Cuidados na hora de comprar imóveis em leilões

O principal motivo para que o comprador se interesse pelo leilão é o preço. Segundo leiloeiros, é possível pagar até 20% menos por um imóvel leiloado, em relação ao preço de mercado. E a estimativa é que haja cada vez mais unidades disponíveis, porque a legislação brasileira é extremamente rígida com os mutuários inadimplentes. No caso dos contratos que preveem a chamada alienação fiduciária, regulamentada em 2004, após apenas três meses de atraso no pagamento o banco já pode notificar o morador de que vai colocar o imóvel em leilão extrajudicial.

Mas para conseguir a economia no preço, o comprador vai ter trabalho. Antes de dar o lance, é preciso tomar levantar dívidas antigas do imóvel (que podem cair nas costas do comprador), checar documentos, estudar as melhores formas de pagamento e ler com atenção todas as regras do edital.

Também é importante saber que, mais de 90% dos imóveis que vão a leilão ainda não tiveram seus antigos donos despejados. Ao arrematar uma unidade, o comprador ganha uma carta de arrematação que lhe permitirá solicitar a desocupação, mas é comum que recursos contra a arrematação ou a execução do imóvel sejam discutidos na Justiça e tornem a desocupação demorada.

Verifique se há ações judiciais contra a execução. Em geral, a demora na desocupação de imóveis leiloados é causada por liminares obtidas pelos ocupantes. Principalmente em contratos antigos de financiamento de imóveis, é comum que os mutuários reclamem de itens como a fórmula de correção das parcelas ou a cobrança de juros sobre juros. Por isso vá ao fórum ou ao cartório verificar se há ações contra a execução.

Visite o imóvel com antecedência. Faça uma inspeção minuciosa no imóvel, se possível com a presença de técnicos especializados, já que o comprador não poderá devolvê-lo sob a alegação de problemas não-aparentes. Considere a possibilidade de ter de investir dinheiro em reforma e seja conservador ao definir o lance justo pelo bem.

Levante as dívidas do imóvel deixadas pelo atual ocupante. É normal que uma pessoa executada pela Justiça ou que teve seu imóvel retomado pelo banco por falta de pagamento também tenha deixado de pagar obrigações como IPTU, taxas e até mesmo o INSS de funcionários responsáveis pela construção ou reforma. O comprador terá de arcar com todas essas obrigações. A única exceção é o condomínio, cuja dívida acumulada poderá ser cobrada do antigo proprietário por meio de ação judicial.

Como em qualquer compra de imóvel, outras despesas representativas são de responsabilidade do comprador, como a taxa de registro em cartório, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e os possíveis custos com advogados para o despejo do ocupante. Some todas essas despesas e desconte do lance justo a ser apresentado.

Avalie a melhor forma de pagamento. O edital do leilão estabelece as regras de pagamento do imóvel. Muitos leilões não permitem, por exemplo, a utilização do FGTS no pagamento do imóvel arrematado. Também é necessário pagar ao leiloeiro uma comissão adicional de 5% do valor do lance no ato da arrematação. Por outro lado, muitas vezes é possível obter descontos de até 10% se o pagamento for feito à vista.

Preste atenção ao edital. Verifique com antecedência a descrição das condições de venda, o estado de conservação, a forma de pagamento, o preço mínimo, a comissão do leiloeiro, os impostos e o modelo de contrato que será assinado pelas partes. Quem der um lance vencedor e desistir posteriormente ficará impedido de participar de leilões posteriores. A desistência de arrematação sob a alegação de que não há dinheiro para a compra pode ser punida com pena de dois meses a um ano de reclusão, além de multa.

Não deixe de registrar o imóvel após a arrematação. Muitos imóveis leiloados possuem outras penhoras - inclusive essa informação deve constar do edital. Para que o bem comprado não seja arrematado em outro leilão, é necessário comunicar a aquisição ao cartório o mais rápido possível. A venda fica registrada na matrícula do imóvel.

