Câmara obriga incorporadoras de imóveis a indenizarem compradores por atrasos

Câmara obriga incorporadoras de imóveis a indenizarem compradores por atrasos

A Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara dos Deputados aprovou proposta que obriga as incorporadoras de imóveis a indenizar o comprador se não concluírem a construção do edifício ou atrasarem a obra sem justificativa. Pelo texto aprovado, que segue para análise do Senado, essa indenização será mensal, em valor correspondente ao do aluguel que teria a unidade adquirida.

Relator na CCJ, o deputado Leonardo Picciani (PMDB-RJ) defendeu a constitucionalidade, a juridicidade e a boa técnica legislativa do substitutivo adotado pela Comissão de Defesa do Consumidor, de autoria do ex-deputado Vital do Rêgo Filho. O projeto original é de autoria do também ex-deputado Antonio Bulhões.

Vital do Rêgo Filho incorporou sugestões dos deputados Celso Russomanno (PRB-SP) e Carlos Sampaio (PSDB-SP) para que o cálculo da indenização tenha como parâmetro a média de mercado da localidade em que se situa o bem.

O relator também modificou a proposta para permitir que seja autorizada a transferência do empreendimento a outra incorporadora em caso de inadimplência no pagamento da indenização, e também que seja incluída uma cláusula contra atrasos excessivos nas obras.

Fonte: Âmbito Jurídico

Espera de ônibus da empresa no fim de expediente não caracteriza tempo à disposição do empregador

"Considera-se como de serviço efetivo o período em que o empregado esteja à disposição do empregador, aguardando ou executando ordens". (art. 4º da CLT). Assim, o período de espera do transporte não caracteriza trabalho extraordinário, pois o empregado não fica à disposição da empresa, aguardando ou executando ordens. Com esses fundamentos, a 9ª Turma do TRT-MG, adotando o entendimento do relator, desembargador Ricardo Antônio Mohallem, julgou desfavoravelmente o recurso de uma trabalhadora e manteve a sentença que indeferiu o pedido de horas extras, pelo tempo que ela tinha de esperar pelo ônibus da empregadora, uma granja, na saída do trabalho. 

A trabalhadora disse que ficava pelo menos 10 minutos diários na empresa no final do expediente, aguardando a saída do ônibus que a empregadora fornecia aos empregados para retornarem do serviço. E, para ela, esse período representaria tempo à disposição da empregadora e, como gerava extrapolação da jornada normal, requereu o recebimento desses minutos como extras. Mas o pedido não foi acolhido pelo juiz de primeiro grau e nem pela Turma revisora. 

Em sua análise, o relator frisou que o período de espera do transporte, na saída do trabalho, não pode ser considerado trabalho extraordinário porque o empregado, nessa circunstância, não está executando e nem esperando ordens do empregador e, portanto, não está à disposição da empresa. Dessa forma, não se caracteriza a hipótese prevista no artigo 4º da CLT. 

O desembargador ressaltou que, caso a empregada fizesse uso do transporte público, além de se sujeitar ao maior desconforto e riscos desse tipo de condução, ela poderia chegar antecipadamente ao trabalho, sem falar no tempo que perderia nos pontos de parada do ônibus. "Em razão da incerteza de horários, a condução pública dificultaria a chegada da empregada ao trabalho no momento exato de iniciar a jornada e o retorno para sua residência imediatamente após encerrar suas atividades", ponderou o julgador, negando provimento ao recurso, no que foi acompanhado pela Turma revisora. 

Fonte: TRT/MG

Em vendas diretas, construtora não pode exigir taxa de corretagem

Após o consumidor pedir cancelamento de contrato de compra e venda de imóvel, por motivo de inadimplência, a empresa deve ressarcir as quantias já pagas. Do montante, é permitido abater porcentagem destinada à administração do empreendimento, mas a taxa de corretagem só pode ser cobrada caso haja participação comprovada de corretor na transação. O entendimento é da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás, nos termos do relator, desembargador Francisco Vildon Valente, que julgou procedente o pedido de uma consumidora contra uma construtora.

Segundo a petição inicial, a autora comprou um apartamento no valor de R$ 86 mil, parcelado, na cidade de Valparaíso. Ela teria pago em torno de R$ 12 mil quando não conseguiu mais arcar com o restante do financiamento, devido a dificuldades financeiras. Ao solicitar a restituição dos valores, mais de 50% foi retido pela empresa: 10% do total das parcelas já pagas, em relação à taxa administrativa, e mais 7% do valor integral do imóvel, devido à corretagem.

Em primeiro grau, o pleito da autora foi negado na comarca. Ela recorreu, e o colegiado reformou integralmente a sentença, para assegurar a retirada da parte devida ao corretor, considerado inexistente no caso. Segundo o relator destacou, o Superior Tribunal de Justiça entende que “não se revela indevida a retenção de valores, com finalidade de recompensar gastos para a formalização do negócio jurídico, entretanto, deve ser analisado o percentual adequado (para cada situação)”.

