Um tema bastante interessante, em termos processuais, é se existe o dever de pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios, antes de haver a citação no processo.
O entendimento doutrinário, nos informa que, cabe ao juiz proferir sentença meramente terminativa extinguindo o processo, quando não houve citação.
No entanto, se a parte não tiver adiantado o pagamento das custas iniciais, deverá fazer o pagamento desta, pois o processo foi instaurado.
Sendo assim, as custa inciais, ao se verificar que a parte não se econtra sob o pálio da gratuidade da justiça, são devidas ao Estado a título de taxa judiciária e contraprestação pelo exercício de petição garatido na Constituição.
Quanto aos honorários, não estabelecida a relação processual de modo perfeito, não se pode determinar à parte o pagamento das verbas sucumbenciais, pois não houve qualquer despesa da parte contrária com serviços advocatícios.
Este é o entendimento;
PROCESSUAL CIVIL -CAUTELAR -DESISTÊNCIA DA AÇÃO ANTES DA CITAÇÃO DO RÉU -EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO -CONDENAÇÃO EM CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS -NÃO CABIMENTO.
I -Tendo sido formulado, pela autora, o requerimento de desistência em data anterior a da citação, quando, portanto, a relação processual ainda não havia se completado com a integração da ré, o juiz deve proferir sentença meramente terminativa, sem, contudo, condenar a autora em honorários de sucumbência.
II -A demora do cartório em fazer a juntada aos autos da petição, na qual a autora requereu a desistência anteriormente à citação, não modifica o raciocínio mencionado no item anterior, na medida em que a realização da citação e a apresentação da contestação não se deram por culpa da autora, que não deve, assim, arcar com a responsabilidade pecuniária decorrente de erro para o qual não concorreu.
III -Em relação às custas judiciais, não cabe a condenação quando já recolhidas integralmente.
IV -Recurso provido, para afastar a condenação ao pagamento dos honorários advocatícios da parte contrária e das custas judiciais
Texto: Bernardo César Coura
sexta-feira, 29 de abril de 2011
quinta-feira, 28 de abril de 2011
Projeto de lei altera requisitos para obter assistência jurídica gratuita
A Câmara dos Deputados analisa o Projeto de Lei 118/11, do deputado Hugo Leal (PSC-RJ), que modifica os requisitos para pessoas necessitadas gozarem de assistência jurídica gratuita. De acordo com a proposta, a comprovação de renda mensal inferior a dois salários mínimos valerá como requisito para obter a assistência. A proposta altera a Lei 1.060/50, que estabelece normas para a concessão de assistência judiciária aos necessitados.
A lei atual diz que a pessoa gozará dos benefícios da assistência mediante simples declaração, na petição inicial, de que não está em condições de pagar as custas do processo e dos honorários de advogado sem reflexos negativos à própria manutenção ou ao sustento da família. O projeto mantém esse dispositivo, acrescentando que a comprovação de renda mensal inferior a dois salários mínimos poderá substituir a declaração. Além disso, estabelece que a declaração valerá mesmo se a pessoa possuir algum bem.
Segundo o autor, a lei atual não se refere ao fato de a pessoa que pleiteia a assistência gratuita ter ou não bens ou propriedades. "Surgem dúvidas na devida aplicação da lei, havendo entendimento diferenciado na jurisprudência dos tribunais", argumenta. O projeto tramita em caráter conclusivo.
Já existe um entendimento que a justiça gratuita deve ser deferida apenas para aqueles que possuem uma renda menor do que dois salários mínimos, é o que descreve o Acórdão que segue;
AGRAVO DE INSTRUMENTO - JUSTIÇA GRATUITA. De acordo com o parágrafo 1o do art. 14 da Lei 5584/70, a Assistência Judiciária é devida a todo aquele que perceber salário igual ou inferior a dois salários mínimos, ficando assegurado igual benefício ao trabalhador de maior salário, uma vez que sua situação econômica não lhe permita demandar sem prejuízo de seu sustento e de sua família. De meridiana clareza o art. 1º da Lei nº 7.115/83, ao dispor que tal declaração do autor, sob as penas da lei, presume-se verdadeira. O simples requerimento do benefício feito nos termos da Lei 1.060/50 com a redação dada pela Lei 7510/86 já é suficiente à isenção das custas. Destarte, estando a parte enquadrada nos moldes do art. 2º, parágrafo único da Lei nº 1.060/50, há que ser deferido o benefício, considerando-se o que preceitua o art. 4º da retro-mencionada lei. Aplicável o art. 790, parágrafo 3º, da CLT, que faculta ao Magistrado, de qualquer instância, a concessão, a requerimento ou de ofício, do benefício da justiça gratuita, aos que perceberem salário inferior a dois salários mínimos, ou declararem, sob as penas da lei, que não estão em condições de pagar as custas do processo sem prejuízo do sustento próprio ou de sua família.
Fonte: OAB
A lei atual diz que a pessoa gozará dos benefícios da assistência mediante simples declaração, na petição inicial, de que não está em condições de pagar as custas do processo e dos honorários de advogado sem reflexos negativos à própria manutenção ou ao sustento da família. O projeto mantém esse dispositivo, acrescentando que a comprovação de renda mensal inferior a dois salários mínimos poderá substituir a declaração. Além disso, estabelece que a declaração valerá mesmo se a pessoa possuir algum bem.
Segundo o autor, a lei atual não se refere ao fato de a pessoa que pleiteia a assistência gratuita ter ou não bens ou propriedades. "Surgem dúvidas na devida aplicação da lei, havendo entendimento diferenciado na jurisprudência dos tribunais", argumenta. O projeto tramita em caráter conclusivo.
Já existe um entendimento que a justiça gratuita deve ser deferida apenas para aqueles que possuem uma renda menor do que dois salários mínimos, é o que descreve o Acórdão que segue;
AGRAVO DE INSTRUMENTO - JUSTIÇA GRATUITA. De acordo com o parágrafo 1o do art. 14 da Lei 5584/70, a Assistência Judiciária é devida a todo aquele que perceber salário igual ou inferior a dois salários mínimos, ficando assegurado igual benefício ao trabalhador de maior salário, uma vez que sua situação econômica não lhe permita demandar sem prejuízo de seu sustento e de sua família. De meridiana clareza o art. 1º da Lei nº 7.115/83, ao dispor que tal declaração do autor, sob as penas da lei, presume-se verdadeira. O simples requerimento do benefício feito nos termos da Lei 1.060/50 com a redação dada pela Lei 7510/86 já é suficiente à isenção das custas. Destarte, estando a parte enquadrada nos moldes do art. 2º, parágrafo único da Lei nº 1.060/50, há que ser deferido o benefício, considerando-se o que preceitua o art. 4º da retro-mencionada lei. Aplicável o art. 790, parágrafo 3º, da CLT, que faculta ao Magistrado, de qualquer instância, a concessão, a requerimento ou de ofício, do benefício da justiça gratuita, aos que perceberem salário inferior a dois salários mínimos, ou declararem, sob as penas da lei, que não estão em condições de pagar as custas do processo sem prejuízo do sustento próprio ou de sua família.
Fonte: OAB
STJ decide que condomínios podem cobrar juros acima de 1% ao mês
O STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu que os condomínios poderão cobrar juros acima de 1% ao mês sobre dívidas de taxas condominiais, bastando que a cobrança seja aprovada na convenção de condomínio.
É possível fixar, na convenção do condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês em caso de inadimplência das taxas condominiais? A questão foi debatida pela 3ª Turma do STJ, que entendeu, à luz do novo Código Civil de 2002, ser legítima a cobrança de juros moratórios acima desse percentual, bastando para tanto previsão expressa acordada na convenção de condomínio.
Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, a tese apresentada pelo condomínio é legítima. Segundo informações contidas nos autos, a convenção acordada em assembleia estabeleceu juros moratórios de 0,3% ao dia, após o trigésimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de inadimplemento de taxas condominiais.
A despeito disso, o acórdão recorrido concluiu que, na vigência do Código Civil/02, devem ser aplicados os juros previstos no artigo 1.336. Todavia, infere-se da leitura do referido artigo que devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% ao mês; e apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros de mora a 1% ao mês, afirmou a relatora.
Desse modo, a ministra entendeu que, mesmo após a entrada em vigor do CC/02, é legal fixar, na convenção de condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês, para os casos de inadimplemento das taxas condominiais. A posição da relatora foi acompanhada pelos demais ministros.
Fonte: Jus Brasil
É possível fixar, na convenção do condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês em caso de inadimplência das taxas condominiais? A questão foi debatida pela 3ª Turma do STJ, que entendeu, à luz do novo Código Civil de 2002, ser legítima a cobrança de juros moratórios acima desse percentual, bastando para tanto previsão expressa acordada na convenção de condomínio.
Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, a tese apresentada pelo condomínio é legítima. Segundo informações contidas nos autos, a convenção acordada em assembleia estabeleceu juros moratórios de 0,3% ao dia, após o trigésimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de inadimplemento de taxas condominiais.
A despeito disso, o acórdão recorrido concluiu que, na vigência do Código Civil/02, devem ser aplicados os juros previstos no artigo 1.336. Todavia, infere-se da leitura do referido artigo que devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% ao mês; e apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros de mora a 1% ao mês, afirmou a relatora.
Desse modo, a ministra entendeu que, mesmo após a entrada em vigor do CC/02, é legal fixar, na convenção de condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês, para os casos de inadimplemento das taxas condominiais. A posição da relatora foi acompanhada pelos demais ministros.
Fonte: Jus Brasil
quarta-feira, 27 de abril de 2011
Os direitos da Empregada doméstica
No intuito de informar e esclarecer, trazemos mais um tema importante do Direito do Trabalho;
São direitos da Empregada doméstica e um dever do empregador:
Carteira de Trabalho e Previdência Social, devidamente anotada
Devidamente anotada, especificando- se as condições do contrato de trabalho (data de admissão, salário ajustado e condições especiais, se houver).
As anotações devem ser efetuadas no prazo de 48 horas, após entregue a Carteira de Trabalho pelo(a) empregado(a), quando da sua admissão.
A data de admissão a ser anotada corresponde à do primeiro dia de trabalho, mesmo em contrato de experiência. (art. 5º do Decreto nº 71.885, de 9 de março de 1973, e art. 29, § 1º, da CLT).
Salário-mínimo fixado em lei
Fixado em lei (Art. 7º, parágrafo único, da Constituição Federal).
Feriados civis e religiosos
Com a publicação da Lei n.º 11.324, de 19 de julho de 2006, que revogou a alínea “a” do art. 5º da Lei n.º 605, de 5 de janeiro de 1949, os trabalhadores domésticos passaram a ter direito aos feriados civis e religiosos. Portanto, a partir de 20 de julho de 2006, data da publicação da Lei n.º 11.324/06, caso haja trabalho em feriado civil ou religioso o empregador deve proceder com o pagamento do dia em dobro ou conceder uma folga compensatória em outro dia da semana (art. 9º da Lei n.º 605/49).
Irredutibilidade salarial
(Art. 7º, parágrafo único, da Constituição Federal).
13º (décimo terceiro) salário
Esta gratificação é concedida anualmente, em duas parcelas. A primeira, entre os meses de fevereiro e novembro, no valor correspondente à metade do salário do mês anterior, e a segunda, até o dia 20 de dezembro, no valor da remuneração de dezembro, descontado o adiantamento feito. Se o(a) empregado(a) quiser receber o adiantamento, por ocasião das férias, deverá requerer no mês de janeiro do ano correspondente (Art. 7º, parágrafo único, da Constituição Federal, Lei nº 4.090, de 13 de julho de 1962, e regulamentada pelo Decreto nº 57.155, de 3 de novembro de 1965).
Repouso semanal remunerado, preferencialmente aos domingos
Preferencialmente aos domingos (Art. 7º, parágrafo único, da Constituição Federal).
Férias de 30 (trinta) dias
Remuneradas com, pelo menos, 1/3 a mais que o salário normal, após cada período de 12 meses de serviço prestado à mesma pessoa ou família, contado da data da admissão. Tal período, fixado a critério do(a) empregador(a), deverá ser concedido nos 12 meses subseqüentes à data em que o(a) empregado (a) tiver adquirido o direito. O(a) empregado(a) poderá requerer a conversão de 1/3 do valor das férias em abono pecuniário (transformar em dinheiro 1/3 das férias), desde que requeira até 15 dias antes do término do período aquisitivo (Art. 7º, parágrafo único, da Constituição Federal). O pagamento da remuneração das férias será efetuado até 2 dias antes do início do respectivo período de gozo (art. 145, CLT).
Férias proporcionais, no término do contrato de trabalho
No término do contrato de trabalho. Em razão da Convenção nº 132 da OIT, promulgada pelo Decreto Presidencial nº 3.197, de 5 de outubro de 1999, a qual tem força de lei e assegurou a todos os(as) empregados(as), inclusive os(as) domésticos(as), o direito a férias proporcionais, independentemente da forma de desligamento (arts. 146 a 148, CLT), mesmo que incompleto o período aquisitivo de 12 meses. Assim, o(a) empregado(a) que pede demissão antes de completar 12 meses de serviço, tem direito a férias proporcionais.
Estabilidade no emprego em razão da gravidez
Por força da Lei n.º 11.324, de 19 de julho de 2006, foi estendida às trabalhadoras domésticas a estabilidade da gestante desde a confirmação da gravidez até 5 (cinco) meses após o parto.
Licença à gestante, sem prejuízo do emprego e do salário
Sem prejuízo do emprego e do salário, com duração de 120 dias (art. 7º, parágrafo único, Constituição Federal). O art. 73, I, da Lei nº 8.213, de 24 de julho de 1991, dispõe que o salário-maternidade será pago diretamente pela Previdência Social à empregada doméstica, em valor correspondente ao do seu último salário-de-contribuição, que não será inferior ao salário-mínimo e nem superior ao limite máximo do salário-de-contribuição para a Previdência Social.
O salário-maternidade é devido à empregada doméstica, independentemente de carência (art. 30, II, do Decreto nº 3.048/99), isto é, com qualquer tempo de serviço.
O início do afastamento do trabalho é determinado por atestado médico fornecido pelo Sistema Único de Saúde (SUS) ou por médico particular. Poderá ser requerido no período entre 28 dias antes do parto e a data de sua ocorrência.
Em caso de parto antecipado, a segurada terá direito aos 120 dias.
A licença-gestante também será devida à segurada que adotar ou obtiver guarda judicial para fins de adoção, nos seguintes termos: criança até 1 ano (120 dias); de 1 a 4 anos (60 dias); e de 4 a 8 anos (30 dias), de acordo com o art. 93-A, do mencionado Decreto.
Para requerer o benefício, a doméstica gestante deverá apresentar, em uma Agência da Previdência Social (APS), o atestado médico declarando o mês da gestação, a Carteira de Trabalho e o comprovante de recolhimento da contribuição previdenciária.
O requerimento do salário-maternidade também poderá ser efetuado pela internet (www.previdenciasocial.gov.br), em qualquer de suas hipóteses: parto, adoção ou guarda judicial. Caso o requerimento seja feito pela internet, o mesmo deverá ser impresso e assinado pelo empregado(a) doméstico(a) e deverá ser encaminhado pelos Correios ou entregue na Agência da Previdência Social (APS) com cópia do CPF da requerente e com o atestado médico original ou cópia autenticada da Certidão de Nascimento da criança. No período de salário-maternidade da segurada empregada doméstica, caberá ao(a) empregador(a) recolher apenas a parcela da contribuição a seu encargo, sendo que a parcela devida pela empregada doméstica será descontada pelo INSS no benefício.
Licença-paternidade de 5 dias corridos
De 5 dias corridos, para o(a) empregado(a), a contar da data do nascimento do filho (Art. 7º, parágrafo único, da Constituição Federal, e art. 10, § 1º, das Disposições Constitucionais Transitórias).
Auxílio-doença pago pelo INSS
Será pago pelo INSS a partir do primeiro dia de afastamento. Este benefício deverá ser requerido, no máximo, até 30 dias do início da incapacidade. Caso o requerimento seja feito após o 30º dia do afastamento da atividade, o auxílio-doença só será concedido a contar da data de entrada do requerimento, conforme art. 72 do Decreto nº 3.048, de 6 de maio de 1999.
Aviso-prévio de, no mínimo, 30 dias
De, no mínimo, 30 dias. (Art. 7º, parágrafo único, da Constituição Federal).
Quando uma das partes quiser rescindir o contrato de trabalho deverá comunicar à outra sua decisão, com antecedência mínima de 30 dias.
No caso de dispensa imediata, o(a) empregador(a) deverá efetuar o pagamento relativo aos 30 dias do aviso-prévio, computando-o como tempo de serviço para efeito de férias e 13º salário (art. 487, § 1º, CLT).
A falta de aviso-prévio por parte do(a) empregado(a) dá ao empregador(a) o direito de descontar os salários correspondentes ao respectivo prazo (art. 487, § 2º, CLT).
Quando o(a) empregador(a) dispensar o(a) empregado(a) do cumprimento do aviso-prévio, deverá fazer constar, expressamente, do texto do aviso, indenizando o período de 30 dias. O período do aviso-prévio indenizado será computado para fins de cálculo das parcelas de 13º salário e férias.
Aposentadoria
(Art. 7º, parágrafo único, da Constituição Federal).
A aposentadoria por invalidez (carência 12 contribuições mensais) dependerá da verificação da condição de incapacidade mediante exame médico-pericial a cargo do INSS e será devida a contar da data do início da incapacidade ou da data da entrada do requerimento, se entre essas datas decorrerem mais de 30 dias. Será automaticamente cancelada quando o(a) aposentado(a) retornar ao trabalho (arts. 29, I, 43, 44, § 1º, II, § 2º, 45, 46, 47 e 48, do Decreto nº 3.048, de 6 de maio de 1999).
A aposentadoria por idade será devida ao segurado que completar 65 anos e à segurada com 60 anos, uma vez cumprida a carência de 180 contribuições mensais (arts. 29, II, 51, 52, I, do referido Decreto).
Integração à Previdência Social
(Art. 7º, parágrafo único, da Constituição Federal).
Vale-Transporte
Instituído pela Lei nº 7.418, de 16 de dezembro de 1985, e regulamentado pelo Decreto nº 95.247, de 17 de novembro de 1987, é devido ao(à) empregado(a) doméstico(a) quando da utilização de meios de transporte coletivo urbano, intermunicipal ou interestadual com características semelhantes ao urbano, para deslocamento residência/trabalho e vice-versa. Para tanto, o(a) empregado(a) deverá declarar a quantidade de vales necessária para o efetivo deslocamento.
Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), benefício opcional
Benefício opcional, instituído pelo art. 1º, da Lei nº 10.208, de 23 de março de 2001, resultante de negociação entre empregado(a) e empregador(a). A despeito da inclusão do(a) trabalhador(a) doméstico(a) no sistema do FGTS ser facultativa, se efetivada, reveste-se de caráter irretratável em relação ao respectivo vínculo empregatício.
O(a) empregado(a) doméstico(a) será identificado(a) no Sistema do FGTS pelo número de inscrição no PIS-PASEP ou pelo número de inscrição do trabalhador no INSS (NIT).
Caso não possua nenhuma dessas inscrições, o(a) empregador(a) deverá preencher o Documento de Cadastramento do Trabalhador (DCT), adquirível em papelarias, a dirigir-se a uma agência da CAIXA, munido do comprovante de inscrição no CEI e da Carteira de Trabalho do(a) empregado(a), e solicitar o respectivo cadastramento no PIS-PASEP.
A inscrição como empregado(a) doméstico(a) na Previdência Social poderá ser solicitada pelo(a) próprio(a) empregado(a) ou pelo(a) empregador(a), em Agência do INSS, ou ainda, pela Internet ou pelo PrevFone (0800-780191).
Para a realização do recolhimento do FGTS e da prestação de informações à Previdência Social, o(a) empregador(a) doméstico(a) deverá se dirigir a uma Agência do INSS e inscrever-se no Cadastro Específico do INSS (CEI). A matrícula CEI também poderá ser feita pela internet www.previdenciasocial.gov.br.
O recolhimento, no valor de 8% do salário pago ou devido mensalmente, será feito até o dia 7 do mês seguinte, mas, se no dia 7 não houver expediente bancário, o recolhimento deverá ser antecipado para o dia útil anterior ao dia 7.
Para efetuar o recolhimento do FGTS, o(a) empregador(a) deverá preencher e assinar a Guia de Recolhimento do FGTS e Informações à Previdência Social GFIP (disponível em papelarias) e apresentá-la a uma agência da CAIXA ou da rede bancária conveniada.
Ocorrendo rescisão do contrato de trabalho, deverão ser observadas as hipóteses de desligamento para recolhimento do percentual incidente sobre o montante de todos os depósitos realizados durante a vigência do contrato, devidamente atualizados, na conta vinculada do(a) empregado(a):
a) despedida pelo(a) empregador(a) sem justa causa 40%;
b) despedida por culpa recíproca ou força maior 20% (art. 18, §§ 1º e 2º, da Lei nº 8.036, de 11 de maio de 1990).
