O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) subiu de 0,69% para 0,79%. A taxa calculada pelo Instituto Brasileiro de Economia (Ibre) da Fundação Getulio Vargas (FGV) serve de base para a correção dos valores do aluguel. Nos últimos 12 meses, houve alta de 11,50%.
Esse resultado é efeito da elevação média de preços tanto no setor atacadista quanto no varejo. As altas mais expressivas ocorreram nos grupos que formam o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) que passou de 0,63% para 0,76% com destaque para o avanço de produtos agropecuários (de 1,15% para 1,27%) e industriais (de 0,44% para 0,57%). Os itens que mais pressionaram foram o café, o algodão, o milho, a laranja e a cana-de-açúcar. Já entre os que minimizaram o impacto inflacionário estão a carne bovina, o feijão, os suínos e as aves.
Além deste componente, houve aumento médio no Índice de Preços ao Consumidor (IPC) que passou de 0,92% para 1,08%. Entre as despesas das famílias que mais oneraram o orçamento estão as dos grupos educação, situação típica desta época do ano em que são realizadas as matrículas e a compra de materiais escolares; transporte, despesas diversas e saúde.
Já o terceiro componente do IGP-M, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) apresentou decréscimo com 0,37% ante 0,59%, sob influência de uma acomodação dos salários pagos na construção civil.
Fonte: Pense Imóveis
terça-feira, 5 de abril de 2011
Crédito em alta para imóveis
Segundo um levantamento divulgado esta semana pelo Banco Central, o crédito imobiliário continua aquecido no Brasil. De fevereiro de 2010, ao mesmo mês de 2011, o setor apresentou um crescimento de 55,3%, alcançando um montante de R$146,4 bilhões. De acordo com a Nota de Política Monetária e Operações de Crédito, entre os dois primeiros meses deste ano já houve um crescimento de 2,7%.
Recursos direcionados, obrigatórios ou do Estado, acumularam R$ 138,1 bilhões em fevereiro, com alta de 54% em 12 meses. Já os recursos livres cresceram em um ritmo maior, porém com uma quantidade menor. A modalidade somou R$ 8,2 bilhões em fevereiro, alta de 81,3% frente ao mesmo período do ano passado e de 6,9% na comparação com janeiro.
Enquanto isso, o sistema financeiro público emprestou R$110,7 bilhões ao crédito habitacional, registrando em um ano uma alta de 52,6%. Por outro lado, o privado direcionou R$21,4 bilhões, representando 55,2%.
Fonte: AABIC
Recursos direcionados, obrigatórios ou do Estado, acumularam R$ 138,1 bilhões em fevereiro, com alta de 54% em 12 meses. Já os recursos livres cresceram em um ritmo maior, porém com uma quantidade menor. A modalidade somou R$ 8,2 bilhões em fevereiro, alta de 81,3% frente ao mesmo período do ano passado e de 6,9% na comparação com janeiro.
Enquanto isso, o sistema financeiro público emprestou R$110,7 bilhões ao crédito habitacional, registrando em um ano uma alta de 52,6%. Por outro lado, o privado direcionou R$21,4 bilhões, representando 55,2%.
Fonte: AABIC
segunda-feira, 4 de abril de 2011
Vaga de garagem pode ser cedida a outro condômino
Como direito acessório, a vaga de garagem adere à unidade, sendo, contudo, desta destacável para efeito de sua cessão a outro condômino. Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a retificação do registro de imóvel pertencente a Custódio Cabral de Almeida para que conste a existência de vaga na garagem, indevidamente vinculada a outro apartamento do mesmo edifício.
No caso, Almeida ajuizou uma ação contra o estado do Rio de Janeiro para conseguir a retificação do registro imobiliário do apartamento n. 710, de sua propriedade, para que dele conste a vaga de garagem anteriormente vinculada ao apartamento n. 1.104.
Em primeira instância, o pedido foi indeferido sob o argumento de que “as diversas rerratificações e alterações de destinatário da vaga de garagem são nulas de pleno direito, pois, não se tratando de vaga com natureza de unidade autônoma, a sua transferência pressupõe a transferência do principal, conforme preceitua o disposto no artigo 59 do Código Civil”.
O Tribunal de Justiça do estado, ao julgar a apelação, considerou nula a venda da vaga a Almeida por se tratar de bem acessório.
Ao julgar o recurso especial, a Terceira Turma, por maioria, entendeu que, não obstante a vaga de garagem seja, de regra, bem acessório vinculado à unidade habitacional, ao contrário do que sustentaram as instâncias ordinárias, ela admite, independentemente de lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno, separação para transferência a outro apartamento do mesmo edifício.
Quanto ao registro de transferência da vaga de garagem, os ministros verificaram que, apesar da escritura de venda e compra da unidade 710 originalmente não prever a garagem, o documento foi oportunamente retificado e registrado, tudo antes da alienação da unidade 1.104, o que garante aos proprietários daquele imóvel o direito à vaga.
Fonte: STJ - Direito Net
No caso, Almeida ajuizou uma ação contra o estado do Rio de Janeiro para conseguir a retificação do registro imobiliário do apartamento n. 710, de sua propriedade, para que dele conste a vaga de garagem anteriormente vinculada ao apartamento n. 1.104.
Em primeira instância, o pedido foi indeferido sob o argumento de que “as diversas rerratificações e alterações de destinatário da vaga de garagem são nulas de pleno direito, pois, não se tratando de vaga com natureza de unidade autônoma, a sua transferência pressupõe a transferência do principal, conforme preceitua o disposto no artigo 59 do Código Civil”.
O Tribunal de Justiça do estado, ao julgar a apelação, considerou nula a venda da vaga a Almeida por se tratar de bem acessório.
Ao julgar o recurso especial, a Terceira Turma, por maioria, entendeu que, não obstante a vaga de garagem seja, de regra, bem acessório vinculado à unidade habitacional, ao contrário do que sustentaram as instâncias ordinárias, ela admite, independentemente de lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno, separação para transferência a outro apartamento do mesmo edifício.
Quanto ao registro de transferência da vaga de garagem, os ministros verificaram que, apesar da escritura de venda e compra da unidade 710 originalmente não prever a garagem, o documento foi oportunamente retificado e registrado, tudo antes da alienação da unidade 1.104, o que garante aos proprietários daquele imóvel o direito à vaga.
Fonte: STJ - Direito Net
sexta-feira, 1 de abril de 2011
Locador e locatário: uma mina de desentendimentos judiciais
Do reajuste do aluguel à conservação do imóvel alugado, da falta de pagamento dos impostos e condomínio às brigas de vizinhos, tudo é motivo para que a conflituosa relação entre locador e locatário deságue na Justiça. Quase um terço (28,25%) dos imóveis do Distrito Federal são alugados, o maior índice do país. Em seguida vem Goiás, com 21,43% e São Paulo com 20,02%. Esses números do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) indicam o potencial de discórdias proprietários de imóveis e seus moradores de aluguel.
O preço, por exemplo, pode se tornar uma fonte de conflito se não se fixar um valor justo que atenda aos dois lados. A lei estabelece que é livre a convenção do aluguel, sendo vedada a vinculação ao salário mínimo ou à variação cambial, e as partes podem estabelecer cláusulas de reajuste do contrato de acordo com o valor de mercado. Além do reajuste convencional, a lei propicia atualização trienal do aluguel por via judicial, caso não haja acordo suficiente que garanta um patamar razoável. A orientação predominante do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é que o prazo de três anos para ingressar na Justiça deve ser obedecido, independentemente de o novo valor alcançado ter ou não o valor de mercado (Resp 264556/RJ).
As partes ficam, assim, livres para, a qualquer momento, e obedecidas às vedações do contrato, fixar o valor do novo aluguel, bem como as cláusulas que disciplinem seu reajuste. Na falta de acordo, a solução é a ação revisional. Havendo acordo entre as partes ou atualização dos alugueis na justiça, a orientação do STJ é que o prazo de três anos se interrompa, para recomeçar a contagem da última atualização do aluguel. Só a partir de então, fica autorizado um novo pedido de revisão (Ag 715975/RS). É na Justiça que o magistrado avalia de forma sumária o preço do aluguel, baseado em um laudo pericial e de acordo com as condições econômicas do local. Segundo a Quinta Turma, qualquer tipo de acordo firmado entre as partes durante o triênio legal que aumente os alugueis, impede a propositura da ação (Resp 146513/MG).
O despejo necessário
Não se pode exigir do locatário pagamento antecipado, exceto se o contrato não estiver assegurado por nenhuma garantia. Se houver descumprimento de cláusula contratual ou o locador não pagar o valor devido, a ação cabível é a de despejo. Segundo o STJ, para o ajuizamento desse tipo de ação por falta de pagamento, é desnecessária a prévia notificação ao locatário (Resp 834482/RN). O recurso de apelação interposto deve ser recebido somente no efeito devolutivo. Isso significa que a decisão de primeira instância deve ter mais garantia e ser executada de imediato, embora o recurso prossiga nas instâncias superiores. Conforme o STJ, ainda é possível tutela antecipada nesse tipo de ação (Resp 702205/SP).