No que tange às despesas administrativas, a autora da ação alegou que não questionou a retenção, por entender que estava previsto contratualmente, impugnando, apenas, a taxa de corretagem. Para o relator, os argumentos da compradora merecem prosperar, pois a referida quantia “deve ser repassada diretamente a terceiro corretor, se houver, não integrando patrimônio da vendedora e no caso, o contrato firmado entre as partes não prevê a existência de pagamento a título da suposta mediação e corretagem”.

Fonte: Conjur

Em diaNotícias Sobreaviso exige prova de restrição da liberdade de ação e de locomoção de empregado

Recentemente, a 9ª Turma do TRT de Minas negou o pedido ao adicional de sobreaviso feito por um trabalhador, confirmando a sentença que o indeferiu. Acompanhando o entendimento da relatora, desembargadora Mônica Sette Lopes, a Turma concluiu que o reclamante não permanecia à disposição do empregador, porque não era tolhido em sua liberdade de ação e locomoção. 

Conforme dispõe o artigo 244 da CLT, parágrafo segundo, da CLT, considera-se de "sobreaviso" o empregado que permanecer em sua própria casa, aguardando, a qualquer momento, o chamado para o serviço. Mas, de acordo com a desembargadora, com os avanços tecnológicos, essa realidade mudou: "A moderna tecnologia dispensa a permanência do empregado em sua casa, o que não ocorria na época da edição da CLT: o trabalhador em sobreaviso permanecia em casa porque não havia meios de localizá-lo se ele saísse. É preciso lembrar que, naquele tempo, não havia nem telefone fixo e os acessos eram principalmente físicos. A situação de sobreaviso hoje, ou o "permanecer em casa", deve ser entendido como uma expectativa segura de que o empregado poderia ser chamado para o serviço a qualquer tempo", destacou a relatora. 

Ela explicou que, nesse quadro, a constatação do sobreaviso dependerá da análise de cada caso, quando então se avaliará o modo como ocorria a exigência de trabalho e a restrição à liberdade de ação do empregado. Deverá ser investigado se ele poderia ser acionado a qualquer instante, ou se isso ocorria de forma tão esporádica que não impedia que ele relaxasse em seu tempo fora da empresa.

No caso, o reclamante trabalhava para uma empresa distribuidora de medicamentos e alegou que, se houvesse qualquer problema no carregamento, mesmo fora do horário comercial, a empresa o acionava por aparelho Nextel. Mas, como verificou a relatora, o trabalhador não permanecia à disposição da ré, porque não tinha tolhida a sua liberdade de ação e locomoção. 

Ponderou a desembargadora que, com a nova redação da Súmula 428 do TST, item I, o uso de instrumentos telemáticos ou informatizados fornecidos pela empresa, por si só, não caracteriza o regime de sobreaviso. "No que concerne às novas tecnologias, o sobreaviso não está vinculado apenas ao uso do celular, ou de outros equipamentos telemáticos ou informatizados, mas, principalmente, à frequência com que o empregado é chamado ao serviço", destacou. E essa frequência pode ser demonstrada, por exemplo, com a existência de uma escala, ou mesmo de uma certa previsão do contato. 

Além disso, ela ressaltou que a necessidade da empresa deve ser intensa o suficiente para impedir que o trabalhador de se sinta livre para desligar o aparelho, ou deixá-lo longe de si ou mesmo, tomar um chopp e exercer outras atividades que possam comprometer as respostas que teria de dar à empresa, caso fosse acionado. "Se ele era muito acionado pela natureza das tarefas do plantão, haverá, pelo costume, a introdução de um cerceamento de sua liberdade. Se o volume dos acionamentos ocorrer em menor escala, a situação será eventual", frisou. 

Analisando as provas do processo, a julgadora observou que o próprio reclamante admitiu, ao prestar depoimento, que não era limitado em sua liberdade de locomoção, "não sendo obrigado a ficar em casa fora do horário de trabalho para aguardar as mencionadas ligações, já que poderia resolver o problema em qualquer lugar em que estivesse". Já a prova testemunhal, segundo a desembargadora, ficou dividida no aspecto. A testemunha do autor confirmou que eles eram acionados à noite pelo encarregado para providências a respeito de carregamento, mas nada esclareceu quanto à frequência em que isso ocorria. Por seu turno, a testemunha da empresa disse que o reclamante nunca resolveu questões relativas à escolta ou carro extra durante a noite. 

Nesse contexto, a relatora concluiu que não ficou demonstrada a necessidade da ré em acionar o reclamante fora do horário comercial, com uma intensidade tal que o deixasse de prontidão, com a restrição do seu direito de ir e vir. Por essas razões, acolhidas pela Turma revisora, ficou decidido que não se aplica ao caso o disposto no art. 244, § 2º, da CLT e na Súmula 428 do TST, não se caracterizando, portanto, o regime de sobreaviso. 

