Sete atitudes contra a inadimplência no condomínio

A inadimplência é um dos grandes sinais de que a crise está cada vez mais presente na economia brasileira. Com mais dívidas do que o salário permite pagar, a taxa de condomínio acaba tendo seu pagamento postergado ou suspenso, à espera de dias melhores. .

Quando um condomínio chega nesse patamar de falta de pagamento fica muito difícil para o síndico manter não apenas os serviços do local funcionando - é complicado não aumentar a taxa para cobrir o que está faltando para fechar as contas, o que pode elevar ainda mais o número de inadimplentes.

Em grandes cidades, o mais comum é que 10% das unidades estejam com alguma taxa em aberto. Isso pode parecer pouco, mas já representa um peso no orçamento, principalmente em residenciais menores, com poucas unidades.

Mas se o problema está em todos os locais, há também algumas soluções que podem servir para a grande maioria dos condomínios. Veja os sete passos para melhorar a situação financeira do condomínio e evitar que o mal da inadimplência aumente ainda mais:

1. Acompanhamento das contas:

O síndico deve acompanhar ao menos uma vez por semana a situação financeira do condomínio, e saber quem está em dia, ou não, com a sua taxa. Deve também ser informado sobre quem está fazendo acordo com a administradora e também a respeito de novidades referentes a ações na Justiça.

2. Cobrança rápida:

A administradora deve ter agilidade no momento logo após o vencimento da taxa, enviando uma carta amigável já com o boleto para pagamento. Dessa forma, consegue fazer com que aqueles que se esqueceram do pagamento consigam efetuá-lo o mais rapidamente. Quando esse boleto vencer, a empresa pode enviar outra carta, dessa vez explicitando o referido débito em aberto. Outra medida interessante é a cobrança telefônica. Há administradoras que oferecem esse tipo de serviço, contratado à parte, normalmente.

Há, além das administradoras, empresas especializadas no serviço de cobrança. O síndico pode contratar seu serviço diretamente, caso sua administradora não ofereça esse serviço, ou por outros motivos.

Esse pode ser um bom caminho para os condomínios, já que aceleram o pagamento das cotas atrasadas. Também pesa a favor o fato dessas empresas cobrarem seus serviços daqueles que estão em atraso, evitando que o condômino em dia arque com mais um prejuízo.

3. Ação judicial

Esse é o ponto crucial no trato contra os devedores, apontado por todos os especialistas ouvidos. O síndico não deve demorar para entrar com ação judicial contra os inadimplentes. O ideal é que se espere 90 dias, esgotando assim todas as formas amigáveis de cobrança.

Entrando com a ação rapidamente, o condômino inadimplente percebe que sua situação está sendo acompanhada de perto. Sente também a pressão para que o pagamento seja efetuado rapidamente.

Nesses casos é imprescindível que o síndico tenha regras para se guiar. O ideal é que os prazos para que se entre com ação judicial esteja na convenção. Caso não haja nada no documento sobre isso, o síndico deve chamar uma assembleia que irá definir como o assunto será tratado no condomínio. Assim, evita-se tratamento diferenciado para moradores do condomínio - e ampara o síndico legalmente no momento de tomar esse tipo de decisão.

Protesto de cotas vencidas

Um passo diferente que o síndico pode dar em algumas cidades do país é o protesto de inadimplentes. A medida deve ser aprovada em assembleia. Com ela, o condômino com cotas em aberto fica com o nome negativado, e por isso, não pode contrair empréstimos ou fazer crediários.

Muitos condomínios se utilizam do protesto, que deve ser feito cercado de cuidados. O ideal é contar com a assessoria jurídica da administradora – ou de um advogado especialista – para isso.

4. Pagamento facilitado

Aqui, a ideia é que seja fácil efetuar o pagamento do condomínio. Uma opção é o DDA (Débito Direto Autorizado), uma espécie de pagamento automático. Para tanto, o morador deve se cadastrar no seu banco, e depois pedir para a administradora mandar os dados para a instituição financeira.

Outra medida que pode parecer pequena, mas bastante utilizada, é o serviço de segunda via de boletos pelo site da administradora. Dessa forma, quem perder o boleto consegue imprimi-lo ou mesmo pagar a conta sem precisar ligar para a administradora.

Também é importante que o morador tenha prazo para pagar sua cota. Por isso quanto antes recebe uma conta, mais rápido ele poderá pagá-la. Então, o ideal é que ao menos dez dias antes do vencimento o condômino já esteja com seu boleto em mãos para efetuar o pagamento.

5. Conscientização dos moradores

É importante que os condôminos entendam como funciona a parte financeira do condomínio. Por isso, campanhas periódicas têm o efeito de diminuir a inadimplência sazonal, daquela pessoa que privilegia o pagamento de outras contas, em detrimento da cota do condomínio. Nessas campanhas é importante salientar o que é a taxa condominial, do que é composta, e como é utilizada.

Também é importante mostrar o impacto da inadimplência nas contas do condomínio. Descrever o que não deverá sair do papel por causa de pagamentos pendentes costuma ter efeito positivo. Apontar que os vizinhos custeiam os atrasados, também.

