quarta-feira, 31 de agosto de 2016

Casal será indenizado por atrasos na entrega de um imóvel

A 15ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte condenou a Habitare Construtora e Incorporadora a pagar a um casal mais de R$ 20 mil. O valor corresponde a indenizações por danos morais e materiais e multa contratual de 0,5% sobre o valor total pago pelos compradores por atrasar a entrega de um apartamento.
O contrato entre os clientes e a empresa foi assinado em novembro de 2006, com data de entrega em janeiro de 2011. Na data estabelecida, o imóvel não ficou pronto. Descontentes com a situação, os consumidores acionaram a Justiça.
Segundo os clientes, o imóvel só foi entregue em maio de 2012, um ano e quatro meses após o prazo para entrega da construção. Segundo o casal, os atrasos na entrega do apartamento fizeram com que eles permanecessem mais tempo do que o esperado morando de favor e tivessem gastos imprevistos no imóvel emprestado.
Em sua defesa, a empresa explicou que os atrasos se deram a pedido dos próprios clientes, que solicitaram modificações no imóvel, e devido a condições climáticas, que impossibilitaram a entrega do empreendimento na data acordada.
O juiz Eduardo Henrique de Oliveira Ramiro entendeu que os atrasos da Habitare na entrega do imóvel geraram o dever de ressarcir os autores dos prejuízos causados. Em relação aos danos morais, o magistrado considerou que não se tratava apenas de um atraso tolerável na entrega do apartamento, mas de um ilícito contratual, que ocasionou dano moral e desgastes emocionais aos clientes.
Sendo assim, o magistrado condenou a Habitare a indenizar os consumidores em R$ 10 mil, por danos morais, e mais R$ 10.509,39, por danos materiais. Além disso, determinou o pagamento de multa contratual.
Essa decisão, por ser de primeira instância, está sujeita a recurso.
Fonte: TJMG

Tempo de deslocamento em viagens é considerado à disposição do empregador

Todo o tempo decorrente de viagens a trabalho, desde o início do deslocamento até o retorno, é considerado como à disposição do empregador, enquadrando-se na disposição contida no artigo 4º da CLT. Nesse sentido decidiu a 1ª Turma do TRT de Minas, com base no voto do desembargador Emerson José Alves Lage, ao manter a condenação de uma empresa do ramo de automação ao pagamento de horas extras em razão de viagens realizadas por um ex-empregado, que atuava como vendedor viajante. 

A análise de prova testemunhal revelou que o trabalhador, no período analisado, realizava viagens cerca de duas vezes por semana. Nestes dias, iniciava a jornada às 6h, com o deslocamento para aeroporto ou por estrada rumo ao destino, terminando às 19h. Para o relator, todo esse tempo deve ser remunerado, por atender exclusivamente aos interesses do empreendimento. 

"A realização de viagens em razão do trabalho coloca o trabalhador, desde o início do deslocamento, em inteira disposição do empregador, pois, não fosse a necessidade deste, o deslocamento para outra localidade fora da base do trabalhador não seria realizada, de modo que ele atende, exclusivamente, ao interesse do empregador, devendo ser remunerado", explicou. Vale lembrar que o artigo 4º da CLT, aplicado ao caso, considera como de serviço efetivo o período em que o empregado esteja à disposição do empregador, aguardando ou executando ordens, salvo disposição especial expressamente consignada. 

O magistrado esclareceu que a situação das viagens não se confunde com as de horas de percurso. É que esta se refere ao deslocamento até o local de trabalho e retorno para casa, quando em local de difícil acesso, em razão do maior esforço e dispêndio de tempo pelo trabalhador. Ainda segundo registrou, o caso também não se equipara às horas "in itinere", não sendo, portanto, exigíveis as condições impostas pela Súmula 90 do TST. Por essas razões, os julgadores confirmaram a sentença que condenou a reclamada ao pagamento de 208 horas extras em favor do reclamante. 