Este recolhimento deverá ser efetuado por meio da Guia de Recolhimento Rescisório do FGTS e da Contribuição Social (GRFC), também disponível em papelarias ou no site da CAIXA (www.caixa.gov.br). O empregador também poderá solicitar a emissão da GRFC pré-impressa junto a uma agência da CAIXA.
Atente-se que o(a) empregador(a) doméstico(a) está isento da Contribuição Social de que trata a Lei Complementar nº 110, de 29 de junho de 2001 (art. 1º, parágrafo único, e art. 2º, § 1º, II).
Seguro-Desemprego
Concedido, exclusivamente, ao(à) empregado(a) inscrito(a) no FGTS, por um período mínimo de 15 meses nos últimos 24 meses contados da dispensa sem justa causa, que não está em gozo de qualquer benefício previdenciário de prestação continuada, excetuados auxílio-acidente e pensão por morte, e, ainda, que não possui renda própria de qualquer natureza.
As hipóteses de justa causa são as constantes do art. 482 da CLT, à exceção das alíneas "c" e "g".
Para cálculo do período do benefício, serão considerados os meses de depósitos feitos ao FGTS, em nome do(a) empregado(a) doméstico(a), por um(a) ou mais empregadores(as).
O benefício do seguro-desemprego ao(a) doméstico(a) consiste no pagamento, no valor de 1 salário-mínimo, por um período máximo de 3 meses, de forma contínua ou alternada, a cada período aquisitivo de 16 meses.
Para se habilitar ao benefício do seguro-desemprego, o(a) empregado(a) deverá se apresentar às unidades descentralizadas do Ministério do Trabalho e Emprego ou aos órgãos autorizados, do 7º ao 90º dia subseqüente à data de sua dispensa, portando os seguintes documentos:
• Carteira de Trabalho: Na qual deverá constar a anotação do contrato de trabalho doméstico e a data de dispensa, comprovando a duração do vínculo empregatício, durante, pelo menos, 15 meses nos últimos 24 meses.
• Termo de Rescisão Atestando a dispensa sem justa causa.
• Documento comprobatório de recolhimento das contribuições previdenciárias e do FGTS Referente ao vínculo empregatício, como doméstico(a).
- Declarações Firmadas no documento de Requerimento do Seguro-Desemprego do Empregado Doméstico (RSDED), de que não está em gozo de nenhum benefício de prestação continuada, e de que não possui renda própria suficiente a sua manutenção e à de sua família.
São dispensadas a assistência e a homologação à rescisão contratual do empregado(a) doméstico(a), mesmo no caso do optante, para fins de recebimento do FGTS e do seguro-desemprego.
Fonte: Ministério do Trabalho
São direitos da Empregada doméstica e um dever do empregador:
Carteira de Trabalho e Previdência Social, devidamente anotada
Devidamente anotada, especificando- se as condições do contrato de trabalho (data de admissão, salário ajustado e condições especiais, se houver).
As anotações devem ser efetuadas no prazo de 48 horas, após entregue a Carteira de Trabalho pelo(a) empregado(a), quando da sua admissão.
A data de admissão a ser anotada corresponde à do primeiro dia de trabalho, mesmo em contrato de experiência. (art. 5º do Decreto nº 71.885, de 9 de março de 1973, e art. 29, § 1º, da CLT).
Salário-mínimo fixado em lei
Fixado em lei (Art. 7º, parágrafo único, da Constituição Federal).
Feriados civis e religiosos
Com a publicação da Lei n.º 11.324, de 19 de julho de 2006, que revogou a alínea “a” do art. 5º da Lei n.º 605, de 5 de janeiro de 1949, os trabalhadores domésticos passaram a ter direito aos feriados civis e religiosos. Portanto, a partir de 20 de julho de 2006, data da publicação da Lei n.º 11.324/06, caso haja trabalho em feriado civil ou religioso o empregador deve proceder com o pagamento do dia em dobro ou conceder uma folga compensatória em outro dia da semana (art. 9º da Lei n.º 605/49).
Irredutibilidade salarial
(Art. 7º, parágrafo único, da Constituição Federal).
13º (décimo terceiro) salário
Esta gratificação é concedida anualmente, em duas parcelas. A primeira, entre os meses de fevereiro e novembro, no valor correspondente à metade do salário do mês anterior, e a segunda, até o dia 20 de dezembro, no valor da remuneração de dezembro, descontado o adiantamento feito. Se o(a) empregado(a) quiser receber o adiantamento, por ocasião das férias, deverá requerer no mês de janeiro do ano correspondente (Art. 7º, parágrafo único, da Constituição Federal, Lei nº 4.090, de 13 de julho de 1962, e regulamentada pelo Decreto nº 57.155, de 3 de novembro de 1965).
Repouso semanal remunerado, preferencialmente aos domingos
Preferencialmente aos domingos (Art. 7º, parágrafo único, da Constituição Federal).
Férias de 30 (trinta) dias
Remuneradas com, pelo menos, 1/3 a mais que o salário normal, após cada período de 12 meses de serviço prestado à mesma pessoa ou família, contado da data da admissão. Tal período, fixado a critério do(a) empregador(a), deverá ser concedido nos 12 meses subseqüentes à data em que o(a) empregado (a) tiver adquirido o direito. O(a) empregado(a) poderá requerer a conversão de 1/3 do valor das férias em abono pecuniário (transformar em dinheiro 1/3 das férias), desde que requeira até 15 dias antes do término do período aquisitivo (Art. 7º, parágrafo único, da Constituição Federal). O pagamento da remuneração das férias será efetuado até 2 dias antes do início do respectivo período de gozo (art. 145, CLT).
Férias proporcionais, no término do contrato de trabalho
No término do contrato de trabalho. Em razão da Convenção nº 132 da OIT, promulgada pelo Decreto Presidencial nº 3.197, de 5 de outubro de 1999, a qual tem força de lei e assegurou a todos os(as) empregados(as), inclusive os(as) domésticos(as), o direito a férias proporcionais, independentemente da forma de desligamento (arts. 146 a 148, CLT), mesmo que incompleto o período aquisitivo de 12 meses. Assim, o(a) empregado(a) que pede demissão antes de completar 12 meses de serviço, tem direito a férias proporcionais.
Estabilidade no emprego em razão da gravidez
Por força da Lei n.º 11.324, de 19 de julho de 2006, foi estendida às trabalhadoras domésticas a estabilidade da gestante desde a confirmação da gravidez até 5 (cinco) meses após o parto.
Licença à gestante, sem prejuízo do emprego e do salário
Sem prejuízo do emprego e do salário, com duração de 120 dias (art. 7º, parágrafo único, Constituição Federal). O art. 73, I, da Lei nº 8.213, de 24 de julho de 1991, dispõe que o salário-maternidade será pago diretamente pela Previdência Social à empregada doméstica, em valor correspondente ao do seu último salário-de-contribuição, que não será inferior ao salário-mínimo e nem superior ao limite máximo do salário-de-contribuição para a Previdência Social.
O salário-maternidade é devido à empregada doméstica, independentemente de carência (art. 30, II, do Decreto nº 3.048/99), isto é, com qualquer tempo de serviço.
O início do afastamento do trabalho é determinado por atestado médico fornecido pelo Sistema Único de Saúde (SUS) ou por médico particular. Poderá ser requerido no período entre 28 dias antes do parto e a data de sua ocorrência.
Em caso de parto antecipado, a segurada terá direito aos 120 dias.
A licença-gestante também será devida à segurada que adotar ou obtiver guarda judicial para fins de adoção, nos seguintes termos: criança até 1 ano (120 dias); de 1 a 4 anos (60 dias); e de 4 a 8 anos (30 dias), de acordo com o art. 93-A, do mencionado Decreto.
Para requerer o benefício, a doméstica gestante deverá apresentar, em uma Agência da Previdência Social (APS), o atestado médico declarando o mês da gestação, a Carteira de Trabalho e o comprovante de recolhimento da contribuição previdenciária.
O requerimento do salário-maternidade também poderá ser efetuado pela internet (www.previdenciasocial.gov.br), em qualquer de suas hipóteses: parto, adoção ou guarda judicial. Caso o requerimento seja feito pela internet, o mesmo deverá ser impresso e assinado pelo empregado(a) doméstico(a) e deverá ser encaminhado pelos Correios ou entregue na Agência da Previdência Social (APS) com cópia do CPF da requerente e com o atestado médico original ou cópia autenticada da Certidão de Nascimento da criança. No período de salário-maternidade da segurada empregada doméstica, caberá ao(a) empregador(a) recolher apenas a parcela da contribuição a seu encargo, sendo que a parcela devida pela empregada doméstica será descontada pelo INSS no benefício.
Licença-paternidade de 5 dias corridos
De 5 dias corridos, para o(a) empregado(a), a contar da data do nascimento do filho (Art. 7º, parágrafo único, da Constituição Federal, e art. 10, § 1º, das Disposições Constitucionais Transitórias).
Auxílio-doença pago pelo INSS
Será pago pelo INSS a partir do primeiro dia de afastamento. Este benefício deverá ser requerido, no máximo, até 30 dias do início da incapacidade. Caso o requerimento seja feito após o 30º dia do afastamento da atividade, o auxílio-doença só será concedido a contar da data de entrada do requerimento, conforme art. 72 do Decreto nº 3.048, de 6 de maio de 1999.
Aviso-prévio de, no mínimo, 30 dias
De, no mínimo, 30 dias. (Art. 7º, parágrafo único, da Constituição Federal).
Quando uma das partes quiser rescindir o contrato de trabalho deverá comunicar à outra sua decisão, com antecedência mínima de 30 dias.
No caso de dispensa imediata, o(a) empregador(a) deverá efetuar o pagamento relativo aos 30 dias do aviso-prévio, computando-o como tempo de serviço para efeito de férias e 13º salário (art. 487, § 1º, CLT).
A falta de aviso-prévio por parte do(a) empregado(a) dá ao empregador(a) o direito de descontar os salários correspondentes ao respectivo prazo (art. 487, § 2º, CLT).
Quando o(a) empregador(a) dispensar o(a) empregado(a) do cumprimento do aviso-prévio, deverá fazer constar, expressamente, do texto do aviso, indenizando o período de 30 dias. O período do aviso-prévio indenizado será computado para fins de cálculo das parcelas de 13º salário e férias.
Aposentadoria
(Art. 7º, parágrafo único, da Constituição Federal).
A aposentadoria por invalidez (carência 12 contribuições mensais) dependerá da verificação da condição de incapacidade mediante exame médico-pericial a cargo do INSS e será devida a contar da data do início da incapacidade ou da data da entrada do requerimento, se entre essas datas decorrerem mais de 30 dias. Será automaticamente cancelada quando o(a) aposentado(a) retornar ao trabalho (arts. 29, I, 43, 44, § 1º, II, § 2º, 45, 46, 47 e 48, do Decreto nº 3.048, de 6 de maio de 1999).
A aposentadoria por idade será devida ao segurado que completar 65 anos e à segurada com 60 anos, uma vez cumprida a carência de 180 contribuições mensais (arts. 29, II, 51, 52, I, do referido Decreto).
Integração à Previdência Social
(Art. 7º, parágrafo único, da Constituição Federal).
Vale-Transporte
Instituído pela Lei nº 7.418, de 16 de dezembro de 1985, e regulamentado pelo Decreto nº 95.247, de 17 de novembro de 1987, é devido ao(à) empregado(a) doméstico(a) quando da utilização de meios de transporte coletivo urbano, intermunicipal ou interestadual com características semelhantes ao urbano, para deslocamento residência/trabalho e vice-versa. Para tanto, o(a) empregado(a) deverá declarar a quantidade de vales necessária para o efetivo deslocamento.
Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), benefício opcional
Benefício opcional, instituído pelo art. 1º, da Lei nº 10.208, de 23 de março de 2001, resultante de negociação entre empregado(a) e empregador(a). A despeito da inclusão do(a) trabalhador(a) doméstico(a) no sistema do FGTS ser facultativa, se efetivada, reveste-se de caráter irretratável em relação ao respectivo vínculo empregatício.
O(a) empregado(a) doméstico(a) será identificado(a) no Sistema do FGTS pelo número de inscrição no PIS-PASEP ou pelo número de inscrição do trabalhador no INSS (NIT).
Caso não possua nenhuma dessas inscrições, o(a) empregador(a) deverá preencher o Documento de Cadastramento do Trabalhador (DCT), adquirível em papelarias, a dirigir-se a uma agência da CAIXA, munido do comprovante de inscrição no CEI e da Carteira de Trabalho do(a) empregado(a), e solicitar o respectivo cadastramento no PIS-PASEP.
A inscrição como empregado(a) doméstico(a) na Previdência Social poderá ser solicitada pelo(a) próprio(a) empregado(a) ou pelo(a) empregador(a), em Agência do INSS, ou ainda, pela Internet ou pelo PrevFone (0800-780191).
Para a realização do recolhimento do FGTS e da prestação de informações à Previdência Social, o(a) empregador(a) doméstico(a) deverá se dirigir a uma Agência do INSS e inscrever-se no Cadastro Específico do INSS (CEI). A matrícula CEI também poderá ser feita pela internet www.previdenciasocial.gov.br.
O recolhimento, no valor de 8% do salário pago ou devido mensalmente, será feito até o dia 7 do mês seguinte, mas, se no dia 7 não houver expediente bancário, o recolhimento deverá ser antecipado para o dia útil anterior ao dia 7.
Para efetuar o recolhimento do FGTS, o(a) empregador(a) deverá preencher e assinar a Guia de Recolhimento do FGTS e Informações à Previdência Social GFIP (disponível em papelarias) e apresentá-la a uma agência da CAIXA ou da rede bancária conveniada.
Ocorrendo rescisão do contrato de trabalho, deverão ser observadas as hipóteses de desligamento para recolhimento do percentual incidente sobre o montante de todos os depósitos realizados durante a vigência do contrato, devidamente atualizados, na conta vinculada do(a) empregado(a):
a) despedida pelo(a) empregador(a) sem justa causa 40%;
b) despedida por culpa recíproca ou força maior 20% (art. 18, §§ 1º e 2º, da Lei nº 8.036, de 11 de maio de 1990).
Este recolhimento deverá ser efetuado por meio da Guia de Recolhimento Rescisório do FGTS e da Contribuição Social (GRFC), também disponível em papelarias ou no site da CAIXA (www.caixa.gov.br). O empregador também poderá solicitar a emissão da GRFC pré-impressa junto a uma agência da CAIXA.
Atente-se que o(a) empregador(a) doméstico(a) está isento da Contribuição Social de que trata a Lei Complementar nº 110, de 29 de junho de 2001 (art. 1º, parágrafo único, e art. 2º, § 1º, II).
Seguro-Desemprego
Concedido, exclusivamente, ao(à) empregado(a) inscrito(a) no FGTS, por um período mínimo de 15 meses nos últimos 24 meses contados da dispensa sem justa causa, que não está em gozo de qualquer benefício previdenciário de prestação continuada, excetuados auxílio-acidente e pensão por morte, e, ainda, que não possui renda própria de qualquer natureza.
As hipóteses de justa causa são as constantes do art. 482 da CLT, à exceção das alíneas "c" e "g".
Para cálculo do período do benefício, serão considerados os meses de depósitos feitos ao FGTS, em nome do(a) empregado(a) doméstico(a), por um(a) ou mais empregadores(as).
O benefício do seguro-desemprego ao(a) doméstico(a) consiste no pagamento, no valor de 1 salário-mínimo, por um período máximo de 3 meses, de forma contínua ou alternada, a cada período aquisitivo de 16 meses.
Para se habilitar ao benefício do seguro-desemprego, o(a) empregado(a) deverá se apresentar às unidades descentralizadas do Ministério do Trabalho e Emprego ou aos órgãos autorizados, do 7º ao 90º dia subseqüente à data de sua dispensa, portando os seguintes documentos:
• Carteira de Trabalho: Na qual deverá constar a anotação do contrato de trabalho doméstico e a data de dispensa, comprovando a duração do vínculo empregatício, durante, pelo menos, 15 meses nos últimos 24 meses.
• Termo de Rescisão Atestando a dispensa sem justa causa.
• Documento comprobatório de recolhimento das contribuições previdenciárias e do FGTS Referente ao vínculo empregatício, como doméstico(a).
- Declarações Firmadas no documento de Requerimento do Seguro-Desemprego do Empregado Doméstico (RSDED), de que não está em gozo de nenhum benefício de prestação continuada, e de que não possui renda própria suficiente a sua manutenção e à de sua família.
São dispensadas a assistência e a homologação à rescisão contratual do empregado(a) doméstico(a), mesmo no caso do optante, para fins de recebimento do FGTS e do seguro-desemprego.
Fonte: Ministério do Trabalho
terça-feira, 26 de abril de 2011
Flamengo e Nestlé devem pagar dano moral a torcedor
O Clube de Regatas do Flamengo e a Nestlé Brasil terão que pagar R$ 1 mil de indenização por dano moral a um torcedor que não conseguiu participar de uma promoção e trocar embalagens de Neston por ingressos para jogo.
Segundo o desembargador Custódio Tostes, da 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, "é indubitável que a promoção veiculada na imprensa levou vários torcedores aos locais de troca, ocorrendo tumultos, não sendo proporcionado aos consumidores condições dignas para usufruir da oferta".
O autor da ação alegou que ao chegar ao local de troca dos bilhetes, não pôde trocar oito embalagens de Neston, por ingresso para a partida de futebol entre Flamengo X Atlético-PR porque, apesar de ter ficado horas na fila, havia muito tumulto.
Fonte: Consultor Jurídico
Segundo o desembargador Custódio Tostes, da 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, "é indubitável que a promoção veiculada na imprensa levou vários torcedores aos locais de troca, ocorrendo tumultos, não sendo proporcionado aos consumidores condições dignas para usufruir da oferta".
O autor da ação alegou que ao chegar ao local de troca dos bilhetes, não pôde trocar oito embalagens de Neston, por ingresso para a partida de futebol entre Flamengo X Atlético-PR porque, apesar de ter ficado horas na fila, havia muito tumulto.
Fonte: Consultor Jurídico
Jurisprudência: Compra. Venda. Imóvel. Inadimplência. Incorporadora. Danos Morais.
Trata-se de Recurso Especial decorrente de ação de rescisão contratual cumulada com indenizatória ajuizada pela recorrida em desfavor da recorrente, tendo em vista o inadimplemento contratual por parte desta, relativo a contrato de compra e venda de imóvel. Inicialmente, ressaltou o Min. Relator não se desconhecer que a jurisprudência deste Superior Tribunal, por vezes, afirma que o inadimplemento contratual acarreta mero dissabor, sendo verdade, entretanto, que os precedentes não se posicionam de modo intransigente no que tange à matéria. Admitiu que, dependendo da peculiaridade do caso concreto, pode ser constatado abalo moral a exigir compensação pecuniária. Assim, recepcionam-se as hipóteses em que, na própria descrição das circunstâncias que perfazem o ilícito material, é possível verificar consequências bastante sérias de cunho psicológico que são resultado direto do inadimplemento culposo. No caso em questão, o acórdão recorrido chegou à conclusão de que a ocorrência de dano moral decorreu do não cumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cujo atraso já conta mais de dez anos, circunstância que extrapola o mero aborrecimento. Diante disso, a Turma, ao prosseguir o julgamento, manteve o acórdão ao não conhecer do recurso especial.
Fonte: STJ
Fonte: STJ
segunda-feira, 25 de abril de 2011
Projeto proíbe despejo de inquilino por dívida do dono do imóvel
A Câmara analisa o Projeto de Lei 224/11, do deputado Sandes Júnior (PP-GO), que proíbe os bancos de despejar o inquilino de um imóvel se o dono não cumprir o contrato de financiamento.
Desde 2004, quando foi modificada, a lei do sistema de financiamento imobiliário (9.514/97) permite que os bancos despejem inquilinos quando o imóvel é retomado por falta de pagamento.
O autor da proposta considera a norma arbitrária e defende que ela seja retirada do ordenamento jurídico. Para Sandes Júnior, é preciso mudar a legislação para que o inquilino seja tratado de forma mais justa. "Não é razoável que o inquilino seja prejudicado durante a vigência do contrato de locação", explica.
Ao revogar esse dispositivo da lei, o banco ou a construtora terá que mover uma ação de despejo contra o inquilino.
A proposta, que tramita em caráter conclusivo, será analisada pelas comissões de Finanças e Tributação; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.
Fonte: Site da Câmara dos Deputados
Desde 2004, quando foi modificada, a lei do sistema de financiamento imobiliário (9.514/97) permite que os bancos despejem inquilinos quando o imóvel é retomado por falta de pagamento.
O autor da proposta considera a norma arbitrária e defende que ela seja retirada do ordenamento jurídico. Para Sandes Júnior, é preciso mudar a legislação para que o inquilino seja tratado de forma mais justa. "Não é razoável que o inquilino seja prejudicado durante a vigência do contrato de locação", explica.