6. Conversa com o síndico

Quando o síndico tem tato e é bom de conversa, pode desatar grandes nós da vida condominial. Por isso, se você se sente a vontade, e se o devedor dá abertura, vale a pena conversar de uma maneira informal e positiva com o morador inadimplente.

Mesmo que a ação já esteja na Justiça, se houver espaço, converse com o morador com tranquilidade, e explique como está o caixa do condomínio. Já houve situações em que uma boa argumentação do síndico conseguiu pagamento imediato dos atrasados.

7. Plantão de pagamento

Quando a inadimplência já está muito disseminada no condomínio, o ideal é que o síndico solicite à administradora um plantão com um funcionário para que os condôminos inadimplentes possam conversar sobre os atrasados.

Caso haja algum tipo de benefício, como parcelamento da dívida, o mesmo deve ter sido aprovado em assembleia.

O plantão de pagamento é uma boa ferramenta principalmente para condomínios grandes, como do tipo clube. Vale lembrar que uma ótima época para o plantão é no final do ano. Quando o morador recebe seu décimo terceiro salário, com certeza poderá usar o recurso para pagar os atrasados no condomínio, principalmente se enxergar ali uma boa oportunidade.

Fonte: Sindiconet

Acréscimo de três dias no aviso prévio proporcional é computado a partir do primeiro ano de serviço completo

O aviso prévio proporcional já era assegurado aos trabalhadores desde a Constituição Federal 1988 (artigo art. 7º, inciso XXI), porém deveria ser regulamentado por lei ordinária, o que veio a acontecer somente com a edição da Lei 12.506, em outubro de 2011. Assim, a partir desta lei, os empregados dispensados sem justa causa passaram a ter direito a um acréscimo de 3 dias no período do aviso prévio, por ano de serviço prestado na mesma empresa, até o máximo de 60 dias, perfazendo um total de até 90 dias. 

Cerca de seis meses após a publicação da Lei 12.506/2011, o Ministério do Trabalho emitiu Nota Técnica (nº 184/2012/CGRT/SRT/MTE), com o objetivo de esclarecer alguns pontos que haviam ficado obscuros. Entre eles, por exemplo, a partir de quando, exatamente, haveria o acréscimo de três dias no aviso prévio: do primeiro ano completo de serviço, ou do segundo? Ficou esclarecido que todos teriam no mínimo 30 dias de aviso durante o primeiro ano de serviço, somando-se 3 dias a partir de quando se completasse o primeiro ano, (perfazendo 33 dias), mais 3 dias, a partir do segundo ano completo (perfazendo 36 dias) e assim, sucessivamente, até o atingir o limite de 90 dias.

Considerando que uma reclamante havia trabalhado por cinco anos para uma grande rede de farmácia, o juiz Cleber Lúcio de Almeida, em atuação na 21ª Vara do Trabalho de Belo Horizonte-MG, concluiu que ela tinha direito a 45 dias de aviso prévio proporcional (30 + 15). A reclamada sustentou que o acréscimo dos três dias deveria ser realizado a partir do segundo ano da prestação de serviços da reclamante. Assim, contou que a projeção do aviso prévio proporcional seria de 12 dias e pagou à trabalhadora 42 dias de aviso, após a dispensa sem justa causa, conforme demonstrou o TRCT (Termo de Rescisão Contratual). 

Mas o magistrado, baseando-se na Lei 12.506/11 e na Nota Técnica 184/2012 do MTE, concluiu que o acréscimo de três dias no aviso prévio proporcional deve ser computado a partir do momento em que o contrato de trabalho supere um ano. Assim, deferiu à reclamante a diferença entre o aviso prévio pago (42 dias) e o aviso prévio devido (45 dias), correspondente a 3 dias. A reclamada apresentou recurso ordinário, mas a sentença foi mantida pelo TRT mineiro. 

Fonte: TRT/MG

Inquilinos: 11 perguntas e respostas

Inquilinos em condomínios podem ser mais um desafio da vida condominial para o síndico.

Afinal, aquela pessoa mora ali, mas não é a dona da unidade. Tem a posse do local, mas não pode votar em algumas das assembleias.

Mesmo não sendo o dono do imóvel, o inquilino não deve sofrer nenhum tipo de discriminação por isso. Tem direito de desfrutar das áreas comuns como qualquer outro morador.

Seus deveres também são quase os mesmos que os dos condôminos. Deve obedecer a convenção e o regulamento interno, além de ter de pagar em dia o aluguel. Mas e quando o inquilino apresenta comportamento antissocial? Para quem deve ser a multa? Ele paga fundo de reserva?

Para sanar essas e outras tantas dúvidas, elaboramos uma série de perguntas e respostas sobre o tema. Veja:

1) Na hora de reservar o uso de área comum, como churrasqueira e salão de festa, o condômino tem preferência sobre o inquilino?

Não, isso não pode ocorrer, já que ao alugar a unidade, o inquilino adquire os mesmos direitos que qualquer outro morador do condomínio. O regulamento interno deve oferecer outros critérios de desempate, como sorteio – quando a data é muito concorrida – ou privilegiar quem fez a reserva antes.

2) O proprietário pode continuar usando as dependências do condomínio enquanto seu imóvel está alugado?

