Construtora deve indenizar clientes que perderam chance de vender imóvel

Construtora responsável por um empreendimento imobiliário na Capital foi condenada ao pagamento de R$ 10 mil de danos morais, além de R$ 16 mil pela perda da oportunidade de venda do imóvel. A ação foi movida pelos clientes F. D. F. E C. L., que adquiriram um apartamento da ré para fins de investimento e, quando encontraram um comprador, perderam a oportunidade da venda porque o habite-se do imóvel estava suspenso.

Contam os autores que no dia 5 de novembro de 2011 firmaram contrato de compra e venda de um imóvel da construtora ré. Alegam que receberam as chaves do apartamento em março de 2014 e colocaram o imóvel à venda.

Ao encontrarem um comprador, pactuaram uma proposta de compra do bem e, ao providenciarem a documentação necessária, descobriram que na matrícula do imóvel constava uma informação de cancelamento do habite-se.

Ocorre que os autores já possuíam uma cópia do habite-se com data de 14 de março de 2014. Afirmam que em razão do cancelamento perderam a venda do bem. Pedem assim a condenação da ré ao pagamento de danos financeiros e morais sofridos.

Em contestação, a construtora sustentou que a suspensão do habite-se ocorreu por circunstâncias alheias à sua vontade, razão pela qual não há que se falar em culpa. Afirma que o referido habite-se foi regularizado em fevereiro de 2015.

Conforme o juiz que proferiu a sentença, Renato Antonio de Liberali, “por ser caso de responsabilidade objetiva (relação de consumo), evidente que qualquer problema relacionado ao habite-se constitui risco ínsito à atividade econômica da requerida, que não pode ser repassado arbitrariamente aos consumidores adquirentes de unidades autônomas futuras”.

Além disso, frisou o magistrado, “cabia à ré demonstrar que os problemas relativos ao habite-se ocorreram por motivos alheios a sua competência (excludentes de responsabilidade), o que não o fez. Logo, diante do injustificado cancelamento do habite-se, é devida a indenização pleiteada”.

O juiz entendeu que os autores fazem jus ao recebimento de indenização por danos materiais porque a deficiência da regularização do habite-se levou os autores a perder uma chance de vender o imóvel. Neste aspecto, a teoria da perda de uma chance estabelece que o agente causador do dano deve ser condenado ao pagamento de indenização, isto é, “o que se indeniza não é o dano certo e sim a expectativa, a probabilidade que se perde”.

Desse modo, o juiz determinou a condenação de 10% do valor do contrato que seria a venda, ou seja, R$ 16.000,00. Além disso, condenou a ré ao pagamento de danos morais, em virtude de toda a frustração experimentada pelos autores.

Fonte: âmbito jurídico

Ação trabalhista sem conflitos de interesses deve ser extinta

Um dos objetivos fundamentais da Justiça do Trabalho é a pacificação dos conflitos que surgem nas relações de trabalho, seja procurando a conciliação entre as partes, seja por meio de sentença judicial. Mas, o que acontece quando empregado e empregador se utilizam da ação trabalhista apenas para obterem a homologação judicial de acordo já concluído e assinado entre eles? 

Essa foi justamente a situação encontrada pelo juiz Matheus Martins de Mattos, em sua atuação na 3ª Vara do Trabalho de Coronel Fabriciano. Na ação trabalhista, a empresa, uma pedreira, juntamente com o ex-empregado, pretendiam a homologação judicial de acordo que eles já tinham assinado, relativo aos direitos decorrentes do contrato de trabalho e à forma de sua extinção. Mas, ao perceber que não havia conflito de interesses, o magistrado julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, I do CPC. 

Na sentença, o julgador ressaltou que, de acordo com o art. 17 do CPC/2015, "para postular em juízo é necessário ter interesse e legitimidade". Lembrou ainda que, conforme art. 330, inciso III do Código de Processo Civil, a petição inicial deve ser indeferida quando não houver interesse processual, sendo exatamente esse o caso, já que não há conflito de interesses ou, como se diz no mundo jurídico, não há "pretensão resistida". 

Fonte: TRT/MG

Pequena propriedade rural é impenhorável mesmo se for garantia de empréstimo

A pequena propriedade rural familiar é impenhorável mesmo que seja dada como garantia hipotecária para financiamento da atividade produtiva. Com esse entendimento, o Tribunal Regional Federal da 4ª Região negou um pedido de execução de penhora impetrado pela Fazenda Nacional contra uma família de agricultores do município de Aratiba (RS).

O casal, que tem dois filhos, adquiriu a propriedade de 14 hectares em 1957. Em dezembro de 2011, o pai faleceu, deixando um débito relativo a um empréstimo rural obtido no Banco do Brasil. Dois anos e meio depois, quando a Fazenda ingressou com a execução, a dívida já somava mais de R$ 77 mil.

