O simples atraso no andamento da obra já é motivo para término do contrato

O atraso no andamento da obra caracteriza o inadimplemento substancial do contrato antes mesmo do fim do prazo convencionado para a entrega do imóvel. Nessa hipótese, o comprador pode pedir a rescisão contratual e receber a devolução dos valores pagos, independentemente de notificação prévia.

Esse entendimento foi adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que rejeitou recurso especial de uma construtora.

Os autores da ação firmaram com a Gafisa S/A contrato de compra e venda de quatro unidades do Edifício Icaraí Corporate, em Niterói (RJ). Devido ao atraso de um ano no cronograma da obra, pediram a rescisão do contrato e a devolução dos valores já pagos. O juízo de primeiro grau julgou o pedido procedente.

Precedentes

A construtora apelou, mas o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) manteve a sentença. A empresa insistiu com recurso especial para o STJ. Defendeu que não houve inadimplemento da sua parte, já que os autores deixaram de fazer a notificação prévia para a resolução do contrato e ainda propuseram a ação dois meses antes do vencimento do prazo ajustado para a conclusão da obra.

Para o relator do recurso especial, ministro Raul Araújo, o entendimento das instâncias ordinárias está em sintonia com os precedentes do STJ.

Ele mencionou julgado da Quarta Turma, segundo o qual “procede o pedido de rescisão de compromisso de compra e venda, com a restituição integral pela ré das parcelas pagas, quando demonstrado que a incorporadora foi responsável pela frustração do contrato em virtude de atraso na conclusão da obra” (REsp 745.079).

Notificação prévia

O ministro considerou que, embora a ação tenha sido ajuizada dois meses antes da data fixada para a entrega dos imóveis, esse fato não descaracteriza a mora da incorporadora. Ele verificou no acórdão do TJRJ que o atraso perduraria por mais um ano, com pendência no “habite-se”.

“Em decorrência da mora, tem-se, na espécie, o inadimplemento substancial”, explicou.

Em relação à notificação prévia para a resolução do contrato, o relator afirmou que a existência de prazo fixado para a entrega dos imóveis tornou-a desnecessária devido ao atraso – que configurou o inadimplemento.

Fonte: Direito Net

JT-MG declara vínculo de emprego entre pesquisador de opinião e instituto de pesquisa

Um trabalhador procurou a Justiça do Trabalho, alegando ter prestado serviços como entrevistador para um instituto de pesquisa por mais de quatro anos, mas sem ter a carteira assinada. Por sua vez, a reclamada admitiu a prestação de serviços, porém de forma autônoma. O caso foi analisado pela juíza Carolina Lobato Goes de Araújo Barroso, na 34ª Vara do Trabalho de Belo Horizonte. 

A magistrada reconheceu a relação de emprego por entender que a empresa não conseguiu provar a autonomia alegada. Ao caso, aplicou o princípio da proteção que vigora no Direito do Trabalho, pelo qual o ordinário se revela na prestação de serviços através de vínculo empregatício. Segundo explicou na sentença, o extraordinário - no caso, relação de trabalho e não de emprego - deveria ter sido provado de forma cabal, o que não ocorreu. 

Na visão da juíza, a ré não conseguiu descaracterizar os elementos da relação de emprego: pessoalidade, subordinação, onerosidade e não-eventualidade. Mas a subordinação identificada no caso não foi a clássica: "Diante da revolução tecnológica irreversível, bem como da flexibilização global das relações de trabalho e que alcançam todos os segmentos da sociedade, difícil seria imaginar que estas não teriam afetado atividades como a prestada pelas grandes empresas do setor de pesquisa de opinião", ponderou. 

Prosseguindo em suas considerações, ela explicou melhor a nova subordinação, no caso concreto: "Se é certo que houve a diminuição dos encargos trabalhistas pela contratação de pseudo-autônomos, repassando os riscos da atividade aos pesquisadores de opinião como se a responsabilidade não lhe fosse própria, não menos certo é que nem por isso tais atividades, antes inseridas dentro da empresa e agora atuando de forma externalizada, deixaram de participar direta e objetivamente dos fins empresariais da empresa".

Ficou demonstrado, no caso, que o trabalho realizado pelo reclamante demandava o preenchimento de pesquisas nos exatos termos exigidos em projeto. Para a magistrada, uma clara indicação de que havia subordinação. Ela ponderou que a terceirização generalizada dificultou a verificação da subordinação jurídica. Um desafio que deve ser enfrentado pelo Judiciário. Como lembrou, as estratégias de descaracterização da subordinação pelas empresas, para se livrarem de encargos, são as mais criativas. "O Judiciário também passa a analisar tais fenômenos à luz da realidade, para vislumbrar eventual tentativa de fraude e burla aos direitos trabalhistas (artigo 9º da Consolidação das Leis do Trabalho)", pontuou. 

De acordo com a magistrada, a subordinação estrutural se manifesta pela inserção do trabalhador na dinâmica de organização e funcionamento do tomador de serviços, pouco importando se ele recebe ou não ordens diretas deste. "A ideia de subordinação estrutural supera as dificuldades de enquadramento de situações fáticas que o conceito clássico de subordinação tem demonstrado, dificuldades que se exacerbaram em face, especialmente, do fenômeno contemporâneo da terceirização trabalhista", destacou. 

Com relação às provas, a julgadora constatou que o próprio objeto social da empresa demonstra que as atividades de pesquisa de opinião constituem atividade permanente e essencial à dinâmica do empreendimento. Ademais, o reclamante era visto pelos destinatários das pesquisas como empregado da empresa. A prova foi clara no sentido de que o trabalhador não atuava em nome próprio e nem mantinha estrutura organizada no desempenho de suas atividades. 

Diante desse contexto, a magistrada considerou que a empresa de pesquisa de opinião tentou camuflar prestação de serviços autônomos do reclamante, quando, na verdade, ele trabalhava nos moldes da relação de emprego. Por tudo isso, reconheceu a fraude praticada e aplicou o disposto no artigo 9º da CLT para declarar a relação de emprego no período de 01/03/2008 a 11/11/2013. A empresa foi condenada a cumprir as obrigações pertinentes, sendo declarada a prescrição dos créditos anteriores a 11/02/2009, tudo conforme explicitado na sentença. Por se tratar de um grupo econômico, a condenação foi solidária. Houve recurso, mas o TRT de Minas confirmou a condenação no aspecto. 

