Município de Nova Lima terá que empossar candidata aprovada em concurso que não recebeu convocação pessoal

A 2ª Turma do TRT mineiro confirmou a sentença que acolheu o pedido de uma professora, formulado em mandado de segurança, para determinar que ela seja empossada na vaga relativa ao cargo de professora de educação básica do município de Nova Lima, de acordo com o concurso previsto no edital de 2009. Isso porque a professora foi aprovada em cadastro de reserva, mas não ficou sabendo da sua convocação para tomar posse no novo cargo, fato que ocorreu quase quatro anos após o resultado do concurso. Na avaliação da relatora do recurso do Município, desembargadora Maristela Iris da Silva Malheiros, houve falha na forma de convocação da candidata, que não tomou conhecimento de sua nomeação por não ter sido notificada pessoalmente, em desrespeito aos princípios da segurança jurídica, da razoabilidade e publicidade. 

Ficou demonstrado no processo que a trabalhadora é servidora celetista contratada mediante concurso público para o cargo de professora, desde 01/02/2004. Inscreveu-se, então, em novo concurso público para ocupar novo cargo de "Professor Educação Básica", tendo sido aprovada e classificada na posição nº 579. Nos termos do Decreto nº 4.681/2012, datado de 11/09/2012, o município de Nova Lima prorrogou o prazo de validade do concurso homologado em 14/10/2010, por mais dois anos, ou seja, teria validade até 14/10/2014. Ocorre que, em 10/03/2014, o município enviou a ela um telegrama para dar início ao processo de admissão, mas os Correios não conseguiram fazer a devida entrega, constando a observação de "ausente". Frustrada a convocação via telegrama, o ato foi publicado no Diário Oficial do Estado de Minas Gerais em 26/03/2014, tendo sido assinalado o prazo de 15 dias para comparecimento da professora no Departamento de Recursos Humanos do município de Nova Lima. 

Entretanto, esse prazo não chegou ao conhecimento da professora, que alegou que não estaria obrigada a acompanhar o diário oficial por cerca de quatro anos, tendo inclusive iniciado um processo administrativo junto ao município para reconsideração do procedimento adotado para seu chamamento e renovação do prazo assinalado, o que inicialmente surtiu efeito. A desembargadora verificou que a autora chegou a fazer os exames admissionais após comunicação via novo telegrama para apresentar os documentos. Mas, logo em seguida, o Município enviou a ela novo telegrama, pedindo para desconsiderar a convocação. 

Ao examinar os documentos juntados ao processo, como, por exemplo, a lista de candidatos aprovados e o contracheque de uma candidata, a desembargadora não teve dúvida de que foram convocados outros candidatos em posição classificatória inferior, o que derruba a tese recursal de ausência de obrigatoriedade de convocação apenas dentro do número de vagas inicialmente disponibilizadas no edital. 

"Não me parece mesmo razoável que o candidato seja obrigado a acompanhar o Diário Oficial do Estado de Minas Gerais por cerca de quatro anos, tanto é verdade que o município cuidou de adotar previamente outra forma de comunicação, via telegrama", ponderou a relatora, observando que o STJ possui jurisprudência consolidada no sentido de que a nomeação em concurso público após considerável lapso temporal da homologação do resultado final, sem a notificação pessoal do interessado, viola o princípio da publicidade e da razoabilidade, não sendo suficiente a convocação para a fase posterior do certame por meio do diário oficial. 

Conforme acentuou a julgadora, diante da primeira tentativa frustrada de comunicação, poderia ter sido expedido novo telegrama, inclusive para o local de trabalho da autora em estabelecimento do próprio município, no qual ela já exercia cargo de professora municipal, em virtude de aprovação em concurso anterior. "De acordo com o princípio constitucional da publicidade, é dever da administração conferir aos seus atos a mais ampla divulgação possível, principalmente quando os administrados forem individualmente afetados pela prática do ato", completou. 

A relatora considerou contraditório o comportamento do município, uma vez que atenta contra o princípio da boa-fé objetiva. "Não é aceitável possa o município dar início ao processo de contratação do candidato regularmente aprovado no concurso público, reconhecendo tacitamente a ineficiência do meio adotado para dar publicidade ao chamamento, para depois cancelar o procedimento sem nenhuma motivação aparente", concluiu. 

