Registre seu contrato no cartório e garanta seu imóvel na planta

O brasileiro tem memória curta. Para corroborar essa máxima, basta vermos que esqueceu os problemas que aconteceram com a falência da Construtora Encol, considerada a maior do país na década de 90 e de várias outras em diversas cidades brasileiras, que deixaram milhares de pessoas sem o imóvel adquirido na planta pelo fato de não terem tomado as providências que oferecem mais segurança a esse tipo de transação, previstas na Lei nº 4.591/64. A população ignora que o fato de antigamente surgirem constantemente centenas de “esqueletos de prédios”, que deixavam os compradores desamparados, motivou a aprovação em 1964 da lei nº 4.591, para regulamentar as incorporações e evitar prejuízos.

A lei autoriza o comprador de imóvel na planta a registrar no Cartório de Registro de Imóveis, junto à matrícula da incorporação, o Contrato de Promessa de Compra e Venda, passando ele a figurar como proprietário perante terceiros, conforme previsto no art. 32: “O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: [...] § 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incor-porador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra”.

Essa providência impede que a incorporadora ofereça a unidade registrada em nome do comprador para hipoteca ou garantia fiduciária no caso de empréstimo bancário, bem como evita que um credor venha a requerer a sua penhora no caso de falência da construtora. Ocorre que, inexplicavelmente, a maioria dos compradores prefere correr riscos ao deixar de fazer o registro.

ANTECIPAR O ITBI GERA ECONOMIA
Muitas pessoas não perceberam que os imóveis têm valorizado em torno de 15% ou mais ao ano. Dessa maneira, quem adquiriu uma unidade na planta em 2008, caso tivesse quitado o ITBI de imediato, teria obtido expressiva economia, pois se o fez somente em 2011, quando a unidade obteve a Baixa de Construção, acabou pagando o imposto num valor bem mais elevado.

Basta fazer as contas, pois o comprador que optou por não registrar o contrato de compra e venda em 2008, pensando que economizaria, perdeu dinheiro. Ao deixar aplicado num Fundo de Investimento ou CDB obteve um ganho médio anual de 9%, bem menos que a valorização do imóvel. Assim, o Município, ao avaliar o imóvel anos após o fechamento do contrato de compra e venda, apurou o valor com toda a valorização acumulada no período e sobre ele cobrou o ITBI, que certamente resultou num valor muito superior à aquele que seria pago antecipadamente.

A precaução e a análise matemática orientam que o custo com o pagamento do ITBI e emolumentos do cartório não são justificativas para deixar de promover essa importante providência que aumenta a garantia do comprador.

COMPRADOR DESCUIDADO
Diversos são os casos de construtoras que praticaram a “bicicleta”, que consiste no fato de lançar um novo empreendimento para obter recursos financeiros dos adquirentes com o intuito de custear e terminar outro edifício que está com o prazo de entrega estourado. Até mesmo advogados, juízes e promotores de justiça não tomaram os devidos cuidados, pois, com a falência da Construtora Milão, estes conhecedores das leis também ficaram sem suas salas no edifício situado na Av. Augusto de Lima, n° 1.578 - Bairro Barro Preto, em frente ao Fórum Lafayette de Belo Horizonte/MG, situação essa também verificada em outras capitais.

São dezenas os casos em todo o país de prédios inacabados, com documentação pendente devido a falência, onde compradores de elevado nível cultural e até empresas de grande porte estão com seu patrimônio imobiliário “travado” devido a falta de análise profissional dos documentos, do contrato e por inércia em não tomar providências rotineiras. Esse cenário motivou a criação da Lei nº 10.931/2004, denominada Patrimônio de Afetação, que acabou não pegando, pois o legislador cedeu ao lobby das construtoras e cometeu o erro de deixar a critério do incorporador adotar ou não essa proteção ao consumidor.

Texto: Kenio Pereira

Fonte: Conjur

MGS é condenada por manter empregado em ociosidade forçada por mais de dois anos

A conduta reiterada da empresa em manter o empregado desocupado no ambiente de trabalho, por mais de dois anos, sem permitir que ele cumprisse com as suas obrigações profissionais e sem qualquer justificativa razoável, configura abuso do poder direito do empregador. Além disso, expõe o trabalhador perante os colegas, de maneira vexatória e humilhante, caracterizando assédio moral. Foi o que entendeu a 2ª Turma do TRT-MG, ao analisar o recurso da MGS, que não se conformava em ter que pagar indenização por danos morais ao ex-empregado. 

