Atualização da NBR 16.280

A NBR 16.280 já é de conhecimento da maioria no mundo condominial. A norma da ABNT, de 2014, trata de reformas em unidades condominiais e também nas áreas comuns de edificações brasileiras.

Esse regramento veio como uma resposta para o prédio que desabou no centro do Rio de Janeiro em 2012. Depois desse acontecimento, algumas outras edificações ruíram, em parte, em São Paulo, e em outras cidades.

Versão original

Na primeira versão da norma, o síndico era responsável por autorizar a obra ao se certificar de que os documentos enviados pelo morador ou proprietário da unidade em questão estavam de acordo com o projeto da obra e em dia com o que pede a NBR 16.280.

Ou seja, cabia diretamente ao síndico fazer essa análise técnica, mesmo este não sendo um especialista, como um engenheiro ou arquiteto.

Nova versão

Com a nova alteração da norma, agora, é responsabilidade do condômino ou responsável legal pela unidade o conteúdo da documentação fornecida ao síndico e a execução da obra realizada dentro da unidade - e não mais do síndico.

Passa a ser responsabilidade apenas do proprietário ou morador a contratação de um profissional habilitado, que deve ser o responsável técnico pelas alterações executadas no local e por cumprir o plano de reforma, e todas as regras internas que possam impactar no bem-estar e segurança das pessoas, sistemas e da edificação como um todo.

Assim, a responsabilidade pelos documentos e pela reforma em si passa a ser do morador que executa a alteração em sua unidade, e do arquiteto ou engenheiro que assina a ART ou RRT da obra.

Ao síndico cabe cobrar, checar se toda a documentação foi entregue e guardar os documentos, além de “ficar de olho” para que se execute o que foi previamente combinado.

“Agora, com o plano de reforma em mãos, com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), o síndico não precisa mais, necessariamente, procurar um profissional para ajudá-lo a autorizar a obra. Parte-se do princípio que se o morador já tomou esses cuidados, e está apoiado em um especialista, então a obra pode seguir”, explica Marco Gubeissi, diretor de administradoras de condomínio do Secovi-SP.

As demais determinações da norma continuam valendo.

Portanto, continuam sendo necessárias as outras medidas para executar uma reforma dentro de uma unidade em edificação, como: apresentar ao síndico um plano de reforma detalhado contendo a ART ou RRT e tudo que será alterado dentro da unidade, dos materiais que serão utilizados e até das ferramentas, caso sejam de impacto, como um martelete elétrico, além de lista com os dados dos funcionários que participarão da intervenção. (saiba mais sobre a NBR 16.280)

Essa alteração na norma aconteceu porque se julgou desnecessário dois especialistas para analisar a mesma situação. “Quando você contrata um advogado, você não chama outro para conferir se o que foi feito está correto. Isso seria redundante”, compara Gubeissi.

Checagem da documentação

Como consequência da modificação da norma, é esperada uma redução natural na polêmica sobre quem deve pagar o engenheiro ou arquiteto que poderá prestar serviços de checagem da documentação ao síndico: se o próprio morador que está executando a obra ou toda a massa condominial - já que a contratação desse tipo de serviço deixa de ser necessária.

Cuidados

Apesar disso, os síndicos ou condomínios que quiserem se resguardar, estiverem inseguros ou tiverem desconfiança com alguma obra no prédio, continua sendo válida e recomendável a contratação de um especialista para fazer a checagem da documentação entregue ou inspeção da obra em andamento.

Afinal, por ser do interesse do condômino que a obra seja aprovada, é possível que a documentação apresentada venha a omitir detalhes ou distorcer o que será executado na obra, colocando assim a estrutura da edificação e a vida dos moradores em risco.

“O síndico deve se embasar sempre da melhor forma possível. Mesmo que a norma não obrigue, é interessante ter alguém para dar um direcionamento caso a pessoa não seja especialista”, argumenta Ronaldo Sá de Oliveira, engenheiro da RSO assessoria.

Isso porque, para quem não tem conhecimentos na área de engenharia e arquitetura, pode ser difícil avaliar uma reforma apenas com base em documentos, mesmo que com ART /RRT.

O que avaliar

O fundamental para o síndico se precaver é prestar bastante atenção à ART /RRT, além, é claro, de analisar o plano de reforma.

“Ali deve estar descrito o que será feito na reforma. Se no documento houver ‘reforma na unidade’, ou dados genéricos, apenas, é melhor conversar com o proprietário e pedir um documento mais detalhado. Assim, o síndico fica mais seguro - e o resto da edificação também”, aponta Ronaldo.

Para Luciana Cristina Gentil, arquiteta da VIP (Vistoria e Inspeções Prediais), outro ponto a ser percebido na ART ou RRT da reforma é que essa deve ser de execução de obra/ reforma.

“Não pode ser uma ART /RRT de ‘laudo de execução de obra’. Isso significaria que o profissional se responsabiliza por um documento sobre a reforma, e não pela execução da mesma”, esclarece.

Luciana explica que muitos profissionais da área ainda não sabem lidar com a NBR 16.280.

“Vejo muitos documentos chegando aos condomínios preenchidos de maneira incorreta. Às vezes é um profissional recém-formado, que nunca entrou em contato com a norma. Em outras oportunidades, pode ser alguém que não quer se responsabilizar pelo serviço que está executando”, analisa.