Fonte: CBN

Pizzaria é condenada a custear Programa de Assistência Familiar previsto em normas coletivas

O sindicato que representa os empregados no comércio hoteleiro, turismo, bares e restaurantes da região de Diamantina e Curvelo (SECHOBARES) teve sucesso na ação que ajuizou perante a JT de Minas: conseguiu a condenação de uma pizzaria a custear o Programa de Assistência Familiar (PAF) previsto nas convenções coletivas de trabalho da categoria profissional. Ao modificar a sentença e deferir o pedido, a 1ª Turma do TRT-MG determinou que se observe o número de empregados que satisfaziam as condições para tanto, na vigência das CCT's em questão.

A ação havia sido ajuizada em nome do SECHOBARES para postular direitos dos trabalhadores da categoria, representados pelo sindicato. Na ação trabalhista, o sindicato autor pleiteou a condenação da pizzaria ao pagamento das contribuições para o custeio do programa de assistência familiar, previstas nas normas coletivas aplicáveis aos empregados. A juíza sentenciante havia julgado o pedido improcedente, por entender que as normas coletivas teriam criado uma espécie de contribuição assistencial ou negocial, de forma que não seria exigível de empresa não associada à respectiva representação sindical. O sindicato autor recorreu dessa decisão, insistindo no pedido de condenação da pizzaria ao pagamento de sua quota parte para o custeio do Programa de Assistência Familiar, por meio do qual os empregados sindicalizados fazem jus a tratamento médico promovido pelo Sindicato. Sustentou ainda que não havia desconto nos salários dos trabalhadores e que o programa é custeado exclusivamente pelos empregadores, devendo ser considerada válida a norma coletiva.

A relatora do recurso, juíza convocada Silene Cunha de Oliveira, deu razão ao sindicato, por entender que, no caso do processo, a obrigação de custeio do programa não se identifica com os temas tratados nos entendimentos jurisprudenciais relativos à cobrança de contribuições assistenciais ou negociais. Ao contrário, as normas em questão dizem respeito a interesses regulados por meio de negociação coletiva, convencionados de forma legítima pelas categorias econômica e profissional envolvidas. Assim, a representação imediata dos sindicatos na negociação coletiva visa à defesa dos interesses dos representados na negociação coletiva, de modo a editar normas destinadas a regular as relações individuais de trabalho.

Conforme ressaltou a magistrada, nessa negociação, pelo menos a princípio, o sindicato não atua visando a proteger interesse próprio imediato, mas os interesses dos representados conciliados com aqueles manifestados pela outra categoria e com as condições de trabalho que vinculam os representados, embora as partes envolvidas no conflito coletivo possam estabelecer cláusulas obrigacionais. A relatora acentuou que o fato de os sindicatos representarem todos os membros da categoria na negociação coletiva ocorre para legitimar o resultado da negociação, dando-lhe o caráter geral próprio das leis, nos limites previstos no artigo 611 da CLT, sendo certo que, no caso de qualquer obrigação fixada para além dessas balizas, a respectiva aplicação fica restrita aos filiados ao sindicato, nos termos da Súmula 666 do STF.

A magistrada apurou que o Programa de Assistência Familiar consiste em prestar atendimento médico nas dependências do Sindicato, ou em outro local por ele indicado, a todos os integrantes da categoria profissional, bem como aos seus dependentes legais. O financiamento consistiu na contribuição das empresas, mediante o pagamento para o sindicato profissional da quantia de R$12,00 por empregado, conforme CCT de 2011/2012. Na CCT de 2013/2014 o valor foi estipulado em R$18,00 por empregado não filiado ao sindicato. Assim, constatou a juíza convocada que o benefício não foi instituído para os sindicatos, mas para a melhoria das condições sociais dos trabalhadores da categoria, sendo os custos dos serviços médicos suportados pelos sindicatos da atividade econômica correspondente, que não forneciam planos de saúde de forma gratuita a seus empregados. A julgadora salientou que a gestão do programa ficou a cargo do sindicato, conforme a vontade das partes.