Fonte: TRT/MG

quinta-feira, 18 de agosto de 2016

Para multar condômino antissocial, deve ser concedido o direito de defesa

O descumprimento de deveres condominiais sujeita o responsável às multas previstas no Código Civil (artigos 1.336 e 1.337), mas para a aplicação das sanções é necessária a notificação prévia, de modo a possibilitar o exercício do direito de defesa.
Esse foi o entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em julgamento de recurso especial interposto por um condomínio de São Paulo contra proprietário que alugou sua unidade para pessoa cujo comportamento foi considerado antissocial.
Em assembleia extraordinária, com quórum qualificado, foi estipulada a multa de R$ 9.540,00 por diversas condutas irregulares atribuídas ao locatário, como ligação clandestina de esgoto, instalação indevida de purificador em área comum e até mesmo a existência de uma banca de jogo do bicho dentro do imóvel alugado.
Garantia constitucional
A cobrança da multa foi afastada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo ao fundamento de que sua aplicação seria inviável sem prévia notificação do proprietário.
Além disso, segundo o acórdão, o assunto nem sequer foi mencionado no edital de convocação da assembleia, que tomou a decisão sem a presença do proprietário, o qual recebeu apenas a notificação para pagamento.
No STJ, o condomínio alegou que a multa não tem como pressuposto a notificação prévia do condômino. Bastaria o reiterado descumprimento de deveres condominiais, capaz de gerar incompatibilidade de convivência.
Entretanto, para o relator, ministro Luis Felipe Salomão, a aplicação de punição sem nenhuma possibilidade de defesa viola garantias constitucionais.
Eficácia horizontal
Salomão apontou a existência de correntes doutrinárias que, com base no artigo 1.337 do Código Civil, admitem a possibilidade de pena ainda mais drástica quando as multas não forem suficientes para a cessação de abusos: a expulsão do condômino. Tal circunstância, segundo o ministro, põe em maior evidência a importância do contraditório.
Multa por comportamento antissocial no condomínio exige direito de defesa
O descumprimento de deveres condominiais sujeita o responsável às multas previstas no Código Civil (artigos 1.336 e 1.337), mas para a aplicação das sanções é necessária a notificação prévia, de modo a possibilitar o exercício do direito de defesa.
Esse foi o entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em julgamento de recurso especial interposto por um condomínio de São Paulo contra proprietário que alugou sua unidade para pessoa cujo comportamento foi considerado antissocial.
Em assembleia extraordinária, com quórum qualificado, foi estipulada a multa de R$ 9.540,00 por diversas condutas irregulares atribuídas ao locatário, como ligação clandestina de esgoto, instalação indevida de purificador em área comum e até mesmo a existência de uma banca de jogo do bicho dentro do imóvel alugado.
Garantia constitucional
A cobrança da multa foi afastada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo ao fundamento de que sua aplicação seria inviável sem prévia notificação do proprietário.
Além disso, segundo o acórdão, o assunto nem sequer foi mencionado no edital de convocação da assembleia, que tomou a decisão sem a presença do proprietário, o qual recebeu apenas a notificação para pagamento.
No STJ, o condomínio alegou que a multa não tem como pressuposto a notificação prévia do condômino. Bastaria o reiterado descumprimento de deveres condominiais, capaz de gerar incompatibilidade de convivência.
Entretanto, para o relator, ministro Luis Felipe Salomão, a aplicação de punição sem nenhuma possibilidade de defesa viola garantias constitucionais.
Eficácia horizontal
Salomão apontou a existência de correntes doutrinárias que, com base no artigo 1.337 do Código Civil, admitem a possibilidade de pena ainda mais drástica quando as multas não forem suficientes para a cessação de abusos: a expulsão do condômino. Tal circunstância, segundo o ministro, põe em maior evidência a importância do contraditório.
Por se tratar de punição por conduta contrária ao direito, acrescentou Salomão, “deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais, que também devem incidir nas relações condominiais para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório”.
Por se tratar de punição por conduta contrária ao direito, acrescentou Salomão, “deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais, que também devem incidir nas relações condominiais para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório”.
Fonte: STJ

Participação em greve lícita e pacífica não motiva dispensa por justa causa

No julgamento realizado na 1ª Vara do Trabalho de Sete Lagoas, o juiz Tiago dos Santos Pinto da Motta considerou abusivo o ato de uma siderúrgica que dispensou seu empregado por justa causa após a participação dele em greve lícita e pacífica. O magistrado enfatizou que a aplicação da justa causa exige a ocorrência de um fato grave o suficiente para tornar inviável o vínculo de emprego, o que não aconteceu no caso. "A justa causa, por ser a penalidade máxima, com repercussões na vida social e histórico profissional do empregado, deve ser comprovada, identificando-se conduta grave apta a inviabilizar a continuidade da relação de emprego", completou. 