Responsabilidade

Com a atualização da norma, pode-se entender que o papel do síndico para aprovar as reformas nas unidades condominiais diminuiu, já que é do proprietário e de seu arquiteto ou engenheiro a responsabilidade pela obra.

Mesmo assim, continua sendo do síndico a responsabilidade pela segurança da edificação, como está preconizado no art. 1338, V, do Código Civil, que proíbe a realização de obras que coloquem em risco a segurança da edificação.

"A norma reduziu o poder de fiscalização do síndico, no primeiro momento, sim. No entanto, continua sendo dever do síndico avaliar o plano de reforma das unidades privativas e, caso se verifique algum problema, tomar medidas que, mesmo não previstas na norma da ABNT, são previstas em lei ou na convenção (como multa)",

Opinião

"Na prática, no dia a dia do síndico, entendo que não houve mudanças por conta da alteração na norma", explica uma engenheira e gerente de parcerias e projetos da administradora Lello.

Marco Gubeissi, porém, entende que a responsabilidade do gestor foi, sim, diminuída, uma vez que, agora, "o síndico não é mais o responsável direto pelas alterações".

Fonte: Jornal do Síndico

Briga no ambiente de trabalho autoriza justa causa

Um ajudante de produção procurou a Justiça do Trabalho para tentar reverter a justa causa aplicada a ele após se envolver em uma briga com um colega de trabalho. Afirmou que sempre foi empregado exemplar e nunca havia recebido qualquer advertência por ato de indisciplina. No seu modo de entender, a empresa fornecedora para segmentos de autopeças deveria ter observado a gradação da pena. Ou seja, deveria ter aplicado pena mais branda antes de se valer da pena máxima, que é a justa causa. 

No entanto, a 10ª Turma do TRT de Minas, que apreciou o recurso do trabalhador, decidiu manter a sentença que rejeitou a pretensão. Conforme observou a desembargadora relatora, Deoclecia Amorelli Dias, em uma das últimas sessões de que participou na Turma antes de se aposentar, o próprio reclamante confessou na petição inicial que agrediu fisicamente o ex-colega de serviço. A magistrada não acatou a tese de legítima defesa apresentada por ele. 

"A legítima defesa pressupõe uma agressão grave ao ponto de colocar em risco a integridade física da vítima, o que não se verificou na espécie", explicou. No caso, o próprio reclamante relatou que recebeu um chute do ex-colega e revidou a agressão com outro chute. A conduta foi repudiada pela relatora, para quem o correto teria sido o autor levar ao conhecimento do superior hierárquico que havia sido agredido, para que este tomasse as providências devidas. 

"O ambiente de trabalho não é local para discussões e troca de agressões físicas, independentemente de quem tenha sido o causador da briga, consubstanciando tal ato em autêntico desrespeito ao contrato de emprego, que requer urbanidade e bom comportamento do empregado", advertiu a magistrada, considerando desnecessária existência de penalidade anterior para legitimar a justa causa no caso. 

"Um único ato, constante de troca de agressões físicas no ambiente laboral é motivo grave o suficiente para gerar o rompimento do pacto laboral por quebra imediata da confiança indispensável à sua manutenção", finalizou, negando provimento ao recurso. 

A falta praticada pelo trabalhador foi enquadrada no artigo 482, "j", da CLT, que caracteriza como justa causa para a rescisão do contrato pelo empregador o "ato lesivo da honra ou da boa fama praticado no serviço contra qualquer pessoa, ou ofensas físicas, nas mesmas condições, salvo em caso de legítima defesa, própria ou de outrem". 

Fonte: TRT/MG

O que pode ser exigido em um contrato de aluguel?

Qual a diferença entre revisão de aluguel e reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel é a atualização do valor do aluguel nos prazos determinados em lei, calculado pelo índice de inflação estipulado em contrato.

A revisão do valor de aluguel, ou revisional, significa que, em qualquer momento e de comum acordo, o inquilino e o proprietário do imóvel residencial podem alterar o contrato de locação, estabelecendo um novo valor para a locação. A revisional geralmente acontece quando o valor do aluguel pago pelo inquilino está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado.

Os índices que podem ser usados para definir o reajuste são: IGP-M (o mais comum); IGP-DI; IPC/FGV; INPC/IBGE; IPCA/IBGE; IPC/FIPE.

O proprietário pode pedir verbalmente que o inquilino desocupe o imóvel?

Não. Caso o proprietário tenha interesse na retomada do imóvel, deverá informar o inquilino por meio de documento que comprove essa intenção: notificação, carta registrada, etc.

Quando o proprietário pede o imóvel, o inquilino é obrigado a sair no dia seguinte?

Não. O prazo mínimo concedido em lei para a desocupação, terminado o contrato de locação, é de 30 dias. Saiba que existem diversas situações previstas em lei. Caso você esteja com este problema, procure maiores informações e, principalmente, não assine quaisquer documentos antes de uma orientação jurídica.

Se o inquilino não desocupar o imóvel ao final do contrato ou dentro dos prazos legais, o proprietário pode chegar lá e colocar as coisas do inquilino na rua, ou impedir o inquilino de permanecer no imóvel?

Não. Se o inquilino não desocupar o imóvel, o proprietário poderá entrar com uma ação de despejo, ou seja, o juiz determinará a desocupação do imóvel. Se o proprietário decidir pela desocupação do imóvel à força, dispondo na rua fogão, camas, roupas, etc., o inquilino poderá acionar a polícia, pois a lei não lhe dá esse direito. Caso exista acordo amigável para a desocupação do imóvel, deve-se honrar o que foi combinado.

