Imobiliária é quem deve pagar taxa de corretagem

A taxa de corretagem não pode ser cobrada pelo comprador do imóvel se quem contratou os corretores foi a incorporadora. A afirmação é do juiz Paulo de Tarsso da Silva Pinto, da 4ª Vara Cível de São Paulo e consta de sentença que decretou a nulidade de contrato de venda de imóvel na planta pela Avance Negócios Imobiliários.

O caso foi sentenciado no dia 24 de julho, mas é prática comum entre as incorporadoras que vendem imóveis na planta. Quando vão fazer as ações de promoção de vendas, as empresas levam corretores de imóveis para dentro dos stands. São eles os responsáveis por atender os potenciais clientes. Depois de assinado o contrato de compra do imóvel, os “honorários” do corretor são cobrados do cliente. São as chamadas taxas de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária, ou Taxa Sati. O nome genérico é taxa de corretagem.

Mas, de acordo com a sentença do juiz Silva Pinto, quem tem de pagar essa taxa é quem contratou os serviços dos corretores: a incorporadora. “Se o serviço foi prestado sem as devidas informações aos consumidores, trata-se de oferta gratuita”, afirmou o juiz. “O consumidor, em regra, não sabe que pode contratar outro profissional para assessorá-lo, e mais, essa advertência e informação clara não há no contrato, como manda o Código de Defesa do Consumidor.”

A decisão foi tomada em Embargos à Execução do contrato, já que a Avance cobrou judicialmente que sua cliente, representada pelo advogado, pagasse os custos dos corretores. “A boa-fé objetiva impunha esse dever de informação à ré, já que a regra da boa-fé objetiva exige o contratante ideal, escorreito em suas condutas negociais. Na relação de consumo, a informação, transparência, confiança e eticidade são essenciais ao negócio, onde ambas as partes têm o dever de cooperação na relação para que o contrato atinja sua finalidade socioeconômica”, sentencia o juiz.

Fonte: Conjur

Chapa que prestava serviços com autonomia não consegue vínculo com distribuidora de mercadorias

É conhecido como "chapa" o trabalhador braçal que faz o carregamento e descarregamento de mercadorias de caminhões. Ele trabalha com autonomia e, normalmente, fica em um ponto determinado, já conhecido pelos motoristas, escolhendo os serviços que deseja fazer, sem se prender a um tomador específico. Foi por constatar exatamente essa situação que o juiz Anselmo Bosco dos Santos, em exercício na Vara do Trabalho de Formiga, negou o pedido de um "chapa" autônomo que pretendia ter reconhecido o vínculo de emprego com uma empresa distribuidora de mercadorias. 

Na reclamação, o trabalhador afirmou que foi contratado pela empresa ré para exercer a função de auxiliar de motorista. Disse que a sua prestação de serviços à distribuidora se deu com todos os pressupostos legais da relação de emprego (pessoalidade, onerosidade, não eventualidade e subordinação jurídica), mas que nunca teve a Carteira de Trabalho anotada. 

Ao analisar os depoimentos das testemunhas, o magistrado constatou que ele, na verdade, trabalhava como "chapa", permanecendo em um ponto localizado no Posto Santa Cruz, em Formiga-MG, juntamente com outros profissionais que prestavam serviços nas mesmas condições. Conforme verificou o julgador, esses chapas, incluindo o reclamante, trabalhavam para vários tomadores, tendo liberdade para escolher a carga e o preço. E, embora os motoristas da ré tivessem certa preferência pelo trabalho do reclamante, isso era decorrência natural da confiança que se estabelecia nas viagens, assim como do conhecimento dos itinerários por parte do reclamante. Além disso, o magistrado observou que a ré pagava aos motoristas uma ajuda de custo para a contratação dos chapas, que era livremente realizada pelos próprios motoristas, sem qualquer ingerência da empresa. Isso demonstra a ausência de vinculação do reclamante com a ré. 

Nesse contexto, o julgador entendeu que o reclamante desenvolveu suas atividades com autonomia, ou seja, sem a presença da subordinação jurídica, indispensável à caracterização da relação de emprego. "A contratação por longo período não vincula o reclamante à empresa, haja vista que este tinha plena liberdade de escolher outro serviço que melhor lhe aprouvesse no dia-a-dia, uma vez que não há prova de que o autor estivesse submetido a qualquer direção funcional ou disciplinar por parte da reclamada. Nem mesmo restou demonstrado que o reclamante estivesse obrigado ao comparecimento diário no serviço de ajuda aos motoristas da reclamada", destacou. 

Com esses fundamentos, concluiu pela inexistência da relação de emprego pretendida pelo trabalhador, indeferindo as parcelas decorrentes. Não houve recurso para TRT/MG. 