Ao revogar esse dispositivo da lei, o banco ou a construtora terá que mover uma ação de despejo contra o inquilino.
A proposta, que tramita em caráter conclusivo, será analisada pelas comissões de Finanças e Tributação; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.
Fonte: Site da Câmara dos Deputados
Coca-Cola deve pagar R$ 97 mil a entregador
A prática forense revela, diversos modos pelos quais as empregadoras procedem ao controle indireto de jornada de trabalhadores que executam serviços externos. O entendimento é da juíza Margarida Alves de Araújo Silva, da 1ª Vara do Trabalho de João Pessoa, que analisou um caso no qual a Coca-Cola alegou a existência de jornada externa para justificar a falta de pagamento das horas extras e não observância do intervalo intrajornada. Cabe recurso.
Distribuidora e produtora da marca de refrigerantes em Pernambuco e em João Pessoa, a Coca-Cola Guararapes foi condenada ao pagamento de R$ 97,7 mil ao motorista que era entregador de refrigerantes. Por quase cinco anos, o dia de trabalho de Eurides Cardoso da Silva começava às 6 horas e só ia acabar às 22 horas. Durante esse período, entre uma e outra das 35 entregas diárias, ele reservava 30 minutos de seu tempo para o almoço.
Em sua defesa, a Coca-Cola alegou a incidência do inciso I, artigo 62, da Consolidação das Leis do Trabalho. De acordo com o texto, não são protegidos pela lei trabalhista “os empregados que exercem atividade externa incompatível com a fixação de horário de trabalho, devendo tal condição ser anotada na Carteira de Trabalho e Previdência Social e no registro de empregados”. Por isso, argumentou a empresa, não seria possível monitorar o expediente do empregado. Além disso, como o homem recebia a remuneração tendo como base comissões e premiações, o pagamento das horas extras não seria necessário.
A juíza não aceitou as teses da empresa. Ela lembrou que a própria Coca-Cola estipulava as rotas de trabalho e os bairros e logradouros a serem visitados. Assim, afastou a ideia do trabalho externo. “O fato de o reclamante [Silva] sair com trajetória de rota e número de entregas estabelecidas previamente pela empresa, permite a esta o controle de tempo que será demandado na execução de seu trabalho”. Depoimentos de testemunhas revelaram que cada entrega consumia de 5 a 10 minutos.
A decisão aponta, ainda, que “embora o trabalho se desse fora do espaço físico da reclamada [Coca-Cola Guararapes], era mantido o controle de início e término da jornada, posto que, diariamente, tinha a obrigação de apanhar e devolver o material de trabalho”.
O entregador conta que, mesmo tendo uma hora reservada ao almoço, às vezes tinha que abrir mão desse tempo. Caso contrário, poderia não receber a premiação prevista quando todas as entregas são feitas. Ao analisar o ponto, a juíza interpretou o pagamento como comissão. “O valor era pago habitualmente”, explica a juíza, “e compunha a remuneração do autor com salário fixo e parte variável”.
No cálculo da quantia a ser paga, ela considerou a aplicação da Súmula 340 do Tribunal Superior do Trabalho, segundo a qual “o empregado, sujeito a controle de horário, remunerado à base de comissões, tem direito ao adicional de, no mínimo, 50% (cinqüenta por cento) pelo trabalho em horas extras, calculado sobre o valor-hora das comissões recebidas no mês, considerando-se como divisor o número de horas efetivamente trabalhadas”.
http://s.conjur.com.br/dl/coca-cola-condenada-pagar-90-mil.pdf
Fonte: Conjur
Distribuidora e produtora da marca de refrigerantes em Pernambuco e em João Pessoa, a Coca-Cola Guararapes foi condenada ao pagamento de R$ 97,7 mil ao motorista que era entregador de refrigerantes. Por quase cinco anos, o dia de trabalho de Eurides Cardoso da Silva começava às 6 horas e só ia acabar às 22 horas. Durante esse período, entre uma e outra das 35 entregas diárias, ele reservava 30 minutos de seu tempo para o almoço.
Em sua defesa, a Coca-Cola alegou a incidência do inciso I, artigo 62, da Consolidação das Leis do Trabalho. De acordo com o texto, não são protegidos pela lei trabalhista “os empregados que exercem atividade externa incompatível com a fixação de horário de trabalho, devendo tal condição ser anotada na Carteira de Trabalho e Previdência Social e no registro de empregados”. Por isso, argumentou a empresa, não seria possível monitorar o expediente do empregado. Além disso, como o homem recebia a remuneração tendo como base comissões e premiações, o pagamento das horas extras não seria necessário.
A juíza não aceitou as teses da empresa. Ela lembrou que a própria Coca-Cola estipulava as rotas de trabalho e os bairros e logradouros a serem visitados. Assim, afastou a ideia do trabalho externo. “O fato de o reclamante [Silva] sair com trajetória de rota e número de entregas estabelecidas previamente pela empresa, permite a esta o controle de tempo que será demandado na execução de seu trabalho”. Depoimentos de testemunhas revelaram que cada entrega consumia de 5 a 10 minutos.
A decisão aponta, ainda, que “embora o trabalho se desse fora do espaço físico da reclamada [Coca-Cola Guararapes], era mantido o controle de início e término da jornada, posto que, diariamente, tinha a obrigação de apanhar e devolver o material de trabalho”.
O entregador conta que, mesmo tendo uma hora reservada ao almoço, às vezes tinha que abrir mão desse tempo. Caso contrário, poderia não receber a premiação prevista quando todas as entregas são feitas. Ao analisar o ponto, a juíza interpretou o pagamento como comissão. “O valor era pago habitualmente”, explica a juíza, “e compunha a remuneração do autor com salário fixo e parte variável”.
No cálculo da quantia a ser paga, ela considerou a aplicação da Súmula 340 do Tribunal Superior do Trabalho, segundo a qual “o empregado, sujeito a controle de horário, remunerado à base de comissões, tem direito ao adicional de, no mínimo, 50% (cinqüenta por cento) pelo trabalho em horas extras, calculado sobre o valor-hora das comissões recebidas no mês, considerando-se como divisor o número de horas efetivamente trabalhadas”.
http://s.conjur.com.br/dl/coca-cola-condenada-pagar-90-mil.pdf
Fonte: Conjur
quarta-feira, 20 de abril de 2011
O atraso na entrega do imóvel gera os lucros cessantes
Órgão 1ª Turma Cível
Processo N. Apelação Cível 20050110666408APC
Apelante(s) TARTUCE CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A
Apelado(s) LEIVA FONSECA DOS SANTOS FIUZA LIMA
Relator Desembargador LÉCIO RESENDE
Revisor Desembargador NATANAEL CAETANO
Acórdão Nº 383.695
E M E N T A
INDENIZAÇÃO – DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – LUCROS CESSANTES – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – SENTENÇA MANTIDA.
O atraso na entrega do imóvel pela requerida gera os lucros cessantes correspondentes aos alugueres que a autora poderia ter auferido com a locação do imóvel caso este tivesse sido entregue na data contratada.
A situação em que se viu envolvida a autora, após ter quitado completamente sua prestação no contrato, causou angústia e insegurança capazes de configurar danos morais, pois superiores aos meros dissabores da vida moderna.
A C Ó R D Ã O
Acordam os Senhores Desembargadores da 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, LÉCIO RESENDE - Relator, NATANAEL CAETANO - Revisor, FLAVIO ROSTIROLA - Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador LÉCIO RESENDE, em proferir a seguinte decisão: CONHECER E NEGAR PROVIMENTO, UNÂNIME, de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.
Brasília (DF), 14 de outubro de 2009
Certificado nº: 4C714CB9000400000BE4
15/10/2009 - 18:29
Desembargador LÉCIO RESENDE
Relator
R E L A T Ó R I O
O relatório é, em parte, o constante da r. sentença de fls. 109/114, cujo teor é o seguinte, verbis:
“Leiva Fonseca dos Santos Fiúza Lima ajuizou ação de indenização por danos morais e materiais c/c lucros cessantes em face de TARTUCE construtora e incorporadora S/A alegando ter adquirido por meio de Contrato Particular de Promessa de Compra e venda de Bem imóvel as unidades 05 e 114 do lote especial nº 04, quadra 11-Sobradinho -DF. Sustenta que cumpriu com sua parte do contrato realizando todos os pagamentos à vista e que a construtora não entregou os imóveis no prazo estabelecido, sem justo motivo para tanto.
Aduziu que adquiriu os imóveis com intuito de alugá-los e perceber R$ 500,00 por um imóvel e 1% 350 pelo outro mensalmente. Sustenta que deixou de perceber tais lucros, pois a construtora não entregou os imóveis na data combinada. Asseverou ter sofrido danos morais pelo constrangimento de ter de buscar o cumprimento do contrato e defendeu seu direito à indenização.
Afirmou ter deixado de ganhar aluguéis pelo período de 46 meses, correspondentes ao atraso da entrega, causando-lhe um prejuízo de R$ 39.100,00.
Pediu a procedência dos pedidos a condenação da ré ao pagamento de R$ 39.100,00 decorridos de dano material e R$ 15.000,00 em compensação pelo dano moral sofrido, bem como a condenação da ré em custas processuais e honorários advocatícios.
Instruiu a inicial com documentos de fls. 08/17.
Em contestação, a ré alegou preliminarmente que a autora só juntou o contrato de promessa de compra e venda de imóvel de um dos imóveis. Denunciou a lide à Caixa Econômica Federal, alegando que as obras em questão se encontram prontas desde a celebração do contrato de compra e venda e que houve um impedimento na entrega dos imóveis, pois se encontravam hipotecados à Caixa Econômica Federal. Assevera que a dívida de hipoteca foi paga, conforme termo de acordo para quitação de dívida de fls. 64/65 e que por omissão do douto Magistrado Federal o acordo só foi homologado após Agravo Regimental. Portanto, afirmou que se encontrava impedida de lavra as escrituras definitivas dos imóveis em nome da autora, pela falta da homologação.
Afirmou que não resiste ao direito da autora de ter as chaves dos imóveis e as escrituras dos mesmos.
No mérito, alega inexistência de comprovação dos danos materiais e dos valores trazidos pela autora a título de aluguel. Alega ser incabíveis o pedido de indenização por danos morais, pois a autora não sofreu nenhuma ofensa a sua honra, integridade física que justificassem indenização, tendo sofrido apenas desconfortos em face do não recebimento do imóvel.
Pediu a denunciação da lida à Caixa Econômica Federal e a remessa dos autos à Vara competente e a total improcedência dos pedidos, bem como a condenação da autora em custas processuais e honorários advocatícios.
Em réplica o autor sustenta que a ré confirmou ser a situação dos dois imóveis a mesma, e que esta não entregou os imóveis em razão de impedimento hipotecário próprio, que deixou de honrar, portanto não havendo que se falar em denunciação da lide.
No mérito reitera os termos da inicial, bem como os pedidos lá insertos.
O autor requereu o julgamento antecipado da lide, conforme fl. 101.
Proferida decisão pelo julgamento antecipado da lide, não houve insurgência da ré.”
Acrescento que o MM. Juiz sentenciante julgou parcialmente procedente os pedidos da autora para condenar a ré ao pagamento de indenização por danos materiais no montante de R$ 23.000,00, bem como ao pagamento de danos morais no valor de R$ 15.000,00, tudo monetariamente atualizados desde a data da sentença, com juros de mora simples de 1% ao mês, bem como ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, de acordo com o artigo 20, § 3º, do CPC.
Às fls. 122/125, a autora interpôs embargos de declaração que foram acolhidos quanto aos lucros cessantes, conforme decisão de fl. 137.
Inconformada, a ré apela às fls. 126/133. Insurge-se contra a condenação pelos lucros cessantes consistentes no aluguel dos meses de atraso para a entrega do imóvel, aduzindo que a autora não comprovou que o valor do aluguel seria o indicado, nem que o imóvel seria efetivamente alugado. Alega, também, que de acordo com o documento novo, ora juntado, a apelada não alugou o apartamento por falta de interesse, vez que já se encontra na posse do imóvel. Quanto aos danos morais, sustenta que o atraso na entrega do imóvel não se deu de forma injustificada, antes o referido atraso se deve a ato de terceiro.
Preparo regular – fl. 134.
Em contra-razões às fls. 141/149, a recorrida rebate os argumentos do recurso e requer o seu desprovimento.
V O T O S
O Senhor Desembargador LÉCIO RESENDE - Relator
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.
Trata-se de apelação interposta pela TARTUCE CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A em face da r. sentença de fls. 109/114, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível da Circunscrição Especial Judiciária de Brasília, Dr. Robson Barbosa de Azevedo, que, nos autos da ação de indenização ajuizada por LEIVA FONSECA DOS SANTOS FIUZA LIMA em desfavor da ora apelante, julgou parcialmente procedente os pedidos da autora para condenar a ré ao pagamento de indenização por danos materiais no montante de R$ 23.000,00, bem como ao pagamento de danos morais no valor de R$ 15.000,00, tudo monetariamente atualizados desde a data da sentença, com juros de mora simples de 1% ao mês, bem como ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, de acordo com o artigo 20, § 3º, do CPC.
O inconformismo da apelante não merece prosperar.
O Código Civil ao dispor acerca das perdas e danos estabelece:
“Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivametne perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.”
Infere-se do dispositivo transcrito que o dano material possui duas facetas, a dos danos emergentes, os quais dizem respeito ao que efetivamente foi perdido, e a dos lucros cessantes que correspondem ao que se deixou de lucrar.
No caso em tela, com o atraso na entrega do imóvel objeto da promessa de compra e venda celebrada entre as partes, resta patente a inexecução do contrato pela requerida, configurando os lucros cessantes correspondentes aos alugueres que a autora poderia ter auferido com a locação do imóvel caso este tivesse sido entregue na data contratada.
Assim, a requerida deve responder pelos danos materiais causados, não sendo apta a afastar tal responsabilidade a alegação no sentido de a autora não ter comprovado que o imóvel seria efetivamente alugado. Ora, estando incontroverso o atraso na entrega do bem por culpa exclusiva da requerida, é presumível que a autora deixou de auferir lucro com a locação do imóvel ante a impossibilidade de uso e gozo do bem.
Nesse sentido, confira-se o seguinte julgado:
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES. CONDENAÇÃO. LEGALIDADE. PRELIMINAR. NULIDADE DA SENTENÇA. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA CONFIRMADA.
(...)
5. Restando evidenciado que a demora na entrega da obra se deu por culpa da parte ré, impossibilitando o apelado de auferir lucros com o imóvel, deve haver a condenação pelos prejuízos causados.
6. Se a parte apelante descumpriu a obrigação assumida, correta se mostra a sentença que a condenou ao pagamento de indenização pelos lucros cessantes a partir da data em que se iniciou a mora.
7. Recursos desprovidos.
(20060111236533APC, Relator ARLINDO MARES, 4ª Turma Cível, julgado em 03/12/2008, DJ 23/03/2009 p. 87)”
Outrossim, quanto ao valor locatício do bem, considerando-se a descrição do imóvel constante do contrato entabulado entre as partes, acostado às fls. 09/15, verifica-se que o magistrado sentenciante decidiu de forma condizente com as regras de experiência comum, conforme estabelece o artigo 335 do CPC, deferindo o valor indicado pela autora, vez que dentro dos limites dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.
No que tange ao documento apresentado pela requerida quando da interposição de seu recurso, percebe-se que além de não se tratar de documento novo, não constitui sequer início de prova de que o imóvel foi entregue à autora. Patente, portanto, sua irrelevância para o deslinde da causa.
Finalmente, melhor sorte não socorre à apelante no que pertine aos danos morais.
Em que pese o esforço da requerida em justificar o atraso para a entrega do imóvel objeto de promessa e venda, tem-se que nenhum dos argumentos apresentados tem o condão de retirar sua responsabilidade de apresentar a escritura definitiva do imóvel livre de ônus, conforme pactuado.
Dessa forma, mostra-se indene de dúvidas que a situação em que se viu envolvida a autora, sem ter contribuído em nada para o ocorrido, aliás, após ter quitado completamente sua prestação no contrato, causou angústia e insegurança capazes de configurar danos morais, pois superiores aos meros dissabores da vida moderna.
Colaciono, nessa esteira, julgado desta Egrégia Corte de Justiça:
“CIVIL. INDENIZAÇÃO. INÉPCIA DA INICAL. PEDIDO GENÉRICO. NULIDADE. SENTENÇA ILÍQUIDA E EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. QUANTUM INDENIZATÓRIO POR PERDAS MATERIAS A SER APURADO. LIQUIDAÇÃO. QUANTUM INDENIZATÓRIO POR DANOS MORAIS A SEREM FIXADOS PELO JUIZ. ATRASO INJUSTIFICÁVEL NA ENTREGA DE IMÓVEL. CONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA PELA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE PELA ENTREGA DE ESCRITURA LIVRE DE ÔNUS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.
(...)
A reparação dos danos morais se deve não só pelo injustificável atraso na entrega das unidades imobiliárias, mas em vista da angústia e insegurança provocadas pela construtora que não se desincumbiu de sua responsabilidade de apresentar as escrituras definitivas livres de ônus, embora já tivesse recebido o valor integral de cada imóvel.
Demonstrado o dano moral e constatada a responsabilidade da empresa apelante pela sua reparação, é de se manter a condenação imposta pela sentença, pelo acerto na sua determinação.
Precedentes. Recurso improvido.” (19980110195917APC, Relator SOUZA E ÁVILA, 1ª Turma Cível, julgado em 10/10/2007, DJ 15/01/2008 p. 732)
Ante o exposto, nego provimento ao recurso e mantenho na íntegra a r. sentença.
O Senhor Desembargador NATANAEL CAETANO - Revisor
Porque presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do apelo.
Tendo em vista que as anotações que fiz por ocasião da revisão coincidem com as conclusões do e. Relator, acompanho integralmente o voto de S. Exª.
Portanto, NEGO PROVIMENTO AO APELO, a fim de manter intocada a sentença, nos termos do voto do e. Relator.
É como voto.
O Senhor Desembargador FLAVIO ROSTIROLA - Vogal
Com o Relator.
D E C I S Ã O
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO, UNÂNIME
Fonte: TJ de Brasília
Processo N. Apelação Cível 20050110666408APC
Apelante(s) TARTUCE CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A
Apelado(s) LEIVA FONSECA DOS SANTOS FIUZA LIMA
Relator Desembargador LÉCIO RESENDE
Revisor Desembargador NATANAEL CAETANO
Acórdão Nº 383.695
E M E N T A
INDENIZAÇÃO – DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – LUCROS CESSANTES – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – SENTENÇA MANTIDA.
O atraso na entrega do imóvel pela requerida gera os lucros cessantes correspondentes aos alugueres que a autora poderia ter auferido com a locação do imóvel caso este tivesse sido entregue na data contratada.
A situação em que se viu envolvida a autora, após ter quitado completamente sua prestação no contrato, causou angústia e insegurança capazes de configurar danos morais, pois superiores aos meros dissabores da vida moderna.
A C Ó R D Ã O
Acordam os Senhores Desembargadores da 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, LÉCIO RESENDE - Relator, NATANAEL CAETANO - Revisor, FLAVIO ROSTIROLA - Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador LÉCIO RESENDE, em proferir a seguinte decisão: CONHECER E NEGAR PROVIMENTO, UNÂNIME, de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.
Brasília (DF), 14 de outubro de 2009
Certificado nº: 4C714CB9000400000BE4
15/10/2009 - 18:29
Desembargador LÉCIO RESENDE
Relator
R E L A T Ó R I O
O relatório é, em parte, o constante da r. sentença de fls. 109/114, cujo teor é o seguinte, verbis:
“Leiva Fonseca dos Santos Fiúza Lima ajuizou ação de indenização por danos morais e materiais c/c lucros cessantes em face de TARTUCE construtora e incorporadora S/A alegando ter adquirido por meio de Contrato Particular de Promessa de Compra e venda de Bem imóvel as unidades 05 e 114 do lote especial nº 04, quadra 11-Sobradinho -DF. Sustenta que cumpriu com sua parte do contrato realizando todos os pagamentos à vista e que a construtora não entregou os imóveis no prazo estabelecido, sem justo motivo para tanto.
Aduziu que adquiriu os imóveis com intuito de alugá-los e perceber R$ 500,00 por um imóvel e 1% 350 pelo outro mensalmente. Sustenta que deixou de perceber tais lucros, pois a construtora não entregou os imóveis na data combinada. Asseverou ter sofrido danos morais pelo constrangimento de ter de buscar o cumprimento do contrato e defendeu seu direito à indenização.
Afirmou ter deixado de ganhar aluguéis pelo período de 46 meses, correspondentes ao atraso da entrega, causando-lhe um prejuízo de R$ 39.100,00.
Pediu a procedência dos pedidos a condenação da ré ao pagamento de R$ 39.100,00 decorridos de dano material e R$ 15.000,00 em compensação pelo dano moral sofrido, bem como a condenação da ré em custas processuais e honorários advocatícios.