Fonte: TRT/MG

Em contrato de imóvel, apenas juros simples

A juíza Rozana Fernandes Camapum, da 17ª Vara Cível e Ambiental de Goiânia, pediu a anulação de cláusulas de um contrato de compra e venda de imóvel, que infringiam as normas sobre cobrança de juros. A ação foi ajuizada pela compradora Ione Gomes em face da Construtora Surya e da Imobiliária Hesa 16.

Para a magistrada, nesse tipo de relação de consumo, apenas devem ser aceitos juros simples. Contudo, o contrato mencionado previa cobrança de juros remuneratórios e juros de 12% ao ano pelo sistema francês de amortização – Tabela Price.

Também chamado de juros fruto, o juros remuneratórios são aqueles devidos ao credor com objetivo de remunerar o empréstimo do capital. No entendimento da magistrada, é, justamente no lucro empregado sobre o custo da obra que reside o ganho real da relação jurídica do contrato, e não nesse tipo de juros, permitido apenas para os contratos de mútuo.

“Permitir a incidência de juros remuneratórios sobre o preço parcelado do imóvel é permitir um 'bis in idem' (repetição de uma sanção sobre mesmo fato) de ganho real do incorporador, materializado no lucro natural da compra e venda (valor adicionado ao custo da obra) e mais o ganho real, garantido pelos juros remuneratórios, o que não é permitido pelo ordenamento jurídico”, afirmou a juíza.

Consta dos autos que a compradora Ione Gomes adquiriu um apartamento no Setor Bueno, com data para conclusão da obra em 30 de dezembro de 2011, pelo preço de R$ 328.250. O valor foi parcelado, com última prestação para janeiro de 2012, no valor de R$ 238 mil. Ione ajuizou ação para, além de contestar os juros, pedir a anulação da cláusula que permitia atraso de 180 dias na entrega do imóvel, por acreditar ser abusiva.

Contudo, esse último pedido não foi acatado pela magistrada que entendeu que “o prazo previsto está dentro da razoabilidade, já que até mesmo em construções particulares de pequeno porte é comum algum atraso”. Além disso, foi constatado que a obra foi entregue antes do prazo prevido, “não havendo o que se falar em mora por parte da ré”.

Fonte: Âmbito Jurídico

Estagiário que cursava Direito mas trabalhava com cobranças tem reconhecido vínculo de emprego

A juíza Júnia Márcia Marra Turra, em sua atuação na 30ª Vara do Trabalho de Belo Horizonte, declarou a nulidade de um contrato de estágio celebrado entre um estudante do curso de Direito e uma empresa do ramo de segurança eletrônica. Conforme constatado, a função exercida pelo estagiário, "agente de cobrança", não possuía qualquer relação com o curso frequentado por ele e, dessa forma, não serviu para a complementação do ensino. Além do mais, não houve prova dos acompanhamentos e avaliações da instituição de ensino, imprescindíveis à validade do contrato de estágio. Nesse quadro, a magistrada reconheceu o vínculo de emprego entre a empresa e o estagiário, deferindo a ele as parcelas trabalhistas decorrentes. 

Na sentença, a julgadora ressaltou que, nos termos da Lei 11.788/08, que regulamenta o estágio de estudantes, o contrato de estágio não gera vínculo de emprego, desde que observadas certas formalidades, como: frequência pelos alunos em cursos de nível superior, de ensino médio, de educação profissional de nível médio ou superior ou de escolas de educação especial; assinatura de termo de compromisso entre o estudante e a parte concedente; intervenção e acompanhamento obrigatórios da instituição de ensino. Mas, segundo a juíza, além disso, é preciso que o estágio sirva, de fato, para complementar o ensino, sendo obrigatória a realização de acompanhamentos e avaliações, observando os currículos, programas e calendários escolares. 

Entretanto, no caso, apesar de preenchidos os requisitos formais, não foram apresentados os relatórios de estágio que, conforme explicou a juíza, são os documentos capazes de demonstrar a avaliação e a fiscalização da atividade do estagiário pela instituição de ensino. E, na visão da julgadora, a ré também deveria ter zelado pela produção desses documentos, dada a sua condição de concedente do estágio. Como não fez isso, o contrato de estágio é nulo, destacou. 

Contribuiu para o entendimento da julgadora o fato da prova testemunhal ter revelado que, após fiscalização do Ministério Público do Trabalho, houve alteração da modalidade contratual de estagiário para empregado, não só em relação ao reclamante (que passou a trabalhar na ré como empregado celetista, na mesma função de antes), mas também a algumas testemunhas, o que, para a magistrada, mais uma vez, demonstrou o desvirtuamento do instituto do estágio. "A realidade dos fatos não coincide com a figura do estágio, já que as provas revelaram o desvirtuamento da natureza da relação de estágio mantida entre o reclamante e a ré, em afronta ao disposto no art. 9º da CLT", arrematou a juíza. Houve recurso, mas a decisão foi mantida pelo TRT-MG. 

Fonte: TRT/MG

A consulta advocatícia

A advocacia é uma arte e um dom e para exercê-la, é necessário que o postulante a advogado perceba se tem este talento para o exercício do munus ou não. A advocacia é uma das mais belas profissões e tenho orgulho de ser advogado, pois não me imagino exercendo outra profissão senão a de causídico, pois aprendi a valorizar e respeitar esta, que é uma das mais tradicionais das vocações, que inclusive possui status constitucional e está descrita até mesmo na Bíblia.

Cícero é normalmente visto como sendo uma das mentes mais versáteis da Roma antiga. Foi ele quem apresentou aos Romanos as escolas da filosofia grega e criou um vocabulário filosófico em Latim, distinguindo-se como um linguista, tradutor, e filósofo. Um orador impressionante e um advogado de sucesso, Cícero provavelmente pensava que a sua carreira política era a sua maior façanha. Hoje em dia, ele é apreciado principalmente pelo seu humanismo e trabalhos filosóficos e políticos.