Fonte: TRT/MG

A ética na advocacia

Em tempos de “mensalão”, “petrolão” e “eletrolão”, fica cada vez mais difícil de se encontrar modelos morais e éticos.

Primeiramente, cabe diferenciar o ético do que é moral. Ética é um conjunto de conhecimentos extraídos da investigação do comportamento humano ao tentar explicar as regras morais de forma racional, fundamentada, científica e teoricamente. É uma reflexão sobre a moral.

Moral é o conjunto de regras aplicadas no cotidiano e usadas continuamente pelo cidadão. Essas regras orientam cada indivíduo, norteando as suas ações e os seus julgamentos sobre o que é moral ou imoral, certo ou errado, bom ou mau.

No sentido prático, a finalidade da ética e da moral é muito semelhante. São ambas responsáveis por construir as bases que vão guiar a conduta do homem, determinando o seu caráter, altruísmo e virtudes, e por ensinar a melhor forma de agir e de se comportar em sociedade.

Na advocacia, como em qualquer profissão, a ética é fundamental para nortear o trabalho de um profissional, sendovalores internos, familiares, sociais, ou ainda de ordem reflexiva do que representa os parâmetros morais atuais ou de outrora.

Vejamos o que dizem alguns artigos do Código de Ética e Disciplina da OAB:

Art. 1º - O exercício da advocacia exige conduta compatível com os preceitos deste Código, do Estatuto, do Regulamento Geral, dos Provimentos e com os demais princípios da moral individual, social e profissional.

Art. 2º - O Advogado, indispensável à administração da Justiça, é defensor do estado democrático de direito, da cidadania, da moralidade pública, da Justiça e da paz social, subordinando a atividade do seu Ministério Privado à elevada função pública que exerce.

Parágrafo único – São deveres do advogado;

I – preservar, em sua conduta, a honra, a nobreza e a dignidade da profissão, zelando pelo seu caráter de essencialidade e indispensabilidade;

II – atuar com destemor, independência, honestidade, decoro, veracidade, lealdade, dignidade e boa-fé;

VIII – abster-se de:

a) utilizar de influência indevida, em seu benefício ou do cliente;

Art. 3º - O advogado deve ter consciência de que o Direito é um meio de mitigar as desigualdades para o encontro de soluções justas e que a lei é um instrumento para garantir a igualdade de todos.

Assim, conclui-se que o advogado no exercício de sua profissão deve agir com decoro, dignidade, honestidade, boa-fé e que deve perseguir a aplicação da justiça para os casos em que representar seu cliente.

Não esqueçamos também, do parâmetro social mitigatório de desigualdades, e encontro de solução justas e de plena igualdade.

Ok, mas não é sempre assim... Mas pensemos que esta importante profissão também tem sofrido, em especial com a crise econômica, de uma crise de ética! 

Mas por que podemos considerar que existe uma crise de ética na advocacia? Simples, porque muitas vezes a ordem econômica e a necessidade de subsistir, relaxam este importante termômetro social. 

Para entender, devemos verificar três conjunturas comportamentais distintas, em ambientes diferentes e aspectos conjunturais alternativos da advocacia, na publicidade, trato com o cliente, convívio com os colegas de profissão, honorários éticos e formas de vencer a crise econômica sem deixar a ética de lado.

Podemos começar com a publicidade na advocacia. Como o advogado poderá se promover com tão poucas formas de publicidade, absolutamente restritas no Código de Ética da OAB? Lembremos que não estamos mais na era do cliente que bate na porta do escritório porque visualizou a placa “ADVOGADO”, ou recebeu o cartão de algum parente próximo ou colega de trabalho e resolveu conferir o preço de seus honorários.

Estamos na era digital, para começo de conversa. A velocidade é absurda e exige um advogado versátil, conhecedor de tecnologia e que divulgue seu trabalho por meio de vários tipos de mídia. Site, portais jurídicos, Twiter, Facebook, Linkedin, são todas excelentes ferramentas de trabalho e de divulgação do profissional.

Lembre-se, utilize de estatísticas! Descubra quem é o seu cliente, como chegou até você, valorize a divulgação de seu serviço, agindo sempre com ética.

Um fator ético relevante, é o trato com o cliente. O advogado deve respeitar o cliente, tanto no aspecto da sinceridade, quanto das chances de sucesso em relação à sua demanda, mas também no acompanhamento de sua demanda, e informações sobre o caso. Mas antes de tudo, é essencial ouvir o cliente, pois a advocacia ainda é uma atividade de caráter pessoal, em que o contratante expõe seus problemas, angústias e é comum que este desabafo ocorra na reunião de escritório com o advogado.