Instruiu a inicial com documentos de fls. 08/17.
Em contestação, a ré alegou preliminarmente que a autora só juntou o contrato de promessa de compra e venda de imóvel de um dos imóveis. Denunciou a lide à Caixa Econômica Federal, alegando que as obras em questão se encontram prontas desde a celebração do contrato de compra e venda e que houve um impedimento na entrega dos imóveis, pois se encontravam hipotecados à Caixa Econômica Federal. Assevera que a dívida de hipoteca foi paga, conforme termo de acordo para quitação de dívida de fls. 64/65 e que por omissão do douto Magistrado Federal o acordo só foi homologado após Agravo Regimental. Portanto, afirmou que se encontrava impedida de lavra as escrituras definitivas dos imóveis em nome da autora, pela falta da homologação.
Afirmou que não resiste ao direito da autora de ter as chaves dos imóveis e as escrituras dos mesmos.
No mérito, alega inexistência de comprovação dos danos materiais e dos valores trazidos pela autora a título de aluguel. Alega ser incabíveis o pedido de indenização por danos morais, pois a autora não sofreu nenhuma ofensa a sua honra, integridade física que justificassem indenização, tendo sofrido apenas desconfortos em face do não recebimento do imóvel.
Pediu a denunciação da lida à Caixa Econômica Federal e a remessa dos autos à Vara competente e a total improcedência dos pedidos, bem como a condenação da autora em custas processuais e honorários advocatícios.
Em réplica o autor sustenta que a ré confirmou ser a situação dos dois imóveis a mesma, e que esta não entregou os imóveis em razão de impedimento hipotecário próprio, que deixou de honrar, portanto não havendo que se falar em denunciação da lide.
No mérito reitera os termos da inicial, bem como os pedidos lá insertos.
O autor requereu o julgamento antecipado da lide, conforme fl. 101.
Proferida decisão pelo julgamento antecipado da lide, não houve insurgência da ré.”
Acrescento que o MM. Juiz sentenciante julgou parcialmente procedente os pedidos da autora para condenar a ré ao pagamento de indenização por danos materiais no montante de R$ 23.000,00, bem como ao pagamento de danos morais no valor de R$ 15.000,00, tudo monetariamente atualizados desde a data da sentença, com juros de mora simples de 1% ao mês, bem como ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, de acordo com o artigo 20, § 3º, do CPC.
Às fls. 122/125, a autora interpôs embargos de declaração que foram acolhidos quanto aos lucros cessantes, conforme decisão de fl. 137.
Inconformada, a ré apela às fls. 126/133. Insurge-se contra a condenação pelos lucros cessantes consistentes no aluguel dos meses de atraso para a entrega do imóvel, aduzindo que a autora não comprovou que o valor do aluguel seria o indicado, nem que o imóvel seria efetivamente alugado. Alega, também, que de acordo com o documento novo, ora juntado, a apelada não alugou o apartamento por falta de interesse, vez que já se encontra na posse do imóvel. Quanto aos danos morais, sustenta que o atraso na entrega do imóvel não se deu de forma injustificada, antes o referido atraso se deve a ato de terceiro.
Preparo regular – fl. 134.
Em contra-razões às fls. 141/149, a recorrida rebate os argumentos do recurso e requer o seu desprovimento.
V O T O S
O Senhor Desembargador LÉCIO RESENDE - Relator
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.
Trata-se de apelação interposta pela TARTUCE CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A em face da r. sentença de fls. 109/114, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível da Circunscrição Especial Judiciária de Brasília, Dr. Robson Barbosa de Azevedo, que, nos autos da ação de indenização ajuizada por LEIVA FONSECA DOS SANTOS FIUZA LIMA em desfavor da ora apelante, julgou parcialmente procedente os pedidos da autora para condenar a ré ao pagamento de indenização por danos materiais no montante de R$ 23.000,00, bem como ao pagamento de danos morais no valor de R$ 15.000,00, tudo monetariamente atualizados desde a data da sentença, com juros de mora simples de 1% ao mês, bem como ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, de acordo com o artigo 20, § 3º, do CPC.
O inconformismo da apelante não merece prosperar.
O Código Civil ao dispor acerca das perdas e danos estabelece:
“Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivametne perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.”
Infere-se do dispositivo transcrito que o dano material possui duas facetas, a dos danos emergentes, os quais dizem respeito ao que efetivamente foi perdido, e a dos lucros cessantes que correspondem ao que se deixou de lucrar.
No caso em tela, com o atraso na entrega do imóvel objeto da promessa de compra e venda celebrada entre as partes, resta patente a inexecução do contrato pela requerida, configurando os lucros cessantes correspondentes aos alugueres que a autora poderia ter auferido com a locação do imóvel caso este tivesse sido entregue na data contratada.
Assim, a requerida deve responder pelos danos materiais causados, não sendo apta a afastar tal responsabilidade a alegação no sentido de a autora não ter comprovado que o imóvel seria efetivamente alugado. Ora, estando incontroverso o atraso na entrega do bem por culpa exclusiva da requerida, é presumível que a autora deixou de auferir lucro com a locação do imóvel ante a impossibilidade de uso e gozo do bem.
Nesse sentido, confira-se o seguinte julgado:
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES. CONDENAÇÃO. LEGALIDADE. PRELIMINAR. NULIDADE DA SENTENÇA. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA CONFIRMADA.
(...)
5. Restando evidenciado que a demora na entrega da obra se deu por culpa da parte ré, impossibilitando o apelado de auferir lucros com o imóvel, deve haver a condenação pelos prejuízos causados.
6. Se a parte apelante descumpriu a obrigação assumida, correta se mostra a sentença que a condenou ao pagamento de indenização pelos lucros cessantes a partir da data em que se iniciou a mora.
7. Recursos desprovidos.
(20060111236533APC, Relator ARLINDO MARES, 4ª Turma Cível, julgado em 03/12/2008, DJ 23/03/2009 p. 87)”
Outrossim, quanto ao valor locatício do bem, considerando-se a descrição do imóvel constante do contrato entabulado entre as partes, acostado às fls. 09/15, verifica-se que o magistrado sentenciante decidiu de forma condizente com as regras de experiência comum, conforme estabelece o artigo 335 do CPC, deferindo o valor indicado pela autora, vez que dentro dos limites dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.
No que tange ao documento apresentado pela requerida quando da interposição de seu recurso, percebe-se que além de não se tratar de documento novo, não constitui sequer início de prova de que o imóvel foi entregue à autora. Patente, portanto, sua irrelevância para o deslinde da causa.
Finalmente, melhor sorte não socorre à apelante no que pertine aos danos morais.
Em que pese o esforço da requerida em justificar o atraso para a entrega do imóvel objeto de promessa e venda, tem-se que nenhum dos argumentos apresentados tem o condão de retirar sua responsabilidade de apresentar a escritura definitiva do imóvel livre de ônus, conforme pactuado.
Dessa forma, mostra-se indene de dúvidas que a situação em que se viu envolvida a autora, sem ter contribuído em nada para o ocorrido, aliás, após ter quitado completamente sua prestação no contrato, causou angústia e insegurança capazes de configurar danos morais, pois superiores aos meros dissabores da vida moderna.
Colaciono, nessa esteira, julgado desta Egrégia Corte de Justiça:
“CIVIL. INDENIZAÇÃO. INÉPCIA DA INICAL. PEDIDO GENÉRICO. NULIDADE. SENTENÇA ILÍQUIDA E EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. QUANTUM INDENIZATÓRIO POR PERDAS MATERIAS A SER APURADO. LIQUIDAÇÃO. QUANTUM INDENIZATÓRIO POR DANOS MORAIS A SEREM FIXADOS PELO JUIZ. ATRASO INJUSTIFICÁVEL NA ENTREGA DE IMÓVEL. CONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA PELA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE PELA ENTREGA DE ESCRITURA LIVRE DE ÔNUS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.
(...)
A reparação dos danos morais se deve não só pelo injustificável atraso na entrega das unidades imobiliárias, mas em vista da angústia e insegurança provocadas pela construtora que não se desincumbiu de sua responsabilidade de apresentar as escrituras definitivas livres de ônus, embora já tivesse recebido o valor integral de cada imóvel.
Demonstrado o dano moral e constatada a responsabilidade da empresa apelante pela sua reparação, é de se manter a condenação imposta pela sentença, pelo acerto na sua determinação.
Precedentes. Recurso improvido.” (19980110195917APC, Relator SOUZA E ÁVILA, 1ª Turma Cível, julgado em 10/10/2007, DJ 15/01/2008 p. 732)
Ante o exposto, nego provimento ao recurso e mantenho na íntegra a r. sentença.
O Senhor Desembargador NATANAEL CAETANO - Revisor
Porque presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do apelo.
Tendo em vista que as anotações que fiz por ocasião da revisão coincidem com as conclusões do e. Relator, acompanho integralmente o voto de S. Exª.
Portanto, NEGO PROVIMENTO AO APELO, a fim de manter intocada a sentença, nos termos do voto do e. Relator.
É como voto.
O Senhor Desembargador FLAVIO ROSTIROLA - Vogal
Com o Relator.
D E C I S Ã O
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO, UNÂNIME
Fonte: TJ de Brasília
terça-feira, 19 de abril de 2011
É cabível a multa por atraso injustificado no fornecimento de extratos de contas vinculadas ao FGTS
É cabível a fixação de multa diária pelo descumprimento de obrigação de fazer (astreintes) no caso de atraso injustificado no fornecimento dos extratos de contas vinculadas ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Aplicação do artigo 461, parágrafo 4º, do Código Processual Civil (CPC). A decisão é da Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e se deu em julgamento de recurso repetitivo, o que deve reduzir a chegada de novos recursos sobre o tema no Tribunal.
O relator, ministro Humberto Martins, afirmou que a aplicação das astreintes decorrente da não apresentação dos extratos somente será cabível quando ocorrer a inércia injustificada da Caixa Econômica Federal (CEF), instituição que, na qualidade de gestora do fundo, e por força de lei, tem os referidos extratos em seu poder. Além disso, quando for impossível produzir a prova requerida – apresentação dos extratos das contas vinculadas do FGTS – deve-se buscar outros meios aptos a indicar o valor da conta vinculada, como prevê o artigo 130 do CPC, pois ninguém é obrigado a fazer o impossível.
O ministro ressalvou, ainda, que a aplicação da multa deve se nortear pelos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. Segundo ele, a norma é desestimular a inércia injustificada em cumprir a determinação do juízo, mas sem se converter em fonte de enriquecimento do autor/exequente. A decisão da Primeira Seção foi unânime.
No caso analisado, a CEF ingressou com recurso no STJ para reformar decisão do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF1). No recurso, a CEF sustentou que a instituição não dispõe dos extratos de FGTS anteriores à centralização das contas vinculadas determinada pela Lei n. 8.036/90. Porém, a questão foi superada pela Primeira Seção, ao concluir que a responsabilidade pela apresentação dos extratos analíticos é da Caixa Econômica – enquanto gestora do FGTS -, já que tem total acesso a todos os documentos relacionados ao fundo e deve fornecer as provas necessárias ao correto exame do pleiteado pelos fundistas, ainda que em período anterior a 1992. Esta tese foi definida em 2009, pela Primeira Seção, no julgamento do Recurso Especial 1.108034, também analisado pelo rito dos recursos repetitivos.
Sendo assim, o ministro relator observou que, é cabível a multa, fixada de forma proporcional e razoável, pelo descumprimento de obrigação de fazer, no caso de atraso injustificado no fornecimento dos extratos de contas vinculadas ao FGTS.
O julgamento foi feito pelo rito do artigo 543-C do Código de Processo Civil (CPC). Assim, todos os demais processos sobre o mesmo tema, que tiveram o andamento suspenso nos tribunais de segunda instância desde o destaque deste recurso para julgamento na Primeira Seção, podem ser resolvidos com a aplicação do entendimento exposto pelo STJ.
A intenção do procedimento é reduzir o volume de demandas vindas dos tribunais de Justiça dos estados e dos tribunais regionais federais cujas teses já tenham posição pacífica junto ao STJ, mas que continuam a chegar ao Tribunal, em Brasília.
Fonte:STJ
O relator, ministro Humberto Martins, afirmou que a aplicação das astreintes decorrente da não apresentação dos extratos somente será cabível quando ocorrer a inércia injustificada da Caixa Econômica Federal (CEF), instituição que, na qualidade de gestora do fundo, e por força de lei, tem os referidos extratos em seu poder. Além disso, quando for impossível produzir a prova requerida – apresentação dos extratos das contas vinculadas do FGTS – deve-se buscar outros meios aptos a indicar o valor da conta vinculada, como prevê o artigo 130 do CPC, pois ninguém é obrigado a fazer o impossível.
O ministro ressalvou, ainda, que a aplicação da multa deve se nortear pelos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. Segundo ele, a norma é desestimular a inércia injustificada em cumprir a determinação do juízo, mas sem se converter em fonte de enriquecimento do autor/exequente. A decisão da Primeira Seção foi unânime.
No caso analisado, a CEF ingressou com recurso no STJ para reformar decisão do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF1). No recurso, a CEF sustentou que a instituição não dispõe dos extratos de FGTS anteriores à centralização das contas vinculadas determinada pela Lei n. 8.036/90. Porém, a questão foi superada pela Primeira Seção, ao concluir que a responsabilidade pela apresentação dos extratos analíticos é da Caixa Econômica – enquanto gestora do FGTS -, já que tem total acesso a todos os documentos relacionados ao fundo e deve fornecer as provas necessárias ao correto exame do pleiteado pelos fundistas, ainda que em período anterior a 1992. Esta tese foi definida em 2009, pela Primeira Seção, no julgamento do Recurso Especial 1.108034, também analisado pelo rito dos recursos repetitivos.
Sendo assim, o ministro relator observou que, é cabível a multa, fixada de forma proporcional e razoável, pelo descumprimento de obrigação de fazer, no caso de atraso injustificado no fornecimento dos extratos de contas vinculadas ao FGTS.
O julgamento foi feito pelo rito do artigo 543-C do Código de Processo Civil (CPC). Assim, todos os demais processos sobre o mesmo tema, que tiveram o andamento suspenso nos tribunais de segunda instância desde o destaque deste recurso para julgamento na Primeira Seção, podem ser resolvidos com a aplicação do entendimento exposto pelo STJ.
A intenção do procedimento é reduzir o volume de demandas vindas dos tribunais de Justiça dos estados e dos tribunais regionais federais cujas teses já tenham posição pacífica junto ao STJ, mas que continuam a chegar ao Tribunal, em Brasília.
Fonte:STJ
segunda-feira, 18 de abril de 2011
Aspectos estruturais da edificação de imóvel financiado não são de responsabilidade do agente financeiro
A 5.ª Turma do TRF da 1.ª Região decide pela inexistência de responsabilidade solidária do agente financeiro por defeitos na construção de imóvel financiado, mesmo no caso de os ajustes para construção e financiamento do imóvel terem sido objeto de único instrumento, pois tal fato não é condição suficiente para a pretendida responsabilização do agente financeiro.
Citou o relator, desembargador federal João Batista Moreira, em seu voto, entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o STJ, de que a solidariedade decorre de lei ou contrato, não havendo como presumir, se não há lei, nem expressa disposição contratual atribuindo à Caixa Econômica Federal (CEF) tal responsabilidade, o dever público de responder pela segurança e solidez da construção financiada. Diz ainda o magistrado que a fiscalização exercida pelo agente financeiro se restringe à verificação do andamento da obra para fins de liberação de parcela do crédito financiado à construtora. A estrutura é de responsabilidade de quem a executa, no caso, da construtora, visto que o agente financeiro não possui ingerência na escolha de materiais ou avaliação do terreno no qual se pretende erguer a edificação.
O desembargador acrescenta que não há demonstração de que a CEF tenha, especificamente, promovido o empreendimento ou estimulado os mutuários a adquiri-lo, caso em que se poderia cogitar a coautoria do alegado prejuízo.
Agravo Regimental 200701000267387/MG
Fonte: Site do TRF1
Citou o relator, desembargador federal João Batista Moreira, em seu voto, entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o STJ, de que a solidariedade decorre de lei ou contrato, não havendo como presumir, se não há lei, nem expressa disposição contratual atribuindo à Caixa Econômica Federal (CEF) tal responsabilidade, o dever público de responder pela segurança e solidez da construção financiada. Diz ainda o magistrado que a fiscalização exercida pelo agente financeiro se restringe à verificação do andamento da obra para fins de liberação de parcela do crédito financiado à construtora. A estrutura é de responsabilidade de quem a executa, no caso, da construtora, visto que o agente financeiro não possui ingerência na escolha de materiais ou avaliação do terreno no qual se pretende erguer a edificação.
O desembargador acrescenta que não há demonstração de que a CEF tenha, especificamente, promovido o empreendimento ou estimulado os mutuários a adquiri-lo, caso em que se poderia cogitar a coautoria do alegado prejuízo.
Agravo Regimental 200701000267387/MG
Fonte: Site do TRF1
Administradora de cartão de crédito tem de demonstrar encargos cobrados
O titular de cartão de crédito, independentemente do recebimento das faturas mensais, pode acionar judicialmente a administradora do cartão de crédito, objetivando receber a prestação de contas dos encargos que lhe são cobrados. Esse entendimento, consolidado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ampara decisão do ministro Jorge Scartezzini a favor de consumidor que move ação de prestação de contas contra a Credicard S/A – Administradora de Cartões de Crédito. Seu voto foi seguido à unanimidade pelos demais magistrados integrantes da Quarta Turma.
O ministro Scartezzini ressalta em seu voto que a Seção de Direito Privado do STJ (composta pelas Terceira e Quarta Turmas) considera legítimo o direito do consumidor de obter a prestação de contas, quando há dúvida sobre os critérios adotados pela operadora do cartão de crédito. Segundo o magistrado, impedir a prestação de contas infringe os artigos 1.301 do Código Civil anterior e 917 do Código de Processo Civil.
A decisão do STJ é contrária ao entendimento do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJ), que se posicionou contra o pedido do consumidor. Para o TJ, “as empresas administradoras de cartão de crédito prestam contas ao associado mensalmente, através de extratos (faturas)”. Firme nesse posicionamento, o Tribunal, além de confirmar a sentença de primeira instância (do juiz), rejeitou, por unanimidade, o recurso (embargos infringentes) apresentado pelo consumidor, que foi condenado a pagar as custas processuais e os honorários advocatícios (ônus da sucumbência).
Com a vitória no STJ, a administradora de cartão de crédito deverá prestar contas ao consumidor, que, por sua vez, está livre do pagamento do ônus da sucumbência, que será assumido pela Credicard.
Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça
O ministro Scartezzini ressalta em seu voto que a Seção de Direito Privado do STJ (composta pelas Terceira e Quarta Turmas) considera legítimo o direito do consumidor de obter a prestação de contas, quando há dúvida sobre os critérios adotados pela operadora do cartão de crédito. Segundo o magistrado, impedir a prestação de contas infringe os artigos 1.301 do Código Civil anterior e 917 do Código de Processo Civil.
A decisão do STJ é contrária ao entendimento do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJ), que se posicionou contra o pedido do consumidor. Para o TJ, “as empresas administradoras de cartão de crédito prestam contas ao associado mensalmente, através de extratos (faturas)”. Firme nesse posicionamento, o Tribunal, além de confirmar a sentença de primeira instância (do juiz), rejeitou, por unanimidade, o recurso (embargos infringentes) apresentado pelo consumidor, que foi condenado a pagar as custas processuais e os honorários advocatícios (ônus da sucumbência).
Com a vitória no STJ, a administradora de cartão de crédito deverá prestar contas ao consumidor, que, por sua vez, está livre do pagamento do ônus da sucumbência, que será assumido pela Credicard.
Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça
sexta-feira, 15 de abril de 2011
Construtora deve indenizar por atraso em entrega
Atrasos na concessão de alvarás e no fornecimento de materiais não podem ser considerados fatores imprevisíveis na construção de um imóvel. Motivo: integram o risco do empreendimento imobiliário. A 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo seguiu esse entendimento e manteve a decisão que condenou a construtora de um imóvel de alto padrão a pagar indenização a um comprador por atraso de 17 meses na entrega das chaves.
O consumidor comprou uma unidade de um imóvel no Morumbi, na planta, em fevereiro de 2001. De acordo com os autos, a 3ª cláusula do contrato celebrado entre o comprador e as empresas responsáveis pelo empreendimento previa que “a unidade ora compromissada deverá estar concluída, de acordo com os projetos e especificações, no mês de fevereiro de 2003, admitindo-se um atraso não superior a 90 dias para a sua conclusão”.
Como as chaves só foram entregues em outubro de 2004, o comprador entrou com uma ação na Justiça. Ele foi representado pela advogada Andréa Carvalho Ratti, do escritório LO Baptista Advogados. O juiz de primeiro grau determinou o pagamento de indenização de dois terços do valor do aluguel do imóvel, avaliado em R$ 9.300 por mês, observados os 17 meses de atraso na entrega.