Assim, identificada a ineficiência do ato (convocação da candidata) e comprovada a contratação de candidatos posicionados em pior situação em relação à ostentada pela professora, a magistrada aplicou ao caso a Súmula 15 do STF, segundo a qual: "dentro do prazo de validade do concurso, o candidato aprovado tem o direito à nomeação, quando o cargo for preenchido sem observância da classificação". A Turma julgadora acompanhou esse entendimento. 

Fonte: TRT/MG

Construtora custeará aluguel por atrasar entrega de apartamento

A Método Construtivo Diferenciado (C & E Construtora Ltda) terá que pagar, mensalmente, o valor de R$750,00 a dois clientes que compraram apartamento da construtora e ainda não receberam o imóvel.

Além dessa quantia, referente a 0,5% do valor de mercado do aluguel de um imóvel similar ao que contratado, a empresa deverá pagar também o valor correspondente à multa contratual prevista na Cláusula Sétima, Parágrafo Segundo do contrato, até a efetiva entrega do imóvel. O juiz da 11ª Vara Cível de Natal, Geomar Brito Medeiros, arbitrou ainda multa de mil reais para cada evento que venha significar descumprimento da decisão, limitado ao valor dado à causa (R$20 mil).

De acordo com os autos, os clientes celebraram, desde 12/07/2008, celebraram com a Método Construtivo Diferenciado (C & E Construtora Ltda.), Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de imóvel, que tem por objeto prometido a aquisição um apartamento. O prazo de entrega do empreendimento foi estipulado originalmente para 30/10/2010, mas o cronograma original não foi cumprido e não os clientes não sabem se quer a data efetiva da entrega do imóvel.

De acordo com o magistrado, embora o próprio Código Civil/2002, em seu art. 393, trate das "isenções/excludentes de responsabilidade", isso diante de fatos tipificados como "caso fortuito" ou "força maior", frutos de situações "imprevisíveis e/ou inevitáveis", tais infortúnios, também constam na Cláusula Sétima, Parágrafo Primeiro do contrato, não ocorreram e, mesmo que tivessem ocorrido, a mora contratual se arrasta, na linha do tempo, por prazo muito superior ao que previsto legal e contratualmente.

“Dessa forma, ao nosso entendimento, não é justo que as partes-autoras continuem a adimplir as suas obrigações contratuais da forma originariamente ajustada, quando, doutro lado, a parte-ré não vem cumprindo o que lhe toca, obstaculando que as partes-autoras pudessem gozar do bem prometido dentro do prazo contratado. Assim, nada mais razoável do que remunerar as partes-autoras com o valor do aluguel que estão deixando de auferir acaso o seu imóvel estivesse pronto, sob sua posse e alugado”, destacou o juiz Geomar Brito Medeiros.

Apesar de entender pelo pagamento referente ao aluguel, o juiz ponderou quanto ao valor pedido pelas partes. Segundo o magistrado, foi tomado como parâmetro o valor do aluguel de um imóvel que atualmente as partes ocupam no bairro de Petrópolis.

“Dessa forma, somos de concluir que o valor do aluguel mensal pretendido pelos autores (R$1.500,00) não é adequado para o caso em estudo. Ora, é notório que os imóveis de médio valor, conforme a cotação do mercado natalense, não alcançam aluguéis que correspondam a 1% do seu valor venal. Em sendo assim, tomando por parâmetro o valor venal aproximado do imóvel (R$150 mil), isso tomando-se por base o valor comercial do metro quadrado (R$3.000,00), bem como a área construída do apartamento (56m²), entendemos, em sede de cognição sumária, ser razoável que o valor do aluguel a ser pago pela Método às partes-autoras seja correspondente a 0,5% do valor venal de mercado do imóvel adquirido por elas, ou seja, R$750,00”, determinou o juiz.

Fonte: Âmbito Jurídico

Turma declara nulidade de sentença por restrição do direito da parte de produzir prova testemunha

A 9ª Turma do TRT de Minas, julgando favoravelmente o recurso interposto por um trabalhador, anulou a sentença proferida e determinou a reabertura da instrução, assegurando a ele o direito de produzir prova testemunhal, apresentando mais uma testemunha. O juiz de 1º grau indeferiu o pedido da oitiva dessa segunda testemunha do trabalhador, com base no poder do juiz de direção do processo. 