Portanto, concluiu a magistrada que a norma coletiva é legítima, porque trata de matéria própria da negociação coletiva, nos termos do artigo 611 da CLT, obrigando todos os membros da atividade econômica, distanciando-se da contribuição assistencial. Por esses fundamentos, a reclamada foi condenada a custear o programa, conforme valores e número de empregados que a empresa possuía durante a vigência das normas coletivas correspondentes. Além disso, foi condenada ao pagamento dos honorários advocatícios, à razão de 15% sobre o valor da condenação, bem como ao pagamento das multas convencionais resultantes do descumprimento das cláusulas normativas referentes ao custeio do Programa de Assistência Familiar, sendo uma multa por norma coletiva descumprida.

Fonte: TRT/MG

Impostos e taxas de condomínio são devidos somente após entrega efetiva do imóvel

A 1ª Turma Recursal do TJDFT confirmou sentença do 6º Juizado Cível de Brasília que condenou a MBR Engenharia e a M&I Empreendimentos Imobiliários a restituir em dobro a um comprador os impostos e taxas de condomínio que lhe foram cobrados antes da entrega das chaves. A decisão foi unânime.

A juíza originária ensina que embora o contrato de compra e venda firmado entre as partes estabeleça que a partir da data de emissão da Carta de Habite-se os impostos e taxas de condomínio passarão a correr, exclusivamente, por conta dos compradores, essa regra contratual é inválida se não ocorrer a efetiva entrega das chaves. Destaque-se que apesar de a entrega da Carta de Habite-se ter ocorrido antes, a entrega das chaves só ocorreu em 19/02/2013 - quase um ano depois.

Ante tal constatação, a magistrada ressalta que "o dever de lealdade imposto aos contraentes deve ser especialmente observado nos contratos de adesão em que não há margem à discussão das cláusulas impostas aos consumidores aderentes, obrigando o fornecedor a um destacado dever de informação, probidade e boa-fé na confecção do instrumento".

Assim, prossegue a julgadora, "vulnerado tal dever contratual, se há cobrança indevida, efetivo pagamento e engano injustificável, com a clara vulneração da boa-fé objetiva, a devolução em dobro, conforme regra expressa do parágrafo único do art.42 da lei n. 8.078/90, é medida que se impõe".

Diante disso, a juíza julgou procedente o pedido do autor para condenar as rés, solidariamente, à devolução em dobro do valor pago pelo consumidor, totalizando a quantia líquida de R$ 3.582,06, já considerada a dobra legal, devidamente corrigida desde o efetivo dispêndio e acrescida de juros legais.

Fonte: Âmbito Jurídico

Quebra de caixa só é devida se empregado tiver de repor diferenças apuradas

A parcela denominada "quebra de caixa" visa a retribuir o empregado pela maior responsabilidade da função e compensar eventuais diferenças no fechamento do caixa que ele tiver de repor à empregadora, pois os riscos do empreendimento não podem ser transferidos para o empregado. Ou seja, a gratificação de quebra de caixa é verdadeiro salário-condição, sendo devida somente enquanto se exigir do empregado reposições das diferenças apuradas no caixa. Assim, os juízes trabalhistas vêm entendendo pela validade da negociação coletiva estabelecendo que a parcela seja paga apenas aos empregados que exerçam a função de operador de caixa e tenham que repor eventuais diferenças.

O juiz Renato de Paula Amado, em atuação na 28ª Vara do Trabalho de Belo Horizonte, analisou um caso em que uma operadora de caixa, por recomendação médica, foi remanejada para a função de embaladora. Ela procurou a Justiça do Trabalho afirmando que sua empregadora alterou de forma ilícita o contrato de trabalho, pois reduziu o salário e deixou de lhe pagar a parcela "quebra de caixa" a partir da troca da função. Por isso, requereu as diferenças salariais e uma indenização por danos morais. Mas o magistrado não deu razão à empregada. Ele concluiu que foi lícito o procedimento da empresa, já que não houve redução do salário base, mas apenas a supressão da verba "quebra de caixa", o que estava autorizado pela convenção coletiva da categoria.