Esse tipo de arranjo não é comum, principalmente porque as áreas comuns do empreendimento foram dimensionadas para serem desfrutadas pelo número de seus moradores. Afinal, se todos alugarem suas unidades e quiserem – inquilinos e proprietários - se utilizar da piscina e da quadra em um dia de sol certamente o espaço não seria suficiente.

Pode haver exceção no uso de áreas reserváveis, como área gourmet e salão de festa. Nesse caso, vale o que constar no regulamento interno do local. Porém, se o documento for omisso, pode-se conversar com o síndico para saber se é possível reservar o local sem problemas.

3) Proprietário que só aluga a unidade pode continuar usando a garagem?

Caso o mesmo tenha um espaço para estacionar seu carro e não a tenha alugado, é possível, sim continuar usufruindo do local.

4) Inquilinos podem participar de assembleia? E votar?

Não há consenso sobre a possibilidade de voto de inquilinos em assembleias. Especialistas do mercado divergem sobre esta questão.

Contra o voto de inquilinos Alguns especialistas consideram que o Novo Código Civil modificou a legislação anterior (lei 4.591/64) sobre o assunto. A lei 4.591/64 permitia o voto do inquilino na assembleia, em assuntos relativos a despesas ordinárias, caso o proprietário não estivesse presente. Já o Novo Código Civil não faz menção à possibilidade de voto do inquilino. Por isso, o entendimento destes especialistas é que o Novo Código teria revogado a disposição da lei 4.591/64 sobre o voto de inquilinos.

A favor do voto de inquilinos Há outros especialistas igualmente renomados que consideram que o Código Civil não teria revogado esta disposição da lei 4.591/64. Ou seja, que inquilinos podem votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias, sem necessidade de procuração.

Por não haver consenso, recomenda-se que inquilinos que desejem votar em assembleias requeiram aos proprietários de suas unidades procuração para votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias.

5) Inquilino pode ser eleito síndico?

Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civilexpressa claramente essa possibilidade:

"Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."

Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.

6) Em caso de inadimplência, quem deve ser acionado, proprietário ou inquilino?

É importante frisar que a relação legal é sempre do condomínio com o condômino. Por isso, é o condômino (proprietário) quem deve ser acionado judicialmente quando a taxa não for paga – mesmo se for responsabilidade do inquilino arcar com esse custo.

O caráter da dívida da taxa de condomínio está sempre atrelado ao bem – e nesse caso, se o inquilino não pagar, e o condômino também não, a própria unidade poderá responder pela dívida.

O mesmo vale para o pagamento do IPTU.

Por isso, o que se aconselha é que o condômino efetue esses pagamentos ele mesmo, não delegando a tarefa para o inquilino.

7) Quando há correspondência para o proprietário, como se deve proceder?

Quando a correspondência é multa, imposto ou tributo referente ao imóvel, o inquilino tem a obrigação legal de contatar o proprietário para entregar a correspondência.

Como geralmente esse não é o único tipo de correspondência que o condômino (proprietário) recebe na unidade, pode-se deixar na portaria e o mesmo, de tempos em tempos, passa ali para recolhe-las.

Outro arranjo é deixar na administradora que cuida do condomínio ou imóvel.

8) Em caso do inquilino ser multado, como se deve proceder?

Primeiro é importante que o síndico siga exatamente o que diz a convenção antes de multar o inquilino. Afinal, não é porque ele não é condômino que se pode “adequar” as regras e não respeitar o estatuto do condomínio.

Respeitando todo o procedimento – inclusive o direito de defesa -, a multa, em si, deve ser endereçada sempre ao condômino (proprietário). Ele deverá conversar com o inquilino e cobrar deste o valor da multa. Porém, se o inquilino se recusar a pagar, será o condômino o responsável pelo débito.

Há entendimentos que o condomínio até pode cobrar do próprio inquilino, mas via de regra, é o condômino (proprietário) o acionado nesses casos.

9) Quais despesas do condomínio cabem ao inquilino?

As despesas que devem ser honradas pelos inquilinos dizem respeito à manutenção e ao diaadia do condomínio, tais como:

• Salários e encargos trabalhistas dos funcionários;
• Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
• Consumo de água, luz, esgoto;
• Manutenção e conservação dos jardins
• Manutenção e conservação de equipamentos, como: elevadores, bombas hidráulicas, interfones, portões, segurança, etc.;
• Manutenção e conservação de equipamentos de lazer, como: piscina, sala de ginástica, etc.;
• Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
• Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
• Seguro condominial

10) Os inquilinos devem participar do fundo de reserva?

Esse também é um tema polêmico, já que nem todos concordam com a participação dos inquilinos no pagamento desse tipo de fundo, já que o mesmo, a princípio, não tem um destino certo.

O ideal, para que não haja cobrança indevida, é que o condomínio conte com dois fundos separados: um para gastos ordinários – esse sim, com participação dos inquilinos – e outro para gastos extraordinários, com aporte dos proprietários.

11) O condomínio pode pressionar o proprietário a retirar seu inquilino?

Em casos de inquilino antisocial, o condomínio pode solicitar intervenção ao proprietário, cabendo a este decidir qual providência será tomada.