A sua correspondência, muita da qual é dirigida ao seu amigo Ático, é especialmente influente, introduzindo a arte de cartas refinadas à cultura Europeia. Cornélio Nepos, o biógrafo de Ático do século I a. C., comentou que as cartas de Cícero continham tal riqueza de detalhes "sobre as inclinações de homens importantes, as falhas dos generais, e as revoluções no governo" que os seus leitores tinham pouca necessidade de uma história do período, foi o primeiro advogado.

Para exercer esta profissão, especialmente aqueles que desejam montar o próprio escritório, o advogado deverá perceber, que é antes de tudo é um comerciante, pois comercializa serviços, não deve jamais enxergar o escritório como um sociedade civil, como nos termos o Estatuto da Ordem, mas como um negócio.

Como um negócio, deve dar lucro. Mas para dar lucro, ele deve analisar o ponto, a estrutura de atendimento, o feed back dos clientes e principalmente a forma de captação de clientes.

As formas de publicidade são essenciais em um negócio. O advogado, ou o empresário do meio jurídico, como gosto de chamar, deve descobrir de acordo com sua área de especialização o melhor meio para divulgar o seu negócio.

Os meios mais utilizados são; propaganda em jornais, divulgação através de sites, artigos em portais jurídicos, folders, e até mesmo entrevistas em rádios ou televisão.

O advogado deve estar na mídia, twiter, facebook e linkeding, são essenciais para divulgar o seu negócio, e um site atualizado, ajudam a apresentar o seu principal produto, o escritório de advocacia.

Mas antes de tudo, se anuncie, não divulgue apenas o seu negócio, mas divulgue a sua capacidade de resolução de problemas, de aconselhamento, seu saber jurídico e seu currículo. A advocacia ainda é um negócio de trato pessoal, personalizador, em que a apresentação é fundamental. Assim, se divulgue como advogado, se especialize, pois a figura do advogado "faz tudo" é fadado ao fracasso. As pessoas querem um especialista! Se venda com um expert!

Aprenda a dizer não ao cliente, não é ele que que vai escolhê-lo como advogado, você deve demonstrar que ele precisa de você, mas principalmente, você deve perceber se para o seu escritório é poderá atendê-lo e se é lucrativo fechar negócio com ele. Seja honesto com você e com seu cliente, isto é um dever do advogado, não garanta resultados, você é pago para tentar, você é apenas um meio para apresentar uma tese, que pode ou não ser acolhida pelo julgador.

Acima de tudo, aprenda a cobrar, o valor deve seguir fielmente a tabela da ordem, não se desvalorize cobrando menos, pois o valor que exigir como honorários é proporcional ao quanto você vale no mercado.

E você vale muito! Você estudou anos, se especializou, procurou melhorar como profissional, tudo isso deve ser levado em conta, quando da assinatura do contrato. Especialmente os valores iniciais, que fazem o giro de caixa mensal no escritório, o valor final, que é a compensação pelos anos trabalhando no caso e finalmente a sucumbência, que é direito do advogado e está previsto no Estatuto da Ordem dos Advogados. Não abra mão, não negocie sobre este último direito, é dever do advogado defender sua profissão e seus direitos!

Outra coisa, você pode até divulgar o seu escritório, mas antes deverá divulgar a você mesmo, a sua marca, a sua área de especialização, afinal, quase ninguém lembra do nome do escritório de advocacia que procurou, mas lembra do advogado que o atendeu...

Finalmente, cobre consulta sempre! Não abra mão do valor da consulta, pois assim como um médico pode e deve cobrar, você como advogado deverá exigir a contraprestação pelo estudo prévio do caso e pelas horas de dedicação. A cobrança pela consulta vai fazer toda a diferença no final do mês, quando precisar pagar as suas contas e ainda valoriza a sua profissão e o seu serviço, é uma forma de respeito com você e um cuidado maior com o seu cliente. Seja profissional, e não um amador!

Assim meus caros, depois de anos como advogado, percebi que para o sucesso na advocacia é preciso ter fé em Deus e em você mesmo, sensibilidade para perceber a melhor área de atuação, tino para negócio, organização financeira, disciplina, força de vontade, um boa dose de marketing jurídico e muita persistência. Mantenha o foco, compare os resultados, use estatísticas, anuncie e se especialize... Depois de anos, você será recompensado!

Bernardo César Coura

Advogado Especialista em Direito Imobiliário pela FGV e Condominial

Palestrante e Autor do JusBrasil e do Linkedin

Colunista do Jornal do Síndico, EPD Cursos e Boletim do Direito Imobiliário 

Especialista em Contratos pela FGV

Especialista em Direito Ambiental pela FGV e Processo Civil e CAD

Tel:(031)9329-0277/ 2531-2113

Site: http://bernardoadvocaciaimobiliaria.site.com.br/

Artigos disponíveis no JusBrasil:http://bernardocesarcoura.jusbrasil.com.br/

PJe admite apresentação de defesa oral

A 8ª Turma do TRT de Minas, julgando favoravelmente o recurso apresentado por uma empregadora, anulou a sentença proferida e determinou a reabertura da instrução processual, assegurando a ela a produção de defesa oral. Discordando do entendimento adotado em 1º Grau, o desembargador Sércio da Silva Peçanha reconheceu que o processo eletrônico admite a apresentação de defesa oral. 

O advogado da ré requereu a produção de defesa oral depois que o juiz de 1º Grau negou a juntada de defesa escrita, por ser incompatível com o processo eletrônico. Como consequência, a reclamada foi declarada revel e confessa quanto aos fatos alegados na reclamação. O magistrado sentenciante considerou adequada a medida ao fundamento de que a defesa não teria sido apresentada "nos moldes legais". 

Mas o relator não acatou esse posicionamento. Em seu voto, explicou que o processo judicial eletrônico não retira da parte o direito de apresentar defesa oral. Nesse sentido, lembrou o que prevê o artigo 847 da CLT: "Não havendo acordo, o reclamado terá vinte minutos para aduzir sua defesa, após a leitura da reclamação, quando esta não for dispensada por ambas as partes". No caso, a própria notificação remetida à reclamada facultou expressamente a apresentação de defesa oral, nos termos desse dispositivo legal. 