Mas esse não foi o posicionamento adotado pela desembargadora Maria Stela Álvares da Silva Campos, que entendeu descabida a restrição imposta pelo juízo sentenciante ao trabalhador. Isso porque, como explicou a relatora, a lei assegura às partes, no processo do trabalho, direito de ouvir até três testemunhas. "O comportamento de mais de uma testemunha na inquirição, os fatos e as circunstâncias específicas que podem surgir quando da tomada dos depoimentos, melhor esclarecem o Julgador que a oitiva de apenas uma testemunha", ponderou a julgadora, ressaltando que o princípio da livre apreciação da prova não se aplica apenas ao juízo de origem. Assim, deve ser oportunizada às partes a produção das provas indispensáveis à formação do convencimento da instância recursal, igualmente livre e incondicionada, concluiu a magistrada. 

No caso, havia pedido de indenização por danos morais, horas itinerantes e horas extras. Na visão da desembargadora, o depoimento de mais de uma testemunha contribui efetivamente para a formação do convencimento, em se tratando de matéria de fato. E, como ponderou, dois fatos agravaram ainda mais a questão: a única testemunha do trabalhador ter prestado depoimento contraditório em relação às horas extras, e o pedido de danos morais ter sido julgado improcedente porque o juiz considerou insuficientes as declarações testemunhais. "Se a tese do reclamante depende da oitiva de testemunha para produzir prova do alegado na inicial o impedimento de produzi-la configura prejuízo, em virtude de cerceamento de defesa, constituindo causa de nulidade da sentença (art. 794 da CLT)", arrematou a julgadora, citando jurisprudência da Turma nesse mesmo sentido em relação às empresas rés. 

Com base nesses fundamentos, a sentença foi anulada, determinando-se o retorno dos autos ao juízo de origem para reabertura da instrução processual. 

Fonte: TRT/MG

Cláusula que proíbe alienação de imóveis de programas sociais não é abusiva

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) garantiu à Caixa Econômica Federal (CEF) a reintegração na posse de um imóvel arrendado pelas regras do Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e que havia sido alienado a terceiros.

A CEF, agente executor do PAR, arrendou um apartamento e transferiu sua posse direta aos arrendatários, que deveriam utilizá-lo exclusivamente como residência própria. Cláusulas do contrato vedavam qualquer disponibilização do imóvel, fosse de forma onerosa ou gratuita, sob pena de rescisão.

Ao tomar conhecimento de que o imóvel havia sido alienado, a CEF ajuizou ação possessória para a reintegração de posse. A sentença, confirmada no acórdão de apelação, julgou o pedido procedente.

Função social

O entendimento da primeira e segunda instâncias foi de que, sendo o PAR um programa social de política habitacional para a população de baixa renda, a alienação seria um desvirtuamento dos seus objetivos sociais, haja vista que tais imóveis não podem entrar para o mercado imobiliário.

De acordo com a sentença, “as cláusulas que estabelecem a resolução do contrato são instrumentos indispensáveis ao sucesso do PAR, porque coíbem a fraude. A contrapartida financeira para a aquisição de moradia por meio do PAR é extremamente benéfica ao arrendatário, por isso as condições para se manter no programa são e devem ser rigorosas, em obediência à proporcionalidade e à razoabilidade”.

No STJ, o arrendatário alegou ser abusiva a cláusula que determina a rescisão do contrato na hipótese de cessão ou transferência de direitos decorrentes da pactuação. Para ele, como a cessão da unidade foi destinada a pessoa de baixa renda, a alienação não desvirtuou os objetivos do programa e deveria ser reconhecida como legal.

Amparo legal

O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, negou provimento ao pedido. Segundo ele, a Lei 10.188/01, que instituiu o PAR, é expressa ao determinar que o contrato de compra e venda referente ao imóvel objeto de arrendamento, ainda que o pagamento seja feito à vista, “contemplará cláusula impeditiva de o adquirente, no prazo de 24 meses, vender, prometer vender ou ceder seus direitos sobre o imóvel alienado” (artigo 8º, parágrafo 1º).

“Essas exigências, além de propiciarem a viabilidade do PAR – observando-se o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, de forma a permitir a continuidade do programa –, também visam a coibir o arrendamento do imóvel para moradia de pessoa diversa do beneficiado pelo programa e a mercancia imobiliária, que configuram verdadeira burla ao sistema de habitação popular”, disse o ministro.

“Não há como considerar ilegais as cláusulas que estabelecem a resolução contratual na hipótese de transferência ou cessão de direitos decorrentes do contrato de arrendamento residencial no âmbito do PAR, pois encontram amparo na legislação específica que regula a matéria, bem como se alinham aos princípios e à finalidade que dela se extraem”, concluiu.