A ação de despejo pode ser ajuizada a qualquer tempo, uma vez que não está subordinada a nenhum prazo (Resp 266153/RJ), e mesmo um longo período de inadimplência não descaracateriza a relação contratual, como decidiu o STJ em um caso da Bahia, em que um locatário passou 12 anos inadimplente (Resp 1007373/BA). O Tribunal de Justiça local havia entendido que, dadas as circunstâncias do processo, o vínculo locatício já havia se perdido; razão pela qual não se podia falar em ação de despejo. Segundo o relator no STJ, ministro Arnaldo Esteves Lima, “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é sempre a ação de despejo”.
Uma execução de despejo é um procedimento constrangedor, para locador e locatário. A lei prevê prazos que podem variar, mas geralmente são de trinta dias. Excepcionalmente, aquele que requerer o despejo pode pedir liminar para desocupação de um imóvel em menos tempo, sem que a parte contrária seja ouvida, desde que o requerente preste uma caução para ressarcir o inquilino dos danos que possam ocorrer. A liminar só é possível em casos estritos, entre eles no descumprimento do acordo no qual se ajustou prazo mínimo de seis meses para desocupação. O despejo é uma questão delicada que, segundo a Lei do Inquilinato, não pode ocorrer até o 30º dia após a morte de um companheiro. As ações geralmente são julgadas por um juizado especial cívil quando se tratar de imóveis residênciais.
Separação transfere ao cônjuge responsabilidades do imóvel
O contrato de locação não tem o rigor do contrato de venda – a pessoa casada não precisa de autorização do cônjuge para locar o imóvel que lhe pertence, salvo se for um contrato de locação por prazo superior a dez anos. Nos casos de separação de fato, segundo o STJ, o contrato de locação se prorroga automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que permanecer no imóvel todos os deveres a ele relativos. Basta para isso, a notificação ao locador para que, no prazo de 30 dias, exija a substituição do fiador ou de qualquer das garantias previstas em lei.
As locações destinadas aos comerciantes têm tratamento especial pela Lei do Inquilinato. Esses têm direito à renovação assegurada por igual prazo desde que o contrato seja por período determinado, o locatário esteja explorando seu comércio ou indústria no ramo há três anos e o prazo mínimo de locação a renovar seja por cinco anos. O STJ tem admitido que somam-se os prazos dos contratos escritos, ainda que com intervalo de contrato verbal, desde que haja a continuidade da locação e do exercício da mesma atividade (Resp 9112/PA). O STJ confere o direito à renovação da locação às relações jurídicas levadas a efeito por sociedades simples.
O inquilino não pode devolver o imóvel antes do tempo previsto pelo contrato, a não ser que pague uma multa. Segundo entendimento confirmado pelo STJ, a entrega do imóvel antes do prazo previsto só é possível em um caso: quando a pedido do empregador para prestar serviços em outras localidades (Resp 77457/SP). Isso ocorre tanto na iniciativa pública quanto na privada. O empregador também tem suas restrições para pedir o imóvel antes do prazo. A retomada do imóvel, por exemplo, para uso próprio de seu dono, e constatado o desvio de finalidade, resulta em multa para o locador (Resp 63423/SP). É considerado um ato de deslealdade com o inquilino.
Fiança assusta; e com razão
Um contrato de locação geralmente é assinado mediante o oferecimento de garantias pelos locatários. “A mais comum delas ainda é a fiança bancária”, assegura o diretor jurídico de uma empresa especializada no ramo imobiliário de São Paulo, José Luiz de Magalhães Barros, classificando-a como uma modalidade cheia de riscos e campeã de demandas judiciais. “Geralmente quem dá a fiança mesmo é parente: pai, mãe, irmão ou até mesmo um amigo”, assegura ele. É um assunto tão sério que permite até a penhora do único bem de família, conforme inúmeros julgados do STJ (Resp 582014/RS). O bem de família é impenhorável conforme o Código Civil, sendo essa uma exceção.
O fiador pode se exonerar da responsabilidade, caso se arrependa, por meio de um distrato ou pela propositura de uma ação declaratória, mas seus efeitos se estendem até 60 dias após a notificação do credor. Segundo o STJ, não é possível desonerar o fiador por simples notificação, pois a lei traz mecanismos formais que devem ser obedecidos (Resp 246172/MG). A comprovação de que o locador e o locatário aumentaram o valor do aluguel sem a anuência do fiador, por exemplo, não autoriza a exoneração, de acordo com a Corte Superior, mas tão somente a exclusão do valor excedente, permanecendo os fiadores responsáveis apenas pelo valor originalmente pactuado. (Resp 941772/SP).
Diante das inúmeras demandas sobre o assunto, o STJ editou a Súmula 214, segundo a qual: “O fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. No ano passado, a Sexta Turma, por maioria, proferiu uma decisão importante, segundo a qual essa súmula não se aplica aos casos de prorrogação de contrato, mas apenas aos casos de aditamento sem anuência do fiador. (Resp 821953/RS). Quanto ao tema fiança, o STJ assinala ainda que é nula a fiança prestada sem a anuência do cônjuge do fiador (Resp 797853/SP).
Caução como solução
Outra modalidade de garantia prevista nos contratos de imóveis é o seguro-locatício, modalidade que, inclusive, libera o inquilino do constrangimento de pedir favor a um fiador. “O inconveniente é que é mais caro para o locatário”, como afirma o advogado especialista na área de locação de imóveis, Otavio Américo Medeiros, que atua no ramo imobiliário em Brasília há mais de 25 anos. Resulta no pagamento de uma apólice e traz a grande vantagem de fazer com que o proprietário receba os aluguéis atrasados sem ter que esperar o resultado de uma ação de despejo. Otávio aponta que uma modalidade prevista pela Lei do Inquilinato e que ganhou fôlego nos contratos de locação nos últimos anos é a caução, mais viável para o inquilino.
A caução deve ser de até três vezes o valor do aluguel e é atualizada pela caderneta de poupança. José Luiz de Magalhães Barros, entretanto, adverte que essa modalidade é recusada por muitos proprietários, pois a segurança é muito pequena. “Uma ação de despejo dura de seis meses a um ano para ser julgada”, assinala. “Durante esse período, o locador fica a descoberto”. Daí a razão da preferência pela modalidade fiança. Sua nulidade só pode ser demandada pelo cônjuge que não a subscreveu ou por seus respectivos herdeiros, sendo inadmissível sua arguição pelo próprio fiador. (Resp 946626/RS).
A Quinta Turma tem decisão que afeta diretamente às sociedades, segundo a qual fiador que se retira da sociedade afiançada pode solicitar exoneração da garantia. Os fiadores prestaram fiança num contrato de locação porque integravam o quadro societário daquela pessoa jurídica. Entretanto, se houver a transferência da totalidade dos quadros sociais e a empresa passou a ter novos sócios, não pode a fiança subsistir (Ag 788469/SP).
Proprietário responde pelo IPTU
Locatários e locadores muitas vezes se desentendem por não conhecerem seus direitos e deveres. A locação de imóveis urbanos está regida pela Lei n.º 8.245/91 e, segundo o entendimento do STJ, o conceito de “urbano” envolve tudo que é destinado à moradia, ao comércio e à indústria. “O importante no caso é a destinação econômica e não a localização”, assinala o Tribunal. Se um imóvel estiver destinado à pecuária, à agricultura ou ao extrativismo, por exemplo, vai ser considerado rural e vai ser tutelado por outros dispositivos, a exemplo de imóveis da União, estados e municípios, que são regulados por leis específicas. Reiteradas decisões do STJ indicam que essa lei se aplica aos contratos de locação em espaços de shopping center, a despeito de inúmeros pedidos para sua não aplicação. (Resp 331365/MG).
Entre os deveres do dono do imóvel, está o de pagar imposto e taxas, como o IPTU, por exemplo, alvo de inúmeras controvérsias na Justiça e, que, segundo a Lei do inquilinato, deve ser pago pelo locador, salvo disposição em contrário que repasse a responsabilidade para o locatário. Decisão da Primeira Turma do STJ, no entanto, reitera que não se pode imputar ao inquilino legitimidade ativa para responder pelo IPTU perante o Fisco (Resp 757897/RJ). Ao dono do imóvel cabe também pagar as despesas extraordinárias (taxa extra) de condomínio e fornecer recibos pelos valores recebidos a título de aluguel. Também cabe ao locador pagar por despesas de decoração ou paisagismo no exterior nas partes de uso comum, segurança e incêndio.