O correto, antes de ações extremas, é comunicar o morador de seu comportamento inadequado e, após as tentativas em vão, partir para atitudes mais enérgicas, como notificações, advertências e multas em nome do proprietário.

Fonte: Sindico Net

Turma declara de ofício prescrição de ação proposta mais de 2 anos após a extinção do contrato de trabalho

Se o trabalhador ajuizar reclamação trabalhista depois do prazo previsto em lei, o magistrado poderá declarar a prescrição da ação, mesmo sem manifestação da parte contrária? Essa questão foi discutida em um processo analisado pela 9ª Turma do TRT mineiro. Na avaliação do relator do processo, desembargador Ricardo Antônio Mohallem, a resposta é positiva, pois, conforme frisou em seu voto, é dever do magistrado declarar a prescrição da ação ajuizada após o prazo máximo de dois anos depois da extinção do contrato de trabalho, ainda que a parte contrária não tenha formulado expressamente esse pedido. 

No caso, o contrato de trabalho do reclamante foi extinto em 06/04/2012, considerando-se a projeção do aviso prévio de 51 dias, conforme comunicação de dispensa e termo de rescisão do contrato de trabalho (TRCT). O desembargador verificou que a ação ajuizada pelo reclamante foi distribuída em 05/06/2014, ou seja, dois anos e dois meses após o encerramento do contrato de trabalho. Em outras palavras, o reclamante perdeu o prazo para reivindicar na JT os créditos trabalhistas que entende lhe serem devidos. 

Conforme destacou o desembargador, nos termos dos artigos 7º, XXIX, da CF/88 e 11, I, da CLT, o prazo prescricional é de 5 anos durante a vigência do contrato de trabalho e de 2 anos a contar da cessação do contrato, podendo ser postulados os últimos 5 anos a contar da propositura da ação, o que deve se dar dentro do prazo de 2 anos após a rescisão contratual. O relator observou que a juíza sentenciante havia pronunciado a prescrição das pretensões anteriores a 05/06/2009, tendo julgado parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a reclamada a pagar ao reclamante diferenças salariais com reflexos, uma hora extra diária (intervalo intrajornada) e feriados trabalhados em dobro. Entretanto, salientou o desembargador que a sentença não declarou a prescrição total, questão que sequer foi mencionada no recurso da empresa. Assim, diante dessa omissão, ele entendeu que cabe declarar a prescrição de ofício (independentemente de provocação pela parte contrária). 

"A lei processual conferiu natureza pública à prescrição, tal como ocorre, por exemplo, com a decadência, as condições da ação e os pressupostos processuais, cabendo ao magistrado aferir a fluência do prazo prescricional e declará-la de ofício, em qualquer momento ou grau de jurisdição", finalizou o desembargador ao declarar de ofício a prescrição total da ação, extinguindo-a com julgamento da questão central e absolvendo a reclamada da condenação que lhe foi imposta. Nesse contexto, o julgador entendeu que ficou prejudicada a análise dos recursos das partes.

Por maioria de votos, a Turma julgadora acompanhou esse posicionamento. 

Fonte: TRT/MG

Compra do primeiro imóvel tem desconto de 50% no registro e escritura

Pouco conhecida dos consumidores, a Lei 6.015/73 (Lei de Registros Publicos) traz aos adquirentes do primeiro imóvel residencial, se realizado através do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o benefício de um desconto de 50% no pagamento de emolumentos de registro e escritura.

Vale frisar que o benefício se aplica apenas a quem faz a compra do primeiro bem imóvel residencial pelo SFH e no valor de até R$ 500 mil. Para comprovar a condição de primeira aquisição, o comprador pode requerer no registro imobiliário de onde reside certidão negativa de propriedade. Alguns cartórios exigem que o adquirente faça uma declaração de que é a primeira compra pelo SFH. Vale ressaltar que o declarante (comprador do imóvel) responde civil e criminalmente pela veracidade das informações prestadas.

Outra forma de comprovar a condição de primeiro imóvel é requerer à Caixa Econômica Federal (CEF) o fornecimento de certidão de que aquele é o primeiro imóvel adquirido pelo SFH.

O desconto não pode ser obtido como reembolso e deve ser solicitado antes de efetuar o registro. Desta forma, o adquirente que se enquadre na Lei deve solicitar o benefício por escrito ou através de requerimento próprio no cartório.

Porém, mesmo quando comprovada a condição, alguns cartórios resistem em aplicar tal lei. Assim, para aqueles que tiverem seu direito impedido, devem prestar queixa na Corregedoria Geral de Justiça (CGJ), órgão responsável pela fiscalização aos cartórios. Se negado, com estes documentos em mãos, o adquirente pode ingressar em juízo visando à obtenção de medida liminar para fazer valer seus direitos, ou optar em quitar os emolumentos de forma integral, e ai sim, requerer a restituição dos valores cobrados a maior.

Alguns cartórios, aos serem questionados sobre o desconto, informam que cumprem a lei, porém, quando se trata de alienação fiduciária (modalidade em que o bem, como garantia, é transferido ao credor (banco) e o comprador (adquirente), passa a ter em quanto perdurar o financiamento somente posse indireta do bem.

