Nos contratos de administração imobiliária incide o Código de Defesa do Consumidor

Acompanhando o voto do relator, ministro Villas Bôas Cueva, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu que o Código de Defesa do Consumidor(CDC) incide nos contratos de administração imobiliária, pois o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus interesses é, de fato, destinatário final do serviço prestado, o que revela sua condição de consumidor.

No caso julgado, a empresa Apolar Imóveis Ltda. Questionou decisao do Tribunal de Justiça do Paraná, sustentando que o proprietário que contrata imobiliária para administrar seu imóvel não se enquadra no conceito de consumidor, por não ser o destinatário final econômico do serviço prestado. A ação discutiu a natureza abusiva de cláusula estabelecida em contrato de adesão.

Em seu voto, o relator admitiu que os conceitos de consumidor e de fornecedor, mesmo depois de passados mais de 20 anos da edição do CDC (Lei 8.078/90), ainda provocam divergências e dúvidas quanto ao alcance da relação jurídica estabelecida entre as partes.

“Saber se o destinatário final de um produto ou serviço se enquadra no conceito de consumidor é compreender, além da sua destinação, se a relação jurídica estabelecida é marcada pela vulnerabilidade da pessoa física ou jurídica que adquire ou contrata produto ou serviço diante do seu fornecedor”, ressaltou o ministro em seu voto.

De acordo com o relator, o contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, na qual convivem características de diversas modalidades contratuais típicas, como corretagem, agenciamento, administração e mandato, não se confundindo com a locação imobiliária.

Para Villas Bôas Cueva, são duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida com o proprietário de um ou mais imóveis, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. Assim, a prestação de serviços é uma relação autônoma, que pode até não ter como objetivo a locação daquela edificação.

Segundo o relator, normalmente, mas não sempre, a administração imobiliária envolve a divulgação, a corretagem e a própria administração do imóvel com vistas à futura locação. Sendo assim, o dono do imóvel ocupa a posição de destinatário final econômico do serviço, pois remunera a expertise da contratada e o know-how oferecido em benefício próprio. Não se trata propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem.

Citando doutrina e precedentes, o ministro enfatizou que, além da locação do imóvel, a atividade imobiliária também pode se resumir no cumprimento de uma agenda de pagamentos (taxas, impostos e emolumentos) ou apenas na conservação do bem, na sua manutenção e até mesmo, em casos extremos, em simples exercício da posse, presente uma eventual impossibilidade do próprio dono.

A Turma entendeu que, diante de tal abrangência, somente circunstâncias muito peculiares e especiais seriam capazes de afastar a vulnerabilidade do contratante e justificar a não aplicação do CDC nesses casos, seja porque o contrato firmado é de adesão, seja porque é uma atividade complexa e especializada, seja porque os mercados se comportam de forma diferenciada e específica em cada lugar e período.

“Portanto, sob qualquer ângulo que se examine a questão, parece evidente que o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus interesses é, de fato, destinatário final fático e também econômico do serviço prestado, revelando a sua inegável condição de consumidor”, concluiu o relato.

Fonte: Conjur

Atraso eventual de salários não autoriza rescisão indireta

O atraso reiterado no pagamento dos salários é uma falta do empregador considerada grave o suficiente para tornar insuportável a manutenção do vínculo de emprego. É que o empregado conta com o salário para a sua sobrevivência e de sua família e esses atrasos constantes causam enormes prejuízos e transtornos na vida prática dele. Isso é considerado falta grave do empregador e, por essa razão, a Justiça do Trabalho tem deferido, nesses casos, a rescisão indireta do contrato, isto é, o rompimento do contrato por iniciativa do empregado, mantendo-se o direito a todas as verbas rescisórias típicas de uma dispensa sem justa causa. Mas, para que se caracterize a falta grave do empregador é necessário que o atraso seja frequente. Não basta um atraso esporádico ou eventual.