Ao examinar os recibos de pagamento, o magistrado constatou que, de fato, a redução da remuneração da empregada se deu apenas pela perda da gratificação por quebra de caixa. Conforme explicou, isso é perfeitamente lícito, pois as CCTs aplicáveis preveem que a parcela é devida somente para quem esteja no exercício exclusivo da função de operador de caixa. Além disso, o julgador ressaltou que a condição imposta para o pagamento da quebra de caixa é válida, já que a parcela visa, justamente, indenizar o trabalhador que tem a responsabilidade de repor eventuais diferenças apuradas nos caixas.

Por essas razões, o juiz indeferiu as diferenças salariais pretendidas pela empregada e concluiu que a supressão da quebra de caixa não lhe gerou qualquer prejuízo moral. A reclamante entrou com recurso, que está em tramitação no TRT de Minas.

Fonte: TRT/MG

Construtoras aplicam golpe em quem desiste de comprar imóvel

Depois que foram anunciados os números de clientes que desistem da compra de imóveis comprados na planta, as construtoras se apressaram em encontrar culpados para o problema: desta vez, a culpa é dos bancos.

Segundo as empresas, que viram os distratos crescerem cerca de 30% no último ano, as restrições mais firmes impostas pelos bancos à concessão de crédito têm feito com que compradores não consigam financiar o imóvel e precisem desistir da compra.

Isso geralmente ocorre no momento da entrega, quando o imóvel está pronto para ser habitado. Nesse tipo de negociação o cliente, normalmente, paga diretamente à vendedora cerca de 20% ou 30% do valor do negócio durante a obra. O restante, que é maior parte, é quitado quando a construção é finalizada, por meio de financiamento bancário.

Se o comprador não conseguir a obtenção do crédito no banco, não tem muita saída e em muitos casos, desiste da compra. O cliente precisa devolver o imóvel que sequer chegou a receber (apenas pagou até então) e a construtora deveria lhe devolver os valores que recebeu. Mas não é bem assim que acontece.

É nesse momento, de maior apreensão do comprador, que mais um golpe é aplicado contra ele. Os contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta trazem diversas ilegalidades e armadilhas para os compradores, e uma delas é justamente a parte que trata das rescisões.

Em regra geral, estão nos contratos que o negócio é irrevogável e irretratável – o que é ilegal - e dizem que em caso de inadimplência do comprador, o contrato se desfaz por culpa deste e as empresas reterão entre 70% ou 80% dos valores pagos.

Dizem ainda que reterão todo tipo de taxa e despesas e que devolverão o pouco que sobrar em parcelas, o que também é ilegal. Por fim, ameaçam o cliente, afirmando que a falta de pagamento e não aceitação dos termos propostos para desistência do imóvel implicará em medidas administrativas, como protestos e negativação do nome.

Aqui vale uma alerta muito importante: os compradores jamais devem ceder às ameaças e receberem valores que julgarem incorretos. O Tribunal de Justiça de São Paulo tem o assunto sumulado – resolve sempre da mesma forma essas questões –, decidindo que os compradores de imóveis na planta, mesmo inadimplentes, têm o direito de desistir da compra e rescindir o contrato, recebendo de volta os valores pagos corrigidos e em única parcela – podendo as empresas reter entre de 10% a 15% dos valores recebidos a título de verbas de administração.

A diferença é enorme entre a retenção de 70% a 80% pretendida pelas empresas e aquela assegurada pela lei e pela justiça. E por que a situação chega nesse ponto? Em muitos casos, pela falta de transparência no momento da venda dos imóveis. O cliente visita o stand da empresa e invariavelmente haverá um "sensacional" plano de pagamentos que torna viável a realização do sonho.

Independente do valor do imóvel e de quanto ganha o candidato a comprador, a magia das contas colocadas à sua frente o fazem acreditar que o negócio é possível e não oferece riscos. Convencido das vantagens da compra, pontos importantes são omitidos pelos vendedores, e pouco ou nenhum critério é adotado para avaliar a capacidade financeira do comprador.

Anúncios com parcelas menores do que o aluguel, e a venda sem consulta ao SCPC ou sem comprovação de renda se multiplicam por todos os cantos e induzem os compradores nessa situação a entrarem no problema. Simulações de pagamentos irreais completam o quadro das enganações praticadas.