A dispensa do autor por justa causa foi motivada pela participação do empregado em movimento grevista ocorrido no dia 23/01/2015, quando trabalhadores da empresa paralisaram o alto-forno e o setor de carvão por cerca de quatro horas. A siderúrgica sustentou que não houve uma paralisação escalonada de atividades e que todos os setores de trabalho paralisaram ao mesmo tempo, trazendo prejuízos para o setor produtivo da empresa. Afirmou ainda que o ex-empregado trabalhava no setor de descarga de carvão e sua função era a de abastecer de carvão o alto-forno, matéria-prima e combustível indispensável ao processo produtivo, cuja paralisação expôs a risco a integridade física de todos os trabalhadores da fábrica, além de ter causado prejuízos financeiros para a empresa. 

Ao analisar as provas produzidas no processo, o julgador constatou que o movimento grevista tinha por objetivo demonstrar a insatisfação dos empregados com os atrasos no pagamento de salários e adiantamentos. A preposta da empresa confirmou essas informações. A partir dos depoimentos das partes e das testemunhas, o juiz constatou também que o prejuízo à empresa e o risco de explosão e de lesão à integridade física dos demais empregados foi causada pela paralisação do setor de produção, do alto-forno, e não do setor de descarga de carvão, no qual o autor trabalhava. 

Na avaliação do magistrado, o empregador não pode punir com a pena máxima o empregado que apenas participa de greve para reivindicar seus direitos ou melhorias das condições de trabalho. Ademais, o juiz apurou que a siderúrgica é, de fato, descumpridora das obrigações contratuais, pois foram várias as irregularidades praticadas, inclusive o atraso do pagamento de salários, sendo esse o motivo da paralisação no dia 23/01/2015. 

Para o juiz, ficou evidenciado que a siderúrgica agiu com excesso ao dispensar o trabalhador por justa causa, pois o ato praticado por ele, considerado falta grave pela empresa, nada mais é do que o exercício regular de um direito garantido pela Constituição. Além disso, o magistrado observou que a siderúrgica não produziu qualquer prova concreta acerca dos prejuízos que alega ter sofrido em razão da paralisação do setor no qual o ex-empregado trabalhava. Conforme enfatizou o julgador, não importam, nesse caso, o grau de participação do trabalhador e a importância desse setor da empresa para a cadeia produtiva, pois a ilegalidade da punição está no abuso do poder diretivo da empregadora em retaliação ao exercício regular do direito constitucional de greve. 

Com base nesse posicionamento, o juiz sentenciante considerou abusiva e ilegal a dispensa por justa causa realizada com o intuito de retaliar o empregado em função do exercício do direito de greve, condenando a empresa ao pagamento das parcelas típicas da dispensa imotivada. O TRT mineiro confirmou a sentença nesse aspecto. 

Fonte: TRT/MG

terça-feira, 16 de agosto de 2016

Imóvel residencial é impenhorável mesmo se família tiver outros bens

É impenhorável o imóvel que não é o único de propriedade da família, mas serve de efetiva residência ao núcleo familiar. Foi o que reafirmou a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao derrubar decisão que permitia a penhora de um imóvel em Itu (SP) porque os executados têm um apartamento na capital paulista.
A discussão ficou em torno do parágrafo único do artigo 5º da Lei 8.009/90. O dispositivo dispõe expressamente que a impenhorabilidade recairá sobre o bem de menor valor, na hipótese de a parte possuir vários imóveis que sejam utilizados como residência. Para o Tribunal de Justiça de São Paulo, a regra justificaria a medida contra o imóvel de maior valor.
Já o relator do processo no STJ, Villas Bôas Cueva, concluiu que “a instância ordinária levou em conta apenas o valor dos bens para decidir sobre a penhora, sem observar se efetivamente todos eram utilizados como residência [...], mormente porque estão localizados em cidades diversas do estado de São Paulo”
Segundo o ministro, a jurisprudência da corte entende que a Lei 8.009/90 não retira o benefício do bem de família daqueles que possuem mais de um imóvel. O relator apontou que o imóvel utilizado como residência é aquele onde “se estabelece uma família, centralizando suas atividades com ânimo de permanecer em caráter definitivo”.
Fonte: Conjur