Fonte: TRT/MG

Usucapião não se aplica a imóvel financiado pelo SFH

Imóvel construído com recursos do Sistema Financeiro da Habitação não pode sofrer usucapião, porque é bem público, de interesse social. Foi o quedecidiu a 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, ao manter sentença que extinguiu o pedido de usucapião, feito por uma moradora de Londrina (PR).

Os magistrados de primeiro e segundo graus, citando a Constituição, a lei e a jurisprudência dos tribunais, entenderam de forma unânime que não é possível legalizar, pela via do usucapião, imóvel financiado com dinheiro público. Afinal, o sistema que o financia tem o objetivo social de possibilitar a aquisição de moradias a baixo custo para a população.

‘‘O fato de os autores encontrarem-se na posse do imóvel não valida a pretensão, porque entendo que, no presente caso, a prescrição aquisitiva sequer teve início. O que pretende a parte autora, na verdade, é a aquisição do direito de propriedade do bem imóvel adquirido com recursos públicos’’, observou o desembargador-relator da Apelação, Luís Alberto d’Azevedo Aurvalle. O acórdão foi lavrado na sessão do dia 30 de julho.

O casoCinda Pereira de Souza ingressou com ação judicial contra a Cooperativa Habitacional Bandeirantes de Londrina (Cohaban), pedindo o reconhecimento da aquisição de um apartamento por meio de usucapião. O imóvel está localizado no Residencial Santos Dumont, naquele município do norte do Paraná. A demanda foi parar na Justiça Federal em função do interesse da Caixa Econômica Federal — agente financiador de imóvel popular.

O juiz substituto Rogério Cangussu Dantas Cachichi, da 2ª Vara Federal de Londrina, extinguiu o processo sem julgamento de mérito, tendo em vista a impossibilidade jurídica do pedido. Explicou que o imóvel integra contrato de mútuo celebrado entre a CEF, a Cooperativa e a Construtora Khouri Ltda, para a construção do Residencial. Logo, pelas regras do Sistema Financeiro da Habitação, o imóvel está gravado por hipoteca em favor da CEF.

Considerando as peculiaridades do apartamento em questão e a função social que lhe é destinada por lei, o juiz entendeu que o referido imóvel é bem público. E esse fato, por si só, impede sua aquisição por usucapião especial urbano, conforme expressa vedação da Constituição Federal — parágrafo 3º do artigo 183.

Na visão do juiz, permitir a aquisição de imóvel vinculado ao SFH por usucapião implica privilegiar interesse particular em detrimento da sociedade e do interesse público, com evidente burla do ordenamento jurídico.

‘‘Além disso, em face do preceito do artigo 9º da Lei 5.741/71, que tipifica a invasão e ocupação de imóvel do Sistema Financeiro da Habitação como crime, o Supremo Tribunal Federal já se pronunciou pela impossibilidade de usucapir imóvel do SFH’’, arrematou. O Recurso Especial 191.603-6/MS teve como relator o ministro Marco Aurélio.

Fonte:  Conjur

Turma adota conclusão diversa sobre fatos apurados em laudo e condena empresa a pagar adicional insalubridade

Nos termos do artigo 436 do Código de Processo Civil, o juiz não está obrigado a dar sua decisão de acordo com as conclusões do laudo pericial, podendo formar sua convicção com base em outros elementos ou fatos provados no processo. Assim, mesmo que a perícia aponte um resultado, o juiz pode discordar dele, desde que apresente fundamentos para tanto.

O recurso examinado pela 2ª Turma do TRT-MG ilustra bem uma situação em que a conclusão do laudo pericial foi rejeitada com base no conjunto probatório dos autos. No caso, o juiz de 1º Grau discordou do entendimento do perito de que o contato do reclamante com o agente frio seria apenas eventual. Considerando o contato intermitente, o magistrado condenou a reclamada, uma grande empresa de processamento de carnes, ao pagamento de adicional de insalubridade, em grau médio, à razão de 20% sobre o salário mínimo legal.

Inconformada com essa decisão, a ré recorreu para o Tribunal insistindo em que a conclusão do laudo deveria prevalecer. Mas os julgadores não deram razão à empregadora. Conforme observou a desembargadora relatora, Deoclécia Amorelli Dias, o próprio laudo apontou que a reclamante tinha como atividades colocar, acondicionar e retirar os produtos perecíveis no interior das câmaras frias três vezes por dia, com tempo médio de um minuto por vez. Outra atividade era fazer a limpeza das câmaras frias, em média, uma vez por semana, com tempo médio de 20 minutos.