O reclamante, empregado da MGS desde 1988, alegou que trabalhava, nos últimos tempos, no departamento de recursos humanos da empresa, mas era muito solicitado em outros setores. Em decorrência do desgaste físico e mental, por causa do acúmulo de serviço, requereu à sua chefia que o retornasse para as suas funções originais, quando, então, foi transferido para o setor de contabilidade e, posteriormente, em 2011, para o Quadro de Apoio Operacional - QAO. Nesse local, não havia material, nem equipamentos, de forma a possibilitar o exercício de suas atividades. A partir daí, foi submetido à ociosidade forçada. 

Embora a reclamada tenha negado os fatos narrados pelo empregado, o desembargador Sebastião Geraldo de Oliveira, após analisar o processo, concluiu que é ele quem diz a verdade. Isso porque a testemunha ouvida a pedido do trabalhador declarou que o reclamante permanecia no setor de treinamento "olhando para as paredes", sem que lhe fosse passado qualquer serviço. Até porque em sua mesa não havia instrumentos de trabalho, como telefone ou computador. "O contexto probatório revela de forma convincente que o reclamante foi vítima de assédio moral, a partir de sua transferência para o setor de apoio operacional da reclamada até a data de sua dispensa", enfatizou. 

O relator esclareceu que a violência psicológica decorrente do assédio moral pode ser manifestada por diversas condutas do empregador, entre elas a ociosidade forçada. "Tal comportamento evidencia o exercício abusivo do poder diretivo atribuído ao empregador e viola os direitos da personalidade do trabalhador, pois avilta a dignidade da pessoa humana e esvazia o conteúdo ético da relação jurídica ajustada entre as partes", ponderou o magistrado, ressaltando que o vínculo de emprego, além de estabelecer a obrigação do empregado em prestar serviços, assegura a ele, também, o direito de trabalhar e sentir-se útil. E não foi essa a situação vivenciada pelo reclamante nos últimos anos de vigência do contrato de trabalho. Ao ser obrigado a passar os dias "olhando para as paredes", o empregado sentiu-se inoperante e inferior perante os demais colegas, o que abalou sua dignidade e acarretou efeitos negativos na esfera psicológica. 

Por esses fundamentos, o desembargador manteve a indenização por danos morais deferida em 1º Grau e, ainda, acompanhado pela maioria da Turma julgadora, deu provimento ao recurso do trabalhador para aumentar o valor da reparação, que passou de R$10.000,00 para R$15.000,00. 

Fonte: TRT/MG

Salário pode ser penhorado para pagar pensão

Os vencimentos, soldos e salários, entre outras verbas remuneratórias do trabalho, podem ser penhorados para o pagamento de prestação alimentícia. A execução desse crédito, mesmo que pretérito, por quantia certa, não transforma sua natureza nem afasta a exceção à impenhorabilidade daquelas verbas. A decisão é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça e reforma a posição do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul.

Para a ministra Nancy Andrighi, ao se permitir o afastamento da penhora em razão da passagem do tempo de inadimplência, a situação de quem necessita de tais prestações de natureza alimentar só piora. Segundo ela, as medidas deveriam ser progressivamente mais incisivas, e não abrandadas. “Não admitir a constrição de verbas salariais, por efeito do lapso temporal já transcorrido desde o não pagamento da dívida de alimentos, resulta em inaceitável premiação à recalcitrância do devedor inadimplente”, afirmou a relatora.

Ao analisar o caso, o TJ-RS havia entendido que a penhora deveria ser afastada porque a execução seguia o rito da quantia certa e dizia respeito a dívida não atual.

A ministra Nancy Andrighi considerou “manifestamente descabida” a interpretação do TJ-RS quanto ao rito de execução. Conforme explicou a ministra, o dispositivo que excepciona a regra de impenhorabilidade de salário e verbas similares — artigo 649, § 2°, do Código de Processo Civel — se situa exatamente no capítulo do CPC que trata dessa modalidade específica de execução: “Da execução por quantia certa contra devedor solvente.”

“A despeito dessa disposição legal expressa, o TJ-RS afastou a constrição — determinada pelo juiz de primeiro grau para garantia da execução de verba alimentar — de parte do soldo percebido pelo recorrido, sob o fundamento de que, ‘sendo caso de dívida alimentar não revestida de atualidade e executada sob o rito da quantia certa, resta afastado o caráter alimentar’”. Para a ministra, não há como esse argumento subsistir.