Quitado o imóvel, o mesmo é transferido ao adquirente. Os cartórios alegam de forma errônea que a lei não se aplica nestes casos. Segundo a tese dos cartórios, o bem fica em nome do banco e desta forma estariam sujeitos a Lei 9.514/97, a qual foi criada pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e, por isso, não se enquadraria o SFH.

Contudo, é possível utilizar o SFH com a alienação fiduciária. Possibilidade prevista no art. 51 da Lei 10.931/2004. A alienação fiduciária é uma forma de garantir uma operação e em nada muda a aplicabilidade do artigo 290, da Lei de Registros Publicos. Basta, apenas que seja a primeira compra, que seja pela SFH e que seja residencial. Ou seja, independe da forma de operacionalizar a compra o consumidor faz jus ao benefício.

Fonte: Jusnavigandi

Pizzaria franqueadora responderá solidariamente por créditos trabalhistas de empregado da franqueada

O contrato de franquia possui natureza comercial e é regido pela Lei nº 8.955/94. Em regra, ele não atrai a aplicação da responsabilidade solidária ou subsidiária da franqueadora em relação aos empregados da franqueada, seja por ausência de previsão legal nesse sentido ou por inadequação da situação ao que dispõe a Súmula 331 do TST. Mas, quando demonstrado que, na realidade, o contrato de franquia se firmou apenas para burlar a legislação trabalhista, aplica-se o disposto no artigo 9º da CLT e a franqueadora pode, sim, ser responsabilizada, diante da ocorrência de fraude trabalhista. 

Assim se manifestou o juiz Orlando Tadeu de Alcântara, na 1ª Vara do Trabalho de Pedro Leopoldo, ao impor a responsabilização de uma empresa franqueadora pelos créditos trabalhistas reconhecidos judicialmente ao empregado de uma pizzaria franqueada. Analisando a prova oral, o juiz apurou que a franqueadora mantinha uma central telefônica para a realização de pedidos e registros de reclamações. Na visão do julgador, esse fato demonstrou a existência de controle das atividades da franqueada pela franqueadora. 

Entendendo comprovada a ingerência da franqueadora sobre as atividades desenvolvidas pela franqueada, ele reconheceu a fraude no contrato de franquia e declarou a solidariedade entre as empresas para efeito da relação de emprego, com fundamento no parágrafo 2º, do artigo 2º, da CLT. Nesse contexto, ele reconheceu a existência de grupo econômico entre as empresa, declarando que a franqueadora deve responder pelos créditos reconhecidos ao empregado da franqueada. A pizzaria franqueadora recorreu da decisão, que foi mantida pelo TRT mineiro. 

Fonte: TRT/MG

Advogados americanos lutam por exame de ordem unificado no país

Nos EUA, a unificação do exame de ordem é uma proposta que interessa a todos os advogados do país, não apenas aos bacharéis em Direito. Ao contrário do que ocorre em muitos países, os advogados dos EUA só podem atuar nos estados em que são aprovados no exame de ordem. No momento em que ele cruza a fronteira de seu estado para outro, deixa de ser um advogado licenciado para a prática.

Assim, se um advogado precisa ser mudar para qualquer outro estado ou se um de seus clientes se transfere para outro estado, o profissional tem de prestar um novo exame de ordem e obter uma licença local para poder atuar.

Isso diferencia advogados de outros profissionais. Médicos, por exemplo, não têm de fazer um novo exame todas as vezes que se mudam de um estado para outro. Um “conselho nacional de examinadores médicos” patrocina a emissão de licença válida em todo o território nacional.

Mas isso está mudando aos poucos, desde 2011, quando Missouri se tornou o primeiro estado a substituir seu exame de ordem local por um exame de ordem unificado, preparado pela Conferência Nacional de Examinadores da Ordem, na esperança de que outros estados o seguiriam.

No início, os demais estados viram com desconfiança a proposta da Conferência Nacional, mas alguns estados foram aderindo com o tempo. Até o início da semana passada, quinze estados haviam adotado o exame unificado. Porém, a proposta tomou um grande impulso, com o anúncio de que o estado de Nova York adotou o exame unificado.

O presidente do Tribunal de Recursos de Nova York, Jonathan Lippman, disse, ao fazer o anúncio, que a adesão de Nova York a esse teste de licenciamento padrão deverá provocar “um efeito dominó” em todo o país. O próximo estado deverá ser a Califórnia escreveu o reitor da Faculdade de Direito da Universidade da Califórnia em Irvine, Erwin Chemerinsky, em um artigo para a publicação Above de Law.

No entanto, há oposição, ele diz. Para os advogados que estão bem instalados em seus estados e não pretendem atuar fora dele, o sistema unificado só irá aumentar a concorrência. “Porém, isso é ruim para os clientes, que têm menos opções, e para os advogados que precisam de mobilidade geográfica”, ele afirma.

Os exames de ordem no país também foram introduzidos aos poucos. A American Bar Association (ABA) fez uma campanha que durou do final dos anos 1880 ao início dos anos 1920, para que todos os estados implementassem seus próprios sistemas de avaliação de competência. Tradicionalmente, cada estado formulou e administrou seu próprio exame, com a justificativa de que o advogado deveria ter conhecimento de suas leis específicas e únicas.