O locatário, por sua vez, não pode modificar o imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do dono, bem como tem o dever de entregar documentos de cobrança e encargos de multas relativos ao imóvel que receber na residência por ele alugada. Também deve pagar a administração ordinária de condomínio, assim como utilizar o imóvel somente para o fim a que se destina. Entre as principais obrigações do locatário, entretanto, estão pagar pontualmente o aluguel e restituir o imóvel no estado em que recebeu e levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito de responsabilidade do proprietário.
Cuidar do imóvel pode gerar indenização
Se fizer a mais, acrescentando benfeitorias ao imóvel, às vezes, o locatário pode ser indenizado. “Se forem modificações necessárias, como o reforço de um prédio, ainda que não autorizado, o proprietário tem o dever de indenizar o inquilino”, como explica a professora Maria Helena Diniz em obra sobre o tema. Se for uma benfeitoria útil, como a que gera conforto, a exemplo de um sanitário mais moderno, só será indenizado se for autorizado por escrito. E se for apenas uma benfeitoria de luxo, como uma quadra de tênis ou um adorno, o inquilino não será indenizado. As que são indenizáveis permitem a chamada “retenção” ou o direito de permanecer no imóvel numa eventual ação de despejo.
O locatário só deve observar se não renunciou no contrato de locação o direito de retenção. No julgamento de um recurso, o Tribunal ponderou que, apesar de o art. 35 da Lei 8.245/91 assegurar o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados. (Resp 276153/GO).
Nesse recurso, um posto de gasolina reclamava indenização pelos investimentos feitos que, em 1996, superavam R$ 315 mil. O posto perdeu o direito de receber por uma cláusula considerada pela Justiça legítima. Segundo a Lei do Inquilinato, a retenção por benfeitorias deve ser deduzida na contestação ao pedido da ação de despejo.
O STJ também decidiu, em um outro recurso, que nem o Código de Defesa do Consumidor pode ser aplicado para desclassificar a cláusula que impossibilita a retenção. (Resp 575020/RS). Em sucessivas decisões, o STJ reafirma o posicionamento que não cabe aplicação do CDC em contratos de locação de imóveis. “Daí a importância de se ter alguns cuidados quando se busca fazer um contrato de locação de imóveis”, assegura Otávio Américo. Um primeiro cuidado, segundo ele, é buscar uma imobiliária confiável, já que a relação entre locador e locatário acaba se desgastando muito com o tempo. Outro cuidado é buscar o conselho de corretores de imóveis, para verificar a idoneidade da imobiliária com a qual se está negociando.
Mas nem as imobiliárias estão livres de ações judiciais. Falha de conduta pode, inclusive, gerar indenização por dano moral, como ocorreu num caso ocorrido no Paraná, em que uma academia de ginástica acabou tendo prejuízo com parte do imóvel que desabou por conta de uma chuva. Sucessivas cobranças da imobiliária feitas de forma desrespeitosa contra o fiador gerou uma indenização de R$ 6 mil. Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, as cobranças constrangeram a locatária perante o fiador, que chegou inclusive a ser ameaçado de ter o nome incluído nos serviços de proteção ao crédito. “As atitudes não podem ser imputadas somente ao dono do imóvel,” assinalou a ministra. “Estão umbilicalmente ligadas à atuação da própria imobiliária, cuja legitimidade não pode ser afastada”, ressaltou.(Resp 864794/PR).
Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça - Direito Net
O preço, por exemplo, pode se tornar uma fonte de conflito se não se fixar um valor justo que atenda aos dois lados. A lei estabelece que é livre a convenção do aluguel, sendo vedada a vinculação ao salário mínimo ou à variação cambial, e as partes podem estabelecer cláusulas de reajuste do contrato de acordo com o valor de mercado. Além do reajuste convencional, a lei propicia atualização trienal do aluguel por via judicial, caso não haja acordo suficiente que garanta um patamar razoável. A orientação predominante do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é que o prazo de três anos para ingressar na Justiça deve ser obedecido, independentemente de o novo valor alcançado ter ou não o valor de mercado (Resp 264556/RJ).
As partes ficam, assim, livres para, a qualquer momento, e obedecidas às vedações do contrato, fixar o valor do novo aluguel, bem como as cláusulas que disciplinem seu reajuste. Na falta de acordo, a solução é a ação revisional. Havendo acordo entre as partes ou atualização dos alugueis na justiça, a orientação do STJ é que o prazo de três anos se interrompa, para recomeçar a contagem da última atualização do aluguel. Só a partir de então, fica autorizado um novo pedido de revisão (Ag 715975/RS). É na Justiça que o magistrado avalia de forma sumária o preço do aluguel, baseado em um laudo pericial e de acordo com as condições econômicas do local. Segundo a Quinta Turma, qualquer tipo de acordo firmado entre as partes durante o triênio legal que aumente os alugueis, impede a propositura da ação (Resp 146513/MG).
O despejo necessário
Não se pode exigir do locatário pagamento antecipado, exceto se o contrato não estiver assegurado por nenhuma garantia. Se houver descumprimento de cláusula contratual ou o locador não pagar o valor devido, a ação cabível é a de despejo. Segundo o STJ, para o ajuizamento desse tipo de ação por falta de pagamento, é desnecessária a prévia notificação ao locatário (Resp 834482/RN). O recurso de apelação interposto deve ser recebido somente no efeito devolutivo. Isso significa que a decisão de primeira instância deve ter mais garantia e ser executada de imediato, embora o recurso prossiga nas instâncias superiores. Conforme o STJ, ainda é possível tutela antecipada nesse tipo de ação (Resp 702205/SP).
A ação de despejo pode ser ajuizada a qualquer tempo, uma vez que não está subordinada a nenhum prazo (Resp 266153/RJ), e mesmo um longo período de inadimplência não descaracateriza a relação contratual, como decidiu o STJ em um caso da Bahia, em que um locatário passou 12 anos inadimplente (Resp 1007373/BA). O Tribunal de Justiça local havia entendido que, dadas as circunstâncias do processo, o vínculo locatício já havia se perdido; razão pela qual não se podia falar em ação de despejo. Segundo o relator no STJ, ministro Arnaldo Esteves Lima, “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é sempre a ação de despejo”.
Uma execução de despejo é um procedimento constrangedor, para locador e locatário. A lei prevê prazos que podem variar, mas geralmente são de trinta dias. Excepcionalmente, aquele que requerer o despejo pode pedir liminar para desocupação de um imóvel em menos tempo, sem que a parte contrária seja ouvida, desde que o requerente preste uma caução para ressarcir o inquilino dos danos que possam ocorrer. A liminar só é possível em casos estritos, entre eles no descumprimento do acordo no qual se ajustou prazo mínimo de seis meses para desocupação. O despejo é uma questão delicada que, segundo a Lei do Inquilinato, não pode ocorrer até o 30º dia após a morte de um companheiro. As ações geralmente são julgadas por um juizado especial cívil quando se tratar de imóveis residênciais.
Separação transfere ao cônjuge responsabilidades do imóvel
O contrato de locação não tem o rigor do contrato de venda – a pessoa casada não precisa de autorização do cônjuge para locar o imóvel que lhe pertence, salvo se for um contrato de locação por prazo superior a dez anos. Nos casos de separação de fato, segundo o STJ, o contrato de locação se prorroga automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que permanecer no imóvel todos os deveres a ele relativos. Basta para isso, a notificação ao locador para que, no prazo de 30 dias, exija a substituição do fiador ou de qualquer das garantias previstas em lei.
As locações destinadas aos comerciantes têm tratamento especial pela Lei do Inquilinato. Esses têm direito à renovação assegurada por igual prazo desde que o contrato seja por período determinado, o locatário esteja explorando seu comércio ou indústria no ramo há três anos e o prazo mínimo de locação a renovar seja por cinco anos. O STJ tem admitido que somam-se os prazos dos contratos escritos, ainda que com intervalo de contrato verbal, desde que haja a continuidade da locação e do exercício da mesma atividade (Resp 9112/PA). O STJ confere o direito à renovação da locação às relações jurídicas levadas a efeito por sociedades simples.
O inquilino não pode devolver o imóvel antes do tempo previsto pelo contrato, a não ser que pague uma multa. Segundo entendimento confirmado pelo STJ, a entrega do imóvel antes do prazo previsto só é possível em um caso: quando a pedido do empregador para prestar serviços em outras localidades (Resp 77457/SP). Isso ocorre tanto na iniciativa pública quanto na privada. O empregador também tem suas restrições para pedir o imóvel antes do prazo. A retomada do imóvel, por exemplo, para uso próprio de seu dono, e constatado o desvio de finalidade, resulta em multa para o locador (Resp 63423/SP). É considerado um ato de deslealdade com o inquilino.