50 dicas sobre o marketing na advocacia

Todo advogado tem de despertar o marqueteiro que existe dentro dele mesmo. Se não há recursos para investir em serviços profissionais de marketing, é preciso investir energia pessoal. A tarefa não chega a ser difícil.
Basta elaborar um "plano de marketing" que, afinal, não passa de uma lista de estratégias compatíveis com a personalidade de cada advogado. E, então, transformar as "ações de marketing" em hábitos ou comportamentos cotidianos.
O passo seguinte é definir com clareza o público-alvo, para saber a quem se vai dirigir os esforços de marketing. A última etapa é encontrar motivação.
Essa é a orientação da American Bar Association (ABA, a Ordem os Advogados dos EUA, para os advogados que querem manter os princípios éticos da profissão e se recusam a fazer anúncios publicitários. 
Seguem as dicas;
1) Alguns advogados acreditam que basta fazer um bom trabalho que os clientes virão. Isso não é verdade. Eles precisam ser lembrados;
2) Todas as semanas, contate de três a cinco pessoas que podem recomendar você a prováveis clientes, mesmo que esteja muito ocupado. Marque um almoço, um jantar, um café, um drinque. Isso funciona melhor exatamente quando você tem muito trabalho, em vez de pouco;
3) Em recepções de negócios, peça aos organizadores para falar aos convidados em nome da organização. É uma boa oportunidade para se tornar conhecido;
4) Se você tem um blog relacionado à sua área de atuação, forneça informações que sejam realmente úteis a seus prováveis clientes. Frequentemente, isso não inclui uma descrição de quão competente você é — nem a sua banca;
5) Envie cartões de datas comemorativas a clientes e potenciais clientes, como muita gente faz. O melhor é escolher uma data comemorativa que ninguém escolhe (ou inventar uma), mas que tenha alguma relação com sua área; 
6) Pense muito sobre quem é realmente seu público-alvo. Avalie-o bem. Descubra quem são os tomadores de decisão em seu nicho de mercado. Conheça sua "clientela" e seus problemas jurídicos melhor do que ninguém;
7) Quando você se encontrar com um provável cliente, concentre-se nas necessidades imediatas dele. Pode não ter nada a ver com sua área. Pode ser que sua maior necessidade, no momento, seja encontrar um bom dentista. Se você conhece um, recomende. Se não, descubra um. Nutra a ideia de que você soluciona problemas;
8) Organize um grupo de advogados de áreas diferentes, muitas vezes ex-colegas de faculdade, que se reúnem mensalmente para um jantar ou qualquer outra atividade. Descubra como se pode instituir uma relação do tipo "um por todos, todos por um";
9) Desenvolva um plano de marketing em torno de atividades que você gosta. Descubra uma maneira de se tornar útil a pessoas que participam das mesmas atividades. Muitas vezes, isso pode ter alguma ligação com sua área;
10) Quando for escolher advogados que podem servir como fontes de recomendação, prefira seus contemporâneos. Advogados mais antigos normalmente já formaram um grupo de referência;
11) Não crie uma segunda personalidade, uma segunda aparência, na hora de fazer marketing. Seja você mesmo. Descubra maneiras de se apresentar de maneiras interessantes, sendo o que você é, e pronto;
12) Não se sinta compelido a dar um cartão de negócios a todos que encontra em uma recepção. Isso o faz parecer desesperado para fisgar clientes. Em vez disso, peça cartões das outras pessoas. Você pode contatá-las depois por telefone ou e-mail. Daí pode nascer um relacionamento;
13) Uma vez que tenha os contatos e saiba qual é a área de atuação do provável cliente, envie-lhe notícias que possam lhe interessar, com alguma pergunta (viu isso?) ou comentário (é preciso tomar cuidado...). A ideia é sempre desenvolver relacionamento primeiro;