Ao apelar ao TJ-SP, a construtora se defendeu. Afirmou que o atraso foi provocado por “motivos de força maior”, alheios à sua vontade. Isso porque a Prefeitura de São Paulo demorou em conceder a licença ambiental para o corte de árvores e uma empresa fornecedora de esquadrias de alumínio não entregou o material no prazo. Outro fato que colaborou para o atraso foi a solicitação de alteração nas unidades autônomas, segundo a construtora.
A empresa destacou, em sua defesa, que todos os compradores foram avisados sobre o andamento da obra. E que, quando houve a assinatura da Escritura de Cessão de Direitos, em setembro de 2002, as obras sequer tinham sido iniciadas, ou seja, os compradores estavam sabendo que a edificação não ficaria pronta no prazo previsto no contrato.
Os desembargadores da 8ª Câmara de Direito Privado entenderam que é inadmissível a alegação da construtora de que o atraso foi devido a fatores alheios a sua vontade. “Esses fatos integram o risco do empreendimento, ou seja, são inerentes à própria atividade desenvolvida pelas empresas, não podendo tal risco ser transferido ao consumidor”, afirmou o relator do caso, desembargador Caetano Lagrasta, em seu voto. Ele disse, ainda, que os motivos apresentados não justificam um atraso de 17 meses.
Para a advogada Andréa Carvalho Ratti, o empresário deve estar ciente dos riscos do seu negócio e das responsabilidades do empreendedor, de acordo com a legislação. “O TJ-SP entendeu que, antes de iniciar um negócio, é preciso obter todas as licenças necessárias, prever gastos e alternativas para que o consumidor não seja prejudicado".
No acórdão do TJ-SP que condenou a construtora, o relator citou decisão de 2009 da 10ª Câmara de Direito Privado, que considerou que fatos que possam incidir no atraso da obra devem ser previstos pelo empreendedor, tanto que o contrato contempla prazo de tolerância.
Lagrasta também afirmou que houve afronta ao princípio geral da boa-fé objetiva, expresso no artigo 422 do Código Civil, pois a empresa responsável pela construção do empreendimento não fez qualquer ressalva ou alteração na data de entrega do empreendimento quando a Escritura Pública de Cessão de Direitos foi formalizada, em 26 de setembro de 2002.
O fato de a construtora ter avisado os compradores sobre o atraso também não foi suficiente para eliminar a sua responsabilidade. “Ainda que se alegue que o anterior comprador do imóvel, posteriormente cedido ao autor, tinha conhecimento dos problemas enfrentados para a conclusão do empreendimento, o certo é que tal fato não exclui a responsabilidade das requeridas”, afirmou Lagrasta em seu voto.
Os desembargadores mantiveram o valor do aluguel para cálculo da indenização, fixado por perito judicial com base em pesquisas e estudos de mercado. Segundo a advogada Andréa Carvalho Ratti, a indenização corrigida, com juros, estaria próxima de R$ 200 mil. Porém, a quantia só será fixada quando a ação transitar em julgado. Os advogados da empresa entraram com Embargos de Declaração no TJ-SP, que ainda não foi avaliado.
Apelação 994.08.024488-0
Fonte: Conjur
O consumidor comprou uma unidade de um imóvel no Morumbi, na planta, em fevereiro de 2001. De acordo com os autos, a 3ª cláusula do contrato celebrado entre o comprador e as empresas responsáveis pelo empreendimento previa que “a unidade ora compromissada deverá estar concluída, de acordo com os projetos e especificações, no mês de fevereiro de 2003, admitindo-se um atraso não superior a 90 dias para a sua conclusão”.
Como as chaves só foram entregues em outubro de 2004, o comprador entrou com uma ação na Justiça. Ele foi representado pela advogada Andréa Carvalho Ratti, do escritório LO Baptista Advogados. O juiz de primeiro grau determinou o pagamento de indenização de dois terços do valor do aluguel do imóvel, avaliado em R$ 9.300 por mês, observados os 17 meses de atraso na entrega.
Ao apelar ao TJ-SP, a construtora se defendeu. Afirmou que o atraso foi provocado por “motivos de força maior”, alheios à sua vontade. Isso porque a Prefeitura de São Paulo demorou em conceder a licença ambiental para o corte de árvores e uma empresa fornecedora de esquadrias de alumínio não entregou o material no prazo. Outro fato que colaborou para o atraso foi a solicitação de alteração nas unidades autônomas, segundo a construtora.
A empresa destacou, em sua defesa, que todos os compradores foram avisados sobre o andamento da obra. E que, quando houve a assinatura da Escritura de Cessão de Direitos, em setembro de 2002, as obras sequer tinham sido iniciadas, ou seja, os compradores estavam sabendo que a edificação não ficaria pronta no prazo previsto no contrato.
Os desembargadores da 8ª Câmara de Direito Privado entenderam que é inadmissível a alegação da construtora de que o atraso foi devido a fatores alheios a sua vontade. “Esses fatos integram o risco do empreendimento, ou seja, são inerentes à própria atividade desenvolvida pelas empresas, não podendo tal risco ser transferido ao consumidor”, afirmou o relator do caso, desembargador Caetano Lagrasta, em seu voto. Ele disse, ainda, que os motivos apresentados não justificam um atraso de 17 meses.
Para a advogada Andréa Carvalho Ratti, o empresário deve estar ciente dos riscos do seu negócio e das responsabilidades do empreendedor, de acordo com a legislação. “O TJ-SP entendeu que, antes de iniciar um negócio, é preciso obter todas as licenças necessárias, prever gastos e alternativas para que o consumidor não seja prejudicado".
No acórdão do TJ-SP que condenou a construtora, o relator citou decisão de 2009 da 10ª Câmara de Direito Privado, que considerou que fatos que possam incidir no atraso da obra devem ser previstos pelo empreendedor, tanto que o contrato contempla prazo de tolerância.
Lagrasta também afirmou que houve afronta ao princípio geral da boa-fé objetiva, expresso no artigo 422 do Código Civil, pois a empresa responsável pela construção do empreendimento não fez qualquer ressalva ou alteração na data de entrega do empreendimento quando a Escritura Pública de Cessão de Direitos foi formalizada, em 26 de setembro de 2002.
O fato de a construtora ter avisado os compradores sobre o atraso também não foi suficiente para eliminar a sua responsabilidade. “Ainda que se alegue que o anterior comprador do imóvel, posteriormente cedido ao autor, tinha conhecimento dos problemas enfrentados para a conclusão do empreendimento, o certo é que tal fato não exclui a responsabilidade das requeridas”, afirmou Lagrasta em seu voto.
Os desembargadores mantiveram o valor do aluguel para cálculo da indenização, fixado por perito judicial com base em pesquisas e estudos de mercado. Segundo a advogada Andréa Carvalho Ratti, a indenização corrigida, com juros, estaria próxima de R$ 200 mil. Porém, a quantia só será fixada quando a ação transitar em julgado. Os advogados da empresa entraram com Embargos de Declaração no TJ-SP, que ainda não foi avaliado.
Apelação 994.08.024488-0
Fonte: Conjur
quinta-feira, 14 de abril de 2011
A cláusula arbitral, em contratos de adesão, só terá eficácia se tiver sido do aderente a iniciativa de instituí-la
Número do processo: 1.0024.08.183073-9/001(1)
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - INDENIZAÇÃO - CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM - CONTRATO DE ADESÃO - PRELIMINAR SUSCITADA DE OFÍCIO - REJEIÇÃO. A questão acerca da validade da referida cláusula arbitral foi discutida nas razões do recurso, e, assim, o contraditório não restou ofendido, até porque a apelação devolve ao Tribunal a análise de todas as questões discutidas na instrução do processo. Assim, deve o mérito do processo ser apreciado nesta instância revisora.OBRIGAÇÃO DE FAZER. INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO ARBITRAL. VALIDADE DA CLÁUSULA. REQUISITOS. INEFICÁCIA. NULIDADE. EXTINÇÃO DO PROCESSO. CASSAÇÃO. - Embora o compromisso arbitral implique em renúncia ao foro Estatal, a discussão sobre a validade da cláusula que o institui é de competência do Poder Judiciário, do qual não se pode excluir a apreciação da lesão de direito (artigo 5º, XXXV, CF) que decorre da privação de acesso à Justiça prestada pelo Estado, sem que o litigante tenha, validamente, a ela renunciado. - Em se tratando de contrato de adesão e havendo questionamento da parte sobre a sua validade, a 'vexata quaestio' se desloca para a aferição dos requisitos legais para que o compromisso arbitral seja firmado, o que não é matéria que faz parte do Compromisso Arbitral. - Em se tratando de contrato de adesão, a cláusula compromissória somente terá eficácia se tiver sido do aderente a iniciativa de instituí-la, ou se ele concordar de forma expressa com a sua instituição. - A concordância expressa, prevista no §2º, do artigo 4º, da Lei nº 9.307/96, não se caracteriza pelo mero lançamento de uma assinatura em cláusula preparada pela estipulante do contrato de adesão, que não sugere ter sido informada a existência da cláusula compromissória e explicação dos seus efeitos.V.V.OBRIGAÇÃO DE FAZER. INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO ARBITRAL. PRELIMINAR DE EXTINÇÃO DO PROCESSO. OITIVA DO AUTOR. NECESSIDADE. SENTENÇA CASSADA. - Uma vez instituído o compromisso arbitral, a extinção do processo com fulcro na disposição do art. 267, VII, do CPC, é plenamente justificada, desde que válida a disposição contratual. - Embora o compromisso arbitral implique em renúncia ao foro Estatal, a discussão sobre a validade da cláusula que o institui é de competência do Poder Judiciário, do qual não se pode excluir a apreciação da lesão de direito (artigo 5º, XXXV, CF) que decorre da privação de acesso à Justiça prestada pelo Estado, sem que o litigante tenha, validamente, a ela renunciado. - Em se tratando de contrato de adesão e havendo questionamento da parte sobre a sua validade, a 'vexata quaestio' se desloca para a aferição dos requisitos legais para que o compromisso arbitral seja firmado, o que não é matéria que faz parte do Compromisso Arbitral. - Tendo sido a convenção de arbitragem suscitada em preliminar da defesa, em obediência à disposição do artigo 301, IX, do CPC, cabe ao Juiz atender ao que dispõe o artigo 327, do CPC, que manda ouvir o autor, permitindo assim o estabelecimento do contraditório.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.08.183073-9/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): CLELMO RODRIGUES LÚCIO E OUTRO(A)(S) - APELADO(A)(S): MRV SERVICOS ENGENHARIA LTDA - RELATOR: EXMO. SR. DES. LUIZ CARLOS GOMES DA MATA
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 13ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, EM REJEITAR PRELIMINAR SUSCITADA DE OFÍCIO PELO RELATOR E, NO MÉRITO, DAR PROVIMENTO AO RECURSO PARA CASSAR A SENTENÇA.
DES. LUIZ CARLOS GOMES DA MATA - Relator
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
O SR. DES. LUIZ CARLOS GOMES DA MATA:
VOTO
Trata-se de recurso de apelação interposto por CLELMO RODRIGUES LÚCIO, contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 15ª Vara Cível desta Capital, que, em ação de obrigação de fazer cominada com pedido de indenização, por ele ajuizada, acolhendo preliminar suscitada na defesa, julgou extinto o processo sem julgamento de mérito, ao entendimento de que a existência de cláusula de compromisso de arbitragem exclui a competência da Justiça Comum.
Inconformado, o Apelante sustenta que, em se tratando de contrato de adesão, a cláusula compromissória não tem validade, uma vez que ele não tomou a iniciativa de instituí-la, nem concordou com a sua instituição; aduz não ter sido informado da existência de tal cláusula e nem dos seus efeitos jurídicos; pede que seja cassada a sentença; e, por fim, que, desde logo, nos termos do que autorizaria o artigo 515, §3º, do CPC, sejam julgados procedentes os pedidos exordiais.
Contrarrazões às fls. 96/103, pugnando pela manutenção da sentença.
Assistência judiciária deferida ao autor, o ora Apelante, à fl. 58 dos autos.
Este é o relatório.
DECIDO:
Conheço do recurso de apelação interposto, porquanto próprio e tempestivo.
Suscito preliminar de ofício, tendo em vista a desobediência ao que dispõe o artigo 327, do CPC, que implica em cerceamento de defesa.
Justifico ser cabível a declaração de nulidade da sentença, de ofício, por estar a Apelada sob o pálio da assistência judiciária, a revelar a sua hipossuficiência, como também por se estar diante de um contrato de adesão, o que atrai a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e autoriza a relativização do "ne procedet judex ex oficio" (art. 2º, CPC).
No mesmo sentido, colaciono precedentes deste Egrégio Tribunal, admitindo que a preliminar de cerceamento de defesa seja suscitada de ofício, v.g. in (grifei):
INDENIZAÇÃO. PRODUÇÃO DE PROVAS ORAL. PEDIDO DEFERIDO. REQUERIMENTO DE OUTRAS PROVAS. NÃO APRECIADO. CERCEAMENTO DE DEFESA. É lícito ao juiz determinar que as partes especifiquem as provas que pretendem produzir, depois de delimitadas as questões de fato controvertidas, mas lhe é defeso ignorar o pedido já formulado na petição inicial, ou impedir a produção de provas anteriormente deferidas no bojo dos autos. Suscitar, de ofício, a preliminar de cerceamento de defesa para cassar a sentença. Apelação voluntária prejudicada.
(TJMG - AC nº 1.0592.05.001455-0/001 - Rel. Desembargador MARCOS LINCOLN - DJ 29/01/2009)
APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS MONITÓRIOS - DILAÇÃO PROBATÓRIA IRRESTRITA. Pelo disposto no §2º do artigo 1.102-C do CPC, opostos os embargos monitórios, há a conversão para o procedimento ordinário, o que possibilita às partes ampla discussão da matéria. Levantar, de ofício, preliminar de cerceamento de defesa e cassar a sentença. Preliminar instalada de ofício e sentença a partir de fl.98 cassada.
(TJMG - AC nº 1.0245.05.064025-0/001 - Rel. Desembargadora ELECTRA BENEVIDES - DJ 20/03/2009)
Uma vez instituído o compromisso arbitral válido, a extinção do processo com fulcro na disposição do art. 267, VII, do CPC, é plenamente justificada.
A jurisprudência deste Egrégio Tribunal não destoa de tal entendimento, v.g.:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. A convenção de arbitragem transfere ao juízo arbitral a competência para dirimir as controvérsias que envolvem direitos disponíveis, afastando a competência cognitiva ordinariamente atribuída ao Estado-Juiz. A ação ajuizada em desacordo com cláusula compromissória deve ser extinta sem julgamento do mérito.
(TJMG - AC n.º 1.0024.07.502822-5/002 - Relator Des. JOSÉ FLÁVIO DE ALMEIDA - DJ 17.05.2008)
CIVIL - APELAÇÃO - AÇÃO DECLARATÓRIA - FALTA DE INTERESSE SUPERVENIENTE - OCORRÊNCIA - ARBITRAGEM POSTERIOR AO AJUIZAMENTO DO FEITO - PRESENÇA DE CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA - EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO - INCISO VII DO ARTIGO 267 DO CPC. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - OCORRÊNCIA. Deve ser negado provimento ao recurso contra a sentença que extinguiu o feito judicial por ausência de interesse processual por terem as partes instituído o procedimento arbitral. Deve ser reduzida a pena de litigância de má-fé quando o montante foi arbitrado acima do legalmente previsto. Majoram-se os honorários advocatícios quando a fixação ocorreu em valor irrisório para a causa em discussão.
(TJMG - AC n.º 1.0283.05.001235-2/002 - Relator Des. AFRÂNIO VILELA - DJ 06.02.2009 )
Assim, desde que exista estipulação válida, não vejo como adotar solução diferente.
Entretanto, tendo sido a convenção de arbitragem suscitada em preliminar da defesa, em obediência à disposição do artigo 301, IX, do CPC, cabia ao MM. Juiz a quo atender ao que dispõe o artigo 327, do CPC, que tem o seguinte teor, verbis:
"Art. 327. Se o réu alegar qualquer das matérias enumeradas no art. 301, o juiz mandará ouvir o autor no prazo de dez (10) dias, permitindo-lhe a produção de prova documental. Verificando a existência de irregularidades sanáveis, o juiz mandará supri-las, fixando à parte prazo nunca superior a trinta (30) dias." (grifei)
Verifico que não foi atendida tal exigência processual, pois logo depois de colhida a defesa (fls. 63/83), sobreveio a sentença de extinção do processo (fls. 84/86).
Diante do que dispõe o §4º, do artigo 301, do CPC, o compromisso arbitral não é matéria que pode ser conhecida de ofício, o que avulta a necessidade de estabelecimento do contraditório.
Tal atropelamento da marcha processual privou o Apelante de discutir, perante a instância primeva, a validade da cláusula que instituiu o compromisso arbitral, de forma a estabelecer a controvérsia, o que é uma garantia constitucional. Também perpetrou um cerceamento de defesa, na medida em que não permitiu a uma das partes impugnar o documento apresentado como comprovante da existência da cláusula compromissória.
Observo, ainda, que, em se tratando de contrato de adesão e havendo questionamento da parte sobre a sua validade, a "vexata quaestio" se desloca para a aferição dos requisitos legais para que o compromisso arbitral seja firmado, o que não é matéria que faz parte do Compromisso Arbitral.
No caso, alega o Apelante que não tomou a iniciativa de instituir o compromisso arbitral, nem com ele concordou de forma expressa, mesmo porque não foi informado da existência de tal cláusula nem dos seus efeitos jurídicos. São questões que dizem respeito à validade de cláusula que instituiu o compromisso arbitral.
Embora o compromisso arbitral implique em renúncia ao foro Estatal, a discussão sobre a validade da cláusula que o institui é de competência do Poder Judiciário, do qual não se pode excluir a apreciação da lesão de direito (artigo 5º, XXXV, CF) que decorre da privação de acesso à Justiça prestada pelo Estado, sem que o litigante tenha, validamente, a ela renunciado.
Por tais razões é que casso a sentença de extinção do processo, determinando a instância primeva que, ouvido o autor sobre a preliminar de extinção do processo, fundada na existência de convenção de arbitragem, decida, em seguida, conforme a formação ou não do contraditório exigir.
Feitas tais considerações, SUSCITO PRELIMINAR DE OFÍCIO E CASSO A SENTENÇA, determinando o retorno dos autos à origem para que se dê regular andamento ao feito, mediante a oitiva do autor sobre a preliminar de extinção do processo, suscitada pela ré, decidindo-se, em seguida, conforme a formação ou não do contraditório exigir.
Custas recursais pelo Apelado.
É como voto.
O SR. DES. FRANCISCO KUPIDLOWSKI:
VOTO
Data venia ao entendimento esposado pelo Ilustre Des. Relator, ouso divergir quanto à preliminar suscitada de ofício, uma vez que a parte apelante sequer alegou, no recurso, violação ao contraditório.
A preliminar suscitada nas contestação e acolhida pela sentença versa sobre incompetência da justiça estadual, pois no contrato de adesão celebrado entre as partes há estipulação de cláusula de compromisso de arbitragem.
Ademais, a questão acerca da validade da referida cláusula arbitral foi discutida nas razões do recurso, e, assim, o contraditório não restou ofendido, até porque a apelação devolve ao Tribunal a análise de todas as questões discutidas na instrução do processo.
Ao meu ver, não houve atropelamento algum na marcha processual, nem mesmo privação do autor a respeito da matéria.
Com o exposto, rejeito a preliminar suscitada de ofício, devendo o mérito do recurso ser apreciado nesta instância revisora.
A SRª. DESª. CLÁUDIA MAIA:
VOTO
Peço vênia ao eminente Desembargador Relator para dele divergir.
As questões atinentes ao descumprimento do disposto no art. 327 do Código de Processo Civil e a suposta violação do contraditório sequer foram aventadas pela parte apelante no recurso de apelação.
Como se sabe, em se tratando de violação de norma cogente de tutela de interesse privado, como é o caso do cerceamento da ampla defesa e do contraditório, depara-se, no âmbito do processo civil, com nulidade relativa e, por isso, fica vedado o reconhecimento de ofício pelo órgão jurisdicional.
Cabe registrar que a discussão acerca da validade da cláusula arbitral foi feita no bojo do próprio recurso de apelação, de tal forma que, segundo os efeitos devolutivo e translativo, pode o Tribunal perfeitamente examinar tal questão.
Em face dessas considerações, REJEITO A PRELIMINAR SUSCITADA DE OFÍCIO PELO RELATOR, divergindo da anulação de ofício da sentença, consignando a necessidade de apreciar a matéria devolvida pelo recurso de apelação ao conhecimento deste Tribunal.
O SR. DES. LUIZ CARLOS GOMES DA MATA:
VOTO
No mérito, peço vista, Sr. Presidente.
O SR. DES. PRESIDENTE:
Este feito veio adiado da sessão anterior a pedido do Des. Relator.