Existem outros casos onde a desocupação do imóvel pode ocorrer?

Sim. A retomada do imóvel pode, ainda, ser solicitada pelo proprietário nestes casos:

• acordo formal entre as parte
• infração legal ou contratual
• falta de pagamento do aluguel e/ou encargo
• necessidade de reparação urgente do imóvel determinado pelo Poder Público (Prefeitura, por exemplo) e que seja recusada pelo inquilino ou não possa ser executada com sua permanência no imóvel
• alienação, venda ou cessão do imóvel. Nestas circunstâncias, o prazo para desocupação do imóvel é de 90 dia

Se o inquilino quiser sair do imóvel antes de terminado o prazo da locação contratada, ele deverá pagar alguma coisa ao proprietário?

O inquilino poderá rescindir o contrato de locação por prazo determinado e sair do imóvel desde que pague a multa pactuada (proporcional ao prazo) ou, na sua falta, a que for determinada judicialmente. Saiba que o inquilino não é obrigado a pagar a multa se a rescisão do contrato de locação decorrer de transferência de emprego para outra localidade, feita pelo seu empregador. Neste caso, o proprietário deverá ser notificado com pelo menos 30 dias de antecedência.

Se o contrato de locação for por prazo indeterminado e o inquilino quiser deixar o imóvel, o que ele deverá fazer?

Se o contrato for por prazo indeterminado, o inquilino poderá desocupar o imóvel comunicando o proprietário com 30 dias de antecedência. Este comunicado deve ser feito por escrito, em duas vias. Uma delas ficará com o inquilino e deverá ser devidamente protocolada pelo proprietário.

O proprietário pode se negar a fornecer recibo de aluguel e encargos?

Não. O proprietário é obrigado a entregar o recibo discriminando o valor do aluguel e dos encargos, tais como água, luz condomínio, etc. No caso das habitações multifamiliares (cortiços), se o locador ou sublocador negar-se a dar o recibo, o inquilino ou sublocatário deverá dirigir-se à delegacia mais próxima e comunicar o fato ao delegado. A recusa do fornecimento de recibo é crime previsto na Lei do Inquilinato.

Quais modalidades de garantia o locador pode exigir do locatário?

São fiador, seguro-fiança (que é feito em seguradoras) ou caução (que é um depósito em dinheiro, em geral de três meses de aluguel, em uma poupança conjunta de proprietário e inquilino). Se a garantia escolhida for o fiador, ele não é obrigado a ter mais de um imóvel.

Podem ser exigidas duas formas de garantia?

Não. Imobiliária e locador só podem exigir uma única forma de garantia: fiança, seguro-fiança (que é feito em seguradoras) ou caução (que é um depósito em dinheiro). Se a garantia escolhida for o fiador, ele não é obrigado a ter mais de um imóvel.

Pode haver multas estipuladas no contrato?

Sim. As multas estipuladas em contrato são aquelas por atraso no pagamento do aluguel, por rescisão contratual antes do término do contrato por parte do inquilino, e por infração a qualquer das cláusulas do contrato. Essas multas não têm limites estipulados em lei, mas a praxe é que a multa por atraso no pagamento seja de 10%, e que as demais multas sejam de até três meses de aluguel. Se o inquilino considerar alguma cobrança abusiva, pode questionar na Justiça.

Se o inquilino rescindir o contrato antes do término do seu prazo – o prazo estabelecido pela lei para o contrato é de 30 meses, mas varia bastante -, porém, a lei exige que a multa paga seja proporcional. Se tiver passado um terço do prazo do contrato, serão pagos apenas dois meses de aluguel, e assim por diante.

O proprietário, por sua vez, não pode pedir o imóvel de volta antes de terminado o prazo do contrato. E é possível estipular que o locatário pode devolver o imóvel depois de doze meses sem multa.

O proprietário pode recusar o inquilino por causa de sua profissão?

Não. Muitos proprietários preferem alugar seus imóveis para profissionais que pareçam ter carreiras mais estáveis, mas discriminação é crime. O problema, nesse caso, é provar que ocorreu a discriminação. Isso porque quando o candidato faz sua ficha cadastral, o proprietário já vai saber sua profissão, mas pode dar outro motivo para não aceitá-lo. Mas se o candidato tiver provas ou uma testemunha que tenha presenciado o proprietário dizer que não quer o inquilino por sua profissão, é possível entrar com uma ação por danos morais dentro de três anos. Mas pode se negar a alugar imóvel para república.

Fonte: CBN

Impenhorabilidade sobre proventos não é absoluta

O mero registro, no extrato bancário, de uma parcela denominada "proventos", não é suficiente para assegurar a impenhorabilidade do valor a pretexto de possuir natureza alimentar. Foi esse o entendimento adotado pelo juiz Frederico Leopoldo Pereira, ao julgar desfavoravelmente o pedido de um terceiro (pessoa que não é parte no processo, mas que recorre alegando ter sido prejudicada pela decisão) que pretendia anular a penhora efetuada sobre valores encontrados em sua conta corrente. 