Fonte: STJ

Utilização de mesma certificação digital por partes supostamente litigantes evidencia lide simulada

Se, pelas circunstâncias da causa, o juiz se convence de que as partes se serviram do processo para praticar ato simulado ou conseguir fim proibido por lei, deve proferir sentença que frustre os objetivos das partes. É o que dispõe o artigo 129 do CPC, aplicado pela juíza convocada Maria Raquel Ferraz Zagari Valentim ao manter a sentença que deixou de homologar o acordo extrajudicial celebrado entre as partes e extinguiu o processo, sem julgamento do mérito. 

No caso, a julgadora constatou que as empresas rés, duas transportadoras, constituíram advogado para ajuizar a ação trabalhista e defender ambas, o que já foi considerado indício de lide simulada. A petição inicial foi firmada eletronicamente com a certificação digital do advogado constituído pelas reclamadas, conforme procuração juntada ao processo. Esse mesmo advogado assistiu as empresas na audiência trabalhista. 

Por seu turno, a advogada do trabalhador alegou, em suas razões recursais, que o advogado das empresas havia lhe emprestado a certificação digital dele para que ela pudesse ajuizar a ação trabalhista. Porém, a julgadora considerou o argumento inadmissível. "Ora, o certificado digital é um documento eletrônico de identidade e como tal objetiva garantir a identidade das partes envolvidas, conferindo proteção aos atos praticados, via internet, o envio de documentos, mensagens e dados com validade jurídica" , esclareceu a juíza. E acrescentou que a utilização indevida da certificação digital constitui fraude e leva à conclusão de que se trata de processo simulado. 

Nesse cenário, considerando que as partes desviaram o processo de sua finalidade institucional, que é a pacificação social, fazendo dele uso anormal, a julgadora concluiu pela existência de lide simulada, extinguindo o processo sem julgamento do mérito. 

Por fim, a relatora registrou que na sentença houve determinação de expedição de ofício ao Ministério Público Estadual instruído com cópias e documentos necessários ao oferecimento da denúncia contra o advogado. Isso porque os elementos da conduta apontam para o enquadramento do crime de patrocínio simultâneo ou tergiversação (crime praticado por advogado ou procurador judicial que defende na mesma causa, simultânea ou sucessivamente, partes contrárias), diante do qual se procede mediante ação penal incondicionada. 

Fonte: TRT/MG

A promessa de compra e venda

Uma das grandes dúvidas, recorrentes no tema Direito Contratual é, qual é a diferença entre Contrato de Compra e Venda e Compromisso de Compra e Venda?

Primeiramente devemos entender o que é contrato.

Os contratos são espécies fundamentais de negócios jurídicos, haja vista que através destes, transitam as possibilidades de criar, modificar, extinguir ou conservar direitos e obrigações das partes contratantes.

MARIA HELENA DINIZ em seus ensinamentos, afirma que:

“o contrato constitui uma espécie de negócio jurídico, de natureza bilateral ouplurilateral, dependendo, para sua formação do encontro da vontade das partes paraser ato regulamentador de interesses privados”.

Alguns elementos essências convergem para formação dos contratos, podendo ser destacados os seguintes:

- capacidade das partes e legitimidade;

- objeto lícito, possível e determinado/determinável;

- vontade livre e boa-fé das partes;

- forma prescrita ou não defesa em Lei.

Além dos elementos acima destacados, o Código Civil Brasileiro e a Constituição Federal elencam alguns aspectos necessários e fundamentais para validade dos negócios jurídicos, que devem ser respeitados notadamente quando tratamos da seara contratual, para que ocorra a preservação da eficácia do negócio.

Com efeito, os citados aspectos são representados pela concorrência do respeito à autonomia das relações privadas, da função social dos contratos (artigo 421 doCódigo Civil), da boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil) e pela força obrigacional dos contratos (pactasuntservanda), sendo que este último, sofre modulação pelos demais, podendo vir a romper, no caso de uma das partes restar prejudicada pela ocorrência de eventual desequilíbrio contratual.

O contrato continua sendo a garantia de cumprimento da manifestação da vontade das partes, como sempre foi no ordenamento jurídico pátrio e no Direito comparado.

A vigência do novo Código Civil trouxe inovações relativas aos compromissos de compra e venda, contidas nos arts. 1.225, VII, 1.417, e 1.418, ensejando reflexões no confronto com o art. 108 e com dispositivos de leis especiais não expressamente revogadas pelo novel diploma. Exige abordagem, também, a aplicação dos arts. 467 a 471, que cuidam do contrato com pessoa a declarar, às promessas de compra e venda.