A viúva e os filhos ajuizaram ação pedindo a suspensão da hipoteca, apontando que o imóvel é impenhorável por se tratar de pequena propriedade familiar. A Fazenda alegou não existir comprovação de que o bem esteja de fato enquadrado nas dimensões de módulo rural.

A Justiça Federal de Erechim (RS) julgou a ação procedente, levando a Fazenda a recorrer contra a sentença. Por unanimidade, a 4ª Turma do TRF-4 manteve a decisão.

De acordo com o relator do processo, desembargador federal Luís Alberto d'Azevedo Aurvalle, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é clara ao firmar que a pequena propriedade rural familiar não pode sofrer penhora.

Fonte: Conjur

JT-MG mantém justa causa aplicada a vendedor que adulterou e-mail de cliente

Em geral, a aplicação da justa causa ao empregado deve ser precedida de penalidades anteriores mais brandas, como advertência e suspensão, devendo ser observados também outros critérios como proporcionalidade e imediatidade. Mas ela até pode ser aplicada diretamente pelo empregador, como pena única, desde que a falta praticada pelo empregado seja grave o suficiente para eliminar a confiança necessária para a continuidade da relação de emprego. Foi o que aconteceu no caso julgado pela 10ª Turma do TRT de Minas. Acompanhando voto da desembargadora Lucilde D'Ajuda Lyra de Almeida, os julgadores entenderam que a adulteração de um e-mail de cliente da empresa pelo ex-empregado foi ato grave o suficiente para justificar a aplicação da medida, dispensando a gradação de penas. Nesse contexto, foi negado provimento ao recurso para confirmar a sentença que indeferiu a reversão da justa causa. 

Na ação, o trabalhador questionava a aplicação da justa causa, argumentando que sempre foi empregado exemplar. Além de negar a prática da falta grave, sustentou nunca ter sofrido suspensão ou advertência. No seu modo de entender, a empregadora, uma empresa atuante no segmento de vendas de máquinas, deveria ter aplicado outras penas antes de se valer da justa causa. 

Mas, de acordo com a desembargadora relatora, a prova revelou que o vendedor adulterou o conteúdo de um e-mail recebido por um cliente. Tratava-se do orçamento de um compressor com o qual o cliente não havia consentido. Ele alterou a mensagem para fazer constar a concordância. O pedido foi processado e encaminhado ao setor financeiro da empresa, dependendo de financiamento junto ao banco BNDES. No entanto, ao entrar em contato com o cliente para cobrar o sinal, este informou que não havia feito o pedido. O cliente enviou uma notificação extrajudicial para a ré com cópia do e-mail original. Após apuração dos fatos junto ao setor de TI (Tecnologia da Informação), foi confirmada a adulteração do e-mail pelo reclamante. 

Embora o vendedor tenha impugnado diversos documentos da defesa, apenas justificou que nenhum prejuízo havia sido causado à ré ou ao cliente que estava comprando a máquina. Conforme destacou a julgadora, em nenhum momento o empregado negou a prática da conduta, limitando-se a dizer que esta não causou prejuízos. "Ora, ainda que se considere a ausência de prejuízos financeiros, a conduta de se adulterar um e-mail enviado por um cliente, por si só, é gravíssima e, sem dúvida alguma, mancha a imagem da empresa perante terceiros", frisou no voto. 

Da mesma forma que a juíza de 1º Grau, a relatora entendeu que o comportamento foi grave o suficiente para justificar o rompimento da confiança que se espera em uma relação contratual empregatícia. Por tudo isso, manteve a justa causa aplicada ao reclamante, dispensando a gradação de penas no caso. 

Fonte: TRT/MG

STJ determina devolução de 90% do valor de imóvel a comprador

Decisão de um ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisões de outras instâncias judiciais que garantiram a devolução ao comprador de 90% do valor pago por um apartamento em razão da rescisão do contrato de compra com a construtora (distrato).

A ação envolve a compra na planta de um apartamento em Águas Claras, cidade satélite de Brasília, em março de 2011. O valor do imóvel foi de R$ 212 mil, com o pagamento de um sinal, comissão de corretagem e prestação mensal de R$ 357, corrigida mensalmente pelo INCC.

Em abril de 2014, quatro meses após a data prometida para entrega do imóvel e sem qualquer previsão para o término da obra, o comprador decidiu rescindir o contrato. O total pago então somava R$ 64.196,99. De acordo com o contrato, a rescisão por desistência do comprador representaria a perda de 40% do total pago.

Inconformado, o comprador entrou na Justiça alegando a abusividade desse percentual e requerendo uma retenção de no máximo 10% do valor pago.

Na sentença, o juiz de primeira instância concordou com os argumentos apresentados ao salientar que a retenção de 10% “é suficiente para cobrir eventuais prejuízos advindos do desfazimento do negócio”, condenando a construtora a devolver 90% do valor pago, em parcela única.