Analisando o extrato bancário do recorrente, o julgador constatou que, embora houvesse, de fato, crédito impenhorável na data de 7 de fevereiro, no importe de R$ 8.856,57, houve saque de parte desse valor em 11 de fevereiro (R$ 1.000,00), bem como de investimento em Certificado de Depósito Bancário CDB do restante já no dia seguinte ao saque (R$ 8.000,00). Diante disso, ele considerou que o dinheiro penhorado pelo Juízo, em momento algum, atingiu o crédito impenhorável, pois este já tinha sido consumido pelo recorrente. Isso porque, se boa parte do valor creditado na conta foi destinado à aplicação financeira, esse montante não se prestava a cumprir a função essencial de prover o sustento do seu beneficiário. Sendo assim, não se preserva a imunidade executiva que recai, exclusivamente, sobre o crédito alimentar. O magistrado também observou que o valor bloqueado judicialmente em 24 de fevereiro (R$ 2.353,69) foi menor que o saldo anterior da conta em 20 de janeiro (R$ 2.535,12), de modo que, matematicamente, foi possível afirmar que o crédito privilegiado não foi, em momento algum, alvo de penhora. Ademais, o embargante não comprovou a origem do saldo anterior. 

"Além disso, é necessário vincar estarmos diante do digladiar entre dois direitos de mesmo grau e duas tutelas de mesmo escopo: tanto o crédito trabalhista quanto os salários e proventos afins são protegidos contra a constrição judicial por albergarem os dois a natureza social e alimentar", frisou o julgador, acrescentando que a defesa do salário não é absoluta, tanto que no Juízo de Família é corriqueira a determinação de penhora de proventos para a provisão de descendentes. 

Ele ponderou que, por razão semelhante, na execução do crédito social alimentar trabalhista deve ser observada com parcimônia a necessária relativização a barreira executiva no que tange ao salário do devedor: "Afinal, principalmente quando a penhora recai sobre percentual de menor monta em face do montante recebido a título de salário, tal ato, visando a satisfação de direito social e alimentar já violado no pretérito (o que se reconhece na decisão transitada em julgado) nem de longe constitui agressão a um direito absoluto do executado, mas uma necessidade oriunda da premência da situação do exequente". 

Por fim, o julgador acrescentou que a ordem de penhora foi direcionada em desfavor da esposa do embargante, que é credora solidária do crédito depositado na instituição financeira. Por essas razões, rejeitou o pedido de desconstituição da penhora. 

Fonte: TRT/MG

Cuidar de terra arrendada é parte do trabalho, e não benfeitoria

Cuidar de terra arrendada não é uma benfeitoria no terreno, mas apenas tarefa inerente ao trabalho no campo. Com essa tese, o juiz Pedro Silva Corrêa, do Juizado Especial Cível de Inhumas (GO), julgou procedente pedido de rescisão de contrato agrícola ajuizado por um proprietário de terras contra uma empresa sucroalcooleira.

O fim da parceria ocorreu por inadimplência da empresa, que pretendia adiar a desocupação sob pretexto de investimento no solo para plantação de cana-de-açúcar — o que não configura benfeitoria, na análise do juiz.

“Os atos praticados pelo arrendatário, tendentes ao melhoramento do solo e a produção, têm a finalidade de elevação da produtividade da terra, de modo que não podem ser considerados benfeitorias, tendo em vista que são inerentes à própria atividade rural, objeto de contrato”, afirmou Côrrea.

Ainda que seja assegurado em lei ao locatário o direito de receber o valor empregado nas mudanças — com indenização ou retenção do imóvel por tempo de aluguel referente ao valor empregado —, a situação não se aplica ao caso.

“Concernente ao direito de retenção, entendo que este não se incide sobre plantação em terreno, haja vista que a agricultura de cana possui, como característica, a renovação das plantas, o que importa na continuidade do cultivo, até o solo ou as plantas se enfraqueçam”, disse o juiz.

Fonte: Conjur

JT-MG mantém justa causa aplicada a empregada que assinou o ponto da colega

A juíza substituta Luciana Jacob Monteiro de Castro, em atuação na 2ª Vara do Trabalho de Nova Lima, manteve a dispensa por justa causa aplicada à empregada de uma rede de supermercados que marcou o cartão de ponto para uma colega. A magistrada reprovou a conduta e a considerou grave o suficiente para quebrar a confiança que deve existir entre patrão e empregado. Nesse contexto, julgou improcedente a pretensão da reclamante de reverter a situação na Justiça do Trabalho.

Além de registrado no circuito fechado de TV, o fato foi confessado pela própria trabalhadora, em seu depoimento. Uma testemunha também confirmou o ocorrido. Na sentença, a julgadora ponderou que a marcação de ponto para outro funcionário retira do empregador o controle de horários, ou mesmo da presença do empregado. Para ela, a situação caracteriza quebra de fidúcia, elemento básico da relação de emprego. "Quando a confiança é aviltada, assim como o dever de colaboração a que o empregado deve corresponder, no curso do pacto laboral, a relação empregatícia pode estar com os dias contados" , ressaltou na decisão. 

A julgadora destacou também que o próprio depoimento da reclamante serviu para mostrar a gravidade da conduta. Isto porque ficou demonstrado que os empregados sabiam da praxe de assinalação de ponto para funcionários ausentes. A própria empregada relatou que, em uma oportunidade, teria atrasado e, mesmo assim, seu cartão já estava assinalado no horário contratual. 

"O esquema de marcação de ponto estava frequente entre os empregados, os quais estavam marcando ponto uns para os outros, com horários não condizentes com a realidade, comprometendo a realidade da jornada cumprida, ou até mesmo, a presença física do empregado no setor de trabalho", foi a conclusão a que chegou a juíza após analisar a prova. Ela se convenceu de que a reclamada não sabia de nada e nem foi tolerante com a conduta. Ao contrário, conforme destacou na sentença, a ré tomou as providências devidas a partir do momento em que apurou os fatos. Tanto que o cartão da colega foi marcado pela reclamante no dia 10/05/2014 e a dispensa ocorreu em 19/05/2014, após a apuração dos fatos. 