Importante salientar que durante as obras é possível que não haja restrições a compradores que tenham problema de crédito, pois as parcelas são pagas diretamente à construtora. Esta não corre nenhum risco, pois o imóvel não está pronto nem será entregue sem que a empresa receba 100% do valor total quando o imóvel estiver pronto.

Para que receba a totalidade, é preciso que o cliente obtenha um financiamento imobiliário e isso exigirá que apresente idoneidade financeira, sem restrições cadastrais, bem como renda suficiente para fazer frente aos pagamentos das parcelas.

No momento da venda, um bem treinado vendedor apresenta ao cliente uma simulação irreal, apresentando projeções com valores daquele instante, sem nenhuma projeção. Por exemplo, um imóvel de R$ 300 mil, com R$ 20 mil de entrada e 36 parcelas mensais de R$ 1.000, o saldo a financiar seria de R$ 244 mil, correto? Errado!

Isso porque o saldo devedor depois da entrada, R$ 280 mil, é corrigido mensalmente, e sempre sobre o valor total, pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil) cuja média é de 0,7% ao mês. Logo no primeiro mês o débito passa a ser de cerca de R$ 282 mil, e pagando-se R$ 1.000 o débito fica maior do que no início.

Neste exemplo, isso aconteceria durante 36 meses. No momento de financiar o imóvel, o cliente perceberá que pagou para empresa mais de R$ 60 mil e que seu débito a financiar é de mais de R$ 311 mil, ou seja, uma diferença a maior de cerca de R$ 67 mil.

Se no momento da compra a simulação do vendedor não levou em conta essa variação, o salário do cliente não será mais suficiente para que o banco aprove o crédito. Outro ponto a considerar é que o sistema financeiro é todo interrelacionado e empréstimos pessoais, CDC, empréstimos consignados ou carros financiados implicam em diminuição da capacidade financeira e reduzem o valor total que o cliente pode financiar, o que também não é dito na hora da venda.

Por isso, o desejo de vender de muitas empresas se sobrepõe ao dever legal de informar de maneira clara. Por agirem desta forma, provocam um problema futuro absolutamente previsível, que é a devolução dos imóveis comprados na planta.

Culpar terceiros é a forma como as construtoras justificam sua ineficiência ou tentam legitimar as ilegalidades que praticam. Até São Pedro já foi culpado. Excesso de chuvas, falta de mão de obra e dificuldades para compra de materiais estão entre as desculpas. O poder público, excesso de burocracia, demora para obtenção de licenças e alteração legislativas também são muletas que apoiam a incompetência. 

Fonte: UOL 

Empresa é condenada a pagar indenização por dano moral existencial

Ao julgar o recurso de um trabalhador, a 1ª Turma do TRT de Minas deu razão a ele e condenou a empresa reclamada ao pagamento de indenização por dano moral existencial, no valor de R$30.000,00. Esse tipo de dano fica caracterizado em situações nas quais o trabalhador é submetido habitualmente a jornadas exaustivas, de forma a comprometer a vida particular dele, impedindo-o de se dedicar aos seus projetos pessoais e outras atividades de sua vida privada. E, no caso, os julgadores entenderam que a ofensa à dignidade do empregado justifica a condenação, pois ficou comprovado que ele trabalhava de forma exaustiva, o que interferia em seu convívio social, familiar, cultural e no seu direito ao lazer.

A juíza sentenciante havia rejeitado o pedido, ao fundamento de que a jornada cumprida pelo empregado não inviabilizava a fruição dos descansos e, consequentemente, não interferia no direito ao lazer consagrado pela Constituição. Mas, por outro lado, a julgadora de origem reconheceu o excesso de jornada, tendo constatado que, nos últimos anos do período contratual, o reclamante trabalhou, em média, 10 a 14 horas diárias.