O advogado precisa se lembrar de que, antes de um causídico, é também um empresário que deve conquistar o cliente, procurando prestar o melhor serviço, como os profissionais das demais empresas. Preservar o cliente é fundamental, se atentar ao feedback do contratante e modificar falhas que possam ter ocorrido neste processo. O termômetro do seu sucesso na advocacia virá do cliente e da imagem que ele constrói a seu respeito como advogado.

O convívio com os colegas de profissão é essencial. Há pouco tempo, soube de um escritório que acessava todos os processos existentes no PJE (processo eletrônico), para forçar negociações e acordos com clientes que não eram do escritório e copiar peças processuais de trabalhos de outros causídicos. Este é um exemplo de absoluta falta de ética! Um advogado deve perceber até onde pode ir, sem esbarrar nesta barreira tenue entre o comportamento correto e a imoralidade. Ao acessar estes processos de maneira ilegal, este escritório está levando uma vantagem acerca dos demais, utilizando de um meio arbitrário e abusivo. 

O advogado deve perceber que seus limites éticos serão provados no dia a dia e seu nome será construído sobre estes valores. Ao ter um comportamento antiético, o causídico perderá a confiança de seus clientes e começa a ruína de sua carreira profissional. Assim, um advogado não deve falar mal de um colega, deve defender a advocacia e procurar enaltecer a profissão, pois é este profissional que colherá os frutos de um comportamento correto.

Honorário é um tema que interessa ao advogado. Como dissemos, o advogado é um empresário e deve se preocupar com o lucro. O mais importante é que sejam cobrados honorários de foma ética, de acordo com a Tabela da OAB de cada Estado e respeitando a realidade financeira de cada cliente. As formas de cobrança podem ser dinheiro, cheque, boleto ou cartão de débito ou crédito, sendo que as taxas oriundas da forma de pagamento não sejam repassadas ao cliente, e que os honorários cobrados não sejam superiores ao valor combinado em reunião. 

Cada advogado tem o preço de cada serviço, e o seu modo de trabalhar, mas todas as informações como cobrança de honorários, forma de pagamento, honorários iniciais e finais, devem ser explicados claramente, para que não haja dúvidas. Principalmente, com relação aos honorários de sucumbência, que deverão estar descritos no contrato, informando sobre o direito do advogado ao recebimento destes. Cabe lembrar que, estes honorários não são negociáveis, pois são direitos do advogado.

Mesmo em tempos de crise econômica, onde existe uma maior dificuldade de se conseguir novos clientes, fechamento de contratos e aumento do lucro, a ética jamais poderá ser deixada de lado. O comportamento ético de um profissional é o espelho moral de toda uma sociedade e obrigação de cada causídico.

Texto de Bernardo César Coura

Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Condominial

Palestrante e Autor do JusBrasil e do Linkedin

Colunista do Jornal do Síndico, EPD Cursos e Boletim do Direito Imobiliário 

Especialista em Contratos Imobiliários

Especialista em Direito Ambiental e Processo Civil

Site: http://bernardoadvocaciaimobiliaria.site.com.br/

Juíza condena empresa de mineração a indenizar empregado que teve olho perfurado por culpa parcial do próprio trabalhador

Em matéria de saúde e segurança do trabalho, a conduta que se exige do empregador não é apenas orientar e alertar o empregado. Ele deve também adotar todas as medidas preventivas possíveis para afastar os riscos inerentes à atividade empresarial, tornando o ambiente de trabalho seguro e saudável. Para tanto, é preciso considerar todas as hipóteses previsíveis, isto é, situações que revelem certa probabilidade de ocorrer efetivamente. Assim se expressou a juíza Célia das Graças Campos, na titularidade da Vara do Trabalho de Congonhas, ao condenar uma empresa de mineração e pré-moldados a indenizar os danos morais, materiais e estéticos sofridos por um trabalhador acidentado. 

Cerca de quatro anos após a admissão, o empregado de 34 anos sofreu um trauma no olho por acidente de trabalho. Acidente esse que levou à perda da visão do olho direito do trabalhador, com prejuízos à capacidade laborativa dele, estimada em 30% pela tabela da SUSEP, segundo consta no laudo pericial. O prejuízo estético foi classificado em grau leve a moderado. Ao analisar as condições de trabalho, o perito constatou que foram fornecidos óculos de segurança durante o contrato de trabalho, além de cursos de treinamento de segurança ministrados pela empresa. Em relação ao dia do acidente, foi apurado que a jornada de trabalho havia se iniciado às 22h30, em turno de revezamento semanal. O local de trabalho, o interior do britador de onde o mineiro retirava as pedras, estava escuro, com muita poeira e calor, razão pela qual os óculos do empregado estavam escorregando e ele os retirou. 