A falta praticada foi enquadrada no artigo 482, "b", da CLT. Para a juíza, o empregador cumpriu a contento a sua obrigação de trazer prova clara e convincente ao processo. Por esses motivos, os pedidos da reclamante foram julgados improcedentes, confirmando-se a justa causa aplicada pelo empregador. A decisão foi mantida pelo TRT de Minas, ao julgar o recurso apresentado pela reclamante. A Turma de julgadores também considerou o fato suficientemente grave para tanto, ainda que ocorrido apenas em uma ocasião, como alegado. No modo de entender dos julgadores, não se poderia esperar que a prática fosse tolerada pela empregadora. 

Fonte: TRT/MG

Financiamentos imobiliários

"Afinal, o que é um financiamento imobiliário?"

Financiar nada mais é que pegar dinheiro emprestado de uma instituição financeira, neste caso, especificamente para a compra de um imóvel. A maioria das pessoas não tem capital suficiente para efetuar esse tipo de aquisição à vista, por isso a maneira mais comum de compra é o pagamento da entrada ao vendedor, seguido do depósito de parcelas fixas ao banco que disponibilizou o empréstimo do valor restante.

Embora seja uma operação simples, existem muitas variáveis que podem tornar a concessão de crédito possível ou não para o seu orçamento. Por exemplo, o imóvel é usado ou novo, está em construção ou na planta? "Isso interfere no valor que conseguirei levantar com o banco?". Com certeza. O financiamento de um imóvel usado cobre de 60% a 80% do valor, já o financiamento de imóveis novos, na planta ou em construção pode cobrir até 90% do valor da residência.

"Mas se o valor do imóvel é fixo, o que varia de banco para banco?"

A taxa pelo empréstimo ofertado, também conhecida como juros. Cada instituição financeira tem sua política de emprego dessa tarifa e isso torna a variação bastante relevante

O que é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?

É a modalidade de financiamento desenvolvida pelo Governo Federal, garantida pelos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE). Criado e regulamentado pela lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, o sistema rege a maioria dos financiamentos imobiliários do país. Uma operação que corre através do SFH, apresenta as seguintes características:

- o valor máximo de avaliação do imóvel deve ser de R$750 mil em Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal; nos demais Estados, R$650 mil- o valor máximo de concessão de financiamento é de R$585 mil - a parcela não pode comprometer mais que 30% da renda do contratante- o prazo de quitação da dívida deve ser de até 35 anos (420 meses)- a compra deve ser feita exclusivamente por pessoa física- a base de recursos vem da Caderneta de Poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) - a taxa de juros pode ser de, no máximo, 12% a. A.

O que é Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)?

É a modalidade de financiamento desenvolvida pelo Governo Federal que visa suprir as carências do SFH (Sistema Financeiro de Habitação). Seu sistema é voltado para mutuários com necessidades específicas. Como o risco é maior que do SFH, as instituições financeiras refletem isso nas taxas de juros. Uma operação que corre através do SFI, apresenta as seguintes características:

- não há valor máximo de avaliação do imóvel- o valor de concessão de financiamento varia de 80% a 90% do valor do imóvel- não há limite de renda comprometida- o recurso é proveniente do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE)- a compra pode ser feita exclusivamente por pessoa física ou jurídica- o prazo de quitação da dívida deve ser de até 35 anos (420 meses), dependendo do agente financeiro escolhido- a taxa de juros é variável

Como calcular as prestações?

Uma série de itens compõem a parcela do financiamento, quando a operação corre pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH):

- amortização da dívida- taxas de juros- taxas de administração- correção monetária- seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP) - seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI)

O que é amortização de parcelas?

As instituições financeiras possuem três sistemas para quitar dívidas de financiamento. São elas SAC, Price e Sacre. Entenda melhor cada uma delas:

- Sistema de Amortização Constante (SAC) As prestações são decrescentes (taxa de amortização permanece fixa, enquanto os juros diminuem)- Sistema de Amortização Crescente (Sacre) As prestações são fixas (taxa de amortização aumenta, enquanto os juros diminuem)- Sistema Tabela PriceAs prestações aumentam gradativamente (taxa de amortização aumenta exponencialmente e os juros diminuem)

O que é o Crédito imobiliário para servidor público?

O governo ampliou o poder de compra dos servidores ativos e inativos, facilitando o acesso ao crédito imobiliário. Funcionários públicos conseguem, pela Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil, financiamento com juros a partir de 5% a. A., com possibilidade de amortização em um prazo de até 180 meses. Os recursos estão no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Alguns Estados oferecem programas próprios por meio de bancos conveniados – o Casa Paulista, por exemplo, é destinado para os servidores do Estado de São Paulo.

O que é o Programa de Arrendamento Residencial (PAR)?

Voltado para a população de baixa renda, o contrato de arrendamento residencial existiu até 2009, quando foi substituído pelo programa “Minha Casa Minha Vida”. Nele, a família pagaria aluguel por aproximadamente 15 anos e, ao final do período, a casa poderia ser comprada por um valor simbólico.