Fonte: Conjur

Mantida redução na participação em lucros do Baned

O Tribunal Superior do Trabalho manteve a redução do percentual de participação nos lucros pago aos empregados do Banco Baned. A Subseção 1 Especializada em Dissídios Individuais, não acatou recurso do Sindicato dos Empregados em Estabelecimentos Bancários de Vitória da Conquista (BA), que pretendia a reforma da decisão que validou a redução.

A relatora, ministra Delaíde Miranda Arantes, seguiu posicionamento da SDI-1 plena no sentido de que a redução no percentual de participação nos lucros do banco não contrariou a Súmula 51 do TST, pois sua finalidade foi "preservar os empregos dos trabalhadores e adequar-se à nova realidade econômica e administrativa do banco sucessor".

Para a SDI-1, a alteração atendeu ao princípio da função social da empresa, pois visou a preservação dos empregos e a isonomia salarial entre os empregados antigos e os atuais. Portanto, correta a redução feita pelo Baneb, pois necessária para a adequação à nova realidade econômica e administrativa do banco sucessor, "sem importar em supressão de direito adquirido e, muito menos, em efetiva redução salarial".

O Sindicato ajuizou ação trabalhista contra o Baneb, que, antes de ser privatizado, reduziu de 20% para 1% o valor pago por participação nos lucros. O sindicato pleiteava a nulidade da alteração, o que foi deferido pela sentença.

O banco recorreu ao Tribunal Regional do Trabalho da 5ª Região e afirmou a licitude da alteração — feita nos termos da legislação que rege as sociedades por ações —, e autorizada pelo Banco Central, a título de adequação no regulamento, em função da privatização.

O Regional deu razão ao Baneb e julgou improcedente a reclamação trabalhista, pois concluiu que a redução do percentual não está relacionada a contrato individual, acordo ou convenção coletiva, mas sim ao estatuto social das sociedades anônimas. Os desembargadores explicaram que a alteração ocorreu em razão da mudança da natureza jurídica do Baneb, pois na época da criação da vantagem, se tratava de banco estadual e não se cogitava uma futura privatização.

O TRT-5 ainda registrou que a redução de 20% para 1% seguiu orientação do Banco Central com vistas à futura privatização do banco, bem como à proteção dos empregados antigos, pois, do contrário, poderia haver desemprego em massa.

O sindicato recorreu ao TST. A 5ª Turma não conheceu do recurso. Os ministros adotaram entendimento recorrente nas Turmas no sentido de que a alteração feita pelo banco antes da privatização não ocorreu no contrato de trabalho, mas sim para a necessária adequação estatutária, autorizada pelo Banco Central.

Diante da decisão turmária, o sindicato interpôs recurso de embargos na SDI-1 e afirmou que houve violação à Súmula 51 do TST, que no item I prevê que cláusulas que revoguem ou alterem vantagens deferidas anteriormente só atingirão trabalhadores admitidos após a revogação ou alteração. O recurso foi conhecido por divergência jurisprudencial, já que foi apresentada decisão da 8ª Turma com tese divergente da adotada pela 5ª Turma.

A Subseção 1 Especializada em Dissídios Individuais, não deu provimento a recurso do sindicato. A decisão foi unânime. 

Fonte: TRT/MG

Empresa aérea indeniza consumidor

A empresa aérea Tam Linhas Aéreas Ltda. terá que indenizar um militar de Juiz de Fora por danos materiais em R$744,24 e por danos morais R$6.220. A indenização se deve ao cancelamento da compra de uma passagem aérea, na véspera de um concurso público, o que obrigou ao passageiro adquirir um outro bilhete por um valor bem maior. A decisão é da 10ª Câmara cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG)

Segundo o processo, o consumidor, no dia 3 de dezembro de 2009, adquiriu uma passagem aérea para Maceió para o dia 17 do mesmo mês , com objetivo de realizar concurso nos dias 19 e 20 para o cargo de defensor público. Entretanto, até o dia 10 não tinha recebido a confirmação de compra. Por isso, entrou em contato via telefone com a empresa e foi informado de que havia ocorrido um problema no sistema de compra do site.

     

Ele tentou ser transferido para outro voo, porém não obteve sucesso, o que o obrigou a adquirir uma passagem de outra companhia. O militar ajuizou ação contra a empresa Tam buscando indenização por danos materiais e morais sob a alegação de que teve que pagar uma alta quantia para conseguir viajar, o que lhe causou desequilíbrio em suas finanças. Além disso, ele argumentou que esses fatos lhe trouxeram vários aborrecimentos e transtornos na véspera de uma prova para a qual ele tinha dedicado longo período de estudo para preparação.