14) Se há uma oportunidade de ser contratado para um recurso em tribunal superior, leia tudo sobre o caso e casos relacionados, trace uma linha de argumentos. Prepare-se para discutir o caso com a parte, sem anotações, por uma hora;
15) Tweets são mais lidos entre 13h e 15h, portanto, esse é um bom período para postar mensagens. É possível programar o horário de as mensagens serem postadas, por meio de serviços como o HootSuite. Mas é preciso evitar que qualquer mensagem seja postada em horários que você deve estar no tribunal, defendendo os interesses de um cliente. Nenhum cliente pode supor que você estava "twitando" em vez de trabalhando;
16) Se um advogado que pode ser uma boa fonte de referência tiver algum problema com a Justiça que não é da área dele, mas é da sua, ofereça-se para cuidar do caso gratuitamente;
17) Muitas vezes, as pessoas precisam ser convencidas de que seus problemas são realmente graves. Elas podem não ter noção disso. Da mesma forma, convencer uma pessoa de que ela não precisa de um advogado, quando ela realmente não precisa, também é um bom negócio. Desenvolve confiança;
18) Participe de eventos da Ordem e das seccionais. Advogados preferem recomendar colegas que conhecem. E se não conhecem e nunca veem você, não vão recomendá-lo;
19) Instale "Google Analytics" em seu website. Essa ferramenta detalha que termos levaram as pessoas a visitar sua página e quanto tempo permaneceram nela. Você também pode usá-la para identificar termos populares de busca e colocar esses mesmos termos, quando se relacionam à sua área, em seu site;
20) Preste serviços voluntários a grupos jurídicos e comunitários. Faça qualquer trabalho voluntário com dedicação e competência, mesmo que não goste dele;
21) Termine uma conversação com alguém em um evento denetworking(desenvolvimento de relacionamentos) depois que você terminar uma declaração, em vez de quando a outra pessoa o fizer, de forma que ela não pense que você a está cortando;
22) Se você quer representar uma empresa com um departamento jurídico, seu trabalho é tornar o trabalho (e a vida) do diretor do departamento mais fácil;
23) A melhor fala: perguntas que fazem os outros falarem sobre eles mesmos. Conhecer bem o cliente e seus possíveis problemas jurídicos lhe dá uma grande vantagem competitiva;
24) Prefira falar em seminários e cursos (como os de educação continuada) que são interessantes o suficiente e que terão uma boa audiência. A não ser que tenha outras razões, que não as de marketing;
25) Durante um evento, não se instale em uma mesa durante toda a noite. Aproveite para circular, se sentar em outras mesas por uns momentos, conhecer mais gente;
26) É preciso abandonar o sofá da casa. Sair, frequentar lugares, se encontrar com pessoas e fazer relacionamentos, para que a probabilidade de sucesso seja alta. Há dias em que é preciso ficar em casa. Mas a consistência é a chave;
27) Se você tem um website (se não tem, deveria ter), tenha um blog também. Coloque conteúdo novo diariamente, porque os algoritmos do Google dão mais proeminência a sites com conteúdo novo, original. O conteúdo não precisa ser um longo artigo ou relatório de pesquisa. Um parágrafo ou dois, com um link recente para alguma coisa interessante e relevante para sua prática, irá lhe trazer a mesma quantidade de tráfego — senão mais — que um artigo longo;
28) Fazer relacionamentos com advogados de assessorias jurídicas de empresas é muito importante, porque eles podem lhe dar trabalho. Mas não se limite a eles. Os colegas na prática privada também podem ser boas fontes de recomendação e, um dia, podem ir para a assessoria jurídica de uma grande empresa;
29) Arrume algum tempo, pelo menos uma vez por semana, para escrever pequenos testemunhos de apoio a pessoas com as quais trabalhou e respeita noLinkedin (ou por outros meios). Não espere que eles lhe peçam, antecipe-se;