Para a magistrada, o contato com o agente físico não se dava apenas de forma eventual, como apontado pelo perito no laudo. Ela lembrou que a Súmula 364 do TST, aplicada por analogia, garante o adicional de periculosidade ao empregado exposto permanentemente ou que, de forma intermitente, sujeita-se a condições de risco. Segundo a súmula, o adicional é indevido apenas quando o contato dá-se de forma eventual, assim considerado o fortuito, ou o que, sendo habitual, dá-se por tempo extremamente reduzido. Reconhecendo que o contato eventual é o fortuito, a relatora entendeu não ser este o caso do reclamante.

Conforme pontuou a desembargadora, a exposição por tempo extremamente reduzido não pode ser considerada habitual. No caso, além da exposição diária de um minuto, havia uma exposição semanal por 20 minutos. "A exposição da reclamante foi corretamente classificada em primeiro grau como intermitente, ou seja, não contínua", concluiu no voto.

Em reforço ao entendimento, a desembargadora destacou que três testemunhas deram informações sobre a exposição ao frio em período superior ao constatado pelo perito. Além disso, a prova oral foi contra a versão da reclamada de que fornecia os Equipamentos de Proteção Individual ¿ EPIs necessários e suficientes à proteção da reclamante. Por todos esses motivos, a Turma de julgadores negou provimento ao recurso apresentado pela ré, mantendo a condenação ao pagamento de adicional de insalubridade.

Fonte: TRT/MG

Alteração de fachadas

Querer pintar uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira. Mas em um condomínio, não é. Ela pode gerar muita confusão se avançar para áreas comuns ou para a fachada do condomínio.

Aí, entra em ação o síndico e a Convenção do condomínio. É lá que estão as regras que devem ser seguidas para garantir a harmonia estética do condomínio e acabar com o pode ou não pode.

O QUE O CÓDIGO CIVIL DIZ

• Artigo 1336: "São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas"

O QUE É FACHADA E ÁREA COMUM?

Antes de saber onde o morador pode ou não pode mexer, é importante esclarecer os limites dessas áreas.

• Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética.
• A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.

PORQUE NÃO?

O SíndicoNet apurou que um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética do condomínio.

Ou seja, mesmo se o apartamento for pequeno ou se a localização não for das melhores, a beleza e a organização podem elevar preços e atrair compradores.

Sendo assim, destacam os especialistas, manter a fachada e a área comum organizadas e dentro dos padrões estabelecidos é fundamental.

É PROIBIDO

Segundo o Código Civil, qualquer tipo e alteração na fachada ou área comum é proibida. Para legitimar uma alteração, esta deve passar a constar na convenção. Porém, na prática muitos condomínios vêm tolerando algumas alterações mediante aprovação em assembleia.

Veja uma lista prévia do que costuma ser proibido:

1) Sacadas

Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada, como:

• Porta
• Cor das paredes internas e externas
• Forro ou teto
• Grade ou parapeito*
• Fechamento com vidros ou grades
• Telas de proteção*
• Películas de proteção nos vidros
• Toldos
• Ar-condicionado
• Mini parabólicas do tipo Sky

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção (*) especialistas entendem que, por ser um item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em Assembleia, mas a cor da tela, sim.

Proibições gerais presentes na maioria dos Regulamentos Internos.

• Colocar ou instalar varais
• Guardar bicicletas
• Pendurar roupas e objetos para o lado de fora
• Colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito

2) Fachadas

• Instalar antenas
• Trocar janelas ou vitrôs*
• Fechar a área de serviço*
• Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento

A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembleia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração de cor é alteração de fachada

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção (*) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta também é uma questão de segurança.

3) Áreas Comuns

• Trocar a porta de entrada do apartamento*
• Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento*
• Trocar a porta do depósito
• Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito
• Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos*
• Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio
• Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifpicios antigos ou tidos como históricos.
• Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada.

(*) Na maioria das convenções é proibido. Alguns condomínios aprovam alterações em assembleia (*) as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros)

COMO APROVAR OU PERMITIR MUDANÇAS

De acordo com os especialistas, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais.

Entretanto, no dia a dia do condomínio, frequentes alterações na Convenção são inviáveis e muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado, através de Assembleia. Vale ressaltar que isso não isenta totalmente o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte que se sentir prejudicada.

De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.

MEDIDAS EM CASO DE INFRAÇÃO

Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes, enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado.

Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por "negligência", ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração.

Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser multado de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e 1337).

É possível também, em casos extremos, recorrer a ações judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada em assembleia com aprovação da maioria dos presentes.