Fonte: melhortaxa

Simples afirmação de inimizade entre advogado e juiz não gera suspeição do magistrado

A exceção de suspeição é o incidente processual no qual a parte se dirige ao órgão judiciário superior para tentar a exclusão do juiz da relação processual, alegando que este seria suspeito para julgar a causa. Mas, a simples alegação de inimizade entre o juiz e o advogado da parte não gera a suspeição do julgador. Isto porque essa situação não está inserida no rol das hipóteses de suspeição estabelecidas nos artigos 801 da CLT e 135 do CPC (subsidiariamente aplicáveis ao Processo do Trabalho). Além disso, o acolhimento da suspeição apenas por esta afirmação poderia frustrar o princípio da prevenção e do juiz natural, permitindo a distribuição da ação conforme a vontade da parte. Com esse entendimento, a 10ª Turma do TRT-MG não reconheceu a suspeição do magistrado em relação ao advogado de um trabalhador. 

No caso, o reclamante trabalhava para um frigorífico e ajuizou ação trabalhista contra a empresa pretendendo receber indenização por danos morais e materiais decorrentes de acidente do trabalho. Na audiência de instrução, tendo o juiz indeferido o pedido de apresentação de documentos feito pelo reclamante (sob o fundamento de que ele ainda estava afastado pelo INSS, com nova perícia designada para março de 2015), o advogado deste arguiu a suspeição do magistrado, afirmando existir inimizade entre ambos. O fato foi veemente negado pelo julgador. Ele disse que trata o procurador do reclamante da mesma forma que os demais advogados que atuam na sua jurisdição e que, inclusive, já aguardou a chegada dele após ser informado de que ele estava numa audiência em outra Vara. 

Para a relatora do recurso, desembargadora Rosemary de Oliveira Pires, então atuando como convocada na Turma, não houve situação que autorizasse o reconhecimento da suspeição do magistrado. Ela ressaltou que o artigo 148 do Regimento Interno do TRT/MG estabelece que o juiz deverá se considerar impedido ou se declarar suspeito, podendo ser recusado pelas partes, nas hipóteses dos artigos 799 a 802 da CLT e dos artigos 134 a 137 do CPC. O artigo 801 da CLT dispõe que o Juiz é obrigado a dar-se por suspeito, podendo ser recusado, por algum dos seguintes motivos, em relação à pessoa dos litigantes: inimizade pessoal; amizade intima; parentesco por consanguinidade ou afinidade até o terceiro grau civil e interesse particular na causa. Já o artigo 135 do CPC prevê a suspeição por parcialidade do julgador, quando: amigo íntimo ou inimigo capital de qualquer das partes; alguma das partes for credora ou devedora do juiz ou de parentes destes; for herdeiro, donatário ou empregador de alguma das partes; receber dádivas antes ou depois de iniciado o processo ou aconselhar alguma das partes acerca do objeto da causa. Nos termos do parágrafo único do artigo 135 do CPC, o juiz pode ainda se declarar suspeito por motivo íntimo. 

Nesse quadro, observou a relatora que a alegação de inimizade do juiz com o procurador da parte não está entre as hipóteses de suspeição previstas na legislação. Além disso, ela notou que, no caso, a suspeição só foi arguida depois da audiência, configurando a preclusão. "Se inimizade houvesse que afetasse o exercício da jurisdição pelo magistrado, a parte deveria levantar a questão no início da audiência (e certamente o faria), e não depois de proposta a conciliação, que foi recusada, e após, ainda, o indeferimento do pedido de apresentação dos documentos pelo reclamante. Acolher a suspeição, sob a mera alegação de inimizade entre o advogado da parte e o magistrado, pode frustrar o princípio da prevenção e do juiz natural, dirigindo a distribuição à vontade e arbítrio da parte", concluiu. 

Acompanhando o voto da relatora, a Turma rejeitou a exceção de suspeição e determinou o retorno dos autos à Vara de origem, para o prosseguimento do feito. 

Fonte: TRT/MG

O atraso na entrega do imóvel é risco do negócio e a construtora deverá pagar aluguel e dano moral

Fatos externos que atrasam a construção de um imóvel são risco do negócio das construtoras e, por isso, não podem ser repassados aos clientes. Assim entendeu a juíza Ana Rita de Figueiredo Nery, da 5ª Vara Cível do Foro da Comarca de Guarulhos (SP), ao determinar que uma empresa indenize um consumidor por ainda não ter entregado apartamento que estava previsto para o dia 31 de dezembro de 2013, com prorrogação de 180 dias.

A sentença determina que a ré pague danos morais e materiais e ainda restitua quantias gastas pelo cliente com taxas de corretagem e condomínio. O atraso na entrega do imóvel, na visão da juíza, provocou “abalo psicológico e moral” e justifica a indenização por danos morais em R$ 15 mil.

“Quem compra um imóvel, para fins de moradia, constrói um projeto de vida, faz programações familiares e financeiras. Destaca-se, ainda no que diz com a condenação por danos morais, que a aquisição de bem imóvel com finalidade residencial carrega em si expectativas sociais para além do empenho econômico-financeiro”, afirmou.

Por outro lado, independentemente se o apartamento seria para moradia ou não, ela considerou que o cliente foi prejudicado na possibilidade de utilizá-lo para obter lucro. Por isso, determinou o pagamento de 0,5% do valor do imóvel, a título de danos materiais.

“Em razão do atraso na entrega do imóvel, ficou a parte autora privada de fruí-lo economicamente. Daí porque patente o dano material que se pretende: pelo que razoavelmente a autora deixou de ganhar (lucros cessantes) no período de atraso da entrega do bem imóvel”, diz a sentença.