O SR. DES. LUIZ CARLOS GOMES DA MATA:
VOTO
DECIDO:
Superada a preliminar que suscitei de ofício, pedi vista para o exame de mérito, que passo a abordar:
O Apelante alega que não tomou a iniciativa de instituir o compromisso arbitral, nem com ele concordou de forma expressa, mesmo porque não foi informado da existência de tal cláusula nem dos seus efeitos jurídicos. São questões que dizem respeito à validade de cláusula que instituiu o compromisso arbitral.
Como já afirmei, a discussão sobre a validade da cláusula que institui o compromisso arbitral é de competência do Poder Judiciário, do qual não se pode excluir a apreciação da lesão de direito (artigo 5º, XXXV, CF), que decorre da privação de acesso à Justiça prestada pelo Estado, sem que o litigante tenha, validamente, a ela renunciado.
No caso, que se trata de contrato de adesão, cuja validade é questionada, a "vexata quaestio" se desloca para a aferição dos requisitos legais para que o compromisso arbitral seja firmado, o que não é matéria que faz parte do Compromisso Arbitral.
Assim, passo ao exame da validade da renúncia ao acesso à Justiça Estatal, contida no contrato de adesão de fls. 74/82, à luz do que dispõe a Lei n.º 9.307, de 23 de setembro de 1996, fixando os seguintes requisitos para a estipulação de cláusula compromissória, verbis:
Art. 4º A cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato.
§ 1º A cláusula compromissória deve ser estipulada por escrito, podendo estar inserta no próprio contrato ou em documento apartado que a ele se refira.
§ 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.
(...)
Art. 10. Constará, obrigatoriamente, do compromisso arbitral:
I - o nome, profissão, estado civil e domicílio das partes;
II - o nome, profissão e domicílio do árbitro, ou dos árbitros, ou, se for o caso, a identificação da entidade à qual as partes delegaram a indicação de árbitros;
III - a matéria que será objeto da arbitragem; e
IV - o lugar em que será proferida a sentença arbitral.
Como visto, em se tratando de contrato de adesão, a cláusula compromissória somente terá eficácia se tiver sido do aderente a iniciativa de instituí-la, ou se concordar de forma expressa com a sua instituição.
A meu juízo, a concordância expressa prevista no §2º, do artigo 4º, da Lei n.º 9.307/96, não se caracteriza pelo mero lançamento de uma assinatura em cláusula preparada pela estipulante do contrato de adesão, como percebo no caso, em que até mesmo o código do formulário está mencionado no documento de f. 74 [V21 RMast(BH)].
Fosse admissível a estipulação do compromisso arbitral, através de cláusula de adesão, estaria sendo frustrado o objetivo do legislador ao estipular condições diferenciadas para a validade da renúncia do foro Estatal nos contratos de adesão. A exigência de destaque, de pleno conhecimento e entendimento do aderente sobre os efeitos da cláusula compromissória ficaria prejudicada, na medida em que a disposição do §1º, do artigo 4º, da Lei nº 9.307/96, já seria suficiente para autorizar tal pacto.
Como é sabido, umas das regras básicas de hermenêutica é que não se deve considerar que o legislador cria normas inúteis, dispensáveis, o que me leva a dar à disposição do supracitado §2º um alcance que o diferencia do §1º. Se nos contratos em geral a cláusula compromissória pode ser estipulada no próprio contrato ou em documento apartado, sem maiores exigências, nos contratos de adesão, quando não tiver sido do aderente a iniciativa de sua instituição, de forma alguma se pode permitir que a concordância expressa exigida pela lei seja provada através de uma cláusula preparada para simples adesão.
Estou convencido de que o Apelante, de fato, não foi informado da existência da cláusula compromissória, muito menos dos seus efeitos, tendo assinado o documento de f. 74 juntamente com o contrato de adesão (fls. 78/82), um termo de ciência (f. 75) e uma declaração (f. 76), todos preparados pela Apelada. E em tais circunstâncias não se pode dizer que concordou de forma expressa com a instituição da cláusula compromissória.
Observo, a propósito da ausência de esclarecimento ao aderente dos efeitos da cláusula compromissória, que a Promitente Vendedora nem mesmo assinou o documento de f. 74, o que me leva a concluir não ter existido qualquer tratativa a propósito do seu conteúdo. Tratou-se de uma mera formalidade, com o objetivo de contornar a exigência legal de efetiva participação do aderente na instituição do compromisso arbitral.
Além disso, o documento de f. 74 não representa uma concordância com a instituição da arbitragem, mas sim uma ratificação de instituição que teria sido feita no Contrato Particular de Compra e Venda, que, por sua vez, não atende a exigência do §2º, do artigo 4º, da Lei nº 9.307/96, pois não há nos autos, com assinatura ou visto lançado especialmente na cláusula, um compromisso arbitral pactuado nos termos do artigo 10 da citada lei.
Confira-se, no documento de fls. 78/82, que uma das páginas do contrato não foi carreada aos autos, justamente a que, imagina-se, poderia conter a cláusula compromissória. Vê-se à f. 82 um texto que parece ser a continuação dos termos de um compromisso arbitral, mas não se pode saber se há no início da cláusula o indispensável lançamento de assinatura ou visto do aderente; além disso, não está em negrito.
A propósito, cabe a aplicação da disposição do artigo 46 do Código de Defesa do Consumidor, pois, com efeito, não foi dada ao Apelante a "oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo" e a cláusula compromissória foi redigida "de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance".
Feitas tais observações, deste Egrégio Tribunal colho precedente que afasta o compromisso arbitral, diante da ineficácia da cláusula que o instituiu. Confira-se, por exemplo:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO DE ADESÃO - LITÍGIO - ARBITRAGEM - CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA INEFICAZ - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I - O §2º do artigo 4º da Lei nº 9.307/96 submete a eficácia da cláusula compromissória nos contratos de adesão à iniciativa ou à anuência expressa do aderente. II - Ausente destaque em escrito separado ou em negrito, com assinatura especialmente para essa cláusula, indevida a instituição da arbitragem.
(TJMG - AC n.º 1.0024.08.176898-8/001 - Rel. Desembargador BITENCOURT MARCONDES - DJ 12.12.2008)
Por tais razões, declaro nula a cláusula compromissória e casso a sentença de extinção do processo, uma vez que, não instituído compromisso arbitral válido, a disposição do art. 267, VII, do CPC, deixa de dar ensejo à aplicação do artigo 267, IV, do mesmo Cânone Processual.
Examino agora a pretensão do Apelante, no sentido de que seja julgada desde logo a lide, com fulcro na disposição do artigo 515, §3º, do Código de Processo Civil.
Os fatos constitutivos do direito do autor da ação, ora Apelante, são os seguintes: celebração pelas partes de um contrato de compra e venda de imóvel residencial; cumprimento de todas as obrigações assumidas pelo adquirente, o que nos termos do contrato obriga a vendedora a entregar o bem; liberação do imóvel para uso desde outubro de 2007, sem a entrega das chaves ao comprador pela falta de recebimento da parte do preço correspondente ao financiamento feito pela Caixa Econômica Federal, por culpa da própria vendedora; gastos de R$3.525,00 (três mil quinhentos e vinte e cinco reais) com o pagamento de 15(quinze) meses de aluguel.
Da contestação pude extrair a afirmação de que "inexiste nos autos prova inequívoca da responsabilidade exclusiva da Ré pelo atraso na entrega do imóvel" (f. 69), negando a existência de pendências entre ela e a instituição financiadora (f. 70); também, que a ré atribuiu ao próprio autor a responsabilidade pela demora na liberação da carta de crédito, apontando os esclarecimento da instituição financeira de f. 23, tanto para se eximir de entregar as chaves do imóvel como da obrigação de indenizar.
Assim, são fatos incontroversos: a existência do contrato, a liberação do imóvel para uso na data indicada na inicial, a não entrega das chaves e os gastos do autor com aluguéis.
Porém, há controvérsia sobre a responsabilidade pela não liberação da carta de crédito, o que demanda dilação probatória para se apurar qual das partes deve responder pela causa da impossibilidade da entrega das chaves do imóvel no prazo do contrato (f. 80, cláusula quinta), uma vez que condicionada à "assinatura do contrato de financiamento junto ao Agente Financeiro" (f. 78).
Como se vê, a causa não está em condições de imediato julgamento, nem versam as questões nela suscitadas exclusivamente de direito, razão pela qual este Egrégio Tribunal não pode julgar desde logo a lide.
A propósito do pedido de antecipação de tutela, pelos termos das informações prestadas pela instituição financiadora, escolhida pelo Apelante (f. 23), não se pode aferir ser da Apelada a responsabilidade pelo atraso no financiamento. O que tal documento informa é que a modalidade escolhida pelo Apelante, chamada CAIXA CONSÓRCIO, tem exigências documentais não atendidas "tanto do consorciado quanto do imóvel e ainda do vendedor".
Ocorre que a responsabilidade contratual pelo financiamento é do comprador (cláusula 4.3, f. 26), não existindo vinculação da vendedora à instituição financeira escolhida.
Assim, não vislumbro prova inequívoca capaz de autorizar o deferimento de antecipação de tutela, nem a existência de dano irreparável, uma vez que se for apurada a responsabilidade da Apelada pelo atraso na entrega das chaves do imóvel, o Apelante poderá ser ressarcido das despesas com os aluguéis que pagar no período.
Feitas tais considerações, DOU PROVIMENTO À APELAÇÃO E CASSO A SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO PROCESSO, posto que declaro nula a cláusula compromissória, determinando o retorno dos autos à origem para que se dê regular andamento ao feito.
Custas recursais pelo Apelado.
É como voto.
O SR. DES. FRANCISCO KUPIDLOWSKI:
VOTO
Coloco-me de acordo com o Relator, nos termos de seu judicioso voto.
A SRª. DESª. CLÁUDIA MAIA:
VOTO
De acordo.
SÚMULA : REJEITARAM PRELIMINAR SUSCITADA DE OFÍCIO PELO RELATOR E, NO MÉRITO, DERAM PROVIMENTO AO RECURSO PARA CASSAR A SENTENÇA.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.08.183073-9/001
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - INDENIZAÇÃO - CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM - CONTRATO DE ADESÃO - PRELIMINAR SUSCITADA DE OFÍCIO - REJEIÇÃO. A questão acerca da validade da referida cláusula arbitral foi discutida nas razões do recurso, e, assim, o contraditório não restou ofendido, até porque a apelação devolve ao Tribunal a análise de todas as questões discutidas na instrução do processo. Assim, deve o mérito do processo ser apreciado nesta instância revisora.OBRIGAÇÃO DE FAZER. INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO ARBITRAL. VALIDADE DA CLÁUSULA. REQUISITOS. INEFICÁCIA. NULIDADE. EXTINÇÃO DO PROCESSO. CASSAÇÃO. - Embora o compromisso arbitral implique em renúncia ao foro Estatal, a discussão sobre a validade da cláusula que o institui é de competência do Poder Judiciário, do qual não se pode excluir a apreciação da lesão de direito (artigo 5º, XXXV, CF) que decorre da privação de acesso à Justiça prestada pelo Estado, sem que o litigante tenha, validamente, a ela renunciado. - Em se tratando de contrato de adesão e havendo questionamento da parte sobre a sua validade, a 'vexata quaestio' se desloca para a aferição dos requisitos legais para que o compromisso arbitral seja firmado, o que não é matéria que faz parte do Compromisso Arbitral. - Em se tratando de contrato de adesão, a cláusula compromissória somente terá eficácia se tiver sido do aderente a iniciativa de instituí-la, ou se ele concordar de forma expressa com a sua instituição. - A concordância expressa, prevista no §2º, do artigo 4º, da Lei nº 9.307/96, não se caracteriza pelo mero lançamento de uma assinatura em cláusula preparada pela estipulante do contrato de adesão, que não sugere ter sido informada a existência da cláusula compromissória e explicação dos seus efeitos.V.V.OBRIGAÇÃO DE FAZER. INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO ARBITRAL. PRELIMINAR DE EXTINÇÃO DO PROCESSO. OITIVA DO AUTOR. NECESSIDADE. SENTENÇA CASSADA. - Uma vez instituído o compromisso arbitral, a extinção do processo com fulcro na disposição do art. 267, VII, do CPC, é plenamente justificada, desde que válida a disposição contratual. - Embora o compromisso arbitral implique em renúncia ao foro Estatal, a discussão sobre a validade da cláusula que o institui é de competência do Poder Judiciário, do qual não se pode excluir a apreciação da lesão de direito (artigo 5º, XXXV, CF) que decorre da privação de acesso à Justiça prestada pelo Estado, sem que o litigante tenha, validamente, a ela renunciado. - Em se tratando de contrato de adesão e havendo questionamento da parte sobre a sua validade, a 'vexata quaestio' se desloca para a aferição dos requisitos legais para que o compromisso arbitral seja firmado, o que não é matéria que faz parte do Compromisso Arbitral. - Tendo sido a convenção de arbitragem suscitada em preliminar da defesa, em obediência à disposição do artigo 301, IX, do CPC, cabe ao Juiz atender ao que dispõe o artigo 327, do CPC, que manda ouvir o autor, permitindo assim o estabelecimento do contraditório.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.08.183073-9/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): CLELMO RODRIGUES LÚCIO E OUTRO(A)(S) - APELADO(A)(S): MRV SERVICOS ENGENHARIA LTDA - RELATOR: EXMO. SR. DES. LUIZ CARLOS GOMES DA MATA
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 13ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, EM REJEITAR PRELIMINAR SUSCITADA DE OFÍCIO PELO RELATOR E, NO MÉRITO, DAR PROVIMENTO AO RECURSO PARA CASSAR A SENTENÇA.
DES. LUIZ CARLOS GOMES DA MATA - Relator
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
O SR. DES. LUIZ CARLOS GOMES DA MATA:
VOTO
Trata-se de recurso de apelação interposto por CLELMO RODRIGUES LÚCIO, contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 15ª Vara Cível desta Capital, que, em ação de obrigação de fazer cominada com pedido de indenização, por ele ajuizada, acolhendo preliminar suscitada na defesa, julgou extinto o processo sem julgamento de mérito, ao entendimento de que a existência de cláusula de compromisso de arbitragem exclui a competência da Justiça Comum.
Inconformado, o Apelante sustenta que, em se tratando de contrato de adesão, a cláusula compromissória não tem validade, uma vez que ele não tomou a iniciativa de instituí-la, nem concordou com a sua instituição; aduz não ter sido informado da existência de tal cláusula e nem dos seus efeitos jurídicos; pede que seja cassada a sentença; e, por fim, que, desde logo, nos termos do que autorizaria o artigo 515, §3º, do CPC, sejam julgados procedentes os pedidos exordiais.
Contrarrazões às fls. 96/103, pugnando pela manutenção da sentença.
Assistência judiciária deferida ao autor, o ora Apelante, à fl. 58 dos autos.
Este é o relatório.
DECIDO:
Conheço do recurso de apelação interposto, porquanto próprio e tempestivo.
Suscito preliminar de ofício, tendo em vista a desobediência ao que dispõe o artigo 327, do CPC, que implica em cerceamento de defesa.
Justifico ser cabível a declaração de nulidade da sentença, de ofício, por estar a Apelada sob o pálio da assistência judiciária, a revelar a sua hipossuficiência, como também por se estar diante de um contrato de adesão, o que atrai a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e autoriza a relativização do "ne procedet judex ex oficio" (art. 2º, CPC).
No mesmo sentido, colaciono precedentes deste Egrégio Tribunal, admitindo que a preliminar de cerceamento de defesa seja suscitada de ofício, v.g. in (grifei):
INDENIZAÇÃO. PRODUÇÃO DE PROVAS ORAL. PEDIDO DEFERIDO. REQUERIMENTO DE OUTRAS PROVAS. NÃO APRECIADO. CERCEAMENTO DE DEFESA. É lícito ao juiz determinar que as partes especifiquem as provas que pretendem produzir, depois de delimitadas as questões de fato controvertidas, mas lhe é defeso ignorar o pedido já formulado na petição inicial, ou impedir a produção de provas anteriormente deferidas no bojo dos autos. Suscitar, de ofício, a preliminar de cerceamento de defesa para cassar a sentença. Apelação voluntária prejudicada.
(TJMG - AC nº 1.0592.05.001455-0/001 - Rel. Desembargador MARCOS LINCOLN - DJ 29/01/2009)
APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS MONITÓRIOS - DILAÇÃO PROBATÓRIA IRRESTRITA. Pelo disposto no §2º do artigo 1.102-C do CPC, opostos os embargos monitórios, há a conversão para o procedimento ordinário, o que possibilita às partes ampla discussão da matéria. Levantar, de ofício, preliminar de cerceamento de defesa e cassar a sentença. Preliminar instalada de ofício e sentença a partir de fl.98 cassada.
(TJMG - AC nº 1.0245.05.064025-0/001 - Rel. Desembargadora ELECTRA BENEVIDES - DJ 20/03/2009)
Uma vez instituído o compromisso arbitral válido, a extinção do processo com fulcro na disposição do art. 267, VII, do CPC, é plenamente justificada.
A jurisprudência deste Egrégio Tribunal não destoa de tal entendimento, v.g.:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. A convenção de arbitragem transfere ao juízo arbitral a competência para dirimir as controvérsias que envolvem direitos disponíveis, afastando a competência cognitiva ordinariamente atribuída ao Estado-Juiz. A ação ajuizada em desacordo com cláusula compromissória deve ser extinta sem julgamento do mérito.
(TJMG - AC n.º 1.0024.07.502822-5/002 - Relator Des. JOSÉ FLÁVIO DE ALMEIDA - DJ 17.05.2008)
CIVIL - APELAÇÃO - AÇÃO DECLARATÓRIA - FALTA DE INTERESSE SUPERVENIENTE - OCORRÊNCIA - ARBITRAGEM POSTERIOR AO AJUIZAMENTO DO FEITO - PRESENÇA DE CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA - EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO - INCISO VII DO ARTIGO 267 DO CPC. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - OCORRÊNCIA. Deve ser negado provimento ao recurso contra a sentença que extinguiu o feito judicial por ausência de interesse processual por terem as partes instituído o procedimento arbitral. Deve ser reduzida a pena de litigância de má-fé quando o montante foi arbitrado acima do legalmente previsto. Majoram-se os honorários advocatícios quando a fixação ocorreu em valor irrisório para a causa em discussão.
(TJMG - AC n.º 1.0283.05.001235-2/002 - Relator Des. AFRÂNIO VILELA - DJ 06.02.2009 )
Assim, desde que exista estipulação válida, não vejo como adotar solução diferente.
Entretanto, tendo sido a convenção de arbitragem suscitada em preliminar da defesa, em obediência à disposição do artigo 301, IX, do CPC, cabia ao MM. Juiz a quo atender ao que dispõe o artigo 327, do CPC, que tem o seguinte teor, verbis:
"Art. 327. Se o réu alegar qualquer das matérias enumeradas no art. 301, o juiz mandará ouvir o autor no prazo de dez (10) dias, permitindo-lhe a produção de prova documental. Verificando a existência de irregularidades sanáveis, o juiz mandará supri-las, fixando à parte prazo nunca superior a trinta (30) dias." (grifei)
Verifico que não foi atendida tal exigência processual, pois logo depois de colhida a defesa (fls. 63/83), sobreveio a sentença de extinção do processo (fls. 84/86).
Diante do que dispõe o §4º, do artigo 301, do CPC, o compromisso arbitral não é matéria que pode ser conhecida de ofício, o que avulta a necessidade de estabelecimento do contraditório.
Tal atropelamento da marcha processual privou o Apelante de discutir, perante a instância primeva, a validade da cláusula que instituiu o compromisso arbitral, de forma a estabelecer a controvérsia, o que é uma garantia constitucional. Também perpetrou um cerceamento de defesa, na medida em que não permitiu a uma das partes impugnar o documento apresentado como comprovante da existência da cláusula compromissória.
Observo, ainda, que, em se tratando de contrato de adesão e havendo questionamento da parte sobre a sua validade, a "vexata quaestio" se desloca para a aferição dos requisitos legais para que o compromisso arbitral seja firmado, o que não é matéria que faz parte do Compromisso Arbitral.
No caso, alega o Apelante que não tomou a iniciativa de instituir o compromisso arbitral, nem com ele concordou de forma expressa, mesmo porque não foi informado da existência de tal cláusula nem dos seus efeitos jurídicos. São questões que dizem respeito à validade de cláusula que instituiu o compromisso arbitral.
Embora o compromisso arbitral implique em renúncia ao foro Estatal, a discussão sobre a validade da cláusula que o institui é de competência do Poder Judiciário, do qual não se pode excluir a apreciação da lesão de direito (artigo 5º, XXXV, CF) que decorre da privação de acesso à Justiça prestada pelo Estado, sem que o litigante tenha, validamente, a ela renunciado.
Por tais razões é que casso a sentença de extinção do processo, determinando a instância primeva que, ouvido o autor sobre a preliminar de extinção do processo, fundada na existência de convenção de arbitragem, decida, em seguida, conforme a formação ou não do contraditório exigir.