Na Vara do Trabalho de Unaí, o juiz Vanderson Pereira de Oliveira se deparou com um caso desses e julgou improcedente o pedido de uma empregada que pretendia ter reconhecida a rescisão indireta do seu contrato de trabalho. Ela disse que a lavanderia empregadora tinha o costume de pagar os salários com atraso, o que a obrigava a fazer empréstimos para saldar suas dívidas. Afirmou também que o FGTS não foi corretamente depositado e que as condições de trabalho eram inadequadas e insalubres, além do que, ela não usufruía de intervalo intrajornada.

Mas, ao analisar as provas, o magistrado concluiu que não houve descumprimento contratual suficientemente lesivo, de forma a impedir que a reclamante continuasse no emprego. Ele observou que os atrasos nos depósitos do FGTS foram poucos, se comparados com a duração total do contrato. Quanto às condições de trabalho, ficou demonstrado, por meio de perícia, que a empregada não prestava serviços em condições insalubres e ela própria confirmou, em depoimento, a existência do intervalo intrajornada. Por fim, no diz respeito ao atraso salarial, para o julgador, o fato ocorreu de forma esporádica. Conforme notou, a única testemunha ouvida disse que o salário atrasou "alguns dias" e nada informou sobre a reiteração desse atraso.

"A falta de pagamento dos salários, por três meses ou mais, é legalmente prevista como fundamento da rescisão indireta do contrato. Ou seja, a mora deve ser contumaz. Por outro lado, o atraso no pagamento, sem demonstração de reiteração desse fato, não autoriza a rescisão se desacompanhado de prova de prejuízos ao empregado em razão da mora", destacou o juiz.

Diante disso, na visão do julgador, não ficou evidenciada motivação capaz de autorizar a rescisão indireta do contrato. E, como a empregada já havia parado de trabalhar e decidiu não voltar, entendeu que ela se demitiu. A tese de abandono de emprego foi afastada, pois a lei faculta ao empregado ajuizar a ação e aguardar o resultado trabalhando ou não. Como foi reconhecida em juízo a forma do término do contrato, não há obrigação de cumprimento do aviso prévio pela empregada e nem de pagamento da indenização correspondente. Assim, o magistrado julgou improcedentes os pedidos feitos pela empregada. Não houve recurso da decisão ao TRT/MG.

Fonte: TRT/MG

Falta de mão de obra não justifica atraso em entrega de imóvel

A falta de mão de obra no mercado não é motivo de força maior que justifique o atraso na entrega de imóvel. Essa foi a tese aplicada pelo juiz Marcelo Nobre de Almeida, da 2ª Vara Cível de Jacarepaguá (RJ), ao determinar a rescisão contratual.

"É evidente que a previsão orçamentária do empreendimento já deve levar em consideração quaisquer adversidades, de modo que se a ré assim não agiu, incorreu em manifesto erro de gestão. Até porque, se este fosse o real motivo, não deveria ela sequer ter se aventurado na realização do empreendimento. Portanto, não pode haver transferência do risco do negócio para o consumidor", afirmou o juiz na sentença. 

No caso, o consumidor comprou dois imóveis que deveriam ser entregues em junho de 2009, sendo permitido, de acordo com um contrato, um atraso de 180 dias. Passado este prazo, o consumidor decidiu ingressar na Justiça pedindo a rescisão contratual e os valores gastos, além de indenização por danos morais e o lucro cessante. 

Ao analisar o pedido, o juiz Marcelo Almeida deu razão ao consumidor. Segundo a sentença, o atraso expressivo em entrega de imóvel, sem uma justificativa hábil, configura a prestação defeituosa do serviço prestado pela construtora que deve assumir a responsabilidade por todos os danos causados ao consumidor.

Por isso, o juiz condenou a construtora a devolver todo o valor pago pelo consumidor, incluindo os aluguéis, além de indenização por danos morais. A empresa também foi condenada a pagar os lucros cessantes, referente aos aluguéis que o consumidor poderia ter recebido caso a obra tivesse sido concluída no prazo previsto.