Nesse cenário, a julgadora concluiu que, mesmo comprovado o efetivo treinamento do empregado acidentado para o exercício da função e o regular fornecimento de EPI, isso, por si só, não afasta a culpa da empregadora pelo ocorrido. É que o empregador falhou aí em seu dever de prevenção, necessária para preservar a segurança e saúde no trabalho. No mais, ainda que atenda a todas as determinações legais nessa seara, há que se levar em conta os descuidos que podem ocorrer em todo campo de atuação do ser humano, sempre sujeito a suas próprias falhas. 

A magistrada citou doutrina no sentido de que qualquer descuido ou negligência do empregador com relação à segurança, higiene e saúde do trabalhador pode caracterizar a culpa nos acidentes de trabalho e ensejar sua responsabilização. Por outro lado, destacou que, nesse caso específico, o trabalhador atuou de forma direta para a ocorrência da lesão, já que temerariamente retirou os óculos de proteção para desempenhar sua atividade. Por essa razão, ela reconheceu a culpa concorrente da vítima para a ocorrência do infortúnio. Lembrando que esta modalidade de culpa mitiga, mas não exclui, a responsabilidade da empregadora, responsabilizou parcialmente a empresa pelo ressarcimento dos danos sofridos pelo empregado. 

Ponderando que a perda de parte da capacidade laborativa do trabalhador afeta o seu patrimônio de ordem moral e que também houve dano estético, em razão do comprometimento e alteração da harmonia física do rosto dele, a julgadora deferiu ao empregado uma indenização no valor de R$30.000,00. Esse valor, segundo consta na decisão, considerou o caráter pedagógico da medida e atentou à ocorrência da culpa concorrente do empregado. 

Ambas as partes recorreram da decisão, mas somente o recurso do trabalhador foi provido pelo TRT mineiro, para majorar o valor da condenação pelo dano moral a R$50.000,00 e a indenização pelo dano estético também a R$50.000,00. 

Fonte: TRT/MG

É proibido mudar a fachada externa do apartamento

Mudar a fachada de um apartamento, mesmo que seja apenas um detalhe na pintura de esquadrias externas, desvaloriza os outros imóveis do condomínio e fere o Código Civil.

Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça sentenciou o dono do apartamento e autor da ação original a restabelecer a pintura igual ao restante da fachada do edifício e a pagar os honorários do advogado do condomínio.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro havia admitido a modificação da fachada por considerar “pouco perceptível” a alteração das esquadrias quando vistas da rua e por entender que não havia prejuízo direto ao valor dos demais imóveis do prédio.

O recurso do condomínio afirmou que a reforma individual acabou modificando a cor das esquadrias externas, desrespeitando o que prevê o artigo 1.336, III, do Código Civil e o artigo 10 da Lei 4.591/1964.

O STJ definiu que nesses casos a modificação até poderia ocorrer, se houvesse autorização dos demais condôminos, conforme prevê o parágrafo 2º do artigo 10 da lei que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Para o ministro, o conceito de fachada “não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo, mas compreende todas as faces de um imóvel: frontal ou principal (voltada para rua), laterais e posterior”.

Acrescentou, ainda, que admitir que somente as alterações visíveis sofressem a incidência da norma poderia acarretar o errôneo raciocínio “de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase que invisíveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise”.

A 3ª Turma atendeu o recurso do condomínio e determinou a restauração das esquadrias ao padrão original. O condômino ainda terá de arcar com os honorários do advogado do condomínio, como foi fixado na sentença.

Fonte: Conjur

É ilegal contratação de empregado sem fixação de jornada mínima de trabalho diária ou semanal

A contratação de um empregado sem estabelecimento de duração fixa mínima diária e/ou semanal de trabalho é ilícita, pois favorece apenas o empregador em prejuízo do empregado, o que não é permitido pelo direito do trabalho. Sob esse entendimento, o juiz Luiz Carlos Araújo, em atuação na Vara do Trabalho de Patos de Minas, deu razão a um gerente de plantão trainee de empresa do ramo alimentício que buscou na Justiça do Trabalho o pagamento de horas extras. 

Conforme apurou o julgador, a cláusula contratual firmada entre as partes estipulava que a duração normal semanal do trabalho seria móvel e variável, mas não teria duração superior ao limite de 44 horas nem inferior ao mínimo de 8 horas, devendo ser ajustada de comum acordo entre as partes, com pelo menos 10 dias de antecedência do início de cada semana. Mas, conforme explicou o magistrado, apesar de válido o pagamento por hora trabalhada (salário-hora), o sistema adotado pela empregadora fere a legislação vigente. Isso porque, apesar de se admitir o trabalho parcial com pagamento de salário proporcional, o limite é de 25 horas semanais. E, na situação analisada, o módulo legal não foi respeitado, já que o trabalhador foi contratado para trabalhar entre 8 e 44 horas, com pagamento proporcional ao tempo laborado. 