Fiança assusta; e com razão
Um contrato de locação geralmente é assinado mediante o oferecimento de garantias pelos locatários. “A mais comum delas ainda é a fiança bancária”, assegura o diretor jurídico de uma empresa especializada no ramo imobiliário de São Paulo, José Luiz de Magalhães Barros, classificando-a como uma modalidade cheia de riscos e campeã de demandas judiciais. “Geralmente quem dá a fiança mesmo é parente: pai, mãe, irmão ou até mesmo um amigo”, assegura ele. É um assunto tão sério que permite até a penhora do único bem de família, conforme inúmeros julgados do STJ (Resp 582014/RS). O bem de família é impenhorável conforme o Código Civil, sendo essa uma exceção.
O fiador pode se exonerar da responsabilidade, caso se arrependa, por meio de um distrato ou pela propositura de uma ação declaratória, mas seus efeitos se estendem até 60 dias após a notificação do credor. Segundo o STJ, não é possível desonerar o fiador por simples notificação, pois a lei traz mecanismos formais que devem ser obedecidos (Resp 246172/MG). A comprovação de que o locador e o locatário aumentaram o valor do aluguel sem a anuência do fiador, por exemplo, não autoriza a exoneração, de acordo com a Corte Superior, mas tão somente a exclusão do valor excedente, permanecendo os fiadores responsáveis apenas pelo valor originalmente pactuado. (Resp 941772/SP).
Diante das inúmeras demandas sobre o assunto, o STJ editou a Súmula 214, segundo a qual: “O fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. No ano passado, a Sexta Turma, por maioria, proferiu uma decisão importante, segundo a qual essa súmula não se aplica aos casos de prorrogação de contrato, mas apenas aos casos de aditamento sem anuência do fiador. (Resp 821953/RS). Quanto ao tema fiança, o STJ assinala ainda que é nula a fiança prestada sem a anuência do cônjuge do fiador (Resp 797853/SP).
Caução como solução
Outra modalidade de garantia prevista nos contratos de imóveis é o seguro-locatício, modalidade que, inclusive, libera o inquilino do constrangimento de pedir favor a um fiador. “O inconveniente é que é mais caro para o locatário”, como afirma o advogado especialista na área de locação de imóveis, Otavio Américo Medeiros, que atua no ramo imobiliário em Brasília há mais de 25 anos. Resulta no pagamento de uma apólice e traz a grande vantagem de fazer com que o proprietário receba os aluguéis atrasados sem ter que esperar o resultado de uma ação de despejo. Otávio aponta que uma modalidade prevista pela Lei do Inquilinato e que ganhou fôlego nos contratos de locação nos últimos anos é a caução, mais viável para o inquilino.
A caução deve ser de até três vezes o valor do aluguel e é atualizada pela caderneta de poupança. José Luiz de Magalhães Barros, entretanto, adverte que essa modalidade é recusada por muitos proprietários, pois a segurança é muito pequena. “Uma ação de despejo dura de seis meses a um ano para ser julgada”, assinala. “Durante esse período, o locador fica a descoberto”. Daí a razão da preferência pela modalidade fiança. Sua nulidade só pode ser demandada pelo cônjuge que não a subscreveu ou por seus respectivos herdeiros, sendo inadmissível sua arguição pelo próprio fiador. (Resp 946626/RS).
A Quinta Turma tem decisão que afeta diretamente às sociedades, segundo a qual fiador que se retira da sociedade afiançada pode solicitar exoneração da garantia. Os fiadores prestaram fiança num contrato de locação porque integravam o quadro societário daquela pessoa jurídica. Entretanto, se houver a transferência da totalidade dos quadros sociais e a empresa passou a ter novos sócios, não pode a fiança subsistir (Ag 788469/SP).
Proprietário responde pelo IPTU
Locatários e locadores muitas vezes se desentendem por não conhecerem seus direitos e deveres. A locação de imóveis urbanos está regida pela Lei n.º 8.245/91 e, segundo o entendimento do STJ, o conceito de “urbano” envolve tudo que é destinado à moradia, ao comércio e à indústria. “O importante no caso é a destinação econômica e não a localização”, assinala o Tribunal. Se um imóvel estiver destinado à pecuária, à agricultura ou ao extrativismo, por exemplo, vai ser considerado rural e vai ser tutelado por outros dispositivos, a exemplo de imóveis da União, estados e municípios, que são regulados por leis específicas. Reiteradas decisões do STJ indicam que essa lei se aplica aos contratos de locação em espaços de shopping center, a despeito de inúmeros pedidos para sua não aplicação. (Resp 331365/MG).
Entre os deveres do dono do imóvel, está o de pagar imposto e taxas, como o IPTU, por exemplo, alvo de inúmeras controvérsias na Justiça e, que, segundo a Lei do inquilinato, deve ser pago pelo locador, salvo disposição em contrário que repasse a responsabilidade para o locatário. Decisão da Primeira Turma do STJ, no entanto, reitera que não se pode imputar ao inquilino legitimidade ativa para responder pelo IPTU perante o Fisco (Resp 757897/RJ). Ao dono do imóvel cabe também pagar as despesas extraordinárias (taxa extra) de condomínio e fornecer recibos pelos valores recebidos a título de aluguel. Também cabe ao locador pagar por despesas de decoração ou paisagismo no exterior nas partes de uso comum, segurança e incêndio.
O locatário, por sua vez, não pode modificar o imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do dono, bem como tem o dever de entregar documentos de cobrança e encargos de multas relativos ao imóvel que receber na residência por ele alugada. Também deve pagar a administração ordinária de condomínio, assim como utilizar o imóvel somente para o fim a que se destina. Entre as principais obrigações do locatário, entretanto, estão pagar pontualmente o aluguel e restituir o imóvel no estado em que recebeu e levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito de responsabilidade do proprietário.
Cuidar do imóvel pode gerar indenização
Se fizer a mais, acrescentando benfeitorias ao imóvel, às vezes, o locatário pode ser indenizado. “Se forem modificações necessárias, como o reforço de um prédio, ainda que não autorizado, o proprietário tem o dever de indenizar o inquilino”, como explica a professora Maria Helena Diniz em obra sobre o tema. Se for uma benfeitoria útil, como a que gera conforto, a exemplo de um sanitário mais moderno, só será indenizado se for autorizado por escrito. E se for apenas uma benfeitoria de luxo, como uma quadra de tênis ou um adorno, o inquilino não será indenizado. As que são indenizáveis permitem a chamada “retenção” ou o direito de permanecer no imóvel numa eventual ação de despejo.
O locatário só deve observar se não renunciou no contrato de locação o direito de retenção. No julgamento de um recurso, o Tribunal ponderou que, apesar de o art. 35 da Lei 8.245/91 assegurar o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados. (Resp 276153/GO).
Nesse recurso, um posto de gasolina reclamava indenização pelos investimentos feitos que, em 1996, superavam R$ 315 mil. O posto perdeu o direito de receber por uma cláusula considerada pela Justiça legítima. Segundo a Lei do Inquilinato, a retenção por benfeitorias deve ser deduzida na contestação ao pedido da ação de despejo.
O STJ também decidiu, em um outro recurso, que nem o Código de Defesa do Consumidor pode ser aplicado para desclassificar a cláusula que impossibilita a retenção. (Resp 575020/RS). Em sucessivas decisões, o STJ reafirma o posicionamento que não cabe aplicação do CDC em contratos de locação de imóveis. “Daí a importância de se ter alguns cuidados quando se busca fazer um contrato de locação de imóveis”, assegura Otávio Américo. Um primeiro cuidado, segundo ele, é buscar uma imobiliária confiável, já que a relação entre locador e locatário acaba se desgastando muito com o tempo. Outro cuidado é buscar o conselho de corretores de imóveis, para verificar a idoneidade da imobiliária com a qual se está negociando.
Mas nem as imobiliárias estão livres de ações judiciais. Falha de conduta pode, inclusive, gerar indenização por dano moral, como ocorreu num caso ocorrido no Paraná, em que uma academia de ginástica acabou tendo prejuízo com parte do imóvel que desabou por conta de uma chuva. Sucessivas cobranças da imobiliária feitas de forma desrespeitosa contra o fiador gerou uma indenização de R$ 6 mil. Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, as cobranças constrangeram a locatária perante o fiador, que chegou inclusive a ser ameaçado de ter o nome incluído nos serviços de proteção ao crédito. “As atitudes não podem ser imputadas somente ao dono do imóvel,” assinalou a ministra. “Estão umbilicalmente ligadas à atuação da própria imobiliária, cuja legitimidade não pode ser afastada”, ressaltou.(Resp 864794/PR).
Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça - Direito Net
quinta-feira, 31 de março de 2011
Mudança em preço de seguro ofende o sistema de proteção ao consumidor
Se o consumidor contratou ainda jovem o seguro de vida oferecido pela seguradora e o vínculo vem se renovando ano a ano, o segurado tem o direito de se manter dentro dos parâmetros estabelecidos, sob o risco de violação ao princípio da boa-fé. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que aumentos necessários para o reequilíbrio da carteira têm de ser estabelecidos de maneira suave e gradual, mediante um cronograma, do qual o segurado tem de ser cientificado previamente.
A decisão foi proferida após sucessivos debates na Segunda Seção, em um recurso no qual um segurado de Minas Gerais reclamava contra decisão da seguradora de, após mais de trinta anos de adesão, não renovar mais o seguro nas mesmas bases. Ele alega que, primeiramente, aderiu ao contrato de forma individual e, posteriormente, de forma coletiva. As renovações eram feitas de maneira automática, quando a seguradora decidiu expedir notificação e não mais renovar a apólice nas mesmas condições.
Conforme o segurado, houve a oferta de três alternativas de manutenção do contrato, todas excessivamente desvantajosas. A seguradora argumentou que a realidade brasileira impede que os seguros de vida sejam contratados sob o mesmo sistema utilizado nos anos 70, quando iniciou uma série de seguros dessa natureza. Os constantes prejuízos experimentados para a manutenção do sistema anterior a obrigaram à redução do capital social.
A seguradora argumentou, ainda, que circular da Superintendência de Seguros Privados (Susep) autorizaria o aumento com fundamento na faixa etária, e que o aumento proposto obedeceria a um programa de readequação favorável ao consumidor. Tanto o juízo de primeiro grau quanto o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) consideraram que, prevendo o contrato de seguro a não renovação da apólice pelas partes, mediante aviso prévio de 30 dias, não era abusiva a decisão de por fim ao pacto, por não haver cláusula expressa nesse sentido.
A relatora da matéria na Seção, ministra Nancy Andrighi, assinalou que o contrato em questão não pode ser analisado isoladamente, como um acordo de vontades por um período fixo, com faculdade de não renovação. Deve ser analisado como um contrato relacional, em que os deveres das partes não estão expressamente previstos, e com observâncias aos postulados da cooperação, solidariedade, confiança e boa-fé objetiva.
“A proteção especial que deve ser conferida aos contratos relacionais nasce da percepção de que eles vinculam o consumidor de tal forma que, ao longo dos anos de duração da relação contratual complexa, torna-se esse cliente cativo daquele fornecedor ou cadeia de fornecedores, tornando-se dependente mesmo da manutenção daquela relação contratual” assinalou. Um jovem que vem contratando um seguro de forma contínua não pode ser abandonado, segundo a ministra, quando se torna um idoso.
A ministra ponderou que prejuízos também não podem recair sobre a seguradora. “A colaboração deve produzir efeitos para ambos”, ressaltou. No caso dos autos, há responsabilidade da seguradora por não ter notado o desequilíbrio em tempo hábil, comunicando prontamente o consumidor, e planejando de forma escalonada as distorções.
Se o consumidor entender que o escalonamento não contempla seus interesses, fica-lhe facultado, segundo a ministra, discutir a matéria em juízo, em ação na qual se discutirá especificamente não o direito à descontinuidade do contrato, mas a adequação do plano apresentado, de acordo com os princípios que regem os contratos relacionais.
Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça
A decisão foi proferida após sucessivos debates na Segunda Seção, em um recurso no qual um segurado de Minas Gerais reclamava contra decisão da seguradora de, após mais de trinta anos de adesão, não renovar mais o seguro nas mesmas bases. Ele alega que, primeiramente, aderiu ao contrato de forma individual e, posteriormente, de forma coletiva. As renovações eram feitas de maneira automática, quando a seguradora decidiu expedir notificação e não mais renovar a apólice nas mesmas condições.
Conforme o segurado, houve a oferta de três alternativas de manutenção do contrato, todas excessivamente desvantajosas. A seguradora argumentou que a realidade brasileira impede que os seguros de vida sejam contratados sob o mesmo sistema utilizado nos anos 70, quando iniciou uma série de seguros dessa natureza. Os constantes prejuízos experimentados para a manutenção do sistema anterior a obrigaram à redução do capital social.
A seguradora argumentou, ainda, que circular da Superintendência de Seguros Privados (Susep) autorizaria o aumento com fundamento na faixa etária, e que o aumento proposto obedeceria a um programa de readequação favorável ao consumidor. Tanto o juízo de primeiro grau quanto o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) consideraram que, prevendo o contrato de seguro a não renovação da apólice pelas partes, mediante aviso prévio de 30 dias, não era abusiva a decisão de por fim ao pacto, por não haver cláusula expressa nesse sentido.
A relatora da matéria na Seção, ministra Nancy Andrighi, assinalou que o contrato em questão não pode ser analisado isoladamente, como um acordo de vontades por um período fixo, com faculdade de não renovação. Deve ser analisado como um contrato relacional, em que os deveres das partes não estão expressamente previstos, e com observâncias aos postulados da cooperação, solidariedade, confiança e boa-fé objetiva.
“A proteção especial que deve ser conferida aos contratos relacionais nasce da percepção de que eles vinculam o consumidor de tal forma que, ao longo dos anos de duração da relação contratual complexa, torna-se esse cliente cativo daquele fornecedor ou cadeia de fornecedores, tornando-se dependente mesmo da manutenção daquela relação contratual” assinalou. Um jovem que vem contratando um seguro de forma contínua não pode ser abandonado, segundo a ministra, quando se torna um idoso.
A ministra ponderou que prejuízos também não podem recair sobre a seguradora. “A colaboração deve produzir efeitos para ambos”, ressaltou. No caso dos autos, há responsabilidade da seguradora por não ter notado o desequilíbrio em tempo hábil, comunicando prontamente o consumidor, e planejando de forma escalonada as distorções.
Se o consumidor entender que o escalonamento não contempla seus interesses, fica-lhe facultado, segundo a ministra, discutir a matéria em juízo, em ação na qual se discutirá especificamente não o direito à descontinuidade do contrato, mas a adequação do plano apresentado, de acordo com os princípios que regem os contratos relacionais.
Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça
quarta-feira, 30 de março de 2011
Danos Morais por atraso na entrega de imóvel
Processo: 1.0024.08.137511-5/001(1)
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. INDENIZAÇÃO DE DANO MORAL. A existência de multa contratual não afasta o direito de rescisão do pacto, fundada na inadimplência de um dos contratantes, pois a parte lesada pelo inadimplemento tem o direito de pedir a resolução do contrato (art. 475, CCB). É nula a disposição contida em contrato de adesão que estipula a renúncia antecipada dos aderentes ao direito de restituição integral dos valores pagos, mesmo no caso de inadimplemento da obrigação de entrega do imóvel no prazo ajustado (art. 424 CCB e 51, IV, §1º, I, II e III, CDC). Como a casa própria está no imaginário de grande parte da população brasileira, ocupa as preocupações dos pais de família e alimenta o sonho de segurança, independência e conforto, o rompimento do contrato de compra e venda de imóvel, destinado à residência, traduz-se em uma frustração de legítima expectativa, caracterizando ofensa de ordem moral.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.08.137511-5/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): CONSTRUTORA TENDA S/A - APELADO(A)(S): ROSANA FERREIRA - RELATOR: EXMO. SR. DES. LUIZ CARLOS GOMES DA MATA
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 13ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, sob a Presidência do Desembargador FRANCISCO KUPIDLOWSKI , incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM DAR PARCIAL PROVIMENTO.
DES. LUIZ CARLOS GOMES DA MATA - Relator
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
O SR. DES. LUIZ CARLOS GOMES DA MATA:
VOTO
Trata-se de recurso de apelação interposto por CONSTRUTORA TENDA S/A, contra sentença proferida pelo MM Juiz de Direito da 12ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte, que declarou rescindido o contrato particular de compra e venda firmado pelas partes, condenando-a a restituir aos autores da ação a totalidade dos valores pagos, em parcela única, devidamente corrigida a partir de cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir de 30/06/2008, além de R$7.000,00 (sete mil reais) a título de danos morais.
A Apelante sustenta preliminar de julgamento extra petita, ao fundamento de que a sentença a condenou ao pagamento de uma multa convencional que não pedida pelos autores na inicial; pede que seja decotada da sentença a condenação superior à que foi pedida.
No mérito, afirma a Apelante que a única consequência do atraso na entrega do imóvel adquirido pela Apelada é a imposição da multa prevista na cláusula décima quarta do contrato, descabendo a rescisão do pacto.
Em tese sucessiva, a Apelante sustenta que o percentual a ser devolvido aos Apelados deve seguir o que foi pactuado na cláusula quinta do contrato, de acordo com os critérios previstos na cláusula nona, parágrafo segundo; afirma que faz jus a uma retenção de 30% (trinta por cento) do valor pago a ser devolvido, a título de multa indenizatória pela rescisão contratual.