Fonte: Conjur

Execução contra ente público que reúne vários credores deve observar créditos individuais para processamento por RPV

Havendo mais de um credor de dívida de ente público reconhecida em juízo, para gerar o direito ao pagamento por meio de requisição de pequeno valor, a verificação do débito deve se ater ao crédito individual de cada credor, mesmo que o valor total ultrapasse o limite estabelecido em lei municipal como sendo de pequeno valor. Adotando esse entendimento, expresso no voto do desembargador Jorge Berg de Mendonça, a 6ª Turma do TRT-MG negou provimento ao agravo de petição interposto pelo Município de João Batista do Glória contra a decisão de 1º Grau que determinou o processamento da execução através de requisição de pequeno valor.

Em defesa, o ente público alegou que a Lei Municipal nº 1.329/2011 estabelece como de pequeno valor os débitos e obrigações cujo montante, por beneficiário, for igual ou inferior a R$3.689,66, valor este corrigido de acordo com o Regime Geral de Previdência Social. Por seu turno, a Portaria Interministerial MPS/MF fixou que o salário-benefício e o salário-contribuição, a partir de 1º de janeiro de 2014, não poderiam ser inferiores a R$724,00 ou superiores a R$4.390,24, devendo esse valor ser observado para fins de definição da forma de pagamento. Segundo defendeu o Município executado, como o valor da execução ultrapassa o limite estabelecido na lei municipal, o pagamento deve se realizar por precatório.

Ao analisar o caso, o desembargador relator constatou que, nos cálculos homologados pelo Juízo de 1º Grau, os valores devidos pelo Município são: R$3.884,19 ao reclamante; R$326,28 a ser depositado na conta vinculada do FGTS; R$421,52 referente ao INSS do reclamante e R$897,27, a título de INSS do reclamado. Assim, os débitos trabalhistas reconhecidos na ação possuem outros credores além do reclamante.

O magistrado destacou que, embora o artigo 100 da Constituição Federal estabeleça que os pagamentos devidos pelas Fazendas Públicas Federal, Estaduais, Distrital e Municipais, em virtude de sentença judiciária, serão feitos mediante precatório, o parágrafo 3º do mesmo artigo prevê exceção ao regime geral, estabelecendo que "O disposto no caput deste artigo relativamente à expedição de precatórios não se aplica aos pagamentos de obrigações definidas em leis como de pequeno valor que as Fazendas referidas devam fazer em virtude de sentença judicial transitada em julgado".

Ainda de acordo com o desembargador, o parágrafo 4º do artigo 100 da Constituição Federal, possibilita aos entes da Federação a edição de lei própria fixando valor distinto, levando-se em conta a sua capacidade econômica, e estabelecendo como valor mínimo possível o do maior benefício do Regime Geral de Previdência Social. Desta forma, o artigo 1º da Lei Municipal nº 1.329/2011 estabelece como de pequeno valor aquele fixado como maior benefício do Regime Geral de Previdência Social.

Nessa linha de raciocínio, ele concluiu que, considerando o disposto nos artigos 64 a 67 da Ordem de Serviço nº 1 de 2011 do TRT-MG, a verificação quanto à possibilidade do pagamento se efetivar por requisição de pequeno valor ou por precatório deve se dar para cada credor, conforme inciso III do artigo 65, que dispõe: "Reputam-se de pequeno valor os débitos que perfaçam montante igual ou inferior a: (...) III-30 (trinta) salários-mínimos líquidos por credor, se devedora a Fazenda Pública Municipal, exceto se houver lei local estabelecendo outro limite, desde que o valor mínimo seja igual ao maior benefício do Regime Geral de Previdência Social". Ele registrou que o parágrafo 1º do artigo 65 faculta ao credor renunciar ao valor que tenha excedido o limite fixado, para que ele possa receber o crédito por meio de requisição de pequeno valor.

Por fim, o desembargador chamou a atenção para o parágrafo 2º do artigo 65 da Ordem de Serviço nº 1 de 2011 do TRT da 3ª Região, pelo qual "Não é permitido o fracionamento do valor da execução relativamente ao mesmo beneficiário, de modo que se faça o pagamento, em parte, por intermédio de pequeno valor e, em parte, mediante expedição de precatório". No entender do magistrado, quando há uma condenação em que se reconheça créditos devidos ao reclamante, ao INSS e a outros órgãos, em decorrência de descontos legais, haverá uma pluralidade de credores, permitindo a aplicação analógica do artigo 66 da mesma Ordem de Serviço que estabelece: "Na hipótese de reclamação plúrima será considerado o valor devido a cada litisconsorte(...)".