Essa é uma situação peculiar nos EUA, onde o sistema federalista é muito mais acentuado do que na maioria dos países. Cada estado tem um sistema judiciário completo e autônomo, com tribunais de todos os graus, e leis próprias em todas as áreas que não são reservadas ao sistema federal.

Os estados são responsáveis, por exemplo, pela aprovação e execução de quase todas as leis da área criminal, civil, divórcio e família, assistência social, testamentos, heranças, espólios, bens imobiliários e propriedades, contratos empresariais, danos pessoais (como acidentes de carros e má prática médica), indenização por acidentes de trabalho.

Na esfera federal, o sistema aprova e executa leis de imigração, de falência, de previdência social, discriminação, direitos civis do cidadão, patentes, propriedade intelectual e crimes federais (como tráfico de drogas, sonegação de impostos e dinheiro falso).

Apesar do amplo espectro de leis estaduais, Chemerinsky argumenta que os princípios básicos das leis não variam de estado para estado. Para ele, forçar o estudantes — e os advogados que querem se mudar — a memorizar leis e regras específicas de cada estado em que queiram atuar, que eles não precisam realmente conhecer antecipadamente e que, se aprenderem, as esquecerão rapidamente, não garante a competência do profissional.

O sistema também é ruim para os bacharéis, que só podem buscar emprego nos estados em que passaram no exame de ordem. Para os estudantes, a situação também é desfavorável. Eles têm de estudar e aprender muitas matérias jurídicas pelas quais não se interessam ou que não terão muito uso no exercício da profissão. Os estudantes que se dedicam a aprender matérias que lhes serão mais úteis no futuro, acabam caindo nas malhas dos cursos de preparação para o exame de ordem.

Nos estados em que o exame de ordem unificado foi adotado, questões específicas de cada um são dispensadas. O “Exame de Ordem Multiestadual” é uma prova com 200 questões, de múltipla escolha, que pode tomar todo o tempo de um expediente para ser completado.

No sistema de exame de ordem unificado, cada estado ainda pode estabelecer um conjunto de requisitos, como o percentual de respostas certas exigível. Nova York, por exemplo, requer que o bacharel ou advogado, que já passou no exame unificado, faça um curso on-line, dedicado apenas a leis e regras estaduais. Depois, tem de se submeter a um teste curto e simples para finalizar o processo.

Fonte: Conjur

Decisão da justiça estadual comum não afeta direito reconhecido em sentença trabalhista anterior transitada em julgado

Uma professora universitária ajuizou ação trabalhista contra sua empregadora, Fundação Mineira de Educação e Cultura (FUMEC), requerendo a declaração da nulidade da sua dispensa e a reintegração no emprego. Ela teve sua pretensão reconhecida na sentença, tendo em vista a existência de norma interna da própria reclamada (Resolução de 25/10/1991) que somente admitia a dispensa de professor por processo administrativo, procedimento não observado pela ré. Após ser confirmada pelo TRT, a decisão transitou em julgado e realmente houve a reintegração da reclamante. Mas, posteriormente, com a revogação da resolução, a trabalhadora foi novamente dispensada. Inconformada, noticiou o fato ao juiz da execução, que, entretanto, considerou válida a sua dispensa, já que a Resolução que a mantinha no emprego não mais existia. 

Mas esse não foi entendimento da Quarta Turma do TRT/MG, ao analisar o agravo de petição interposto pela trabalhadora. A Turma adotou o posicionamento do relator, desembargador Paulo Chaves Correa Filho, no sentido de que, ao reconhecer o direito à reintegração da reclamante, a sentença também reconheceu uma condição contratual benéfica que aderiu ao contrato de trabalho e não poderia mais ser retirada, nos termos do artigo 468 da CLT. Assim, por respeito à coisa julgada, o relator concluiu que a sentença deveria ser observada e declarou a obrigação da FUMEC de manter a reclamante no emprego, independentemente da revogação da resolução. 

Ao examinar o caso, o relator constatou que a Resolução interna da ré que protegia o emprego da reclamante foi declarada nula pela Justiça comum estadual, em ação movida pelo Ministério Público de Minas Gerais. Isso porque ela garantia privilégios a alguns professores de uma Faculdade, em detrimento a outros docentes de outras faculdades que eram integrantes da Universidade FUMEC. Dessa forma, em uma análise precipitada, poderia se entender que, não existindo mais a resolução, não haveria mais obstáculo à dispensa da reclamante. 

Mas, segundo o relator, a sentença transitada em julgado não teve seus efeitos limitados à simples reintegração da reclamante. É que, ao declarar a impossibilidade da sua dispensa, pelos critérios estabelecidos na resolução, a decisão também reconheceu a existência de condição contratual benéfica em relação à reclamante, que não poderia mais ser descartada, nos termos do artigo 468/CLT. 