Pugna a Apelante também pela inexistência de dano moral e de ilicitude que justifique o deferimento de tal indenização; afirma que a ruptura do contrato de compra e venda não acarreta nenhum dano moral aos Apelados; diz ser incabíveis danos morais em face de inadimplemento contratual; em tese sucessiva pede a redução do quantum arbitrado para o ressarcimento, que reputa excessivo.
Por fim, pede a Apelante que o termo inicial da incidência de juros seja a citação, ocorrida em 1º de setembro de 2008.
A Apelada ofereceu resposta ao recurso (fls. 209/214), pugnando pela manutenção da sentença.
Preparo comprovado à f. 186.
Este é o relatório.
Conheço do recurso, posto que próprio, tempestivo e devidamente preparado.
A Apelante pede que seja julgado improcedente o pedido de rescisão contratual, sob a alegação de que a única consequência do atraso é a imposição da multa prevista na cláusula décima quarta do contrato.
Sem razão, pois a existência de multa contratual não afasta o direito de rescisão do pacto, fundada na inadimplência de um dos contratantes. A parte lesada pelo inadimplemento tem todo o direito de pedir a resolução do contrato, a teor do que dispõe o artigo 475 do Código Civil Brasileiro.
De qualquer forma, a multa é prevista para a hipótese em que a parte lesada preferir exigir o cumprimento do contrato, o que não afasta o direito legal de promover a resolução do pacto.
A propósito do cabimento da resolução do contrato no caso de inadimplemento do prazo de entrega do imóvel, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal é pacífica, v.g.:
APELAÇÃO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - EXTINÇÃO DO VÍNCULO JURÍDICO - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA - RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO - IMPOSSIBILIDADE. Em face do não cumprimento de obrigação avençada pro parte do promitente vendedor deve-se extinguir o vínculo jurídico estabelecido em decorrência do contrato, não merecendo subsistir sua manutenção, assegurando-se ao lesado o direito à resolução. A retenção pela construtora de parte dos valores pagos pela promitente compradora não pode ser deferida, visto que, além de não ter ocorrido a fruição do imóvel, a rescisão se baseou no inadimplemento da promitente vendedora que deixou de entregar o imóvel no prazo acordado.
(TJMG - AC n.º 1.0024.06.988940-0/002 - Rel. Desembargadora CLÁUDIA MAIA - DJ 23/08/2008)
Assim, mantenho o rompimento do vínculo jurídico existente entre as partes, nos exatos termos declarado na sentença.
Em tese sucessiva, a Apelante pede que seja retido o percentual de 30% ou no mínimo 25% como multa indenizatória, a título de multa indenizatória pela rescisão contratual provocada pelos Apelados.
Mais uma vez está sem razão a Apelante, pois na condição de culpada pelo desfazimento do contrato não faz jus a qualquer reparação. Pelo contrário, cabe à parte inadimplente o dever de indenizar a parte lesada (art. 475, CCB).
Para sustentar a tese de que faz jus à retenção pretendida, a Apelante maneja ainda, a seguinte disposição contratual (Cláusula Décima Quinta, f. 127-v), verbis:
"Na hipótese de rescisão contratual, por qualquer que seja o motivo, será observado o disposto na cláusula nona, parágrafos 2º e 3º, mesmo que o Promissário Comprador esteja em dia com as suas obrigações".
A Cláusula Nona do Contrato (f. 126-v), por seu turno, prevê a devolução de apenas 60% (sessenta por cento) do valor pago, sem juros e depois de descontadas as taxas de corretagem e publicidade (Cláusula Quinta, §5º).
Vejo-me diante de um caso clássico de disposição leonina, nula de pleno direito. No contrato de adesão que preparou, a vendedora estipula para si o direito de rescindir o contrato por inadimplemento dos compradores, com retenção de 40% (quarenta por cento) do que eles pagaram a título de ressarcimento, mas quando a culpa for sua, estipula que a devolução dos valores pagos ocorrerá da mesma forma.
Causa indignação que disposição como essa ainda seja inserida em contratos de adesão, sem o mínimo pudor, inobstante o princípio da boa-fé contratual erigido pela disposição do vigente artigo 422, do Código Civil.
A meu juízo, a disposição em questão estipula uma renúncia antecipada dos aderentes ao direito de restituição integral dos valores pagos, no caso de inadimplemento da obrigação de entrega do imóvel no prazo ajustado, o que atrai a aplicação da seguinte disposição do Código Civil, verbis:
"Art. 424. Nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio".
Mas não é só. Também incorre em nulidade a disposição posta à lume, pelo que se depreende do disposto no seguinte artigo do Código de Defesa do Consumidor, verbis:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
(...)
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
(...)
§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vontade que:
I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual;
III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
A obrigação imposta aos Apelados na Cláusula Décima Quinta do contrato é iníqua, abusiva, pois os coloca em desvantagem exagerada, de forma incompatível com os princípios de boa-fé e de equidade. A manifestação de vontade expressa na referida cláusula presume-se exagerada por todas as razões previstas no acima transcrito dispositivo do Código de Defesa do Consumidor, na medida em que: ofende os citados princípios de regência dos contratos e das relações de consumo; restringe o direito à plena reparação dos danos provocados pela rescisão do contrato, por culpa da outra parte; e se revela excessivamente onerosa para o consumidor.
Por tais razões, declaro nula a Cláusula Décima Quinta do contrato de fls. 126/128, ficando prejudicado o pedido de retenção de parte dos valores pagos pela Apelada à Apelante que a tinha como espeque.
Declarada nula a cláusula contratual em que se apóia a pretensão da Apelante e definida a sua culpa pela rescisão do contrato, a tese de retenção suscitada com fulcro nas disposições do artigo 413 do CCB e do artigo 4º da LICC não merece prosperar, pois a devolução das parcelas pagas pelos Apelados não decorre da imposição de uma penalidade e não há omissão legal, diante da expressa previsão de reparação prevista no artigo 475 do Código Civil.
A retenção de parte dos valores pagos pelo contratante, a título de compensação pelos gastos decorrentes do negócio e/ou a indenização pela rescisão contratual, revela-se inteiramente injustificada no caso em exame, quando a culpa pelo desfazimento do negócio foi atribuída à incorporadora.
Assim sendo, mantenho a condenação imposta à Apelante para que restitua o valor integral pago pelos Apelados, nos exatos termos fixados na sentença.
Pugna a Apelante também pela improcedência dos danos morais, sustentando inexistir ilicitude e que a ruptura do contrato de compra e venda não acarreta nenhum dano moral aos Apelados.
O sonho da casa própria está no imaginário da maior parte da população brasileira, ocupa as preocupações dos pais de família e alimenta o sonho de segurança, independência e conforto. É inegável que tal aspiração é legítima, mormente quando se sabe o esforço que cada brasileiro tem de fazer para alcançá-la.
O direito à moradia está guindado à esfera dos direitos sociais, a teor do que dispõe o artigo 6º, caput, da Constituição Federal, o que empresta foros de maior relevância ao desfazimento do contrato que tem por objeto a casa própria.
Este Egrégio Tribunal tem precedentes no sentido de que a frustração de legítima expectativa caracteriza dano moral, v.g.:
EMENTA: DANO MORAL - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - EXPECTATIVA FRUSTRADA - CARACTERIZAÇÃO.- Cabe indenização por dano moral em decorrência de inadimplemento contratual, desde que este resulte em uma frustração de legítima expectativa.
(TJMG - 13ª C. CÍVEL - APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0434.05.000515-7/001 - RELATOR: EXMO. SR. DES. FABIO MAIA VIANI - DJ 27.10.2006)
No caso, a Apelada alegou ter almejado a casa própria e tive frustrados os seus planos com o atraso na entrega do imóvel, com repercussão no projeto de acolher a filha que estava residindo no exterior, fatos não contestados.
Tenho para mim que houve uma frustração de legítima expectativa, com repercussão de ordem emocional que caracteriza ofensa de ordem moral à Apelada.
Diante do ilícito contratual que decorre da inadimplência da Apelante e o nexo de causalidade com o dano verificado, a aplicação conjugada das disposições do artigo 186 e 927 do Código Civil impõe o dever de reparação.
Mantenho por tais razões a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.
Em tese sucessiva ao pedido de improcedência dos danos morais, a Apelante pede a redução do quantum arbitrado para o ressarcimento, que reputa excessivo.
Arbitrada em R$7.000,00 (sete mil reais) a indenização do dano moral, entendo atendidos os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, segundo os parâmetros fixados por este Egrégio Tribunal em casos semelhantes (v.g.: "indenizar a autora a título de danos morais, o valor de sete mil e seiscentos reais", na AC N.º1.0024.07.449119-2/003, Rel. Desembargador DUARTE DE PAULA).
Fica mantido o valor arbitrado para a reparação do dano moral.