Ainda de acordo com o desembargador, o artigo 22 da Resolução 94/2012 do CSJT, que institui o Sistema de Processo Judicial Eletrônico da Justiça do Trabalho, dispõe sobre a possibilidade de defesa oral no parágrafo único: "Fica facultada a apresentação de defesa oral, pelo tempo de até 20 minutos, conforme o disposto no art. 847 da CLT".

Acompanhando o entendimento, os julgadores reconheceram que o indeferimento de produção de defesa oral caracterizou cerceamento de defesa, causando prejuízo à ré. Por essa razão, anularam a sentença, determinando o retorno dos autos ao juízo de origem para reabertura da instrução processual. Neste caso, deverá ser proferida nova sentença, como o juiz de 1º Grau entender de direito. 

Fonte: TRT/MG

Juíza aplica teoria do adimplemento substancial para garantir apartamento a comprador

A juíza Vera Regina Bedin, titular da 1ª Vara Cível de Itajaí, concedeu tutela antecipada para garantir a imediata imissão de posse de um apartamento em benefício de comprador, cuja pretensão sofre impedimento da construtora sob argumento de inadimplência.

Ocorre, segundo os autos, que o consumidor, além de já ter efetuado o pagamento de parcela considerável do imóvel, sofreu ainda com o atraso na entrega do apartamento, teve de adiar casamento marcado e arcar com gastos de aluguel no período ¿ tanto que sua ação judicial busca também indenização por danos morais e materiais.

A magistrada, neste momento, analisou somente o direito de o demandante usufruir do apartamento e aplicou ao caso a teoria do adimplemento substancial. "O objetivo da teoria do adimplemento substancial é justamente garantir aos eventuais devedores a possibilidade de solverem suas dívidas quando já adimpliram a maior parte do valor contratado, sem que se lhes apliquem medidas mais gravosas, ficando resguardado ao credor o direito de buscar o pagamento do pequeno saldo por meio de ação de cobrança", explicou Bedin.

O contrato entre as partes foi firmado no valor de R$ 127 mil, com o adiantamento de R$ 119 mil através de financiamento pelo programa Minha Casa, Minha Vida. A diferença está no centro da discussão. "É injusta a negativa do réu em entregar as chaves do imóvel ao autor, haja vista que (este) pagou quase 100% do seu valor", anotou a juíza, que concedeu 48 horas para que a construtora entregue as chaves ao comprador, sob pena de multa diária de R$ 2 mil (Autos n. 0302236-45.2016.8.24.0033).

Fonte: Âmbito Jurídico

Recusa do empregador em liberar empregada para estágio de curso superior no horário de trabalho não configura dano moral

Uma empregada da MGS teve negado seu pedido de liberação do trabalho para participar de estágio obrigatório para graduação no curso superior de Serviço Social. Segundo alegou, em razão dessa recusa da empregadora, foi obrigada a pedir demissão. Na Justiça, ela requereu que a demissão fosse convertida em rescisão indireta e que a ré fosse condenada ao pagamento de indenização por danos morais. 

A matéria foi apreciada pela 6ª Turma do TRT de Minas que, acompanhando a decisão do desembargador Rogério Valle Ferreira, modificou decisão de 1º grau, para julgar improcedentes os pedidos. 

A juíza de 1º Grau havia acatado as pretensões, por entender que a ré não poderia ter criado embaraços para que a empregada concluísse o estágio obrigatório do seu curso superior. Ela reconheceu que a trabalhadora teria sido forçada a se desligar em razão da conduta da empresa. A decisão se referiu aos princípios que informam os contratos de modo geral, como o da função social, adotado no artigo 421 do Código Civil. Citou, ainda, o artigo 205 da Constituição da República, para afirmar que a empresa tinha o compromisso social de contribuir com o aprimoramento da formação educacional da sua empregada. 

Mas, ao analisar o recurso apresentado pela MGS, o relator chegou a conclusão diversa. "A recorrente não deu causa à rescisão contratual, não havendo desrespeito a qualquer direito fundamental ou trabalhista por não ter sido oportunizado à reclamante horário disponível para fazer o estágio prático curricular do curso superior que frequentava", destacou em seu voto.

De acordo com a decisão, a própria reclamante reconheceu o motivo para a sua saída do emprego: a necessidade de fazer o estágio obrigatório, já que os horários eram incompatíveis com a jornada de trabalho. "Entre a manutenção do contrato de emprego e a frequência ao estágio profissional, a reclamante optou por este último, não tendo a reclamada nenhuma influência na sua decisão", avaliou o julgador, reconhecendo a validade do pedido de demissão. 

O magistrado lembrou que a educação constitui direito social fundamental de todo cidadão, conforme dispõe o artigo 6º da Constituição. O artigo 205, por sua vez, estabelece que a educação, direito de todos e dever do Estado e da família, será promovida e incentivada com a colaboração da sociedade, visando ao pleno desenvolvimento da pessoa, seu preparo para o exercício da cidadania e sua qualificação para o trabalho. 

Contudo, no seu modo de entender, isso não significa que o patrão seja obrigado a facilitar o acesso dos seus empregados às instituições de ensino em prejuízo da prestação de serviços contratada. Mesmo que venha a se beneficiar do desenvolvimento educacional do empregado. Para o desembargador, o dever de prestar educação é do Estado e da família, que devem assegurar as condições para o desenvolvimento dos estudos. "O interesse particular da reclamante não tem o condão de restringir os poderes patronais inerentes à relação de emprego, dentre os quais a gestão da prestação de serviços, impondo condições da realização do trabalho pelo empregado, como a delimitação da jornada, ainda que incompatível com as necessidades do empregado de frequentar curso superior regular", destacou, ponderando que as dificuldades enfrentadas pelo trabalhador estudante de conciliar os horários de trabalho e da grade curricular não constituem violação do seu direito básico à educação ou à sua dignidade pessoal. 

Por não identificar o dano e o ato patronal ilícito, a Turma de julgadores decidiu prover o recurso para excluir da condenação a indenização por danos morais que havia sido deferida à reclamante. 