A promessa de compra e venda é espécie de contrato através qual uma pessoa, física ou jurídica, denominada promitente ou compromitente vendedora, se obriga a vender a outra, denominada promissária ou compromissária (ou promitente) compradora, bem imóvel por preço, condições e modos pactuados.

A forma do contrato em foco, seus efeitos e sua execução têm sido alvo de diversas discussões doutrinárias, dando origem a diferentes correntes jurisprudenciais e merecendo, outrossim, atenção do legislador, com sucessivas alterações nas normas referentes aos contratos de promessa de compra e venda, culminando com a introdução, no Código Civil de 2002, dos arts. 1.417 e 1.418, que tratam do direito do promitente comprador.

Na vigência do Código Civil de 1.916 prevaleceu o entendimento de que a promessa de compra e venda de bem imóvel poderia ser celebrada, em qualquer hipótese, por instrumento particular.

Não incluído no rol dos direitos reais na legislação então vigente o direito do promitente comprador, acabou por predominar a corrente que defendia não ser o instrumento público da substância do ato.

Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, Forense, colacionando decisões do Supremo Tribunal Federal admitindo o instrumento particular na hipótese, concluiu que “a promessa de venda com cláusula de irretratabilidade, seja o seu instrumento público ou particular, arma-se, com a inscrição no Registro de Imóveis, para a execução forçada, podendo versar sobre imóvel loteado, incorporado ou livre de loteamento ou incorporação.” O renomado autor, ao historiar o efeito compulsório da promessa de venda em face do vendedor, cita a alteração do art. 22 do Decreto-lei58/37 pela Lei 649/49, que alongou o direito de adjudicação compulsória aos imóveis não loteados, e utilizou o termo “contrato”, enquanto que na redação anterior constava “escritura”, o que permitiu conclusão de que a troca foi intencional, para o fim da dispensa da escritura pública.

Caio Mário da Silva Pereira menciona a controvérsia, a tendência da doutrina e da jurisprudência na aceitação do instrumento particular, mas leciona que “plantado no terreno do direito real de promessa de venda, não se poderia em tese deixar de exigir a forma pública para a sua integração, uma vez que ela é da substância do ato, em todos os contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis de valor superior à taxa legal, excetuado o penhor agrícola” (art. 134, II, do CC de 1916) ressalvando a exceção por lei especial quanto aos terrenos loteados.

Wilson de Souza Campos Batalha, em Comentários à Lei de Registros Publicos, Forense, enfrenta a questão aprofundadamente, à luz da legislação anterior à Lei10.406/02. A tese da inexigibilidade do instrumento público nas promessas de venda de imóveis, loteados ou não, e independentemente do valor, vingou no dizer do autor por predominar em nosso Direito “a opinião de que o contrato preliminar ou pré-contrato origina essencialmente uma obrigação de fazer - a de contrair o contrato definitivo.

Quem promete vender não pratica um contrato translativo de domínio, consistindo a obrigação fundamental do promitente num faciendi, não num dandi, aplicando-se à sua formação, por conseguinte, a regra geral da liberdade de forma consagrada no art. 129 do Cód. Civ. – (de 1916).

Ora, se a promessa de venda não é contrato translativo de domínio, não há porque exigir, para a sua perfeição, a escritura pública”. Invocando Orlando Gomes, o autor diferencia a executividade específica e a natureza real do direito do promitente comprador, para rematar que o registro da promessa não é a causa da admissibilidade da execução in specie, resultando do princípio geral que toda obrigação deve ser cumprida como se pactuou, e da irretratabilidade do compromisso. Assim, a adjudicação compulsória derivava da irretratabilidade, e não do registro da promessa, o que acabou consagrado pelo STJ (Súmula 239).

Maria Helena Diniz, em edição atualizada, de acordo com o novo Código Civil, do Curso de Direito Civil Brasileiro, Saraiva, cita a exigência da escritura pública pelo art. 108 do C. C. De 2002, mas assevera que “razões de ordem prática têm levado nossos juízes e tribunais a aceitar sua constituição por instrumento particular, pois a sua insegurança estaria contrabalançada pela exigência do registro no Ofício de Imóveis, para que o compromissário-comprador adquirisse o direito real”.

O advento do novo Código impõe a análise da instrumentalização da promessa sob outros prismas, pois há dispositivos que infirmam argumentos utilizados para sustentar que o instrumento particular é forma admissível para contratar a promessa de compra e venda de qualquer bem imóvel.