A defesa da empresa alegou que o atraso na entrega ocorreu por motivo de "força maior". Citando o jurista Arnoldo Wald, a juíza ressaltou que o ônus de provar a força maior é da empresa e que, ao celebrar contrato, a companhia está assumindo riscos econômicos.

“Não aproveitam às rés os argumentos expendidos em contestação, mormente porque as justificativas pelo atraso se enquadram como "fortuito" ou "força maior", mas sim fatos totalmente previsíveis dado vulto do empreendimento e o knowhow da empreendedora. Afora isso, percalços no andamento das obras decorrem do risco da atividade empresarial realizada pela ré”, avaliou a juíza.

Fonte: Conjur

Servidor do Município de Belo Horizonte regido pela CLT não tem direito a férias prêmio

Por unanimidade, a 5ª Turma do TRT de Minas julgou favoravelmente um recurso interposto pela Superintência de Limpeza Urbana de Belo Horizonte (SLU), que foi absolvida de pagar a um empregado público a indenização correspondente ao valor das férias-prêmio. A Turma entendeu que Lei Orgânica do Município de Belo Horizonte (LOM) não estendeu o benefício ao servidor celetista, caso do reclamante, estabelecendo-o apenas para o servidor público estatutário, ou seja, aqueles admitidos pelo regime jurídico próprio dos sevidores públicos.

A relatora do recurso, juíza convocada Ana Maria Amorim Rebouças, ressaltou que o direito às férias-prêmio dos servidores públicos do município de Belo Horizonte está previsto no artigo 56 da LOM, assim como no artigo 159 da lei 7.196/96 do Estatuto dos Servidores Municipais. A lei municipal 5.809/1990, que dispõe sobre o reajuste dos vencimentos e salários dos servidores públicos municipais, no seu artigo 19, parágrafo segundo, estendeu o direito ao gozo das férias prêmio aos empregados celetistas do município. Mas, conforme esclareceu a relatora, este dispositivo foi julgado inconstitucional no Incidente de Arguição de Inconstitucionalidade 1.0024.08.270971-8/002 do TJMG, por vício de iniciativa, assim como por violar as diretrizes orçamentárias do Município. Dessa forma, segundo destacou, não há como se acolher a tese de que o direito à licença-prêmio estende-se a todos os servidores públicos, incluindo os empregados públicos municipais.

De acordo com a relatora, a interpretação do art. 56 da LOM da capital mineira revela que esse dispositivo, que prevê o benefício, se aplica apenas os servidores estatutários. Tanto que, nessa regra, há previsão de aplicação dos direitos trabalhistas previstos no art. 7º da CF/88, o que não teria razão de ser, caso a norma tratasse do servidor celetista, uma vez que ele já tem esses direitos."Assim sendo, a previsão do artigo 56 da LOM/BH se aplica, tal como regulamentado no artigo 159 da Lei 7.169/96 (Estatuto dos Servidores do Município), exclusivamente aos servidores públicos da Administração Direta do Município, não havendo nisso nenhuma afronta ao princípio da isonomia, já que aos empregados públicos aplicam-se todos os demais direitos do artigo 7º, da Constituição, e os previstos na CLT, ressalvadas situações excepcionais previstas na própria Carta Magna", concluiu a relatora.

Fonte: TRT/MG

Se a venda foi direta, não se pode cobrar comissão de corretagem

Após o consumidor pedir cancelamento de contrato de compra e venda de imóvel, por motivo de inadimplência, a empresa deve ressarcir as quantias já pagas. Do montante, é permitido abater porcentagem destinada à administração do empreendimento, mas a taxa de corretagem só pode ser cobrada caso haja participação comprovada de corretor na transação. O entendimento é da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás, nos termos do relator, desembargador Francisco Vildon Valente, que julgou procedente o pedido de uma consumidora contra uma construtora.

Segundo a petição inicial, a autora comprou um apartamento no valor de R$ 86 mil, parcelado, na cidade de Valparaíso. Ela teria pago em torno de R$ 12 mil quando não conseguiu mais arcar com o restante do financiamento, devido a dificuldades financeiras. Ao solicitar a restituição dos valores, mais de 50% foi retido pela empresa: 10% do total das parcelas já pagas, em relação à taxa administrativa, e mais 7% do valor integral do imóvel, devido à corretagem.

Em primeiro grau, o pleito da autora foi negado na comarca. Ela recorreu, e o colegiado reformou integralmente a sentença, para assegurar a retirada da parte devida ao corretor, considerado inexistente no caso. Segundo o relator destacou, o Superior Tribunal de Justiça entende que “não se revela indevida a retenção de valores, com finalidade de recompensar gastos para a formalização do negócio jurídico, entretanto, deve ser analisado o percentual adequado (para cada situação)”.

No que tange às despesas administrativas, a autora da ação alegou que não questionou a retenção, por entender que estava previsto contratualmente, impugnando, apenas, a taxa de corretagem. Para o relator, os argumentos da compradora merecem prosperar, pois a referida quantia “deve ser repassada diretamente a terceiro corretor, se houver, não integrando patrimônio da vendedora e no caso, o contrato firmado entre as partes não prevê a existência de pagamento a título da suposta mediação e corretagem”.