Por fim, a propósito do termo inicial da contagem dos juros de mora, entendo que assiste razão à Apelante, posto que tanto a condenação à devolução das parcelas como a indenização do dano moral estão justificadas no descumprimento do contrato, o que afasta a aplicação da Súmula n.º 54 do Colendo Superior Tribunal de Justiça.
A mora somente fica caracterizada no momento em que deduzida a pretensão rescisória, quanto à obrigação de devolver os valores pagos. E com relação à indenização do dano moral, como o ilícito é contratual a mora também depende de citação para que se caracterize.
Provejo o recurso neste ponto, de forma a definir a data de citação, ocorrida em 26 de agosto de 2008 (f. 104) como termo inicial da contagem dos juros de mora.
Feitas tais considerações, DOU PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO, apenas para definir o termo inicial da contagem dos juros em 26 de agosto de 2008.
Custas do recurso pelas partes, respondendo a Apelante por 80% (oitenta por cento) e a Apelada pelos 20% (vinte por cento) restantes, suspensa a exigibilidade quanto a esta (f. 102).
Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): FRANCISCO KUPIDLOWSKI e CLÁUDIA MAIA.
DERAM PARCIAL PROVIMENTO.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.08.137511-5/001
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. INDENIZAÇÃO DE DANO MORAL. A existência de multa contratual não afasta o direito de rescisão do pacto, fundada na inadimplência de um dos contratantes, pois a parte lesada pelo inadimplemento tem o direito de pedir a resolução do contrato (art. 475, CCB). É nula a disposição contida em contrato de adesão que estipula a renúncia antecipada dos aderentes ao direito de restituição integral dos valores pagos, mesmo no caso de inadimplemento da obrigação de entrega do imóvel no prazo ajustado (art. 424 CCB e 51, IV, §1º, I, II e III, CDC). Como a casa própria está no imaginário de grande parte da população brasileira, ocupa as preocupações dos pais de família e alimenta o sonho de segurança, independência e conforto, o rompimento do contrato de compra e venda de imóvel, destinado à residência, traduz-se em uma frustração de legítima expectativa, caracterizando ofensa de ordem moral.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.08.137511-5/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): CONSTRUTORA TENDA S/A - APELADO(A)(S): ROSANA FERREIRA - RELATOR: EXMO. SR. DES. LUIZ CARLOS GOMES DA MATA
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 13ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, sob a Presidência do Desembargador FRANCISCO KUPIDLOWSKI , incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM DAR PARCIAL PROVIMENTO.
DES. LUIZ CARLOS GOMES DA MATA - Relator
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
O SR. DES. LUIZ CARLOS GOMES DA MATA:
VOTO
Trata-se de recurso de apelação interposto por CONSTRUTORA TENDA S/A, contra sentença proferida pelo MM Juiz de Direito da 12ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte, que declarou rescindido o contrato particular de compra e venda firmado pelas partes, condenando-a a restituir aos autores da ação a totalidade dos valores pagos, em parcela única, devidamente corrigida a partir de cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir de 30/06/2008, além de R$7.000,00 (sete mil reais) a título de danos morais.
A Apelante sustenta preliminar de julgamento extra petita, ao fundamento de que a sentença a condenou ao pagamento de uma multa convencional que não pedida pelos autores na inicial; pede que seja decotada da sentença a condenação superior à que foi pedida.
No mérito, afirma a Apelante que a única consequência do atraso na entrega do imóvel adquirido pela Apelada é a imposição da multa prevista na cláusula décima quarta do contrato, descabendo a rescisão do pacto.
Em tese sucessiva, a Apelante sustenta que o percentual a ser devolvido aos Apelados deve seguir o que foi pactuado na cláusula quinta do contrato, de acordo com os critérios previstos na cláusula nona, parágrafo segundo; afirma que faz jus a uma retenção de 30% (trinta por cento) do valor pago a ser devolvido, a título de multa indenizatória pela rescisão contratual.
Pugna a Apelante também pela inexistência de dano moral e de ilicitude que justifique o deferimento de tal indenização; afirma que a ruptura do contrato de compra e venda não acarreta nenhum dano moral aos Apelados; diz ser incabíveis danos morais em face de inadimplemento contratual; em tese sucessiva pede a redução do quantum arbitrado para o ressarcimento, que reputa excessivo.
Por fim, pede a Apelante que o termo inicial da incidência de juros seja a citação, ocorrida em 1º de setembro de 2008.
A Apelada ofereceu resposta ao recurso (fls. 209/214), pugnando pela manutenção da sentença.
Preparo comprovado à f. 186.
Este é o relatório.
Conheço do recurso, posto que próprio, tempestivo e devidamente preparado.
A Apelante pede que seja julgado improcedente o pedido de rescisão contratual, sob a alegação de que a única consequência do atraso é a imposição da multa prevista na cláusula décima quarta do contrato.
Sem razão, pois a existência de multa contratual não afasta o direito de rescisão do pacto, fundada na inadimplência de um dos contratantes. A parte lesada pelo inadimplemento tem todo o direito de pedir a resolução do contrato, a teor do que dispõe o artigo 475 do Código Civil Brasileiro.
De qualquer forma, a multa é prevista para a hipótese em que a parte lesada preferir exigir o cumprimento do contrato, o que não afasta o direito legal de promover a resolução do pacto.
A propósito do cabimento da resolução do contrato no caso de inadimplemento do prazo de entrega do imóvel, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal é pacífica, v.g.:
APELAÇÃO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - EXTINÇÃO DO VÍNCULO JURÍDICO - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA - RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO - IMPOSSIBILIDADE. Em face do não cumprimento de obrigação avençada pro parte do promitente vendedor deve-se extinguir o vínculo jurídico estabelecido em decorrência do contrato, não merecendo subsistir sua manutenção, assegurando-se ao lesado o direito à resolução. A retenção pela construtora de parte dos valores pagos pela promitente compradora não pode ser deferida, visto que, além de não ter ocorrido a fruição do imóvel, a rescisão se baseou no inadimplemento da promitente vendedora que deixou de entregar o imóvel no prazo acordado.
(TJMG - AC n.º 1.0024.06.988940-0/002 - Rel. Desembargadora CLÁUDIA MAIA - DJ 23/08/2008)
Assim, mantenho o rompimento do vínculo jurídico existente entre as partes, nos exatos termos declarado na sentença.
Em tese sucessiva, a Apelante pede que seja retido o percentual de 30% ou no mínimo 25% como multa indenizatória, a título de multa indenizatória pela rescisão contratual provocada pelos Apelados.
Mais uma vez está sem razão a Apelante, pois na condição de culpada pelo desfazimento do contrato não faz jus a qualquer reparação. Pelo contrário, cabe à parte inadimplente o dever de indenizar a parte lesada (art. 475, CCB).
Para sustentar a tese de que faz jus à retenção pretendida, a Apelante maneja ainda, a seguinte disposição contratual (Cláusula Décima Quinta, f. 127-v), verbis:
"Na hipótese de rescisão contratual, por qualquer que seja o motivo, será observado o disposto na cláusula nona, parágrafos 2º e 3º, mesmo que o Promissário Comprador esteja em dia com as suas obrigações".
A Cláusula Nona do Contrato (f. 126-v), por seu turno, prevê a devolução de apenas 60% (sessenta por cento) do valor pago, sem juros e depois de descontadas as taxas de corretagem e publicidade (Cláusula Quinta, §5º).
Vejo-me diante de um caso clássico de disposição leonina, nula de pleno direito. No contrato de adesão que preparou, a vendedora estipula para si o direito de rescindir o contrato por inadimplemento dos compradores, com retenção de 40% (quarenta por cento) do que eles pagaram a título de ressarcimento, mas quando a culpa for sua, estipula que a devolução dos valores pagos ocorrerá da mesma forma.
Causa indignação que disposição como essa ainda seja inserida em contratos de adesão, sem o mínimo pudor, inobstante o princípio da boa-fé contratual erigido pela disposição do vigente artigo 422, do Código Civil.
A meu juízo, a disposição em questão estipula uma renúncia antecipada dos aderentes ao direito de restituição integral dos valores pagos, no caso de inadimplemento da obrigação de entrega do imóvel no prazo ajustado, o que atrai a aplicação da seguinte disposição do Código Civil, verbis:
"Art. 424. Nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio".
Mas não é só. Também incorre em nulidade a disposição posta à lume, pelo que se depreende do disposto no seguinte artigo do Código de Defesa do Consumidor, verbis:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
(...)
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
(...)