O art. 108 da lei vigente é de teor seguinte: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem àconstituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no País”.

O direito do promitente comprador é direito real (art. 1.225, VII), que se adquire com o registro (art. 1.227).

À evidência, a promessa de compra e venda visa a constituição de direito real sobre imóvel, e portanto é da substância do ato a escritura pública. A promessa só terá eficácia, que é a aptidão para produzir efeitos (e dentre eles o de constituir direito real pelo registro), se for lavrada por instrumento público, ressalvadas as exceções, que se verão à frente.

O robusto argumento de que a execução da promessa se fincava na irretratabilidade, e não no registro, e portanto útil seria o instrumento particular, caiu por terra ante à conjugação dos arts. 1.417 e 1.418, pois a adjudicação compulsória só pode ser agitada por titular de direito real, que se adquire mediante registro na serventia registral imobiliária. As normas mencionadas levaram à ineficácia a Súmula 239 do STJ, e garantem efetiva segurança às relações jurídicas, pelos motivos expostos anteriormente.

Decorrendo da promessa direito real de aquisição, assegurado estará o contraherefuturo em sendo adimplente o comprador, o que deixa claro que não se trata de obrigação meramente pessoal, posto que há ingresso no campo do direito real, exercitável erga omnes.

A promessa de compra e venda é uma modalidade de contrato muito usual em nossos tempos, que conforme ficou registrado na introdução deste trabalho, encontra-se situada dentro do Código Civil nos artigos 1.417 e 1.418.

É certo ainda, que o direito do promitente comprador encontra-se inserido no rol dos direitos reais de que trata o artigo 1.225 do Código Civil, especificamente em seu inciso VII.

A promessa de compra e venda é, sem dúvidas, um contrato preliminar que objetiva a realização de um futuro contrato de compra e venda.

É importante lembrar, como descreve ORLANDO GOMES que a promessa de venda (compromisso) não deve ser tratada como um contrato preliminar bilateral costumeiro, na medida, que existe expressa previsão legal, de que na inércia do cumprimento do seu objeto, a parte interessada pode reclamá-lo judicialmente, vindo a sentença substituir o contrato definitivo.

Outra característica que a distancia dos tradicionais contratos preliminares é a atribuição ao promitente comprado de um direito real. ORLANDO GOMES indica que:“A promessa de compra e venda identificada por essas peculiaridades seria contrato preliminar impróprio, isto é, negócio jurídico diferente do contrato propriamente preliminar, que verdadeiramente, não consistiria em promessa recíproca de contratar.”

Sendo assim, podemos entender a promessa de compra e venda como verdadeiramente contrato de compra e venda.

A diferença é que nestes instrumentos, poderá haver cláusula de desistência ou irretratabilidade, o que diferencia um de outro contrato, mas não poder ser considerado um contrato preliminar, mas definitivo, mas deve ser registrado.

Estes são os apontamentos traçados por ARRUDA ALVIM que ao comentar o tema, leciona que: “Coloca-se, ainda, no art. 1.225, VII do novo Código Civil, o compromisso de compra e venda como um direito real. Embora não se diga, neste dispositivo, que este compromisso haja de ser inscrito para ser direito real, esta necessidade de inscrição e os próprios requisitos de que se deva revestir este compromisso se encontram expressados no art. 1.417 do vigente Código Civil. Não poderá haver cláusula de arrependimento para que se possa configurar direito real – conjugando-se o art. 1.471 com o 1.225, VII – acabando-se por concluir que deve o compromisso estar inscrito, para ser direito real.”

PABLO STOLZE ao comentar o tema, afirma que:

“trata-se, pois, do direito real conferido ao promitente-comprador de um imóvel, em virtude de um contrato preliminar especial de compra e venda (compromisso de venda), firmado com o promitente-vendedor, sem cláusula de arrependimento, em instrumento público ou particular, e devidamente registrado no Cartório de Registro de Imobiliário.

Por isso, melhor seria colocá-lo em categoria própria, qual seja, de direito real à aquisição da coisa (ad rem), uma vez que não guarda a suficiente identidade com as duas outras categorias (gozo/fruição ou garantia) para o fim de encontra assento em qualquer delas”

É importante observar, que com o passar do tempo, tanto a doutrina como a jurisprudência vêm abandonando a necessidade de registro do compromisso de compra e venda como requisito necessário para assegurar ao promitente comprador o direito de promover execução coativa do contrato, haja vista que o entendimento de que o promitente-vendedor assume uma obrigação de fazer frente ao promitente-comprador.