Fonte: TRT/MG

Alguns direitos na compra de um imóvel

A compra e venda de imóveis é tema recorrente nos tribunais brasileiros. Atraso na entrega, pagamento de taxas de corretagem, vagas de garagem, entre outras questões, têm levado compradores e vendedores à Justiça em busca de solução para seus conflitos e insatisfações.

Muitas dessas demandas já são assuntos pacificados na jurisprudência. Um dos entendimentos que já se solidificaram nos Tribunais é o que considera o Código de Defesa do Consumidor (CDC) aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis celebrados entre construtoras, incorporadoras e empresas do ramo imobiliário em geral e um comprador que adquire o bem com a finalidade de ser seu destinatário final.

Em caso de desistência da compra de imóvel a prazo, o cidadão pode pedir a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos por não ter mais condições de suportar o pagamento das prestações acordadas. Nesse caso, o vendedor pode reter somente parte das parcelas pagas para compensar os custos operacionais da negociação até então. A Justiça já decidiu que a devolução do restante do dinheiro pago deve ser feita imediatamente, sendo considerada abusiva a restituição dos valores apenas ao final da obra, mesmo que esse prazo esteja previsto em regra contratual.

Quando o assunto é vaga de garagem, uma dúvida comum é saber se integra ou não a unidade vendida. As duas Turmas especializadas em Direito Privado do STJ, que uniformizam a questão, entendem que o anúncio do imóvel deve informar claramente possível integração, de modo que os consumidores não tenham dúvidas quanto ao tamanho real do apartamento, conforme preconiza o princípio da transparência que norteia as relações regidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Ainda que individualizada e exclusiva, a vaga de garagem deve ser anunciada como tal de forma explícita.

Sobre o pagamento de condomínios, se o contrato de compra e venda não estiver registrado, tanto o vendedor quanto o comprador podem ser responsáveis pelas taxas que surgirem depois da posse do imóvel. A simples promessa de compra e venda não é suficiente para tirar do proprietário a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio, não estando o vendedor, portanto, livre dessa obrigação, já que se mantém como responsável pelo pagamento da dívida enquanto estiver na situação jurídica de proprietário do imóvel. O STJ decidiu a questão em recurso repetitivo em agosto deste ano e a interpretação da tese passou a orientar os tribunais de todo o país ao julgarem processos idênticos.

Indenizações - O atraso na entrega do imóvel é passível de indenização, sobretudo, por danos materiais. Além da aplicação da multa contratual, a construtora ou incorporadora deve ressarcir o comprador pela realização de outras despesas decorrentes do referido atraso como, por exemplo, o pagamento das custas de moradia do consumidor em outro local durante o período.

Quanto ao pagamento de danos morais pelo atraso na obra, muito embora, em regra, os Tribunais venham reconhecendo a ocorrência de lesão aos direitos dos consumidores, algumas decisões têm restringido essa condenação por entender que se trata de mero aborrecimento. Julgados do STJ apontam que, nesses casos, o dano moral não é presumido e sua ocorrência e valor dependem de provas de que o fato gerou sofrimento psicológico.

Corretagem - As taxas de corretagem também já foram objeto de decisão judicial e o entendimento é de que o ônus desse serviço cabe ao vendedor, e não ao comprador, salvo na hipótese de o consumidor contratar o corretor para pesquisar e intermediar a negociação.

Com base no artigo 725 do Código Civil, decisões da Justiça também determinam que o pagamento dessa taxa só deve acontecer caso o negócio seja concluído entre as partes, considerado o resultado útil e não a mera aproximação das partes para iniciar o processo de mediação da compra.

Fonte: STJ

Presidente de empresa que compõe sociedade anônima e trabalha sem subordinação jurídica não é empregado

Se o reclamante é "Diretor Presidente Executivo" de uma das empresas que formam sociedade anônima (S.A.) e exerce a função sem qualquer subordinação jurídica, obedecendo apenas ao estatuto social da S.A., não existe relação de emprego. Assim decidiu a 7ª Turma do TRT-MG, ao negar provimento ao recurso de um reclamante inconformado com a sentença que não reconheceu o vínculo empregatício entre ele e a sociedade anônima composta pelas empresas reclamadas. 

O autor afirmou que foi contratado por uma das empresas do grupo para exercer funções típicas de um gerente comercial, com atribuições específicas de trazer clientes para as empregadoras e supervisionar os novos contratos. Disse que trabalhava em situação de subordinação aos reais administradores das rés. Mas, para o desembargador relator, Paulo Roberto de Castro, cujo entendimento foi acolhido pela Turma, a prova documental e testemunhal foi clara em demonstrar que o reclamante, na realidade, era acionista de uma das empresas que integravam a S.A. e ocupava o cargo de "Diretor Presidente Executivo", exercendo suas atribuições sem a subordinação jurídica imprescindível à relação de emprego. 

As rés apresentaram a ata da assembleia geral extraordinária registrando a indicação e aprovação do reclamante para cargo de "Diretor Presidente Executivo" na empresa, assim como o "Termo de Posse", devidamente assinado por ele. Além disso, conforme afirmado por uma testemunha, o diretor, no exercício de suas atividades, submetia-se apenas ao "Conselho de Administração", que, nas palavras dela, "era o superior hierárquico do reclamante". Como se não bastasse, em depoimento, o próprio autor admitiu ser acionista de uma das empresas reclamadas e que, como tal, já havia sido acionado juntamente com as rés em algumas reclamações trabalhistas. Para o julgador, a análise conjunta dessas circunstâncias revela a inexistência do vínculo de emprego. 

"O reclamante somente era subordinado ao Conselho de Administração, nos termos da lei 6.404/76 (que rege as sociedades anônimas), agindo nos limites do estatuto social da empresa que presidia", ressaltou o desembargador. O julgador frisou que o fato de não poder tomar decisões de "grande monta", como afirmou uma testemunha, não é suficiente para comprovar que atuava com subordinação jurídica, já que, pelo parágrafo 2º do artigo 143 dessa lei, algumas decisões dos diretores só podem ser tomadas em reuniões da diretoria. 