Feitas tais considerações, SUSCITO PRELIMINAR DE OFÍCIO E CASSO A SENTENÇA, determinando o retorno dos autos à origem para que se dê regular andamento ao feito, mediante a oitiva do autor sobre a preliminar de extinção do processo, suscitada pela ré, decidindo-se, em seguida, conforme a formação ou não do contraditório exigir.
Custas recursais pelo Apelado.
É como voto.
O SR. DES. FRANCISCO KUPIDLOWSKI:
VOTO
Data venia ao entendimento esposado pelo Ilustre Des. Relator, ouso divergir quanto à preliminar suscitada de ofício, uma vez que a parte apelante sequer alegou, no recurso, violação ao contraditório.
A preliminar suscitada nas contestação e acolhida pela sentença versa sobre incompetência da justiça estadual, pois no contrato de adesão celebrado entre as partes há estipulação de cláusula de compromisso de arbitragem.
Ademais, a questão acerca da validade da referida cláusula arbitral foi discutida nas razões do recurso, e, assim, o contraditório não restou ofendido, até porque a apelação devolve ao Tribunal a análise de todas as questões discutidas na instrução do processo.
Ao meu ver, não houve atropelamento algum na marcha processual, nem mesmo privação do autor a respeito da matéria.
Com o exposto, rejeito a preliminar suscitada de ofício, devendo o mérito do recurso ser apreciado nesta instância revisora.
A SRª. DESª. CLÁUDIA MAIA:
VOTO
Peço vênia ao eminente Desembargador Relator para dele divergir.
As questões atinentes ao descumprimento do disposto no art. 327 do Código de Processo Civil e a suposta violação do contraditório sequer foram aventadas pela parte apelante no recurso de apelação.
Como se sabe, em se tratando de violação de norma cogente de tutela de interesse privado, como é o caso do cerceamento da ampla defesa e do contraditório, depara-se, no âmbito do processo civil, com nulidade relativa e, por isso, fica vedado o reconhecimento de ofício pelo órgão jurisdicional.
Cabe registrar que a discussão acerca da validade da cláusula arbitral foi feita no bojo do próprio recurso de apelação, de tal forma que, segundo os efeitos devolutivo e translativo, pode o Tribunal perfeitamente examinar tal questão.
Em face dessas considerações, REJEITO A PRELIMINAR SUSCITADA DE OFÍCIO PELO RELATOR, divergindo da anulação de ofício da sentença, consignando a necessidade de apreciar a matéria devolvida pelo recurso de apelação ao conhecimento deste Tribunal.
O SR. DES. LUIZ CARLOS GOMES DA MATA:
VOTO
No mérito, peço vista, Sr. Presidente.
O SR. DES. PRESIDENTE:
Este feito veio adiado da sessão anterior a pedido do Des. Relator.
O SR. DES. LUIZ CARLOS GOMES DA MATA:
VOTO
DECIDO:
Superada a preliminar que suscitei de ofício, pedi vista para o exame de mérito, que passo a abordar:
O Apelante alega que não tomou a iniciativa de instituir o compromisso arbitral, nem com ele concordou de forma expressa, mesmo porque não foi informado da existência de tal cláusula nem dos seus efeitos jurídicos. São questões que dizem respeito à validade de cláusula que instituiu o compromisso arbitral.
Como já afirmei, a discussão sobre a validade da cláusula que institui o compromisso arbitral é de competência do Poder Judiciário, do qual não se pode excluir a apreciação da lesão de direito (artigo 5º, XXXV, CF), que decorre da privação de acesso à Justiça prestada pelo Estado, sem que o litigante tenha, validamente, a ela renunciado.
No caso, que se trata de contrato de adesão, cuja validade é questionada, a "vexata quaestio" se desloca para a aferição dos requisitos legais para que o compromisso arbitral seja firmado, o que não é matéria que faz parte do Compromisso Arbitral.
Assim, passo ao exame da validade da renúncia ao acesso à Justiça Estatal, contida no contrato de adesão de fls. 74/82, à luz do que dispõe a Lei n.º 9.307, de 23 de setembro de 1996, fixando os seguintes requisitos para a estipulação de cláusula compromissória, verbis:
Art. 4º A cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato.
§ 1º A cláusula compromissória deve ser estipulada por escrito, podendo estar inserta no próprio contrato ou em documento apartado que a ele se refira.
§ 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.
(...)
Art. 10. Constará, obrigatoriamente, do compromisso arbitral:
I - o nome, profissão, estado civil e domicílio das partes;
II - o nome, profissão e domicílio do árbitro, ou dos árbitros, ou, se for o caso, a identificação da entidade à qual as partes delegaram a indicação de árbitros;
III - a matéria que será objeto da arbitragem; e
IV - o lugar em que será proferida a sentença arbitral.
Como visto, em se tratando de contrato de adesão, a cláusula compromissória somente terá eficácia se tiver sido do aderente a iniciativa de instituí-la, ou se concordar de forma expressa com a sua instituição.
A meu juízo, a concordância expressa prevista no §2º, do artigo 4º, da Lei n.º 9.307/96, não se caracteriza pelo mero lançamento de uma assinatura em cláusula preparada pela estipulante do contrato de adesão, como percebo no caso, em que até mesmo o código do formulário está mencionado no documento de f. 74 [V21 RMast(BH)].
Fosse admissível a estipulação do compromisso arbitral, através de cláusula de adesão, estaria sendo frustrado o objetivo do legislador ao estipular condições diferenciadas para a validade da renúncia do foro Estatal nos contratos de adesão. A exigência de destaque, de pleno conhecimento e entendimento do aderente sobre os efeitos da cláusula compromissória ficaria prejudicada, na medida em que a disposição do §1º, do artigo 4º, da Lei nº 9.307/96, já seria suficiente para autorizar tal pacto.
Como é sabido, umas das regras básicas de hermenêutica é que não se deve considerar que o legislador cria normas inúteis, dispensáveis, o que me leva a dar à disposição do supracitado §2º um alcance que o diferencia do §1º. Se nos contratos em geral a cláusula compromissória pode ser estipulada no próprio contrato ou em documento apartado, sem maiores exigências, nos contratos de adesão, quando não tiver sido do aderente a iniciativa de sua instituição, de forma alguma se pode permitir que a concordância expressa exigida pela lei seja provada através de uma cláusula preparada para simples adesão.
Estou convencido de que o Apelante, de fato, não foi informado da existência da cláusula compromissória, muito menos dos seus efeitos, tendo assinado o documento de f. 74 juntamente com o contrato de adesão (fls. 78/82), um termo de ciência (f. 75) e uma declaração (f. 76), todos preparados pela Apelada. E em tais circunstâncias não se pode dizer que concordou de forma expressa com a instituição da cláusula compromissória.
Observo, a propósito da ausência de esclarecimento ao aderente dos efeitos da cláusula compromissória, que a Promitente Vendedora nem mesmo assinou o documento de f. 74, o que me leva a concluir não ter existido qualquer tratativa a propósito do seu conteúdo. Tratou-se de uma mera formalidade, com o objetivo de contornar a exigência legal de efetiva participação do aderente na instituição do compromisso arbitral.
Além disso, o documento de f. 74 não representa uma concordância com a instituição da arbitragem, mas sim uma ratificação de instituição que teria sido feita no Contrato Particular de Compra e Venda, que, por sua vez, não atende a exigência do §2º, do artigo 4º, da Lei nº 9.307/96, pois não há nos autos, com assinatura ou visto lançado especialmente na cláusula, um compromisso arbitral pactuado nos termos do artigo 10 da citada lei.
Confira-se, no documento de fls. 78/82, que uma das páginas do contrato não foi carreada aos autos, justamente a que, imagina-se, poderia conter a cláusula compromissória. Vê-se à f. 82 um texto que parece ser a continuação dos termos de um compromisso arbitral, mas não se pode saber se há no início da cláusula o indispensável lançamento de assinatura ou visto do aderente; além disso, não está em negrito.
A propósito, cabe a aplicação da disposição do artigo 46 do Código de Defesa do Consumidor, pois, com efeito, não foi dada ao Apelante a "oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo" e a cláusula compromissória foi redigida "de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance".
Feitas tais observações, deste Egrégio Tribunal colho precedente que afasta o compromisso arbitral, diante da ineficácia da cláusula que o instituiu. Confira-se, por exemplo:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO DE ADESÃO - LITÍGIO - ARBITRAGEM - CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA INEFICAZ - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I - O §2º do artigo 4º da Lei nº 9.307/96 submete a eficácia da cláusula compromissória nos contratos de adesão à iniciativa ou à anuência expressa do aderente. II - Ausente destaque em escrito separado ou em negrito, com assinatura especialmente para essa cláusula, indevida a instituição da arbitragem.
(TJMG - AC n.º 1.0024.08.176898-8/001 - Rel. Desembargador BITENCOURT MARCONDES - DJ 12.12.2008)
Por tais razões, declaro nula a cláusula compromissória e casso a sentença de extinção do processo, uma vez que, não instituído compromisso arbitral válido, a disposição do art. 267, VII, do CPC, deixa de dar ensejo à aplicação do artigo 267, IV, do mesmo Cânone Processual.
Examino agora a pretensão do Apelante, no sentido de que seja julgada desde logo a lide, com fulcro na disposição do artigo 515, §3º, do Código de Processo Civil.
Os fatos constitutivos do direito do autor da ação, ora Apelante, são os seguintes: celebração pelas partes de um contrato de compra e venda de imóvel residencial; cumprimento de todas as obrigações assumidas pelo adquirente, o que nos termos do contrato obriga a vendedora a entregar o bem; liberação do imóvel para uso desde outubro de 2007, sem a entrega das chaves ao comprador pela falta de recebimento da parte do preço correspondente ao financiamento feito pela Caixa Econômica Federal, por culpa da própria vendedora; gastos de R$3.525,00 (três mil quinhentos e vinte e cinco reais) com o pagamento de 15(quinze) meses de aluguel.
Da contestação pude extrair a afirmação de que "inexiste nos autos prova inequívoca da responsabilidade exclusiva da Ré pelo atraso na entrega do imóvel" (f. 69), negando a existência de pendências entre ela e a instituição financiadora (f. 70); também, que a ré atribuiu ao próprio autor a responsabilidade pela demora na liberação da carta de crédito, apontando os esclarecimento da instituição financeira de f. 23, tanto para se eximir de entregar as chaves do imóvel como da obrigação de indenizar.
Assim, são fatos incontroversos: a existência do contrato, a liberação do imóvel para uso na data indicada na inicial, a não entrega das chaves e os gastos do autor com aluguéis.
Porém, há controvérsia sobre a responsabilidade pela não liberação da carta de crédito, o que demanda dilação probatória para se apurar qual das partes deve responder pela causa da impossibilidade da entrega das chaves do imóvel no prazo do contrato (f. 80, cláusula quinta), uma vez que condicionada à "assinatura do contrato de financiamento junto ao Agente Financeiro" (f. 78).
Como se vê, a causa não está em condições de imediato julgamento, nem versam as questões nela suscitadas exclusivamente de direito, razão pela qual este Egrégio Tribunal não pode julgar desde logo a lide.
A propósito do pedido de antecipação de tutela, pelos termos das informações prestadas pela instituição financiadora, escolhida pelo Apelante (f. 23), não se pode aferir ser da Apelada a responsabilidade pelo atraso no financiamento. O que tal documento informa é que a modalidade escolhida pelo Apelante, chamada CAIXA CONSÓRCIO, tem exigências documentais não atendidas "tanto do consorciado quanto do imóvel e ainda do vendedor".
Ocorre que a responsabilidade contratual pelo financiamento é do comprador (cláusula 4.3, f. 26), não existindo vinculação da vendedora à instituição financeira escolhida.
Assim, não vislumbro prova inequívoca capaz de autorizar o deferimento de antecipação de tutela, nem a existência de dano irreparável, uma vez que se for apurada a responsabilidade da Apelada pelo atraso na entrega das chaves do imóvel, o Apelante poderá ser ressarcido das despesas com os aluguéis que pagar no período.
Feitas tais considerações, DOU PROVIMENTO À APELAÇÃO E CASSO A SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO PROCESSO, posto que declaro nula a cláusula compromissória, determinando o retorno dos autos à origem para que se dê regular andamento ao feito.
Custas recursais pelo Apelado.
É como voto.
O SR. DES. FRANCISCO KUPIDLOWSKI:
VOTO
Coloco-me de acordo com o Relator, nos termos de seu judicioso voto.
A SRª. DESª. CLÁUDIA MAIA:
VOTO
De acordo.
SÚMULA : REJEITARAM PRELIMINAR SUSCITADA DE OFÍCIO PELO RELATOR E, NO MÉRITO, DERAM PROVIMENTO AO RECURSO PARA CASSAR A SENTENÇA.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.08.183073-9/001
quarta-feira, 13 de abril de 2011
Direitos e deveres dos inquilinos
Confira os direitos e deveres do inquilino em relação ao condomínio, segundo o Código Civil. O inquilino é um tipo especial de condômino, que tem direitos e deveres relacionados às despesas ordinárias do condomínio.
A divisão de despesas entre ordinárias (de responsabilidade do inquilino) e extraordinárias (de responsabilidade do proprietário) é feita pela Lei do Inquilinato, artigos 22 e 23.
Direitos:
Dispor da unidade alugada e das áreas comuns como qualquer condômino, sem infringir as normas do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente.
Desde que esteja quite com as despesas condominiais, pode votar e participar em assembleias nos assuntos que não estejam relacionados a despesas extraordinárias. O voto tem peso proporcional à fração ideal da unidade, salvo disposição diversa da Convenção.
Participar da decisão do que é feito com o dinheiro destinado a despesas ordinárias, em assembléia. A previsão orçamentária anual deve ser aprovada em assembleia ordinária, e alterações (aumentos de condomínio) devem ser submetidas a assembléia extraordinária. A prestação de contas do ano anterior também é obrigatória.
Inquilinos não votam em questões relativas a despesas extraordinárias, como obras.
Pagar as despesas ordinárias de condomínio na proporção de sua fração ideal, e apenas no que diz respeito aos gastos de que desfrute. Por exemplo: um condômino que não tem vaga na garagem não paga pela manutenção do portão da mesma.
No aluguel de vaga de outra unidade na garagem, de acordo com o critério previsto no Código Civil, têm preferência os proprietários, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao condomínio.
Deveres:
Contribuir em dia para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal.
Não realizar obras em sua unidade que comprometam a segurança da edificação ou alterem sua fachada.
Pagar as multas e os juros previstos no Código Civil, na Convenção e no Regulamento Interno, no que diz respeito a atrasos no pagamento de despesas, e a infração de normas de convivência.
Fonte: Sindico Net
A divisão de despesas entre ordinárias (de responsabilidade do inquilino) e extraordinárias (de responsabilidade do proprietário) é feita pela Lei do Inquilinato, artigos 22 e 23.
Direitos:
Dispor da unidade alugada e das áreas comuns como qualquer condômino, sem infringir as normas do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente.
Desde que esteja quite com as despesas condominiais, pode votar e participar em assembleias nos assuntos que não estejam relacionados a despesas extraordinárias. O voto tem peso proporcional à fração ideal da unidade, salvo disposição diversa da Convenção.
Participar da decisão do que é feito com o dinheiro destinado a despesas ordinárias, em assembléia. A previsão orçamentária anual deve ser aprovada em assembleia ordinária, e alterações (aumentos de condomínio) devem ser submetidas a assembléia extraordinária. A prestação de contas do ano anterior também é obrigatória.
Inquilinos não votam em questões relativas a despesas extraordinárias, como obras.
Pagar as despesas ordinárias de condomínio na proporção de sua fração ideal, e apenas no que diz respeito aos gastos de que desfrute. Por exemplo: um condômino que não tem vaga na garagem não paga pela manutenção do portão da mesma.
No aluguel de vaga de outra unidade na garagem, de acordo com o critério previsto no Código Civil, têm preferência os proprietários, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao condomínio.
Deveres:
Contribuir em dia para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal.
Não realizar obras em sua unidade que comprometam a segurança da edificação ou alterem sua fachada.
Pagar as multas e os juros previstos no Código Civil, na Convenção e no Regulamento Interno, no que diz respeito a atrasos no pagamento de despesas, e a infração de normas de convivência.
Fonte: Sindico Net
terça-feira, 12 de abril de 2011
Indenização por atraso na entrega do imóvel
Número do processo: 2.0000.00.413486-3/001(1)
EMENTA: REPARAÇÃO DE DANOS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - CULPA DA CONSTRUTORA - DEVER DE INDENIZAR - PERDAS E DANOS REFERENTES AO PERÍODO ENTRE A ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO E A DATA DA ENTREGA EFETIVA DO IMÓVEL - NECESSIDADE DE APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA.
Devem os autores ser ressarcidos pelos prejuízos advindos com o pagamento de aluguéis, em virtude da mora da construtora na entrega do imóvel residencial, incorrendo o acórdão em omissão ao deixar de determinar a necessidade de apuração em liquidação de sentença para melhor individualizar o objeto da condenação, determinando qual a data equivalente à entrega efetiva do imóvel e qual o valor devido equivalente ao período entre a assinatura do contrato de financiamento e a data da entrega efetiva do imóvel.
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos Declaratórios na Apelação Cível Nº 413.486-3/01 da Comarca de BELO HORIZONTE, sendo Embargante (s): MRV - SERVIÇOS DE ENGENHARIA LTDA. e Embargado (a) (s): OTACÍLIO CAFEZEIRO NETO E OUTRO,
ACORDA, em Turma, a Sétima Câmara Cível do Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais ACOLHER OS EMBARGOS E DECLARAR O ACÓRDÃO.
Presidiu o julgamento o Juiz JOSÉ AFFONSO DA COSTA CÔRTES (2º Vogal) e dele participaram os Juízes D. VIÇOSO RODRIGUES (Relator) e JOSÉ FLÁVIO ALMEIDA (1º Vogal).
O voto proferido pelo Juiz Relator foi acompanhado, na íntegra, pelos demais componentes da Turma Julgadora.
JUIZ D. VIÇOSO RODRIGUES
Relator
O SR. JUIZ D. VIÇOSO RODRIGUES:
Trata-se de Embargos Declaratórios em que se insurge MRV - SERVIÇOS DE ENGENHARIA LTDA, contra o v. acórdão de f.150-157,TA que rejeitou a preliminar e deu provimento ao recurso de apelação para cassar a sentença, proferida nos autos da ação ordinária ajuizada por OTACÍLIO CAFEZEIRO NETO E OUTRO, manifestando a embargante seu inconformismo ante aos argumentos expendidos às f. 159-161,TA.
Alega a embargante ter incorrido o v. acórdão em omissão, na medida em que a condenou ao pagamento de indenização por perdas e danos aos embargados no período entre a data da assinatura do contrato de financiamento e a data da efetiva entrega do imóvel, deixando de afirmar se a data da entrega seria aquela afirmada pelos autores somente em apelação e não comprovada pelos mesmos, que se trataria de data falsa, conforme documento que junta com este recurso.
Assim, pretende a embargante o pronunciamento sobre a questão, impondo-se efeito modificativo ao recurso, para se determinar também à apuração em liquidação de sentença o lapso temporal entre a assinatura do contrato de financiamento e data da efetiva entrega do imóvel, em observância da vedação de enriquecimento ilícito dos embargados.
Conheço do recurso.
De fato, com razão a embargante quanto aos embargos declaratórios, posto que o dispositivo do acórdão somente determinou que a indenização seria devida entre a data da assinatura do contrato de financiamento e a data da efetiva entrega do imóvel, tendo se omitido quanto à necessidade de apuração em liquidação de sentença deste período e do valor a ser pago em referência ao mesmo, conforme se constata do trecho citado da decisão embargada:
"Pelo exposto, rejeito a preliminar suscitada pelos apelantes e dou provimento ao recurso, para modificar in totum a r. sentença, julgando procedente o pedido inicial, para condenar a ré ao pagamento de indenização por perdas e danos, relativamente aos aluguéis pagos pelos autores no período entre a data da assinatura do contrato de financiamento e a data da efetiva entrega do imóvel, corrigidos monetariamente, de acordo com a Tabela da Corregedoria Geral de Justiça, e com juros de mora de 1% ao mês, que devem incidir a partir da assinatura do referido contrato."
Cabe aqui ressaltar que quando foi interposta a presente ação de reparação de danos em 14/12/2000 o imóvel adquirido pelos embargados perante a embargante não havia sido ainda entregue, motivo pelo qual não fixaram um prazo para as perdas e danos pleiteadas, em que se incluíam os aluguéis que se viram forçados a pagar pelo prazo de atraso na entrega do imóvel.
Com efeito, se não restou submetida a data de entrega do imóvel ao crivo do contraditório, tanto que apresenta a embargante em sede deste presente recurso documento relativo à mesma, necessário se faz que seja remetida sua fixação à liquidação de sentença, em que irá melhor individualizar o objeto da condenação, determinando qual a data equivalente à entrega efetiva do imóvel e qual o valor devido.