A construtora recorreu então ao Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF), que manteve a sentença de primeiro grau. Na decisão, o desembargador considerou o percentual de 40% “claramente excessivo” e a cláusula do contrato “abusiva”. A construtora recorreu então ao STJ.

A causa foi analisada pelo ministro Moura Ribeiro, da Terceira Turma do STJ. Na decisão, que ainda será avaliada pelos demais ministros da turma, Moura Ribeiro manteve as decisões anteriores.

Fonte: Direito Net

Comissões pagas por terceiros sobre vendas de produtos comercializados na empresa são similares às gorjetas e devem integrar a remuneração

As comissões sobre vendas pagas aos empregados por empresa estranha ao contrato de trabalho, mas com a concordância do empregador e com o objetivo de incentivar a venda de produtos comercializados por ela, assemelham-se às gorjetas e ambas possuem os mesmos efeitos jurídicos. Sendo assim, essas comissões devem integrar à remuneração para repercutir no salário de contribuição previdenciária, FGTS; 13º salário; férias com 1/3; aviso prévio trabalhado (Súmula 354 do TST). 

Com esses fundamentos, a 6ª Turma do TRT-MG julgou desfavoravelmente o recurso de uma empresa de vendas a varejo, que não se conformava com a sentença que determinou a integração ao salário do reclamante das comissões que lhe eram pagas "extra-folha" por vendas de garantia estendida de produtos comercializados na ré. Detalhe: essas comissões eram pagas ao trabalhador por uma seguradora, e não pela ré, sua empregadora. 

O relator do recurso, desembargador José Murilo de Moraes, cujo voto foi acolhido pela Turma revisora, destacou que a situação atrai a aplicação da Súmula 354 do TST, segundo a qual "as gorjetas, cobradas pelo empregador na nota de serviços ou oferecidas espontaneamente pelos clientes, integram a remuneração do empregado, embora não sirvam de base de cálculo para as parcelas de aviso prévio indenizado, adicional noturno, horas extras e repouso semanal remunerado". 

Até porque, de acordo com aresto jurisprudencial do TST transcrito pelo relator (AIRR - 108000-13.2010.5.17.0013), no setor do comércio varejista, é comum a existência de verbas pagas por terceiros ao empregado vendedor, como estímulos de produtores ou fornecedores pela venda de seus produtos. Essas verbas, denominadas gueltas, não constituem salário, porque não são pagas e nem devidas pelo empregador (art. 457 da CLT). Mas possuem a mesma natureza jurídica das gorjetas (pagas por terceiros ao empregado por uma conduta dele que decorre do contrato de trabalho com o empregador) e, assim, devem fazer parte da remuneração do empregado, para repercutir no salário de contribuição previdenciária, FGTS, 13º salário, férias com 1/3 e aviso prévio trabalhado. 

"No caso, a própria empregadora reconheceu que a garantia estendida era paga ao reclamante 'por fora' pela empresa ¿Vitoria Securit¿. Assim, a integração das comissões ao salário decorre do disposto no § 1º do art. 457 da CLT, segundo o qual "integram o salário, não só a importância fixa estipulada, como também as comissões, percentagens, gratificações ajustadas, diárias para viagem e abonos pagos pelo empregador", finalizou o julgador, no que foi acompanhado pela Turma revisora. 

Fonte: TRT/MG

Não é motivo de força maior a falta de mão de obra

A falta de mão de obra no mercado não é motivo de força maior que justifique o atraso na entrega de imóvel. Essa foi a tese aplicada pelo juiz Marcelo Nobre de Almeida, da 2ª Vara Cível de Jacarepaguá (RJ), ao determinar a rescisão contratual.

"É evidente que a previsão orçamentária do empreendimento já deve levar em consideração quaisquer adversidades, de modo que se a ré assim não agiu, incorreu em manifesto erro de gestão. Até porque, se este fosse o real motivo, não deveria ela sequer ter se aventurado na realização do empreendimento. Portanto, não pode haver transferência do risco do negócio para o consumidor", afirmou o juiz na sentença. 

No caso, o consumidor comprou dois imóveis que deveriam ser entregues em junho de 2009, sendo permitido, de acordo com um contrato, um atraso de 180 dias. Passado este prazo, o consumidor decidiu ingressar na Justiça pedindo a rescisão contratual e os valores gastos, além de indenização por danos morais e o lucro cessante. 

Ao analisar o pedido, o juiz Marcelo Almeida deu razão ao consumidor. Segundo a sentença, o atraso expressivo em entrega de imóvel, sem uma justificativa hábil, configura a prestação defeituosa do serviço prestado pela construtora que deve assumir a responsabilidade por todos os danos causados ao consumidor.

Por isso, o juiz condenou a construtora a devolver todo o valor pago pelo consumidor, incluindo os aluguéis, além de indenização por danos morais. A empresa também foi condenada a pagar os lucros cessantes, referente aos aluguéis que o consumidor poderia ter recebido caso a obra tivesse sido concluída no prazo previsto.

Fonte: Conjur