Nesse contexto, o relator concluiu que, na verdade, o que existia era apenas uma forma rarefeita de subordinação do reclamante para com o grupo de empresas, aquela que está presente num contrato de natureza civil e não empregatício. Ele ponderou que as reclamadas não exigiam metas do administrador, não controlavam a jornada de trabalho dele, não determinavam pessoalmente a prestação de serviço. Pelo contrário, o que limitava a atuação do diretor era o estatuto social da empresa, como previsto na Lei 6.404/76, frisou, tornando clara a inexistência da subordinação inerente à relação de emprego. 

O desembargador também fundamentou sua decisão na Súmula 269 do TST, que dispõe: "O empregado eleito para ocupar cargo de diretor tem o respectivo contrato de trabalho suspenso, não se computando o tempo de serviço desse período, salvo se permanecer a subordinação jurídica inerente à relação de emprego". 

Conforme explicou, essa súmula demonstra que, para o TST, quando o empregado é eleito para o cargo de diretor, seu contrato de trabalho, até então existente, fica suspenso, não lhe sendo mais assegurados os direitos da relação de emprego, exceto se permanecer a subordinação jurídica. "E essa não é àquela que existe em relação ao Conselho de Administração, mas ao poder diretivo do empregador - a jurídica, que não existiu no caso", destacou o julgador, frisando que, apesar de ter prestado serviços às empresas com onerosidade, pessoalidade e não eventualidade, sem subordinação jurídica não há relação de emprego. 

Por essas razões, a Turma negou provimento ao recurso do reclamante, mantendo a sentença que não reconheceu o vínculo de emprego pretendido na ação trabalhista. 

Fonte: TRT/MG

Sem registro de contrato, vendedor e comprador de imóvel respondem por taxas

Caso o contrato de promessa de compra e venda não seja registrado em cartório, tanto o vendedor quanto o comprador podem responder pela dívida de taxas de condomínio posteriores à posse do imóvel pelo último. Este foi o entendimento firmado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça.

No julgamento, os ministros adequaram a interpretação de tese firmada pela 2ª Seção em Recurso Repetitivo (REsp 1.345.331), segundo a qual a imissão na posse estabelece a responsabilidade do promitente comprador pelas despesas condominiais surgidas após esse momento. O tema foi cadastrado no sistema dos repetitivos sob o número 886.

Para a 3ª Turma, há legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança dos débitos condominiais posteriores à imissão na posse.

Penhora

O relator do recurso mais recente, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, observou que no outro caso julgado não se desconstituiu a penhora sobre o imóvel, que ainda constava como propriedade do promitente vendedor. Isso poderia aparentar uma contradição, já que a conclusão foi pela responsabilidade do comprador.

Para o ministro, essa suposta contradição é resolvida à luz da teoria da dualidade da obrigação. “O promitente comprador não é titular do direito real de propriedade, tendo apenas direito real de aquisição caso registrado o contrato de promessa de compra e venda”, afirmou. Dessa forma, acrescentou, o condomínio ficaria impossibilitado de penhorar o imóvel, e restariam à execução apenas os bens pessoais do promitente comprador, se existissem.

Sanseverino entende que esse resultado não está de acordo com a natureza e a finalidade da obrigação propter rem — aquela que recai sobre a pessoa por causa da titularidade do direito real em relação ao bem. Sanseverino afirmou que a simples promessa de compra e venda não é suficiente para extinguir a responsabilidade do proprietário pelo pagamento das despesas de condomínio, pois a fonte da obrigação propter rem é a situação jurídica de direito real, não a manifestação de vontade.

Caso se desconstituísse a penhora sobre o imóvel, a finalidade do instituto (propter rem), que é a conservação do objeto, seria comprometida, pois o condomínio passaria a “depender da incerta possibilidade de encontrar bens penhoráveis no patrimônio do promitente comprador”, alertou Sanseverino. O ministro também salientou que a penhora do imóvel tem o efeito psicológico de desestimular a inadimplência.

Dualidade

Aplicando a teoria da dualidade da obrigação, o relator ressaltou que o débito deve ser imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio — no caso, o promitente comprador. Porém, o vendedor não se desvincula da obrigação, mantendo-se na condição de responsável pelo pagamento da dívida enquanto mantiver a situação jurídica de proprietário do imóvel.

“Essa separação entre débito e responsabilidade permite uma solução mais adequada para a controvérsia, preservando-se a essência da obrigação propter rem”, assinalou o ministro.

Além disso, Sanseverino advertiu que “entre o risco de o condômino inadimplente perder o imóvel e o risco de a comunidade de condôminos ter de arcar com as despesas da unidade inadimplente, deve-se privilegiar o interesse coletivo dessa comunidade em detrimento do interesse individual do condômino inadimplente”.

Fonte: STJ

Empregada obrigada a se tornar sócia de empresa com nome sujo na praça será indenizada

Na 2ª Vara do Trabalho de Governador Valadares/MG, a juíza Renata Batista Pinto Coelho Fróes de Aguilar se deparou com a seguinte situação: a empregada foi incluída no quadro societário da empresa com o único propósito de se obter crédito junto às instituições bancárias, uma vez que a empresa estava com o nome sujo na praça. Esse fato foi reconhecido pelo próprio representante da empresa. 

A empregada, então, ajuizou a ação trabalhista, pretendendo que a empregadora lhe pagasse indenização por danos morais em razão da conduta ilícita, o que foi acolhido pela julgadora, que fixou a indenização no valor equivalente a 20 vezes o maior salário recebido pela reclamante durante o contrato. 

Em sua sentença, a magistrada ressaltou que o resultado gerado por essa fraude é o de transferir a uma empregada - obviamente hipossuficiente, já que dependia dos parcos rendimentos que recebia para sobreviver - o ônus de ver seu nome sujo na praça. "Como se sabe, o conceito e a reputação social são os principais bens morais do ser humano, portanto, todo ato tendente a manchar sua imagem perante a sociedade gera o direito à compensação por danos morais, com esteio no artigo 5º, V e X, da Constituição Federal", destacou a juíza. 

Para delimitar o valor da reparação, a julgadora considerou as circunstâncias do caso, especialmente a ciência da empregada de que o nome dela seria usado, mas também, por outro lado, a gravidade e os efeitos da conduta da empresa à reputação da reclamante e a seu bem-estar ou paz de espírito. Ainda poderá haver recurso ao TRT/MG. 