30) Desenvolva uma fama de ser boa pessoa. Alguém com quem os outros sempre podem contar. Essa é a melhor ferramenta de marketing. Às vezes, leva anos para desenvolvê-la. E segundos para arrasá-la;
31) Frequente associações nas quais é bem-vindo, não aquelas que se transformam em clubes fechados;
32) Antes de uma reunião com um cliente em potencial, confira a situação jurídica de sua empresa ou organização em diversas fontes e tenha uma ideia de suas possíveis necessidades jurídicas. Leia relatórios trimestrais, confira websites, cheque em algum mecanismo de busca notícias sobre a empresa ou organização;
33) Nunca critique uma empresa mencionando seu nome em um blog. Você nunca sabe se a empresa poderá considerar contratá-lo um dia;
34) Promova o trabalho que você gostaria de fazer, não o trabalho que o ajuda a pagar as contas;
35) Mantenha seu escritório em um lugar que seja conveniente para o cliente. Um escritório perto do tribunal pode ser conveniente para você, mas não para o cliente. Muitas vezes, sequer tem estacionamento gratuito;
36) Leia o noticiário econômico de sua cidade, para ter uma boa ideia dos problemas jurídicos que não estão sendo resolvidos, bem como problemas jurídicos que as empresas poderão ter em breve;
37) Vá a eventos com espírito franciscano: "é dando que se recebe". Fique atento para descobrir o que pode fazer pelos outros. Em nome do marketing. Recompensas virão;
38) Se sua comunidade oferece cursos gratuitos, seja um professor voluntário em uma área que complementa sua área. Isso é especialmente bom para advogados com um público-alvo muito amplo, como criminalistas e advogados de família. Advogados empresariais/tributários podem dar aulas sobre constituição de empresa em cursos de negócios;
39) Participe de grupos com poucos advogados como membros;
40) Distribua brindes com sua logomarca em exposições (uma ideia bem americana). Certifique-se de que serão úteis;
41) Se você representa consumidores, abra seu escritório no primeiro andar de um prédio, com uma certa aparência de ambiente público. Esse tipo de cliente desconfia da formalidade;
42) Cheque a lista de presença em eventos empresariais, para identificar pessoas com as quais gostaria de se encontrar. E comece a pensar na melhor forma de abordagem. Uma é fazer uma pergunta direta, sem introduções, sobre um tema de interesse do possível cliente. As apresentações podem vir depois;
43) Trabalhe como professor adjunto ou substituto. Você aperfeiçoa suas qualificações e seus ex-alunos serão ótimas fontes de referência;
44) Pense em boas perguntas para fazer a pessoas interessantes que encontra em eventos ou qualquer situação de networking. Por exemplo: Como você entrou nessa área? No que você está trabalhando agora? Como sua empresa está se saindo nesses tempos de crise? (ou) Como sua empresa está enfrentando essa crise?
45) Peça a pessoas que trabalham na organização de eventos para apresentá-lo a pessoas que você acha que deveria conhecer;
46) Se você recomenda um advogado a um cliente, avise o colega que ele será procurado por uma pessoa, com um caso tal. A tendência é que ele retribua o favor, na próxima oportunidade. Com o tempo você saberá quem pode ou não fazer parte de seu grupo de recomendações;
47) Trabalhar com uma assessoria de imprensa, se tornar uma fonte de repórteres em sua área de especialização, são providências que produzem ótimos resultados para o advogado e para a banca;
48) Diversos advogados de um escritório podem ir juntos a um evento, mas apenas um deve falar e todas as comunicações devem ser preferencialmente pessoais. Muitas vezes, as pessoas contratam advogados, não bancas;
49) Quando chegar o momento de falar sobre você, fale sobre o que você faz, não sobre o cargo que ocupa; e
50) Não conte vantagens sobre você mesmo, porque nunca será levado a sério. Ninguém contrata um advogado que não leva a sério.
Fonte: Conjur