O julgador não teve dúvidas de que essa forma de contratação, sem a fixação da duração mínima diária ou semanal do trabalho, coloca o empregado à disposição da empresa durante oito horas por dia e quarenta e quatro por semana, mas apenas o remunera pelas horas efetivamente laboradas. "Inegável, pois, que o procedimento da empregadora repassa para o empregado o risco do empreendimento, uma vez que convoca a prestação de serviços tão somente quando esta se mostra necessária e paga apenas pelas horas laboradas", frisou o julgador, registrando que, embora tenha sido contratualmente previsto que o empregado poderá adequar seu horário a outras atividades, como lazer, estudos ou mesmo outra atividade profissional, a empregadora não comprovou que isso efetivamente ocorria. 

Nesse contexto, e com base nas provas colhidas, o juiz condenou a empresa a pagar ao seu empregado 3 horas extras diárias, incluído o intervalo não gozado. A empregadora recorreu, mas o recurso não foi admitido por irregularidade na representação processual. 

Fonte: TRT/MG

Construtora deve indenizar consumidora por alteração em contrato

A 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) condenou a construtora MRV Engenharia e Participações a indenizar uma consumidora que não recebeu o imóvel que adquiriu, apesar de ter pagado por dois anos as prestações do financiamento. A empresa ainda obrigou a cliente a optar pela aquisição de outro imóvel por um valor bem superior.

Segundo a decisão, a construtora deverá pagar à consumidora a diferença do valor entre a primeira e a segunda compra, indenização de R$ 10 mil por danos morais e ainda multa de 50% dos valores pagos por ela para a aquisição do primeiro imóvel.

Segundo os autos, a consumidora adquiriu o apartamento através de contrato celebrado com a MRV em dezembro de 2008, pelo valor de R$ 69.847, dos quais R$ 59.500 seriam objeto de financiamento. Em 2009, ela pagou ainda cerca de R$ 3 mil por um kit acabamento.

Apesar de a construtora ter informado que o imóvel seria entregue no final de 2010, a consumidora descobriu, naquele ano, que as obras nem sequer tinham sido iniciadas e que o imóvel havia sido alienado sem que o projeto de incorporação tivesse sido registrado.

A solução apresentada pela construtora foi então oferecer à consumidora um outro imóvel pelo valor atual de mercado, descontando os valores já pagos, inclusive o do kit acabamento. A compradora alega no processo que não teve opção e adquiriu o outro apartamento por R$ 111.700.

No contrato relativo ao novo apartamento, a construtora inseriu uma cláusula que obrigava a consumidora a renunciar a qualquer tipo de indenização ou compensação.

O juiz de primeira instância entendeu que não houve vício no distrato celebrado entre as partes, motivo pelo qual a consumidora recorreu ao Tribunal de Justiça.

O relator do recurso, desembargador Estevão Lucchesi, destacou em seu voto que “as partes podem extinguir um contrato consensualmente, todavia a legislação vigente exige que tanto na celebração quanto na extinção do contrato os contratantes observem os princípios da boa-fé e probidade”.

O fato de a construtora vincular o crédito da consumidora à aquisição de outro apartamento e registrar a renúncia a qualquer tipo de indenização ou compensação é “prática flagrantemente abusiva e vedada pelo Código de Defesa do Consumidor”, afirmou.

“Revela-se extremamente lucrativo para as construtoras pura e simplesmente realizar distrato e devolver os valores pagos pelos consumidores em épocas nas quais existe grande valorização imobiliária”, continua o relator.

Apesar de haver similaridade entre o primeiro e o segundo imóveis, o relator observou que a consumidora acabou por pagar muito mais, pois no primeiro contrato o preço foi de R$ 69.847; e no segundo, R$ 111.700. Ela deve então receber a diferença entre esses valores, a ser calculada em liquidação de sentença, devidamente corrigida.

O relator entendeu ainda que a consumidora sofreu danos morais, tendo em vista que, próximo à data da entrega de seu apartamento, foi surpreendida com a notícia de que as obras não tinham sequer sido iniciadas e posteriormente foi submetida a “uma prática abusiva lastimavelmente praticada pelas construtoras”. Ele estabeleceu o valor da indenização em R$ 10 mil.

O desembargador também condenou a empresa a pagar multa de 50% sobre a quantia que efetivamente foi desembolsada, pois o contrato previa a aplicação dessa multa caso a construtora não realizasse o devido registro da incorporação.

Os desembargadores Marco Aurélio Ferenzini e Valdez Leite Machado acompanharam o voto do relator.

Fonte: TJMG

Exclusividade não é requisito da relação de emprego

No caso analisado pela juíza Érica Aparecida Pires Bessa, titular da 5ª Vara do Trabalho de Contagem, a reclamada, uma editora do ramo jornalístico, utilizou como argumento para tentar descaracterizar o vínculo de emprego pretendido por um encartador/distribuidor de jornais o fato de o trabalhador ter ajuizado reclamação trabalhista contra outra empresa, alcançando período coincidente. Sustentou ainda que o trabalho teria se dado na qualidade de autônomo, somente aos sábados, não preenchendo os requisitos necessários à formação do vínculo. 