Diante dos fatos, como os débitos trabalhistas reconhecidos na ação possuem outros credores além do reclamante, a Turma negou provimento ao agravo de petição interposto pelo Município, mantendo a decisão que determinou o pagamento por meio de requisição de pequeno valor.

Fonte: TRT/MG

Autorização para deixar de pagar as prestações do apartamento comprado na planta

A 6ª Turma Cível do TJDFT deferiu pedido de casal para deixar de pagar as prestações de apartamento comprado na planta da empresa São Geraldo Empreendimentos Imobiliários Ltda. Enquanto o mérito da ação de rescisão de contrato de compra e venda do imóvel não for julgado em 1ª Instância, a imobiliária também não poderá negativar o nome dos autores.

A ação rescisória, com pedido liminar, tramita na 3ª Vara Cível de Brasília. Nela, os autores argumentam que celebraram promessa de compra e venda de unidade em empreendimento imobiliário em construção junto à São Geraldo. Porém, afirmam que desistiram do negócio e pleiteiam o desfazimento do contrato e a revisão da multa para que imobiliária retenha apenas 5% dos valores pagos. Administrativamente, a empresa se propôs a devolver apenas 10% do montante.

Ao analisar a liminar pleiteada, o juiz julgou não estarem presentes os pressupostos para concessão da tutela antecipada.

Os autores recorreram e a Turma reformou a decisão, em parte. Segundo o voto da relatora, “o agravo de instrumento será parcialmente provido, porque indeferidas a venda do imóvel a terceiro e a restituição imediata das quantias pagas, mas deferida a suspensão dos pagamentos e a abstenção da inscrição em cadastros de inadimplentes”.

O mérito da ação ainda será julgado pela 1ª Instância.

Fonte: Âmbito Jurídico

Certidão de união estável

Por diferentes razões, muitos casais preferem não se casar de passel passado no cartório. Mas como se precaver para o caso de morte de um dos companheiros ou separação? Mesmo sem o registro do casamento civil, quem vive em união estável possui diversos benefícios e garantias legais. Saiba mais:

O que é uma união estável?

Para a lei brasileira, um casal que tenha convivência contínua, pública e duradoura e se une com o objetivo de constituir família - o que não significa necessariamente querer ter filhos - vive em uma união estável (conforme a Lei 9.278 de 1996 e os artigos entre 1.723 e 1.727 do Código Civil de 2002). O entendimento é o mesmo tanto para casais formados por um homem e uma mulher quanto pelos pares homoafetivos.

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Então, para que serve a certidão de união estável?

O casal que prefirir formalizar sua situação pode solicitar uma certidão de união estável no cartório, salvo os casos em que há algum impedimento legal (descritos no artigo 1.521 do Código Civil de 2002). A certidão de união estável possibilita ao casal benefícios como a inclusão em planos de saúde e seguros de vida e facilita a comprovação da união em caso de separação ou morte de um dos indivíduos, pensão e divisão de bens, entre outros direitos. O documento registra a data de início da união.

Certidão de união estável e de casamento são a mesma coisa?

Apesar de também ser solicitada em cartório e permitir escolher o regime de bens, a certidão de união estável é diferente do casamento civil. Ela não altera o estado civil dos requerentes de solteiro para casado, por exemplo, o que só ocorre em caso de conversão da mesma para casamento. No entanto, assim como no divórcio, o fim do relacionamento também deve ser registrado em cartório.

Os parceiros perdem seus direitos se não tiverem a certidão?

A certidão não é a única forma de reconhecer a união estável de um casal: mesmo sem ele, a condição e os direitos provenientes dela também podem ser validados retroativamente, em caso de morte de um dos companheiros ou rompimento. Apesar disso, quando o contrato não é firmado, o reconhecimento posterior pode se transformar em uma batalha judicial para comprovar a existência da união. Caso o reconhecimento formal não tenha sido feito, uma outra diferença é que vale como padrão o regime de comunhão parcial de bens, ou seja, tudo o que foi ganho por uma ou ambas as partes durante a relação pertence ao casal, em partes iguais.