Quanto a questão de arrepender-se, é simplificada, quando atingir apenas as arras fixadas pelas partes, devendo ser exercido o direito dentro do prazo previsto. Caso não tenha sido fixado prazo para o exercício do arrependimento, PONTES DE MIRANDA esclarece que:

“O direito de arrependimento tem de ser exercido, na dúvida, antes de se cumprir o contrato ou pré-contrato (arrha pacto imperfecto data) ou de se haver iniciado o cumprimento. Se um dos interessados pede a execução, voluntária ou forçada, o outro tem de exercer o direito de arrependimento, perdendo as arras ou restituindo-as em dobro, ou deixar que o direito formativo preclua. O direito de arrependimento do interessado que pediu o cumprimento já precluíra com o pedido mesmo. Também preclui o direito de arrependimento de quem iniciou o cumprimento (não bastam porém simples atos de aprontamento do cumprimento), ou exigir do credor a prática do ato, positivo ou negativo, necessário ao adimplemento.”

Efeitos importantes nascem a partir do registro do compromisso de compra e venda nos Cartórios de Registro de Imóveis, dos quais, pelas linhas sublinhadas neste trabalho, podemos sintetizá-los nos seguintes apontamentos:

a) Invocação do efeito erga omnes, vez que diante do registro do compromisso, viabilizado estará a direito real conferido ao compromissário comprado, dando publicidade a terceiros da alienação ocorrida.

b) Com o registro do compromisso de compra e venda do imóvel, é possível realizar cessão de seus direitos, independentemente do consentimento do compromissário vendedor, preservada a eficácia de direito real do contrato originário, vez que a cessão estará provida de idêntica eficácia.

c) Outra segurança que o registro do compromisso de compra e venda implica, é que no caso de ser decretada a falência do compromissário vendedor, ou mesmo do compromissário comprador, não ocorre a resolução do compromisso diante do estado da declaração do estado de insolvência, sendo o que se extraí da redação do artigo30 da Lei 6.766/79.

d) Como visto alhures, é certo ainda que a partir do registro do compromisso de compra e venda, não existirá qualquer discussão a respeito da possibilidade do compromissário comprador exercitar seu direito à adjudicação compulsória do bem compromissado, já que as divergências se encontram traçadas no campo de quem postula o exercício de adjudicação compulsória, provido de compromisso sem registro no álbum imobiliário.

e) Outro aspecto relevante do registro encontra-se situado na necessidade de notificação do compromissário comprador, no caso de inadimplência, para que seja facultado ao mesmo a possibilidade de purgar a mora dentro do prazo legalmente previsto para a espécie de contratual praticada entre as partes.

F) Relevante ainda recordarmos que com o registro do compromisso, resta configurado o direito de sequela ao compromissário comprador, já que na ausência do registro, longa discussão foi travada a respeito da possibilidade do compromissário comprador exercitar a defesa do bem em sede de bem embargos de terceiro, sendo necessário, inclusive.

Assim, chegamos a importante conclusões acerca da promessa de compra e venda;

1. A promessa de compra e venda é uma modalidade de contrato muito usual em nossos tempos, que conforme ficou registrado na introdução deste trabalho, encontra-se situada dentro do Código Civil nos artigos 1.417 e 1.418.

2. A promessa de compra e venda é, sem dúvidas, um contrato preliminar que objetiva a realização de um futuro contrato de compra e venda.

3. A destacada modalidade contratual, quando celebrada validamente, produz efeito para todas as partes nela figurante, restando um obrigado a vender e o outro obrigado a comprar.

4. O direito do promitente comprador encontra-se inserido no rol dos direitos reais de que trata o artigo 1.225 do Código Civil, especificamente em seu inciso VII.

5. Os atributos da irretratabilidade e a constituição de direito real em beneficio do promitente comprado, são os elemento cruciais para identificação desta modalidade contratual.

6. Tanto a doutrina como a jurisprudência vêm abandonando a necessidade de registro do compromisso de compra e venda como requisito necessário para assegurar ao promitente comprador o direito de promover execução coativa do contrato, haja vista que o entendimento de que o promitente-vendedor assume uma obrigação de fazer frente ao promitente-comprador.