Mas a juíza não acatou esses argumentos e reconheceu a relação entre as partes como sendo de emprego. Antes, ela esclareceu que caberia à reclamada provar a condição de autônomo do reclamante, uma vez que admitiu a prestação dos serviços por ele. Ela aplicou aí o princípio da proteção. 

Pelas atas de audiência e petição inicial juntadas aos autos, a juíza constatou que o reclamante, de fato, ajuizou ação trabalhista em face de outras duas empresas, além da reclamada, pleiteando o reconhecimento de vínculo empregatício pelo mesmo período, ação essa que resultou em acordo. Mas esse contexto não foi considerado capaz de impedir o reconhecimento vínculo de emprego do reclamante com a ré na nova ação. "A exclusividade não é requisito para tanto, bastando que haja compatibilidade entre a jornada de trabalho em caso de mais de um emprego em um mesmo período", explicou a juíza na sentença. 

Para a magistrada, ficou claro pelas provas que o reclamante prestava serviços à ré de forma não-eventual, com pessoalidade e sob subordinação da ré. Ou seja, com os pressupostos do artigo 3º da CLT. Nesse sentido, apontou que o próprio representante da ré declarou que o reclamante encartava jornais às quartas e sextas, das 20h às 04h30, em média, e aos sábados, entregava outro jornal, das 06h às 12h00. O preposto afirmou ainda que o autor não podia se fazer substituir e que o jornal é quem escolheria os encartadores que para ele trabalhariam. 

Por sua vez, uma testemunha, que também trabalhou como entregador, disse que o reclamante não poderia recusar o trabalho, pois se o fizesse não seria mais convocado. Ainda segundo seu relato, havia meta de encarte estipulada pela ré, também sob pena de não mais vir a trabalhar para a empresa. 

Com base nesse cenário, a julgadora se convenceu de que o reclamante não prestava serviços eventuais, não podia se fazer substituir, nem possuía autonomia. Diante da existência de subordinação e demais requisitos legais, ela decidiu declarar o vínculo de emprego entre as partes, pelo período de 01/05/2007 a 30/12/2012, como apontado na inicial, condenando a reclamada ao cumprimento das obrigações pertinentes. 

A juíza reconheceu que o reclamante cumpria jornada de trabalho às quartas e sextas-feiras de 20h às 03h00, e aos sábados de 06h00 às 12h00, com 15 minutos de intervalo intrajornada. Para tanto, levou em consideração o vínculo de emprego reconhecido com outra empresa, por meio de acordo, e o horário de trabalho lá cumprido. Também reconheceu o salário mensal de R$450,00, descrito na inicial, uma vez que proporcional à jornada trabalhada, e considerando também o fato de que o trabalhador possuir outro emprego. Houve recurso, mas o TRT-MG manteve a decisão. 

Fonte: TJMG

Julgados reconhecem validade de contratos de gaveta

Comprar imóvel com o chamado contrato de gaveta não é seguro, mas é prática comum. Acordo particular realizado entre o mutuário que adquiriu o financiamento com o banco e um terceiro, traz riscos evidentes. Entre outras situações, o proprietário antigo poderá vender o imóvel a outra pessoa, o imóvel pode ser penhorado por dívida do antigo proprietário, o proprietário antigo pode morrer e o imóvel ser inventariado e destinado aos herdeiros.

Além disso, o próprio vendedor poderá ser prejudicado, caso o comprador fique devendo taxa condominial ou impostos do imóvel, pois estará sujeito a ser acionado judicialmente em razão de ainda figurar como proprietário do imóvel. Por problemas assim, o contrato de gaveta é causa de milhares de processos nos tribunais, uma vez que 30% dos mutuários brasileiros são usuários desse tipo de instrumento.

A Caixa Econômica Federal considera essa modalidade de contrato irregular porque, segundo o artigo 1º da Lei 8.004/90, alterada pela Lei 10.150/00, o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação tem que transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato. Exige-se que a formalização da venda se dê em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora.

Apesar disso, o Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido, em diversos julgados, a possibilidade da celebração dos contratos de gaveta, uma vez que considera legítimo que o cessionário do imóvel financiado discuta em juízo as condições das obrigações e direito assumidos no referido contrato.

Validade de quitação

O STJ já reconheceu, por exemplo, que se o contrato de gaveta já se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, por falta de prejuízo direto ao agente do SFH. Para os ministros da 1ª Turma, a interveniência do agente financeiro no processo de transferência do financiamento é obrigatória, por ser o mútuo hipotecário uma obrigação pessoal, que não pode ser cedida, totalmente ou em parte, sem concordância expressa do credor.