Na percepção da relatora do recurso, juíza convocada Adriana Goulart de Sena Orsini, não há dúvidas de que a obrigatoriedade de prestar serviços por 10 horas diariamente e, até 14 horas, como reconhecido na sentença, ainda que houvesse uma folga semanal, comprometeu em muito a vida particular do reclamante, impedindo-o de se dedicar também a atividades de sua vida privada. Nas palavras da relatora, o dano existencial "decorre de toda lesão capaz de comprometer a liberdade de escolha do indivíduo, frustrar seu projeto de vida pessoal, uma vez que a ele não resta tempo suficiente para realizar-se em outras áreas de atividade, além do trabalho. Acontece quando é ceifado seu direito ao envolvimento em atividades de sua vida privada, em face das tarefas laborais excessivas, deixando as relações familiares, o convívio social, a prática de esportes, o lazer, os estudos e, por isso mesmo, violando o princípio da dignidade da pessoa humana - artigo 1º, inciso III, CF". Por essas razões, no entender da magistrada, ficou configurado o dano existencial.

Com relação ao valor da indenização, a relatora ressaltou a necessidade de se observar a dimensão do dano reconhecido e a capacidade econômica do empregador, a fim de que haja, também, na aplicação da penalidade, efeito pedagógico e econômico. Nesse sentido, ela frisou que o valor fixado deve representar um acréscimo considerável nas despesas da empresa, desestimulando a reincidência. Considerando que a reclamada é uma empresa de grande porte, cujo capital social é de R$913.000.000,00, e que o reclamante para ela por nove anos, a relatora entendeu como razoável arbitrar a indenização por dano existencial no valor de R$30.000,00. A magistrada determinou ainda a remessa de ofício ao Ministério Público Federal para apuração da eventual prática do crime de redução à condição análoga à de escravo. A Turma de julgadores acompanhou esse posicionamento.

Fonte: TRT/MG

Gafisa deverá indenizar cliente por atraso na entrega de imóvel

A 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO), por unanimidade de votos, negou recurso interposto pela Gafisa SPE 42 Empreendimentos contra decisão que a condenou a pagar indenização de R$ 51 mil, por lucros cessantes, a José Eustáquio Barbosa. A relatoria foi do juiz substituto em segundo grau Maurício Porfírio Rosa (foto).

José Bonifácio e sua esposa, Maria Regina, adquiriram um imóvel da construtora, o qual ficaria pronto em janeiro de 2010 mas foi entregue dez meses depois, em novembro do mesmo ano. Contrariados com a demora, eles pleitearam a indenização. Em sentença de primeiro grau, a Gafisa foi condenada ao pagamento de indenização de R$ 1,5 mil por dano material e de R$ 10 mil por dano moral.

Por considerar baixos esses valores, o casal apelou e conseguiu com que a empresa fosse condenada a pagar R$ 51 mil por lucros cessantes, valor equivalente ao aluguel que eles poderiam receber durante os dez meses de atraso na entrega do imóvel, uma médial mensal de R$ 5,1 mil. De acordo com o desembargador Gerson Santana Cintra, relator do processo que concedeu os lucros cessantes, o pedido foi aceito em razão do prejuízo dos donos do imóvel, que não conseguiram concretizar o que haviam planejado, em decorrência da impossibilidade de usufruírem do imóvel.

Inconformada com a condenação de lucros cessantes, a empresa interpôs agravo regimental, por considerar que é necessária a comprovação efetiva do prejuízo sofrido pelo casal. Sustentou ainda, que não foi comprovado nos autos, que eles pagavam aluguel anteriormente à data da entrega do imóvel. Para Maurício Porfírio, não há, contudo, qualquer fato novo que justifique a reforma da condenação.

A ementa recebeu a seguinte redação: "Agravo regimental em apelação cível. Ação de indenização. Atraso na entrega de imóvel. Lucros cessantes. Dano moral. Majoração. Impossibilidade. Princípios da proporcionalidade e razoabilidade. Sentença reformada. Ausência de fato novo. Decisão mantida. Caso o recorrente, no agravo regimental, não traga argumento novo suficiente para acarretar a modificação da decisão monocrática, o desprovimento do recurso é medida que se impõe. Agravo regimental conhecido e desprovido.

Fonte: Âmbito Jurídico