Além disso, segundo o desembargador, mesmo que prevalecesse a decisão da Justiça Estadual Comum que declarou a nulidade da Resolução, no âmbito da Justiça do Trabalho, seus efeitos seriam reconhecidos somente a partir daquele momento, à luz do entendimento jurisprudencial firmado pela Súmula 51/TST, respeitadas as situações antes estabelecidas. Nesse quadro, a decisão da justiça comum em nada altera a situação reconhecida e declarada na sentença judicial trabalhista, confirmada pelo TRT e transitada em julgado. Ou seja, para o relator, a sentença que determinou a reintegração da reclamante deve ser respeitada, enquanto não houver decisão do TST, ou em sede de ação rescisória (art. 836/CLT), que rescinda o acórdão que a confirmou. 

"A executada, enfim, está limitada em seu direito potestativo de despedir a autora, situação que, em face do alcance da coisa julgada, prevalece, repita-se, até que sobrevenha eventual decisão que rescinda o comando exequendo", destacou o julgador. 

Ele lembrou ainda que os artigos 467 e 485 do CPC dispõem que a coisa julgada material torna indiscutível a decisão, à qual somente poderá ser rescindida em hipóteses excepcionais, expressamente estabelecidas em lei. E, no caso, há decisão com força de coisa julgada, que determinou a reintegração da reclamante porque sua empregadora não observou, na época da primeira dispensa, formalidade prevista em sua própria norma interna. Portanto, o relator não teve dúvidas de que a dispensa da reclamante, mesmo após a revogação da resolução interna da ré, consistiu em ofensa à coisa julgada. 

Por tais razões, a Turma deu provimento ao agravo de petição, para determinar a reintegração da reclamante ao emprego, na forma já reconhecida na sentença transitada em julgado, sob pena de pagamento de multa diária, em caso de descumprimento. Determinou, também, que fossem compensados, das parcelas devidas à reclamante (salários vencidos e vincendos, férias, décimo terceiro salário, etc), todos os direitos rescisórios que lhe tinham sido pagos, com o objetivo de evitar o enriquecimento sem causa, à exceção do FGTS com 40%, cujo valor a Turma determinou que fosse devolvido à ré, para que ela realizasse os depósitos fundiários devidos. 

Fonte: TRT/MG

A necessidade de regularização dos condomínios

Existe uma questão fundamental no Direito Condominial - é ou não essencial a regularização dos condomínios? Sem dúvida, a resposta é SIM. Um condomínio regular, traz facilidades para o administrador condominial e também uma proteção para a instituição e também para os condôminos.

A importância de uma instituição organizada, começa pela separação de contas, entre pessoa física e jurídica. Um síndico não deve misturar assuntos pessoais, com profissionais, assim como a conta corrente do condomínio deve ser, necessariamente separada da pessoa física. Do contrário, poderá trazer grandes transtornos para o síndico, no sentido de comprovar os seus gastos e se organizar com os pagamentos ordinários e extraordinários. A gestão condominial deve assim, se profissionalizar, assim como o condomínio não deve ser norteado pelo amadorismo.

O gerente de banco deve indicar as melhores opções de investimento para o condomínio e a possibilidade de possuir duas contas, uma para a despesa corrente e outra para arrecadação do fundo de reserva é muito benvinda.

O importante é separar a conta pessoal, da empresarial, e a pessoa física do síndico, deve ser separada da pessoa jurídica do condomínio, para evitar o risco de confusão fiscal, organizacional e financeira.

Cumpre lembrar, que o administrador não deve se esquecer do recolhimento do fundo de reserva. O fundo de reserva é a mais famosa e tradicional forma de arrecadação extra. Normalmente, consta na convenção o percentual da taxa condominial que deve ser destinado ao fundo.

Em geral, essa alíquota varia de 5% a 10% e é a única forma de arrecadação extra a figurar nas convenções. As outras formas de arrecadação, como fundo de obras e para outros fins, e rateios extras podem ser criadas por assembleias.

A sua principal destinação é garantir a continuidade e o bom funcionamento do condomínio em caso de despesas imprevistas e emergenciais, além de acumular recursos para viabilizar a necessidade de grandes reformas futuras, por exemplo.

Os fundos são, em essência, uma forma de separar uma parcela de dinheiro da conta comum do condomínio, com vistas a outra destinação, o que facilita gerir uma arrecadação para certa finalidade.

A prestação de contas também é fundamental para a proteção do síndico, preservação do condomínio e também, por ser um direito do condômino.

De acordo com o Código Civil, a Prestação de Contas e Previsão Orçamentária devem ser feitas e aprovadas anualmente em assembleia, o que, na maioria dos condomínios, costuma acontecer no início do ano.

A importância da regularização fiscal do condomínio, está atrelada ao registro no cadastro de pessoas jurídicas (CNPJ). E o que é CNPJ? O Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica, ou simplesmente CNPJ, identifica uma empresa junto à Receita Federal. Somente com o CNPJ as empresas podem fazer contratos, emitir notas fiscais, abrir processos, garantindo a sua legalidade fiscal e jurídica. Sem o CNPJ é como se sua empresa não existisse e a possibilidade de que ela seja fechada é muito grande.

Todas as empresas que estão localizadas no Brasil, tendo ou não filiais no exterior, precisam se cadastrar no CNPJ. Algumas delas são obrigadas a fazê-lo, tais como órgãos públicos, candidatos a cargos políticos, consórcio de empregadores, entre outros. Para se ter a lista completa das empresas que são obrigadas a ter um CNPJ, acesse o site da Receita Federal.