No entanto, quando o financiamento já foi integralmente pago, com a situação de fato plenamente consolidada no tempo, é de se aplicar a chamada “teoria do fato consumado”, reconhecendo-se não haver como considerar inválido e nulo o contrato de gaveta (conforme julgamento do Recurso Especial 355.771).

Em outro julgamento, o mesmo colegiado destacou que, com a edição da Lei 10.150, foi prevista a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25 de outubro de 1996 sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos (Recurso Especial 721.232).

“Como se observa, o dispositivo em questão revela a intenção do legislador de validar os chamados ‘contratos de gaveta’ apenas em relação às transferências firmadas até 25 de outubro de 1996. Manteve, contudo, a vedação à cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do SFH, sem a intervenção obrigatória da instituição financeira, realizada posteriormente àquela data”, afirmou o relator do caso, o então ministro do STJ Teori Zavascki, hoje no Supremo Tribunal Federal.

No julgamento do Recurso Especial 61.619, a 4ª Turma do STJ entendeu que é possível o terceiro, adquirente de imóvel de mutuário réu em ação de execução hipotecária, pagar as prestações atrasadas do financiamento habitacional, a fim de evitar que o imóvel seja levado a leilão.

Para o colegiado, o terceiro é diretamente interessado na regularização da dívida, uma vez que celebrou com os mutuários contrato de promessa de compra e venda, quando lhe foram cedidos os direitos sobre o bem. No caso, a turma não estava discutindo a validade, em si, do contrato de gaveta, mas a quitação da dívida para evitar o leilão do imóvel.

Revisão de cláusulas

Para o STJ, o cessionário de contrato celebrado sem a cobertura do FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) não tem direito à transferência do negócio com todas as suas condições originais, independentemente da concordância da instituição financeira.

O FCVS foi criado no SFH com a finalidade de cobrir o saldo residual que porventura existisse ao final do contrato de financiamento. Para ter esse benefício, o mutuário pagava uma contribuição de 3% sobre cada parcela do financiamento. Até 1987, os mutuários não tinham com o que se preocupar, pois todos os contratos eram cobertos pelo FCVS. A partir de 1988, ele foi retirado dos contratos e extinto em definitivo em 1993.

De acordo com a ministra Isabel Gallotti, relatora do caso, o terceiro pode requerer a regularização do financiamento, caso em que a aceitação dependerá do agente financeiro e implicará a celebração de novo contrato, com novas condições financeiras.

Segundo a ministra, quando o contrato é coberto pelo FCVS, o devedor é apenas substituído e as condições e obrigações do contrato original são mantidas. Porém, sem a cobertura do FCVS, a transferência ocorre a critério do agente financeiro e novas condições financeiras são estabelecidas. Assim foi julgado no Recurso Especial 1.171.845.

Em outro julgamento, o STJ também entendeu que o cessionário de mútuo habitacional é parte legítima para propor ação ordinária contra agente financeiro, com o objetivo de revisar cláusula contratual e de débito, referente a contrato de financiamento imobiliário com cobertura pelo FCVS.

“Perfilho-me à novel orientação jurisprudencial que vem se sedimentando nesta Corte, considerando ser o cessionário de imóvel financiado pelo SFH parte legítima para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos através dos cognominados ‘contratos de gaveta’, porquanto, com o advento da Lei 10.150, o mesmo teve reconhecido o direito de sub-rogação dos direitos e obrigações do contrato primitivo”, assinalou o relator do recurso, o ministro Luiz Fux, atualmente no STF, no julgamento do Recurso Especial 627.424.

Seguro habitacional

 Exigido pelo Sistema Financeiro de Habitação, o seguro habitacional garante a integridade do imóvel, que é a própria garantia do empréstimo, além de assegurar, quando necessário, que, em eventual retomada do imóvel pelo agente financeiro, o bem sofra a menor depreciação possível.

No caso de contrato de gaveta, a 3ª Turma do STJ decidiu que não é devido o seguro habitacional com a morte do comprador do imóvel nessa modalidade, já que a transação foi realizada sem o conhecimento do financiador e da seguradora (Recurso Especial 957.757).

Em seu voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que, de fato, não é possível a transferência do seguro habitacional nos contratos de gaveta, pois nas prestações de mútuo é embutido valor referente ao seguro de vida, no qual são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal.

“Ao analisar processos análogos, as Turmas que compõem a Segunda Seção decidiram que, em contrato de promessa de compra e venda, a morte do promitente vendedor quita o saldo devedor do contrato de financiamento. Reconhecer a quitação do contrato de financiamento em razão, também, da morte do promitente comprador, incorreria este em enriquecimento sem causa, em detrimento da onerosidade excessiva do agente financeiro”, destacou a relatora.

Diante dos riscos representados pelo contrato de gaveta, o melhor é regularizar a transferência, quando possível, ou ao menos procurar um escritório de advocacia para que a operação de compra e venda seja ajustada com o mínimo de risco para as partes contratantes.

Fonte: Conjur