O juiz da 5ª Vara Cível de Juiz de Fora, Orfeu Sérgio Ferreira Filho, entendeu ser cabível o ressarcimento ao militar o valor pago para comprar uma nova passagem. Porém, concluiu que não houve danos morais, pois o passageiro se sujeitou às vicissitudes de comprar passagem na última hora.

O militar recorreu ao Tribunal de Justiça com os mesmos argumentos. O relator do processo no TJMG, desembargador Gutemberg da Mota e Silva, manteve a decisão do juiz quanto aos danos materiais. Porém, o magistrado modificou a decisão em relação aos danos morais: “É inegável o abalo moral sofrido por quem tem sua reserva em voo indevidamente cancelada, às vésperas de concurso público, para o qual se preparou durante longo tempo, cabendo ao fornecedor reparar os danos advindos de sua conduta” concluiu.

Os desembargadores Veiga de Oliveria e Paulo Roberto Pereira da Silva votaram de acordo com o relator.

Fonte: TJMG

Anotações abusivas na CTPS podem configurar danos morais

A conduta da empresa de registrar na carteira de trabalho que a reintegração da empregada se deu por determinação judicial, fazendo constar, inclusive, o número do processo, caracteriza abuso no cumprimento da decisão e extrapola os limites da boa fé. O ato viola, ainda, o patrimônio moral da trabalhadora, que se vê obrigada a obter nova CTPS, para não sofrer discriminação na busca por emprego. Assim se manifestou a 6ª Turma do TRT-MG, ao dar provimento ao recurso da reclamante e condenar a ex-empregadora ao pagamento de indenização por danos morais.

A juíza de 1º Grau indeferiu o pedido de indenização, por entender que não houve a prática de ato ilícito, por parte da empresa, já que a anotação feita na CTPS refere-se apenas ao historio do contrato que existiu entre as partes. Mas o desembargador Rogério Valle Ferreira interpretou os fatos de outra forma. Segundo esclareceu o relator, o parágrafo 4º do artigo 29 da CLT proíbe ao empregador efetuar anotações desabonadoras à conduta do empregado em sua CTPS.

Conforme destacou o magistrado, não há na legislação proibição específica quanto ao registro da reintegração no campo das informações gerais da CTPS. Até porque esse dado, por si só, não constitui informação desabonadora da conduta do empregado. No entanto, é fato público e notório que a referência ao processo judicial expõe o trabalhador ao preconceito que existe contra aqueles que exercem seu direito constitucional de ação. E, na visão do desembargador, não há dúvida de que o empregado, nessa condição, é discriminado na conquista de novo posto no mercado de trabalho.

"A CTPS registra toda a vida profissional do trabalhador, motivo pelo qual a anotação em questão implica em graves consequências de ordem social, moral e econômica para a vítima, de forma a configurar ato ilícito, previsto no artigo 186 do Código Civil", frisou o relator. O TST já vem firmando entendimento de que esse procedimento adotado pela ré caracteriza ato abusivo e causam dano moral, uma vez que a rejeição das empresas a candidatos a vaga de emprego nessa situação é inegável. Nesse contexto, o desembargador condenou a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$5.000,00, sendo acompanhado pela Turma julgadora.

Fonte: TRT/MG

STJ Cidadão: só o proprietário do imóvel pode entrar com ação contra fiadora

Trinta e dois milhões de brasileiros moram em casas alugadas, segundo o IBGE. Na maioria dos casos, são as imobiliárias que fazem a intermediação entre proprietários e inquilinos. E uma das formas de contrato é a participação de fiadores, pessoas que se responsabilizam financeiramente pelo negócio.

Quando o inquilino, por algum motivo, deixa de cumprir com as obrigações financeiras, o fiador deve arcar com as consequências. Mas há limites na atuação das imobiliárias. Ela não pode, por exemplo, entrar com ação em nome próprio para cobrar aluguéis, pois a legitimidade para isso é do proprietário. Quando muito, e desde que autorizada para isso, o que a imobiliária pode fazer é ajuizar a ação contra o locatário ou seus fiadores em nome de seu cliente, o dono do imóvel.

Essa foi a discussão que chegou ao STJ, e o Tribunal decidiu em favor da fiadora. A reportagem é destaque do programa semanal de TV, o STJ Cidadão.

Fonte: Diário das leis