terça-feira, 9 de agosto de 2016

Mudanças com o Novo Código de Processo Civil

Com a vigência do Novo Código de Processo Civil, em março de 2015, grandes mudanças para o Direito Imobiliário, em especial para o Direito Condominial, foram observadas.
E quais foram as principais mudanças para os condomínios?
A primeira grande mudança - A alteração tornou mais efetiva e célere a cobrança de taxas de condomínio com a enquadramento do boleto como título executivo extrajudicial e consequente execução direta, sem a antiga e cansativa ação judicial de cobrança que podia durar até 15 (quinze) anos.
Porém, o detalhe que tornaria ainda mais relevante e positiva esta alteração do novo CPC é se a esta mudança estiver agregada, pelos condomínios, as alterações trazidas em 2002 pelo atual Código Civil, que também são importantes para o condomínio com a adequação dos juros cobrados pela inadimplência (1% ao mês), aos juros de mercado (9,9% ao mês).
Um julgamento em primeira instância já havia sido determinado, o direito do condomínio a cobrar juros superiores a 1% ao mês.
Em um caso específico, houve uma decisão final do TJ/DF que determinou o seguinte: "Aplicam-se os juros e as multas previstos na convenção condominial até a data da entrada em vigo do novo CC (12/01/2003). A partir daí as taxas condominiais ficam sujeitas aos juros de 1% e à multa de 2% ao mês, de acordo com o artigo 1.336 desse diploma legal".
No caso em tela, insatisfeito com o entendimento, o condomínio interpôs no STJ um recurso especial, alegando violação ao mesmo artigo 1.336 do CC/02. O condomínio argumenta que não pode haver limitação dos juros moratórios de 1% ao mês, a partir da vigência do CC/02, nos casos em que a convenção de condomínio expressamente prevê percentual maior: "Os juros convencionados são os juros que pertencem à regra, e os juros de 1% à exceção, sendo estes aplicados apenas na falta daqueles".
Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, a tese apresentada pelo condomínio é legítima. Segundo informações contidas nos autos, a convenção acordada pela assembleia do Jardim Botânico VI estabeleceu a incidência de juros moratórios de 0,3% ao dia, após o trigésimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de inadimplemento das taxas condominiais.
"A despeito disso, o acórdão recorrido concluiu que, na vigência do CC/02, devem ser aplicados os juros previstos no artigo 1.336. Todavia, infere-se da leitura do referido artigo que devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% ao mês e apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros de mora a 1% ao mês", afirmou a relatora.
No passado já havia esse entendimento, de que a cobrança de juros moratórios ao índice de 1% ao mês, apenas incentivava a inadimplência.
Desse modo, a ministra entendeu que, mesmo após a entrada em vigor do CC/02, é legal fixar, na convenção de condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês, para os casos de inadimplemento das taxas condominiais. A posição da relatora foi acompanhada pelos demais ministros da 3ª turma.
Com achegada do NCPC/2015, o entendimento já pacificado pelo STJ, é que percentual médio é de 9,9% am (nove virgula nove por cento ao mês) correspondente aos juros de mercado.
Se, porventura, os condomínios continuarem aplicando o juro da antiga Lei 4.591/64 que é de 1% am (um por cento ao mês), este avanço pode se tornar inócuo como inócuo é o juro praticado que é baixo se comparado ao mercado. É fundamental que o condomínio já aplique aos inadimplentes os juros praticados pelo mercado.
O STJ já manifestou e confirmou a possibilidade da convenção do condomínio de aplicar os juros praticados pelo mercado. O percentual médio é de 9,9% am (nove virgula nove por cento ao mês), fundamentado pela jurisprudência.
Nesse sentido segue a jurisprudência:
"CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONFLITO DE LEIS NO TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO MÊS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE.
1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. , § 1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser regulados pela Lei4.591/64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, peloCódigo Civil/02.
2. Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais.
3. Recurso especial provido" (REsp 1.002.525/DF, Rel. Ministra NANCYANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/9/2010, DJe 22/9/2010). Incide na espécie a Súmula nº 83/STJ, segundo a qual "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida", aplicável a ambas as alíneas autorizadoras.
Assim, a decisão do STJ é, quando inexistir previsão expressa na convenção, poderão ser exigidos do condômino inadimplente juros de 1% (um por cento) ao mês. Existindo, entretanto, tal previsão na convenção de condomínio, serão devidos os juros ali previstos, (Apelação cível n. 1.0024.10.142790-4/001, Relator Des. Mota e Silva).