7. O compromisso de compra e venda deve seguir, os requisitos de validade previstos para formação do negócio jurídico (artigo 104 do Código Civil), podendo, ser celebrado por instrumento público ou instrumento particular, cabendo à vontade das partes adotar o modelo mais conveniente ao ato.

8. O compromisso irretratável de compra e venda, por possuir eficácia de direito real, gera a possibilidade de o compromissário comprador exigir a adjudicação compulsória se quitado o preço.

9. Se o compromisso estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, com o pagamento do preço ajustado, faculta ao compromissário comprador o exercício do direito de promover ação de adjudicação compulsória em face de compromissário comprador, que tramitará pelo rito sumário, que na hipótese de procedência, o Juiz por sentença, outorgará escritura definitiva do imóvel ao compromissário comprador, conforme orienta a dicção do artigo 275, II, g, do Código de Processo Civil.

10. O combate ao arrependimento, registrado na legislação e na doutrina nasceu para afastar a desonesta prática dos loteadores de se arrepender da venda, após o pagamento do preço do bem.

11. Com o registro do compromisso de compra e venda do imóvel, é possível realizar cessão de seus direitos, independentemente do consentimento do compromissário vendedor, preservada a eficácia de direito real do contrato originário, vez que a cessão estará provida de idêntica eficácia.

Assim, chegamos à conclusão da importância da promessa da compra e venda, que possui validade e efetividade como qualquer outro contrato, não sendo mais necessário o seu registro para oposição à terceiros, obrigando o vendedor a vender e o comprador a comprar o bem.

Em resumo, os contratos de compra e venda de imóveis carregam em seu nome a designação "compromisso" ou "promessa" por convencionarem, entre as partes, obrigações futuras para a realização de um contrato definitivo de compra e venda.

Portanto, é contrato preliminar ou pré-contrato através do qual um dos contratantes assume a obrigação de vender o objeto do contrato ao outro contratante que, por sua vez, também assume a obrigação de adquirir esse objeto.

Texto: Bernardo César Coura

JT-MG determina penhora de aluguéis de ponto comercial acoplado à residência da executada

Um único imóvel destinado à subsistência de sua família. Este foi o argumento utilizado pela executada para tentar afastar a penhora recaída sobre valores de locação de parte do imóvel, classificado como bem de família. Mas a tese não vingou. É que tanto o juiz de 1º Grau como a 4ª Turma do TRT-MG, que apreciou o recurso da devedora, constataram se tratar de locação de ponto comercial acoplado à residência. Para os julgadores, nesse caso, não há ilegalidade na penhora dos valores obtidos com a locação. 

Atuando como relatora do recurso, a desembargadora Maria Lúcia Cardoso Magalhães observou que o imóvel é composto por sete cômodos, além de um ponto comercial anexo. A casa, servindo de moradia de sua família, e o ponto comercial, locado a uma pessoa jurídica para desenvolver sua atividade empresarial. 

No caso, os aluguéis objeto da penhora são provenientes do ponto comercial, o que, na visão da magistrada, não encontra amparo na Lei 8.009/90, que estabelece a impenhorabilidade do único imóvel residencial da família, e nem no entendimento da Súmula 486 do STJ, pela qual "É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família". Ela lembrou que as normas em questão não se prestam a favorecer o devedor que não cumpre suas obrigações. O objetivo é resguardar a sobrevivência da família. 

A desembargadora não acatou a alegação da executada no sentido de que o espaço seria destinado à exploração econômica, sacrificando parte do imóvel residencial, para sanar dificuldade financeira vivida por ela e sua família. Isto porque, conforme ressaltou, o imóvel é dividido desde 2006, representando potencial fonte de renda há muito tempo. 

Com base nos documentos levados ao processo, a julgadora também verificou que os aluguéis não representam a única fonte de renda da executada. Ela observou que, apesar de a devedora ter de arcar com várias despesas suas e de sua família, conta com o auxílio de seu marido e de dois filhos maiores. Para a relatora, é claro que a executada tem muito mais condições de manter a casa do que a reclamante, pessoa com deficiência física, desempregada e que sequer tem onde morar. 

A desembargadora chamou a atenção para o fato de a executada já ter sido condenada por litigância de má-fé, em razão de transferência de veículo em fraude à execução, conforme decidido em momento anterior. As várias tentativas de recebimento do crédito pela reclamante foram todas infrutíferas. 

Por tudo isso, a penhora sobre os aluguéis foi mantida pela Turma de julgadores, que negou provimento ao recurso. 

Fonte: TRT/MG