DICAS DE ESPECIALISTAS

Especialistas ouvidos pelo SíndicoNet dão dicas para evitar problemas

• Seja rigoroso e não abra exceções
• Notifique rapidamente o morador que cometer alguma infração, dando prazo para alteração e avisando da possibilidade de multa
• Elabore a Convenção com base no Código Civil, assim, dificilmente ela poderá ser contestada
• Disponibilize e deixe fixada no quadro de avisos a Convenção e o Regulamento Interno. É uma maneira de todos saberem as regras. 

Fonte: sindiconet

Locação de motocicleta do empregado é lícita se regulamentada por norma coletiva

Um trabalhador ajuizou reclamação contra uma distribuidora de jornais e uma editora, informando que foi contratado pela primeira para prestar serviços para a segunda como moto entregador. Disse que, para executar os serviços, usava a sua própria motocicleta, recebendo da distribuidora, a título de locação, a quantia de R$600,00 mensais. Requereu o reconhecimento da ilicitude do contrato de locação do veículo, por entender que ele só serviu para burlar a legislação trabalhista. Em defesa, as rés sustentaram que o contrato de locação do veículo está previsto na convenção coletiva da categoria dos motofretistas e que a verba não tem natureza salarial.

Ao analisar o caso, a juíza Sílvia Maria Mata Machado Baccarini, em sua atuação na 16ª Vara do Trabalho de Belo Horizonte, verificou que, embora o reclamante tenha feito argumentações e impugnações contra o contrato de locação firmado entre as partes, o documento foi devidamente assinado pelo trabalhador, assim como os recibos anexados ao processo. Isso demonstra que houve um contrato formal para a locação do veículo de propriedade do reclamante, tudo em estrita observância ao instrumento coletivo aplicável à categoria profissional do motofretista.

No entender da magistrada, não ocorreu qualquer repasse para o trabalhador do risco do empreendimento, mas apenas um arranjo fático jurídico em que ambas as partes, empregado e empregador, tiraram proveito, sendo perfeitamente válidos e juridicamente legítimos os instrumentos normativos anexados ao processo.

A julgadora frisou ser impossível o reconhecimento do caráter salarial à locação da motocicleta do reclamante, pois a própria convenção coletiva da categoria, no parágrafo quarto de sua cláusula oitava, prevê, expressamente, que "não terá natureza salarial o valor pago a título de locação da motocicleta ou bicicleta, não podendo, em hipótese alguma integrar o salário para qualquer efeito".

Por fim, a juíza esclareceu que não existe qualquer razão para que se declare a ilicitude do contrato de locação firmado entre o reclamante e a empresa distribuidora, tendo em vista que a verba não tem natureza salarial. Assim sendo, ela indeferiu a sua integração ao salário do autor. E, pelo mesmo motivo, também indeferiu o pedido de retificação da Carteira de Trabalho do reclamante, para que constasse como salário o valor recebido por ele a título de locação da motocicleta. O reclamante recorreu ao TRT-MG, mas a Turma julgadora manteve a sentença nesse aspecto.

Fonte: TRT/MG

MRV terá de indenizar comprador por danos morais

A construtora MRV foi condenada pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro a indenizar um cliente por danos morais e materiais. Além do atraso excessivo na liberação do imóvel, a empresa não forneceu o espaço de garagem que havia prometido e ainda cobrou taxas indevidas de comissão de corretagem e assessoria de financiamento imobiliária.

De acordo com o relator do processo, juiz Sergio Wajzenberg, as irregularidades cometidas pela empreiteira constituíram "inequívoco abalo e desconforto moral indenizável, consubstanciado na frustração da legítima expectativa criada no autor". Pela sentença, a MRV deverá indenizar o comprador em R$ 7 mil a título de danos morais, mais o dobro do dinheiro desembolsado pelo cliente — defendido pelo advogado Jorge Passarelli — no pagamento de corretagem e assessoria.

Sobre a indenização relativa à garagem, o valor será determinado após perícia no local. De acordo com a sentença, “obrigar o réu a refazer toda a construção, a fim de adapta-la ao projeto original ao qual se vinculou pela oferta feita ao consumidor, não parece viável e nem mesmo razoável”. Dessa forma, a corte decidiu pela conversão monetária de perdas e danos pelo não cumprimento do acordo, nos termos do parágrafo 1º do artigo 461 do Código de Processo Civil.

O tribunal, no entanto, rejeitou pedido de multa moratória por cada mês de atraso ao autor da ação, uma vez isso não estava previsto em contrato. “Não pode o Judiciário fazer inserir no contrato aquilo que as partes não convencionaram, sob pena de ofensa ao princípio da autonomia da vontade e obrigatoriedade dos contratos”, destacou o relator.

Fonte: Conjur