Fonte: Conjur

Sucessão trabalhista não exclui responsabilidade dos antigos sócios

Ocorre a sucessão trabalhista com a transferência da titularidade da empresa ou do estabelecimento para outro grupo societário. Nesse caso, a nova empresa formada, denominada sucessora, assume as obrigações trabalhistas contraídas pela antiga, a empresa sucedida. Mas ambas respondem solidariamente pelos créditos daqueles trabalhadores cujos contratos estavam vigentes na época da sucessão. É que os direitos dos empregados devem ser integralmente preservados em caso de qualquer alteração na estrutura jurídica da empresa, conforme prescrevem os artigos 10 e 448 da CLT. E, no processo de execução do crédito trabalhista do empregado, havendo a inadimplência das empresas envolvidas, os sócios responderão pelos créditos trabalhistas (teoria da desconsideração da personalidade jurídica), incluindo aqueles antigos sócios proprietários da empresa sucedida. Nesse sentido, foi a decisão da juíza Daniele Cristine Morello Brendolan Maia, em um processo de execução em curso da 26ª Vara do Trabalho de Belo Horizonte. 

No caso, ao verificar a impossibilidade das empresas envolvidas efetuarem o pagamento do crédito do trabalhador, a magistrada declarou a responsabilidade dos sócios pela execução em curso, na forma do art. 592, II, do CPC, e com fundamento na teoria da desconsideração da personalidade jurídica. Houve, então, a penhora de numerário pertencente aos antigos sócios. Eles apresentaram embargos à execução, afirmando que, em virtude da sucessão trabalhista ocorrida em 2011, não mais respondem pelas dívidas da empresa, nos termos dos arts. 10 e 448 da CLT.

Mas, conforme esclareceu a juíza, nos termos do art. 1003 do Código Civil, os sócios cedentes respondem pelas obrigações da empresa solidariamente aos cessionários, até dois anos após a averbação da modificação do contrato social. Além disso, ela observou que o contrato de trabalho do empregado, dono do crédito em execução, iniciou-se antes da alteração do quadro societário da empresa, ou da sucessão trabalhista. Assim, é fato que os sócios se beneficiaram da força de trabalho do empregado, sendo legítima a inclusão deles no polo passivo da execução. 

Nesse contexto, a magistrada julgou improcedentes os embargos à execução, mantendo a execução em face dos antigos sócios e indeferindo a devolução dos valores bloqueados. Eles apresentaram recurso de agravo de petição que se encontra em trâmite no TRT/MG. 

Fonte: TRT/MG

Se o imóvel foi ocupado em área de fronteira pode ser passível de usucapião

A falta de transcrição no ofício imobiliário não presume que o imóvel esteja incluído no rol das terras devolutas, mesmo localizado em faixa de fronteira. Além disso, o imóvel só pertencerá à União se for provado que é indispensável à defesa da fronteira.

Respaldada por esses fundamentos, a 3ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região negou a apelação da União, inconformada porque o juízo de primeiro grau reconheceu o domínio da Igreja Católica sobre um imóvel de 1,6 hectare na Linha Sobradinho, no município de Águas de Chapecó (SC).

Na inicial, a parte autora garantiu exercer ‘‘posse mansa e pacífica’’, sem oposição nem interrupção, desde 1941, tanto que chegou a erguer uma capela e um salão comunitário no local. Em contestação, a União alegou que o pedido de usucapião para imóveis públicos é vedado pelo parágrafo único do artigo 191 da Constituição Federal. Disse que a prova pericial concluiu que o imóvel encontra-se, de fato, em faixa de fronteira, o que comprova a propriedade da União.

No primeiro grau, a juíza Priscilla Wickert Piva, da 1ª Vara Federal de Chapecó, afirmou que jurisprudência firmou-se no sentido de que tanto a qualidade de devolutas das terras como a sua indispensabilidade à defesa das fronteiras deve ser efetivamente comprovada no caso concreto, para demonstrar que se trata mesmo de um bem da União.

‘‘Se o imóvel que se pretende usucapir é cercado por outros bens particulares, presume-se que não é relevante à defesa das fronteiras, sendo que o simples fato de não haver uma cadeia dominial particular anterior ao teórico enquadramento da terra no conceito de terra devoluta ou ao registro imobiliário respectivo não é suficiente para que se caracterize o imóvel como devoluto’’, escreveu na sentença.

Conforme a juíza, não se pode ignorar que, dentro da faixa de 150 quilômetros, se encontram cidades inteiras, com famílias e até mesmo órgãos públicos estaduais e municipais. Muitos estão desde o início do século XX nesses terrenos, sem que a União lhes tenha apresentado impugnação — o que só ocorre quando os ocupantes querem legalizar sua posse via ações de usucapião. ‘‘Exigir do colono que, à época, soubesse que o estado de Santa Catarina não podia outorgar títulos, significa reconhecer que famílias inteiras foram vítimas de estelionato, tendo sido enganadas pelo poder público’’, concluiu.

O relator da apelação na corte federal, desembargador Fernando Quadros das Silva, frisou que a União não conseguiu provar a indispensabilidade da área para a defesa da fronteira, tarefa exclusiva da defesa, nos termos do artigo 333, inciso II, do Código de Processo Civil (CPC). ‘‘A bem da verdade, a União limita-se a questionar a localização do imóvel e a (in)existência de registro no Cartório de Imóveis — circunstâncias insuficientes ao desacolhimento do pedido da parte autora [de reconhecimento de usucapião sobre a área], nos moldes pretendidos pelo ente político federal’’, observou.

Fonte: Conjur