§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vontade que:
I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual;
III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
A obrigação imposta aos Apelados na Cláusula Décima Quinta do contrato é iníqua, abusiva, pois os coloca em desvantagem exagerada, de forma incompatível com os princípios de boa-fé e de equidade. A manifestação de vontade expressa na referida cláusula presume-se exagerada por todas as razões previstas no acima transcrito dispositivo do Código de Defesa do Consumidor, na medida em que: ofende os citados princípios de regência dos contratos e das relações de consumo; restringe o direito à plena reparação dos danos provocados pela rescisão do contrato, por culpa da outra parte; e se revela excessivamente onerosa para o consumidor.
Por tais razões, declaro nula a Cláusula Décima Quinta do contrato de fls. 126/128, ficando prejudicado o pedido de retenção de parte dos valores pagos pela Apelada à Apelante que a tinha como espeque.
Declarada nula a cláusula contratual em que se apóia a pretensão da Apelante e definida a sua culpa pela rescisão do contrato, a tese de retenção suscitada com fulcro nas disposições do artigo 413 do CCB e do artigo 4º da LICC não merece prosperar, pois a devolução das parcelas pagas pelos Apelados não decorre da imposição de uma penalidade e não há omissão legal, diante da expressa previsão de reparação prevista no artigo 475 do Código Civil.
A retenção de parte dos valores pagos pelo contratante, a título de compensação pelos gastos decorrentes do negócio e/ou a indenização pela rescisão contratual, revela-se inteiramente injustificada no caso em exame, quando a culpa pelo desfazimento do negócio foi atribuída à incorporadora.
Assim sendo, mantenho a condenação imposta à Apelante para que restitua o valor integral pago pelos Apelados, nos exatos termos fixados na sentença.
Pugna a Apelante também pela improcedência dos danos morais, sustentando inexistir ilicitude e que a ruptura do contrato de compra e venda não acarreta nenhum dano moral aos Apelados.
O sonho da casa própria está no imaginário da maior parte da população brasileira, ocupa as preocupações dos pais de família e alimenta o sonho de segurança, independência e conforto. É inegável que tal aspiração é legítima, mormente quando se sabe o esforço que cada brasileiro tem de fazer para alcançá-la.
O direito à moradia está guindado à esfera dos direitos sociais, a teor do que dispõe o artigo 6º, caput, da Constituição Federal, o que empresta foros de maior relevância ao desfazimento do contrato que tem por objeto a casa própria.
Este Egrégio Tribunal tem precedentes no sentido de que a frustração de legítima expectativa caracteriza dano moral, v.g.:
EMENTA: DANO MORAL - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - EXPECTATIVA FRUSTRADA - CARACTERIZAÇÃO.- Cabe indenização por dano moral em decorrência de inadimplemento contratual, desde que este resulte em uma frustração de legítima expectativa.
(TJMG - 13ª C. CÍVEL - APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0434.05.000515-7/001 - RELATOR: EXMO. SR. DES. FABIO MAIA VIANI - DJ 27.10.2006)
No caso, a Apelada alegou ter almejado a casa própria e tive frustrados os seus planos com o atraso na entrega do imóvel, com repercussão no projeto de acolher a filha que estava residindo no exterior, fatos não contestados.
Tenho para mim que houve uma frustração de legítima expectativa, com repercussão de ordem emocional que caracteriza ofensa de ordem moral à Apelada.
Diante do ilícito contratual que decorre da inadimplência da Apelante e o nexo de causalidade com o dano verificado, a aplicação conjugada das disposições do artigo 186 e 927 do Código Civil impõe o dever de reparação.
Mantenho por tais razões a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.
Em tese sucessiva ao pedido de improcedência dos danos morais, a Apelante pede a redução do quantum arbitrado para o ressarcimento, que reputa excessivo.
Arbitrada em R$7.000,00 (sete mil reais) a indenização do dano moral, entendo atendidos os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, segundo os parâmetros fixados por este Egrégio Tribunal em casos semelhantes (v.g.: "indenizar a autora a título de danos morais, o valor de sete mil e seiscentos reais", na AC N.º1.0024.07.449119-2/003, Rel. Desembargador DUARTE DE PAULA).
Fica mantido o valor arbitrado para a reparação do dano moral.
Por fim, a propósito do termo inicial da contagem dos juros de mora, entendo que assiste razão à Apelante, posto que tanto a condenação à devolução das parcelas como a indenização do dano moral estão justificadas no descumprimento do contrato, o que afasta a aplicação da Súmula n.º 54 do Colendo Superior Tribunal de Justiça.
A mora somente fica caracterizada no momento em que deduzida a pretensão rescisória, quanto à obrigação de devolver os valores pagos. E com relação à indenização do dano moral, como o ilícito é contratual a mora também depende de citação para que se caracterize.
Provejo o recurso neste ponto, de forma a definir a data de citação, ocorrida em 26 de agosto de 2008 (f. 104) como termo inicial da contagem dos juros de mora.
Feitas tais considerações, DOU PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO, apenas para definir o termo inicial da contagem dos juros em 26 de agosto de 2008.
Custas do recurso pelas partes, respondendo a Apelante por 80% (oitenta por cento) e a Apelada pelos 20% (vinte por cento) restantes, suspensa a exigibilidade quanto a esta (f. 102).
Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): FRANCISCO KUPIDLOWSKI e CLÁUDIA MAIA.
DERAM PARCIAL PROVIMENTO.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.08.137511-5/001
terça-feira, 29 de março de 2011
Construtora é responsabilizada no descumprimento do prazo na entrega da obra
A construtora arca com os ônus advindos do descumprimento do prazo de entrega do imóvel e as despesas de publicidade, administração e corretagem são perdas da empresa. O entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é de que, se a culpa é exclusiva da construtora, não se pode impor perda de valores ao comprador.
A Construtora Tenda recorreu ao STJ contra decisão do Judiciário mineiro que considerou abusiva multa por rescisão contratual, reduzindo-a de 40 para 5%. Alega que, sendo o objetivo principal dos compradores a de rescindir unilateralmente o contrato imobiliário, deve prevalecer, na íntegra, as cláusulas contratuais acertadas, dentre as quais a que dispõe sobre a retenção de 40% sobre os valores pagos, em caso de desistência. Ressaltou não ser justo que a empresa arque com as despesas de corretagem, publicidade e propaganda feitas com a venda que foi desfeita. Pretende a empresa a retenção integral, ou seja 40% do valor do bem.
A compradora também se insurgiu contra a decisão mineira. Sônia Santos reclama da retenção de 5% do valor do imóvel para atender as despesas de publicidade, administração e corretagem determinada pelo Tribunal de Justiça estadual. Defende que a cláusula é nula pois ofende o Código de Defesa do Consumidor.
Ao analisar ambos os recursos, o ministro Aldir Passarinho Junior, relator do caso no STJ, deu razão à compradora. "Ora, se não houve reciprocidade na culpa, não vejo como se imputar perda de valores em desfavor da autora, que teve a rescisão decretada por inadimplência da construtora".
O ministro destacou que não se trata, no caso, de desistência da aquisição por mera vontade da compradora, mas por descumprimento do prazo na entrega da obra, "o que faz a construtora arcar, exclusivamente, com os ônus daí advindos. Devolve, corrigidamente, os valores recebidos, e fica com o imóvel para si. As despesas que efetuou, nesse caso, são perdas suas". Dessa forma, determinou à construtora o pagamento integral dos valores pagos.
Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça
A Construtora Tenda recorreu ao STJ contra decisão do Judiciário mineiro que considerou abusiva multa por rescisão contratual, reduzindo-a de 40 para 5%. Alega que, sendo o objetivo principal dos compradores a de rescindir unilateralmente o contrato imobiliário, deve prevalecer, na íntegra, as cláusulas contratuais acertadas, dentre as quais a que dispõe sobre a retenção de 40% sobre os valores pagos, em caso de desistência. Ressaltou não ser justo que a empresa arque com as despesas de corretagem, publicidade e propaganda feitas com a venda que foi desfeita. Pretende a empresa a retenção integral, ou seja 40% do valor do bem.
A compradora também se insurgiu contra a decisão mineira. Sônia Santos reclama da retenção de 5% do valor do imóvel para atender as despesas de publicidade, administração e corretagem determinada pelo Tribunal de Justiça estadual. Defende que a cláusula é nula pois ofende o Código de Defesa do Consumidor.
Ao analisar ambos os recursos, o ministro Aldir Passarinho Junior, relator do caso no STJ, deu razão à compradora. "Ora, se não houve reciprocidade na culpa, não vejo como se imputar perda de valores em desfavor da autora, que teve a rescisão decretada por inadimplência da construtora".
O ministro destacou que não se trata, no caso, de desistência da aquisição por mera vontade da compradora, mas por descumprimento do prazo na entrega da obra, "o que faz a construtora arcar, exclusivamente, com os ônus daí advindos. Devolve, corrigidamente, os valores recebidos, e fica com o imóvel para si. As despesas que efetuou, nesse caso, são perdas suas". Dessa forma, determinou à construtora o pagamento integral dos valores pagos.
Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça
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