A Escritura Pública é o instrumento jurídico de declaração de vontades celebrado entre uma ou mais pessoas perante um Tabelião, que tem a responsabilidade legal e formal para a sua lavratura, pois, através de aprovação em Concurso Público de Provas e Títulos, está legalmente investido da fé pública outorgada pelo Poder Público competente.
A Escritura Pública é necessária para dar validade formal ao ato jurídico exigido por Lei (o ato jurídico pode ser uma compra/venda; uma doação; uma simples declaração; etc) e proporciona maior segurança jurídica às pessoas que a formalizam no Cartório de Tabelionato de Notas do seu município.
Existem vários tipos de Escrituras Públicas, dentre eles: a de Compra e Venda; a de Cessão de Direitos Hereditários; a de Cessão de Direitos de Posse; a de Reconhecimento de Paternidade; a de Confissão de Dívida; a de Convenção de Condomínio; a de Declaração de União Estável; a de Desapropriação Amigável; a de Divórcio Consensual; a de Separação Consensual; a de Doação (com reserva de usufruto ou não); a de Pacto Antenupcial; a de Permuta; etc.
Tendo em vista a importância da regularização dos registros dos imóveis urbanos e rurais para efeito de transferência dos direitos de posse e de propriedade, necessário se faz esclarecer a distinção entre esses dois direitos e a importância de suas respectivas Escrituras Públicas: a de Cessão de Direitos de Posse e a de Compra e Venda.
A Posse e a Propriedade são direitos distintos.
Aquele que compra um imóvel que possui registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis de seu município de localização está adquirindo a Propriedade Plena do referido imóvel, ou seja, está adquirindo o Direito Real sobre esse imóvel comprado (o comprador adquire o domínio + a posse = a propriedade).
Quando se compra um imóvel que já possui número de matrícula imobiliária, deve-se lavrar uma Escritura pública de compra e venda, que é o Instrumento Jurídico legal para a obtenção da propriedade plena.
Basta levar essa Escritura Pública de Compra e Venda ao registro no Cartório de Registro de Imóveis do Município de localização do imóvel (art. 1.227 e 1.245 do CC) para que seja efetuada a transferência de propriedade do referido imóvel.
Aquele que compra um imóvel que não possui registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis de seu município de localização está adquirindo somente a Posse do referido imóvel, ou seja, está adquirindo apenas o Direito Pessoal de exercer a posse desse imóvel comprado.
A posse, como já dito, não tem acesso ao registro no Cartório de Registro de Imóveis, porque é instituto estranho à sistemática do registro imobiliário brasileiro. Isto porque, nenhum efeito, quer constitutivo, quer meramente publicitário, se poderia extrair do ordenamento jurídico para o registro da posse.
Quando se deseja comprar um imóvel não registrado no Cartório de Registro de Imóvel, deve-se lavrar uma escritura pública de cessão de direitos de posse, pois o vendedor/cedente detém somente a posse do imóvel, mas não é o proprietário jurídico/legal. O vendedor/cedente cede a posse que lhe pertence ao comprador/cessionário, que a manterá até que possa obter do Poder Judiciário a propriedade plena do imóvel comprado, através de uma ação de usucapião (art. 1.238a 1.244 do CC).
Na lavratura dessa Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse não há incidência do Imposto Transmissão “ Inter-Vivos” (ITBI).
O Instrumento Jurídico Legal para a obtenção da propriedade plena junto ao Poder Judiciário, através da Ação de Usucapião, é a escritura pública de cessão de direitos de posse.
Uma vez obtida a Sentença Declaratória de Usucapião, o comprador/cessionário fará o Registro do referido imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóvel competente e assim obterá a sua propriedade plena (art. 1.241 e § único do CC).
O Contrato Particular de Compra e Venda, com ou sem o reconhecimento das assinaturas das partes, não tem a Fé Pública dada pelo Tabelião e portanto não tem a forma e nem os efeitos jurídicos legais de uma Escritura Pública.
Em ambos os casos, as referidas Escrituras Públicas (Cessão de Direitos de Posse e de Compra e Venda) devem ser lavradas no Cartório de Tabelionato de Notas onde está localizado o imóvel, uma vez que o Tabelião do seu município identifica pessoalmente as partes e as reconhece juridicamente, dando sua fé pública.
E por isso dizemos que a Escritura Pública é a garantia de regularidade na compra de um imóvel e que “Só é dono quem registra”.
Fonte: Portal de Confins