Condomínio sem CNPJ é praticamente como um cidadão sem CPF ou RG. A inscrição no CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) é fundamental para o condomínio existir de fato e poder manter relações com terceiros. Podemos dizer que o condomínio que não tem CNPJ não tem uma personalidade perante terceiros. Ainda que seja um condomínio residencial, pois possui área comum, área privativa e o dia a dia de um condomínio, não possui meios de estar legalizado frente a terceiros e assim ter relações com outras pessoas naturais, físicas ou jurídicas.

Segundo José Roberto Graiche, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), ainda que não caracterizados como pessoas jurídicas, os condomínios edilícios, sujeitos à incidência, à apuração ou ao recolhimento de tributos federais administrados pela Receita Federal do Brasil (RFB), estão obrigados a se cadastrar no CNPJ (Instrução Normativa RFB 748/2007, artigo 11). “Com efeito, qualquer condomínio que contratar empregados é obrigado a possuir registro no CNPJ, pois a folha de pagamento de salários é sujeita à incidência do Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF). Igualmente, para se efetuar o recolhimento do PIS, é necessário o lançamento do CNPJ do condomínio”, afirma.

E o que pode acontecer ao condomínio que não possui um CNPJ? O condomínio que não possui este cadastro, não pode promover a contratação de funcionários e outras atividades, desde uma simples abertura de conta em banco até a compra de produtos ou contratação de prestação de serviços, daí a essencialidade deste registro.

A contabilidade também é essencial e não deve ser exercida pelo síndico, conselho fiscal ou pessoa não contabilista ou perita da área contábil.

Se o condomínio não tiver contabilidade, as taxas condominiais só serão registradas se o condômino pagar. As taxas não pagas não serão registradas, e, com isso, o controle dessas taxas não pagas se dará, caso exista, através de controles administrativos, o que dá margem ao esquecimento da cobrança das taxas em atraso. Não havendo contabilidade, também não haverá controle sobre as aquisições de ativos como, por exemplo, móveis, equipamentos de segurança, material de consumo etc. Todos esses gastos serão registrados apenas como saída de dinheiro, não havendo informação sobre os componentes que formam os ativos dos condomínios, facilitando, assim, o desvio desses bens. Da mesma forma, sem contabilidade, não haverá informação a respeito das obrigações (passivo) do condomínio. Os condôminos não terão informação sobre suas dívidas, sobre o que deixou de ser pago, mas apenas sobre o que foi pago.

Portanto, a contabilidade nos condomínios prediais, além de manter o controle de todos os bens, direitos e obrigações, dá ao síndico e aos condôminos mais segurança e transparência na prestação de contas, transmitindo a situação real do condomínio, possibilitando saber, por exemplo, se algum déficit é fruto da inadimplência dos condôminos ou de algum desequilíbrio entre receitas e despesas, o que torna mais fácil o controle e a tomada de decisões.

Outra importante medida, é a distribuição para cada condômino de balancetes que exibam os pagamentos das despesas ordinárias, extraordinárias e fluxo de caixa em geral. Esse demonstrativo deve ser disponibilizado preferencialmente, junto aos boletos de taxa condominial. Como já foi dito, esse procedimento é uma segurança e um dever para o administrador condominial e um direito dos condôminos.

Entretanto, mesmo que ainda não exista a regularização de um condomínio, com aconstituição de CNPJ, dentre outras medidas, já decidiram os Tribunais Nacionais, que a cobrança de taxa condominial, independe desta regularização.

Veja-se, ainda, in verbis, trecho do voto do Des. Marcos Lincoln, ao cuidar de ação de cobrança movida pelo mesmo condomínio-autor contra outro proprietário de lote. Referido proprietário também interpôs apelação contra o Condomínio Residencial Tigüera, apelação esta que ganhou o número de AC 1.0145.07.427723-0/001.

"A obrigação do apelante não advém da regularidade do condomínio, mas sim do fato de que ao adquirir o imóvel estava plenamente ciente de que no local existe um condomínio de fato constituído há mais de duas décadas, o que inclusive é causa motivadora para a valorização dos imóveis no local."

Dessa forma, comprovada a existência de um conjunto de pessoas, ainda que não estejam preenchidos os requisitos fixados na legislação vigente e, que, por interesses comuns, dão origem a condomínio de fato, as despesas realizadas com serviços inerentes ao mesmo, levam ao rateio, entre os condôminos, de todas as despesas verificadas.

Podemos resumir o processo para regularização condominial da seguinte maneira:

A Expedição do Habite-se (pela construtora/ incorporadora); Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis; Elaboração da Convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio; Convocação da primeira Assembleia para eleição de síndico e Conselho Consultivo (é ideal que esta seja substituída por uma convenção atualizada e com o regimento interno de acordo com a necessidade dos moradores), deve ser solicitado o desmembramento do IPTU por unidade, Registro do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, juntamente com a Convenção e Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador), estas são as medidas essenciais para se regularizar um condomínio.

Texto: Bernardo César Coura