Fonte: TRT/MG

Indenização por alteração do contrato

A 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) condenou a construtora MRV Engenharia e Participações a indenizar uma consumidora que não recebeu o imóvel que adquiriu, apesar de ter pagado por dois anos as prestações do financiamento. A empresa ainda obrigou a cliente a optar pela aquisição de outro imóvel por um valor bem superior.

Segundo a decisão, a construtora deverá pagar à consumidora a diferença do valor entre a primeira e a segunda compra, indenização de R$ 10 mil por danos morais e ainda multa de 50% dos valores pagos por ela para a aquisição do primeiro imóvel.

Segundo os autos, a consumidora adquiriu o apartamento através de contrato celebrado com a MRV em dezembro de 2008, pelo valor de R$ 69.847, dos quais R$ 59.500 seriam objeto de financiamento. Em 2009, ela pagou ainda cerca de R$ 3 mil por um kit acabamento.

Apesar de a construtora ter informado que o imóvel seria entregue no final de 2010, a consumidora descobriu, naquele ano, que as obras nem sequer tinham sido iniciadas e que o imóvel havia sido alienado sem que o projeto de incorporação tivesse sido registrado.

A solução apresentada pela construtora foi então oferecer à consumidora um outro imóvel pelo valor atual de mercado, descontando os valores já pagos, inclusive o do kit acabamento. A compradora alega no processo que não teve opção e adquiriu o outro apartamento por R$ 111.700.

No contrato relativo ao novo apartamento, a construtora inseriu uma cláusula que obrigava a consumidora a renunciar a qualquer tipo de indenização ou compensação.

O juiz de primeira instância entendeu que não houve vício no distrato celebrado entre as partes, motivo pelo qual a consumidora recorreu ao Tribunal de Justiça.

O relator do recurso, desembargador Estevão Lucchesi, destacou em seu voto que “as partes podem extinguir um contrato consensualmente, todavia a legislação vigente exige que tanto na celebração quanto na extinção do contrato os contratantes observem os princípios da boa-fé e probidade”.

O fato de a construtora vincular o crédito da consumidora à aquisição de outro apartamento e registrar a renúncia a qualquer tipo de indenização ou compensação é “prática flagrantemente abusiva e vedada pelo Código de Defesa do Consumidor”, afirmou.

“Revela-se extremamente lucrativo para as construtoras pura e simplesmente realizar distrato e devolver os valores pagos pelos consumidores em épocas nas quais existe grande valorização imobiliária”, continua o relator.

Apesar de haver similaridade entre o primeiro e o segundo imóveis, o relator observou que a consumidora acabou por pagar muito mais, pois no primeiro contrato o preço foi de R$ 69.847; e no segundo, R$ 111.700. Ela deve então receber a diferença entre esses valores, a ser calculada em liquidação de sentença, devidamente corrigida.

O relator entendeu ainda que a consumidora sofreu danos morais, tendo em vista que, próximo à data da entrega de seu apartamento, foi surpreendida com a notícia de que as obras não tinham sequer sido iniciadas e posteriormente foi submetida a “uma prática abusiva lastimavelmente praticada pelas construtoras”. Ele estabeleceu o valor da indenização em R$ 10 mil.

O desembargador também condenou a empresa a pagar multa de 50% sobre a quantia que efetivamente foi desembolsada, pois o contrato previa a aplicação dessa multa caso a construtora não realizasse o devido registro da incorporação.

Os desembargadores Marco Aurélio Ferenzini e Valdez Leite Machado acompanharam o voto do relator.

Fonte: Conjur

Ex-companheira de dono de açougue não consegue vínculo de emprego como gerente

A reclamante contou que foi contratada pelo açougue, como gerente, em 07/09/2007 e dispensada em 30/05/2012, sem ter tido a carteira de trabalho anotada. Segundo alegou, o salário recebido era de R$1.200,00. Com base nesse contexto, pediu o reconhecimento do vínculo de emprego com o estabelecimento. Mas a história apresentada pelo reclamado, em sua defesa, foi diferente. De acordo com ele, a mulher inicialmente era namorada do dono do açougue e depois se casou com ele. A prestação de serviço ao estabelecimento teria se dado na condição de esposa, não havendo salário, nem subordinação. 

A pretensão foi julgada improcedente em 1º Grau e o entendimento confirmado pela 5ª Turma do TRT de Minas, que apreciou recurso apresentado pela reclamante. Com base nas provas dos autos, o desembargador relator Oswaldo Tadeu Barbosa Guedes chegou à conclusão de que a relação existente entre as partes não era de emprego, mas sim de autêntico empreendimento familiar.

Em seu voto, o magistrado lembrou o que precisa ser observado para a caracterização do vínculo de emprego: pessoalidade, onerosidade, não eventualidade e a subordinação jurídica. De acordo com ele, basta a ausência de um desses elementos para o vínculo não ser reconhecido. 

No caso, vários foram os aspectos que convenceram o julgador de que a reclamante ajudava no estabelecimento comercial por força da relação conjugal mantida com o proprietário. Nesse sentido, ela própria afirmou que realizava diversas funções, como trabalhar no caixa, ajudar na limpeza e atender balcão. Isso "também demonstra a afectio da relação existente", constou da decisão. 

Também chamou a atenção do relator o fato de a própria reclamante ter apontado, na ação de divórcio litigioso, que os alimentos provisórios postulados seriam equivalentes à renda que auferia na empresa que constituiu junto com o seu marido. "A autora admite que desde antes da formalização do casamento civil, já participava da sociedade comercial, na condição de companheira, e que em razão disso é que contribuía com seu trabalho, na administração do empreendimento comercial", destacou o desembargador. As testemunhas acrescentaram que a reclamante tinha a mesma autoridade que o representante legal do estabelecimento. 

"A reclamante e seu companheiro, ora representante legal da reclamada, empreenderam atividade econômica com o objetivo de auferirem ganhos comuns e conjuntos, em prol da sociedade conjugal e da unidade familiar que estabeleceram", concluiu o desembargador, negando provimento ao recurso. 