Desta forma, o que vai determinar se os juros moratórios serão 1% ou até 9,9%, é a previsão desta possibilidade na convenção ou não estando prevista esta possibilidade, os juros poderão ser maiores do que 1%, ao limite dos juros de mercado.
Cumpre lembrar, que o limite de multa para o inadimplente considerado reiterado, está expresso no texto legal e será de até 5 (cinco) taxas de condomínio. Tudo conforme o grau de atraso previsto e que será crescente. Como exemplo, atraso de 3 meses consecutivos ou alternados, pode definir a Convenção que se aplique o valor correspondente a uma taxa de condomínio como multa. Já para o atraso de 6 meses consecutivos ou alternados, poderá a Convenção definir que se aplique o valor correspondente a duas taxas de condomínio como multa. O limite máximo que a convenção pode estabelecer de multa por atraso reiterado será de 5 taxas, conforme previsto no art. 1.337 do Código Civil.
Voltemos ao Novo Código de Processo Civil, e algumas novidades trazidas por este novo compêndio processualista, que traz a possibilidade de prazo reduzido para pagamento de dívida condominial, e ainda penhora e leilão imediato do imóvel.
Sendo assim, o Novo Código de Processo Civil, que trouxe uma mudança importante no procedimento referente à cobrança das contribuições condominiais, pois junto com a execução irá o pedido de penhora do imóvel objeto da inadimplência, ou seja, se a dívida não for paga no prazo de 03 dias, é feito a penhora imediata do imóvel, que já foi requerida com a propositura da execução da dívida. Se não for paga, o imóvel irá a leilão imediatamente. Veja no final do texto um resumo geral do trâmite.
O inciso X, do artigo 784 do texto sancionado do Novo CPC, eleva à condição de título executivo extrajudicial “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.
Isto significa, para os síndicos, administradores de condomínios e profissionais do direito que atuam na seara imobiliária, uma diminuição fantástica do tempo (não estamos falando de meses, mas de anos) que levará uma cobrança de taxa condominial na via judicial, na medida em que o crédito desta natureza já poderá ser submetido, de logo, à execução. Foi suprimida a fase de conhecimento que era a verificação preliminar da dívida de condomínio como se tivesse alguma dúvida de sua existência. Somente agora a lei já lhe atribui os requisitos da certeza, liquidez e exigibilidade, inerentes aos títulos executivos.
Na prática processual, ao invés de requerer a citação do condômino inadimplente para se defender sobre os fatos narrados na petição inicial e, somente após esta fase que poderia ser procrastinada pelo devedor, se chegaria à sentença definitiva. Nesta fase poderiam ser interpostos recursos diversos pelo condômino inadimplente que poderia levar o processo a todas as instâncias cabíveis, somente para ganhar tempo. Tudo com o juro de 1%.
O novo regramento processual civil, com a execução direta com penhora, entrou em vigor em março de 2016, a petição protocolada em juízo pelo condomínio credor requererá a citação do condômino inadimplente para, diretamente, quitar a dívida em 03 (três) dias, sob pena da adoção das medidas constritivas próprias da execução, a exemplo da penhora de tantos bens quanto bastarem para a satisfação da dívida em execução.
Neste caso, a garantia é o próprio imóvel inadimplente que a legislação não outorga os benefícios de blindagem por ser o único imóvel da família. Juntamente com os impostos, esta imunidade, é excluída da dívida de condomínio, como também ocorre com o IPTU.
Com o Código Civil vigente agregado ao novo CPC, não pagar a taxa de condomínio, passa a ter o mesmo peso e importância do que não pagar a fatura do cartão de crédito ou do cheque especial. Os juros da taxa de condomínio serão os juros praticados pelo mercado e as multas por atraso reiterado no limite até 5 taxas de condomínio, e com a possibilidade de execução imediata, sem a tradicional ação de cobrança que em média dura de 5 a 15 anos.
Com todas estas mudanças, é possível acreditar em um maior rigor nas cobranças condominiais e severa redução na inadimplência. Com a mudança trazida pelo NCPC/2016, mais precisamente com a possibilidade de penhora do imóvel em curto prazo, forçará o condômino a evitar o não pagamento do condomínio, pois os juros altos e multa que poderão ser cobrados, e ainda o risco de seu imóvel responder diretamente pela dívida será muito grande.
Assim, será necessária uma adaptação dos condomínios, no aspecto de sua gestão financeira e de cobrança, para que assim possam ser colhidos os benefícios a médio prazo de um maior rigor no compromisso financeiro assumido por todos os condôminos.
Bernardo César Coura
Advogado Especialista em Direito Imobiliário pela FGV e Condominial
Palestrante e Autor do JusBrasil e do Linkedin
Colunista do Jornal do Síndico, EPD Cursos e Boletim do Direito Imobiliário
Especialista em Contratos pela FGV
Especialista em Direito Ambiental pela FGV e Processo Civil e CAD
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