Como posso tirar minha certidão de união estável?

Esse documento pode ser solicitado em qualquer cartório de notas do Brasil. Para requerer a certidão, não existe tempo mínimo de relacionamento nem necessidade de comprovação de que o casal vive junto.

Confira a documentação exigida nos artigos 3º e 4º da instrução normativa nº 14/2013 do CNJ. Consulte o cartório mais próximo para saber sobre o valor a ser pago e, em caso de carência, quais são os documentos a serem apresentados para obter o benefício da gratuidade.

Fonte: EBC

Quem decide sobre a alteração na fachada do edifício?

Ao adquirirmos uma unidade em um edifício de apartamentos, entendemos que tudo o que se encontra nos limites desta área, o que inclui suas portas, guarnições, esquadrias, paredes externas, varanda, piso seja este da varanda ou do hall de entrada, referem-se à propriedade exclusiva e autônoma e, dentro deste limite tudo podemos, afinal, "o direito de propriedade é legitimo" e encontra-se garantido em nossa Constituição Federal.

Baseados neste entendimento, a troca da porta, o envidraçamento ou colocação de cortina na varanda, a substituição de guarnições e esquadrias externas, troca do piso da varanda ou do hall, nos é permitida. 

Contudo, ao contrário do que supõe, tais áreas não são consideradas privativas, ou seja, propriedade exclusiva do condômino, mas representam parte comum da edificação e, neste sentido, devem seguir o padrão pré definido pelo condomínio seja através de sua convenção, seja através das decisões deliberadas em assembleia. 

O Código Civil, em seu artigo 1336, inciso II, revela ser defeso aos condôminos alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. 

Nos edifícios mais recentes, a sacada possui destaque substancial e, geralmente, encontra-se adjunta à sala do apartamento e muitos proprietários desejam realizar seu fechamento (envidraçamento) a fim de ampliar a utilização daquele espaço. 

Contudo, conforme já mencionado, a fachada da unidade autônoma, representa área comum da edificação e, não pode ser alterada se não, expressamente, previsto na Convenção do Condomínio ou, ainda, referendada em Assembleia Geral, expressamente convocada neste sentido. 

Dessa forma, o envidraçamento das sacadas, quando não previsto na convenção, deve ser autorizado em assembleia específica, regularmente convocada que definirá o padrão, as características e especificações para este fechamento. 

Neste sentido, o envidraçamento deve seguir o padrão definido pelo condomínio a fim de resguardar a harmonia da edificação determinando a coloração e tipo dos vidros (laminados) e esquadrias bem como, os requisitos técnicos exigidos (necessidade de apresentação de ART pela empresa contratada) tudo visando obter qualidades técnicas e seguras aos moradores. 

Outras alterações nas varandas tais como, colocação de armários, gabinetes, prateleiras, vasos pendurados, modificação de pintura seja ela da parede, dos gradis ou mesmo do piso, não podem ser efetuadas pelos condôminos já que retratariam desejos pessoais, e, consequentemente, traria desarmonia no conjunto residencial. Ainda, vale lembrar que, estes casos, dificilmente seriam aprovados em assembleia, por retratarem gostos e desejos particulares. 

O mesmo entendimento é seguido para substituição de portas, batentes e esquadrias externas da unidade, ou seja, não são permitidas sem a devida padronização. 

Obviamente, adaptações que objetivem resguardar a segurança dos moradores tais como, a colocação de redes de proteção na sacada, ou janelas, não dependem de autorização do condomínio porém, a sobriedade deve imperar neste quesito. (exemplo: manter o padrão da rede de proteção na cor branca). 

O que se procura é evitar alterações de forma a prejudicar a harmonia existente na edificação que possam vir a desvalorizar todo o empreendimento, contudo, esta harmonia, não deve ser prescrita por cada condômino, mas, discutida e aprovada pela coletividade.

Fonte: Fórum da Construção