Fonte: TRT/MG

Preços de imóveis têm queda real de 8,10% em 12 meses

Nos últimos 12 meses encerrados em março, o preço dos imóveissubiu apenas 0,53%, em média, nas 20 cidades brasileiras acompanhadas pelo índice FipeZap. É a menor variação já registrada desde o início da série histórica, que começou em 2008.

Já a inflação, medida pelo IPCA deve encerrar o mesmo período com aumento de 9,50%, de acordo com o Boletim Focus do Banco Central. Ou seja, ao considerar o efeito da inflação, o índice mostra que os imóveis tiveram queda real de preço de 8,10%.

A queda real de preço é registrada quando o valor de um determinado bem, como é o caso do imóvel, tem uma alta inferior ao aumento generalizado de preços, medido por índices inflacionários, como o IPCA. Vale destacar que a variação real não é calculada por uma simples subtração. Para realizar o cálculo, é preciso dividir a oscilação dos preços pela variação da inflação.

Com exceção de Florianópolis, que registrou aumento de preços idêntico à alta da inflação no país nos últimos 12 meses (9,50%), as cidades que compõem o índice tiveram variações de preços inferiores ao IPCA no período. Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Distrito Federal, Recife e Niterói tiveram queda nominal (absoluta) de preços na comparação de março deste ano com o mesmo mês do ano passado.

Preços estáveis

Na média, os preços dos imóveis ficaram praticamente estáveis em março e registraram apenas uma leve alta de 0,03% na comparação com fevereiro.

No mês, seis cidades registraram queda nominal de preços: Fortaleza (-0,80%), Recife (-0,42%), Niterói (-0,31%), Contagem (-0,24%), Santos (-0,21%) e Rio de Janeiro (-0,18%).

Rio e São Paulo lideram ranking dos imóveis mais caros

O preço médio do metro quadrado dos imóveis nas 20 cidades do índice FipeZap encerrou março em 7.615 reais. Rio de Janeiro e São Paulo continuam a liderar a lista do metro quadrado mais caro.

No Rio, o preço médio do metro quadrado terminou o mês a 10.371 reais. Já o valor do metro quadrado em São Paulo encerrou março custando 8.617 reais, em média.

Goiânia e Contagem foram as cidades que registraram os preços mais baixos. Em Goiânia, o valor médio do metro quadrado ficou em 4.244 reais e, em Contagem, 3.542 reais.

Veja na tabela a seguir a variação dos preços dos imóveis à venda nas 20 cidades acompanhadas pelo índice FipeZap em março, fevereiro e nos últimos 12 meses. A lista foi ordenada da maior para a menor variação no terceiro mês do ano.

O Índice FipeZap tem dados disponíveis sobre São Paulo e Rio de Janeiro desde janeiro de 2008. Para Belo Horizonte, a série histórica começa em maio de 2009. Para Fortaleza, em abril de 2010; para Recife em julho de 2010; e para o Distrito Federal e Salvador, em setembro de 2010.

Entre as cidades incluídas mais recentemente na composição do Índice FipeZap Ampliado, os municípios do ABC Paulista e Niterói têm dados disponíveis desde janeiro de 2012. Vitória, Vila Velha, Florianópolis, Porto Alegre e Curitiba têm séries históricas iniciadas em julho de 2012. O índice FipeZap Ampliado foi lançado em janeiro de 2013.

O indicador elaborado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com o site de classificados Zap Imóveis, acompanha os preços do metro quadrado dos imóveis usados anunciados na internet, que totalizam mais de 290 mil unidades por mês.

Além disso, são buscados também dados em outras fontes de anúncios online. A Fipe faz a ponderação dos dados utilizando a renda dos domicílios, de acordo com levantamento feito pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

Fonte: Exame

Fiat é condenada a responder por débitos de trabalhadores em obra de construção civil não quitados pela empreiteira

Deve uma empresa automobilística responder pelos créditos dos trabalhadores não quitados por uma empreiteira por ela contratada para execução de obras em sua fábrica? Afastando o entendimento contido na OJ 191/TST (segundo a qual o dono da obra não responde pelas obrigações inadimplidas pelo empreiteiro, salvo se aquele for uma empresa construtora ou incorporadora), o juiz Neurisvan Alves Lacerda, titular da Vara do Trabalho de Januária, entendeu que sim. 

De acordo com o magistrado, as situações de responsabilização do dono da obra vêm sendo ampliadas pela doutrina e jurisprudência, sobretudo quando a obra incrementa o processo produtivo. No seu entender, se o dono da obra responde solidariamente pelos créditos previdenciários, deve, com muito mais razão, responder pelos créditos trabalhistas, uma vez que estes são mais privilegiados do que aqueles (art. 30, VI, da Lei 8.212/91 e Súmula 126 do TFR e artigo 186 do CTN). "Não se pode perder de vista que a propriedade deve cumprir sua função social (art. 5º, XXIII da CF), sobretudo em respeito aos direitos fundamentais dos trabalhadores (art. 7º da CF), cuja dignidade deve ser protegida (art. 1º, III, da CF), com observância do valor social do trabalho (art. 1º, IV, da CF)", ponderou o julgador, citando lição doutrinária que atribuiu a responsabilidade ao risco empresarial por ato de terceiro em proveito do dono da obra. Segundo essa lição, a frustração do crédito trabalhista sem responsabilização configuraria abuso de direito, já que o dono da obra obteria proveito econômico com a prestação de serviços, sem que contribuísse com os direitos dos trabalhadores envolvidos. Nesse sentido, o julgador também invocou o Enunciado 13 da 1ª jornada de Direito Material e Processual na Justiça do Trabalho. 

Sob esses fundamentos, o juiz condenou a Fiat Automóveis a responder subsidiariamente pelos créditos trabalhistas reconhecidos, registrando que a responsabilidade abrange todas as parcelas pecuniárias devidas pelo empregador, inclusive as indenizatórias pelo descumprimento de obrigação material de fazer fungível ou não fungível. O recurso contra essa decisão não foi recebido pelo Juízo de origem por deserto, isto é, ausente o pagamento de custas ou o depósito recursal. 

Fonte: TRT/MG