Pelo exposto, ACOLHO OS EMBARGOS, reconhecendo a omissão apontada, tão-somente para determinar que seja apurada em liquidação de sentença a data equivalente à entrega efetiva do imóvel adquirido pelos embargados e qual o valor devido a título de condenação pelo período entre a data da assinatura do contrato de financiamento e esta data da entrega efetiva.
Fonte: Jurisprudência - TJMG
EMENTA: REPARAÇÃO DE DANOS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - CULPA DA CONSTRUTORA - DEVER DE INDENIZAR - PERDAS E DANOS REFERENTES AO PERÍODO ENTRE A ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO E A DATA DA ENTREGA EFETIVA DO IMÓVEL - NECESSIDADE DE APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA.
Devem os autores ser ressarcidos pelos prejuízos advindos com o pagamento de aluguéis, em virtude da mora da construtora na entrega do imóvel residencial, incorrendo o acórdão em omissão ao deixar de determinar a necessidade de apuração em liquidação de sentença para melhor individualizar o objeto da condenação, determinando qual a data equivalente à entrega efetiva do imóvel e qual o valor devido equivalente ao período entre a assinatura do contrato de financiamento e a data da entrega efetiva do imóvel.
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos Declaratórios na Apelação Cível Nº 413.486-3/01 da Comarca de BELO HORIZONTE, sendo Embargante (s): MRV - SERVIÇOS DE ENGENHARIA LTDA. e Embargado (a) (s): OTACÍLIO CAFEZEIRO NETO E OUTRO,
ACORDA, em Turma, a Sétima Câmara Cível do Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais ACOLHER OS EMBARGOS E DECLARAR O ACÓRDÃO.
Presidiu o julgamento o Juiz JOSÉ AFFONSO DA COSTA CÔRTES (2º Vogal) e dele participaram os Juízes D. VIÇOSO RODRIGUES (Relator) e JOSÉ FLÁVIO ALMEIDA (1º Vogal).
O voto proferido pelo Juiz Relator foi acompanhado, na íntegra, pelos demais componentes da Turma Julgadora.
JUIZ D. VIÇOSO RODRIGUES
Relator
O SR. JUIZ D. VIÇOSO RODRIGUES:
Trata-se de Embargos Declaratórios em que se insurge MRV - SERVIÇOS DE ENGENHARIA LTDA, contra o v. acórdão de f.150-157,TA que rejeitou a preliminar e deu provimento ao recurso de apelação para cassar a sentença, proferida nos autos da ação ordinária ajuizada por OTACÍLIO CAFEZEIRO NETO E OUTRO, manifestando a embargante seu inconformismo ante aos argumentos expendidos às f. 159-161,TA.
Alega a embargante ter incorrido o v. acórdão em omissão, na medida em que a condenou ao pagamento de indenização por perdas e danos aos embargados no período entre a data da assinatura do contrato de financiamento e a data da efetiva entrega do imóvel, deixando de afirmar se a data da entrega seria aquela afirmada pelos autores somente em apelação e não comprovada pelos mesmos, que se trataria de data falsa, conforme documento que junta com este recurso.
Assim, pretende a embargante o pronunciamento sobre a questão, impondo-se efeito modificativo ao recurso, para se determinar também à apuração em liquidação de sentença o lapso temporal entre a assinatura do contrato de financiamento e data da efetiva entrega do imóvel, em observância da vedação de enriquecimento ilícito dos embargados.
Conheço do recurso.
De fato, com razão a embargante quanto aos embargos declaratórios, posto que o dispositivo do acórdão somente determinou que a indenização seria devida entre a data da assinatura do contrato de financiamento e a data da efetiva entrega do imóvel, tendo se omitido quanto à necessidade de apuração em liquidação de sentença deste período e do valor a ser pago em referência ao mesmo, conforme se constata do trecho citado da decisão embargada:
"Pelo exposto, rejeito a preliminar suscitada pelos apelantes e dou provimento ao recurso, para modificar in totum a r. sentença, julgando procedente o pedido inicial, para condenar a ré ao pagamento de indenização por perdas e danos, relativamente aos aluguéis pagos pelos autores no período entre a data da assinatura do contrato de financiamento e a data da efetiva entrega do imóvel, corrigidos monetariamente, de acordo com a Tabela da Corregedoria Geral de Justiça, e com juros de mora de 1% ao mês, que devem incidir a partir da assinatura do referido contrato."
Cabe aqui ressaltar que quando foi interposta a presente ação de reparação de danos em 14/12/2000 o imóvel adquirido pelos embargados perante a embargante não havia sido ainda entregue, motivo pelo qual não fixaram um prazo para as perdas e danos pleiteadas, em que se incluíam os aluguéis que se viram forçados a pagar pelo prazo de atraso na entrega do imóvel.
Com efeito, se não restou submetida a data de entrega do imóvel ao crivo do contraditório, tanto que apresenta a embargante em sede deste presente recurso documento relativo à mesma, necessário se faz que seja remetida sua fixação à liquidação de sentença, em que irá melhor individualizar o objeto da condenação, determinando qual a data equivalente à entrega efetiva do imóvel e qual o valor devido.
Pelo exposto, ACOLHO OS EMBARGOS, reconhecendo a omissão apontada, tão-somente para determinar que seja apurada em liquidação de sentença a data equivalente à entrega efetiva do imóvel adquirido pelos embargados e qual o valor devido a título de condenação pelo período entre a data da assinatura do contrato de financiamento e esta data da entrega efetiva.
Fonte: Jurisprudência - TJMG
segunda-feira, 11 de abril de 2011
Consumidor que comprovar despesas poderá ter estacionamento grátis
Consumidor que comprovar despesas em shopping centers e hipermercados poderão ficar isento da cobrança de uso do estacionamento. É o que prevê o Projeto de Lei 114/11, que tramita na Câmara dos Deputados.
O texto em análise dispensa o pagamento pelo uso de estacionamento em shopping centers e hipermercados, no período máximo de uma hora, para os clientes que comprovarem despesa correspondente a, pelo menos, dez vezes o valor cobrado pelo serviço.
Para ter direito ao benefício, o cliente terá que apresentar as notas fiscais de compra no estabelecimento. Nos casos em que o tempo máximo de permanência for superado, o usuário deverá pagar a taxa relativa ao período excedente.
O projeto será analisado pelas comissões de Defesa do Consumidor; de Desenvolvimento Econômico, Indústria e Comércio; e de Constituição e Justiça e de Cidadania; antes de seguir para o Plenário.
Segundo o autor do projeto, Sandes Júnior (PP-GO), pretende-se corrigir uma distorção que tem sido praticada durante anos, por meio da qual os consumidores são obrigados a pagar duas vezes pelo mesmo serviço, pois o preço do serviço, via de regra, já está embutido no valor das mercadorias.
Ele argumenta ainda que a medida tende a impulsionar as vendas, além de aumentar a arrecadação do Poder Público, pois o benefício apenas será concedido mediante a apresentação de nota fiscal.
Fonte: Reclame Aqui
O texto em análise dispensa o pagamento pelo uso de estacionamento em shopping centers e hipermercados, no período máximo de uma hora, para os clientes que comprovarem despesa correspondente a, pelo menos, dez vezes o valor cobrado pelo serviço.
Para ter direito ao benefício, o cliente terá que apresentar as notas fiscais de compra no estabelecimento. Nos casos em que o tempo máximo de permanência for superado, o usuário deverá pagar a taxa relativa ao período excedente.
O projeto será analisado pelas comissões de Defesa do Consumidor; de Desenvolvimento Econômico, Indústria e Comércio; e de Constituição e Justiça e de Cidadania; antes de seguir para o Plenário.
Segundo o autor do projeto, Sandes Júnior (PP-GO), pretende-se corrigir uma distorção que tem sido praticada durante anos, por meio da qual os consumidores são obrigados a pagar duas vezes pelo mesmo serviço, pois o preço do serviço, via de regra, já está embutido no valor das mercadorias.
Ele argumenta ainda que a medida tende a impulsionar as vendas, além de aumentar a arrecadação do Poder Público, pois o benefício apenas será concedido mediante a apresentação de nota fiscal.
Fonte: Reclame Aqui
sexta-feira, 8 de abril de 2011
Garantias locatícias
No Brasil, é muito comum, nas relações locatícias, exigir garantias para o cumprimento das obrigações contratuais. Na maioria dos casos, a garantia é condição indispensável para a celebração de um contrato de locação. A Lei 8245/91, a Lei do Inquilinato, dispõe, em seu artigo 37, as espécies de garantias locatícias aceitas para contratos. São elas: caução, fiança, seguro de fiança bancária e cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento. A fiança é a mais requisitada pelo mercado, seguida de caução e seguro garantia. A fiança é também a menos onerosa para os locatários sob o aspecto financeiro.
Ocorrendo o inadimplemento dos locatários, os locadores poderão entrar com a ação de despejo por falta de pagamento e cobrar os valores em atraso de seus fiadores. Os fiadores, por sua vez, respondem com todo seu patrimônio pelas dívidas da locação, inclusive com o bem de família, em conformidade com o artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90, que excetua a impenhorabilidade dos bens de família no caso de fiança concedida nos contrato de locação.
Porém, as ações de despejo por falta de pagamento e de cobrança de aluguéis podem demorar anos até que haja sentença definitiva, o que pode significar grande atraso na retomada do imóvel e no recebimento da dívida locatícia.
Para os locadores, na maioria das vezes, o primeiro motivo pelo qual se propõe uma ação de despejo por falta de pagamento é a imediata retomada do imóvel, para que possam procurar um novo inquilino e começar a auferir renda novamente. A cobrança das dívidas também é importante. Mas, ao se comparar a retomada imediata do imóvel à cobrança do valor devido, tem-se clara a urgência da primeira medida, mesmo porque a cobrança de dívidas decorrentes do aluguel tem prazo prescricional de três anos, como estabelece o artigo 206, parágrafo 3º, inciso I, do Código Civil.
Vindo ao encontro dessa urgência, a Lei 12.112/09, que alterou a Lei de Locações, trouxe, entre outras disposições, uma nova forma de concessão de liminar para rápida retomada do imóvel no caso de ações de despejo.
Trata-se da introdução do inciso IX, no parágrafo 1º do artigo 59, que dispõe que será concedida liminar para desocupação em 15 dias, independente de audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor de três aluguéis, no caso de falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação no vencimento, desde que o contrato esteja desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37, seja por não ter sido contratada, seja em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente do motivo.
Diante desta alteração legal, surgem as seguintes indagações: são ou não indispensáveis as garantias locatícias? Será melhor insistir na apresentação de garantia locatícia ou celebrar um contrato de locação sem garantia, tendo a certeza legal de que, no caso de atraso no pagamento de aluguel e acessórios, poderá estancar os prejuízos pela retomada imediata do imóvel?
Havendo a opção pela garantia, os locadores poderão exigir os débitos do locatário e seu fiador. Porém, não obterão a concessão da liminar para retomada do imóvel, impossibilitando a celebração de um novo contrato de locação e, por vezes, aumentando o débito e a deterioração do imóvel. Ao passo que, não optando pela garantia, os locadores poderão exigir os débitos somente dos locatários, estando, no entanto, legalmente protegidos pela concessão da liminar em ação de despejo por falta de pagamento, estancando, assim, os débitos devidos pelos locatários, possíveis deteriorações no imóvel e possibilitando a celebração de novo contrato de locação.
O propósito não é o de se chegar a uma conclusão definitiva sobre a indispensabilidade ou não das garantias locatícias. O propósito é apresentar as inovações trazidas pela Lei 12.112/09, para que se passe a enxergar as garantias locatícias de forma estratégica, ante a visão de condição sine qua non para as locações.
Fonte: Direito Net
Ocorrendo o inadimplemento dos locatários, os locadores poderão entrar com a ação de despejo por falta de pagamento e cobrar os valores em atraso de seus fiadores. Os fiadores, por sua vez, respondem com todo seu patrimônio pelas dívidas da locação, inclusive com o bem de família, em conformidade com o artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90, que excetua a impenhorabilidade dos bens de família no caso de fiança concedida nos contrato de locação.
Porém, as ações de despejo por falta de pagamento e de cobrança de aluguéis podem demorar anos até que haja sentença definitiva, o que pode significar grande atraso na retomada do imóvel e no recebimento da dívida locatícia.
Para os locadores, na maioria das vezes, o primeiro motivo pelo qual se propõe uma ação de despejo por falta de pagamento é a imediata retomada do imóvel, para que possam procurar um novo inquilino e começar a auferir renda novamente. A cobrança das dívidas também é importante. Mas, ao se comparar a retomada imediata do imóvel à cobrança do valor devido, tem-se clara a urgência da primeira medida, mesmo porque a cobrança de dívidas decorrentes do aluguel tem prazo prescricional de três anos, como estabelece o artigo 206, parágrafo 3º, inciso I, do Código Civil.
Vindo ao encontro dessa urgência, a Lei 12.112/09, que alterou a Lei de Locações, trouxe, entre outras disposições, uma nova forma de concessão de liminar para rápida retomada do imóvel no caso de ações de despejo.
Trata-se da introdução do inciso IX, no parágrafo 1º do artigo 59, que dispõe que será concedida liminar para desocupação em 15 dias, independente de audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor de três aluguéis, no caso de falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação no vencimento, desde que o contrato esteja desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37, seja por não ter sido contratada, seja em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente do motivo.
Diante desta alteração legal, surgem as seguintes indagações: são ou não indispensáveis as garantias locatícias? Será melhor insistir na apresentação de garantia locatícia ou celebrar um contrato de locação sem garantia, tendo a certeza legal de que, no caso de atraso no pagamento de aluguel e acessórios, poderá estancar os prejuízos pela retomada imediata do imóvel?
Havendo a opção pela garantia, os locadores poderão exigir os débitos do locatário e seu fiador. Porém, não obterão a concessão da liminar para retomada do imóvel, impossibilitando a celebração de um novo contrato de locação e, por vezes, aumentando o débito e a deterioração do imóvel. Ao passo que, não optando pela garantia, os locadores poderão exigir os débitos somente dos locatários, estando, no entanto, legalmente protegidos pela concessão da liminar em ação de despejo por falta de pagamento, estancando, assim, os débitos devidos pelos locatários, possíveis deteriorações no imóvel e possibilitando a celebração de novo contrato de locação.
O propósito não é o de se chegar a uma conclusão definitiva sobre a indispensabilidade ou não das garantias locatícias. O propósito é apresentar as inovações trazidas pela Lei 12.112/09, para que se passe a enxergar as garantias locatícias de forma estratégica, ante a visão de condição sine qua non para as locações.
Fonte: Direito Net
quinta-feira, 7 de abril de 2011
Os deveres do Locador Proprietário e do Locatário Inquilino
Para um melhor estudo e entendimento da nova Lei do Inquilinato, trazemos ao debate dois importantes artigos;
Os deveres do locador e locatário (artigos 22 e 23);
Art. 22.
O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referencia aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas da administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quanto solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23.
O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ lº Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo comprovação das mesmas.
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § lº deste artigo, desde que comprovadas.
Os deveres do locador e locatário (artigos 22 e 23);
Art. 22.
O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referencia aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas da administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quanto solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23.
O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ lº Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo comprovação das mesmas.
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § lº deste artigo, desde que comprovadas.
quarta-feira, 6 de abril de 2011
Clientes acusam construtoras de propaganda enganosa
Em março de 2009, ele adquiriu um apartamento da MRV no condomínio Mirante da Serra, em Contagem (MG), por R$ 96 mil, com a proposta de receber os benefícios do programa. Dezessete meses depois, foi chamado para assinar o contrato de financiamento imobiliário. Foi quando soube que seu apartamento foi avaliado por um valor R$ 8 mil acima do que pagou, superando o teto do Minha Casa, Minha Vida no município, de R$ 100 mil, e inviabilizando a liberação do subsídio.
O caso de Aguiar não é o único. Clientes que compram imóveis na planta com a promessa de que receberão o financiamento subsidiado podem perder o benefício após a avaliação do imóvel. O iG identificou pelo menos 20 relatos deste problema no site Reclame Aqui envolvendo empreendimentos de quatro construtoras - MRV, Tenda, Goldfarb e Brookfield.
A liberação do crédito no Minha Casa, Minha Vida não depende do preço pago à construtora, mas do valor da avaliação feita pelo banco. O programa oferece condições de crédito facilitadas para a compra de apartamentos avaliados em até R$ 130 mil, em municípios com mais de um milhão de habitantes, R$ 100 mil, nos que tiverem acima de 250 mil moradores, ou R$ 80 mil, nos demais. Famílias com renda de até dez salários mínimos podem ser beneficiadas pelo programa.
Sem o Minha Casa, Minha Vida, as condições de crédito são menos atraentes. Dentro do programa, Aguiar pagaria uma taxa de juros de 4,8%, receberia um subsídio de R$ 14 mil do governo federal e não precisaria dar uma entrada para comprar o imóvel, apenas pagar as parcelas durante a obra. Com a opção de crédito fora do Minha Casa, Minha Vida, Aguiar perde o subsídio, terá que pagar R$ 30 mil como entrada do financiamento e o juro sobe para 9,1%.
Apenas no empreendimento Mirante da Serra nove pessoas perderam o benefício após a avaliação da Caixa. A MRV ofereceu aos clientes 5% de desconto no valor do imóvel ou a devolução das parcelas pagas com reajustes. Quatro clientes aceitaram. Aguiar e outras cinco pessoas entraram com uma ação coletiva contra a construtora. “Eu quero que honrem o contrato. Venderam uma coisa e depois ofereceram outra”, afirma Aguiar.
Três amigos de Sorocaba, Juliano de Almeida, Edinei Legaspe e Eduardo Blaz, tiveram o mesmo problema, mas preferiram desfazer o negócio. Cada um deles comprou uma das coberturas do empreendimento da MRV Spazio Splendido em abril do ano passado, por R$ 97 mil, mas o imóvel foi avaliado pela Caixa Econômica por um valor maior dez meses depois e ficou acima do teto do Minha Casa, Minha Vida no município. “Não me falaram em nenhum momento que isso poderia acontecer”, afirma Almeida. “Para mim, foi propaganda enganosa. Toda a divulgação do empreendimento dizia que o imóvel entraria no Minha Casa, Minha Vida”, completa Blaz.
Os três pediram a rescisão de contrato no início do ano, mas, até agora, apenas Almeida recebeu a restituição. Ele calcula um prejuízo de R$ 3.000 com o negócio -o valor da comissão do corretor não foi devolvido. Blaz e Legaspe aguardam a devolução do dinheiro investido para recomeçar a procura pela casa própria. Agora, a tarefa será mais difícil: os imóveis valorizaram e eles terão que pagar mais para comprar apartamentos com o mesmo padrão.
Quando os clientes perdem o benefício do Minha Casa, Minha Vida após a avaliação do imóvel a construtora também é prejudicada, afirma o vice-presidente de relações institucionais da MRV, Marcos Cabaleiro. Segundo ele, a empresa mantém o preço de venda. “Se eu vendo por R$ 100 mil, mas a Caixa avalia em R$ 140 mil, o cliente perde o subsídio do programa e eu perco R$ 40 mil”, diz o executivo.
A empresa afirmou que não informa aos clientes que o imóvel pode ficar de fora do Minha Casa, Minha Vida no momento da venda e que não faz propaganda enganosa. “Quando a MRV vende o apartamento, ele está dentro da faixa do programa. A Caixa é que o desenquadra. Não é culpa da empresa”, afirma Cabaleiro.
Para ele, a retirada do benefício do Minha Casa, Minha Vida para compradores de imóveis avaliados acima do teto do programa é um erro da Caixa. “Qual o problema de a construtora vender um imóvel que vale R$ 150 mil por R$ 100 mil? Ela está beneficiando o consumidor”, afirma Cavaleiro. O executivo entende que ao restringir esta prática a Caixa vai na contramão da proposta do Minha Casa, Minha Vida, que é ajudar famílias de baixa renda a comprar a casa própria. A expectativa da construtora é que essa falha seja reajustada no próximo ano.
O casal Wellington Trindade e Adriana Cardoso, de Cuiabá, enfrenta uma situação diferente, mas também corre o risco de perder os benefícios do Minha Casa, Minha Vida. Em setembro do ano passado, eles compraram um imóvel por R$ 94 mil. A simulação feita no plantão de vendas considerava uma renda mensal de R$ 1.800, que garantiria um financiamento com subsídio de R$ 9,6 mil e uma entrada de R$ 4,5 mil.
Depois de receberem um aumento salarial, a renda passou para R$ 2.800 e as condições mudaram. Agora, a entrada sobe para R$ 18 mil e eles perdem o subsídio. Adriana perdeu o emprego e eles voltam a ter direito a um subsídio. A luta do casal é para acelerar a assinatura do contrato de financiamento, para que eles não percam o benefício quando ela conseguir um emprego. “Compramos um apartamento há mais de um ano e não assinamos o financiamento ainda. Alguém está errando”, afirma Trindade.
Procurada pelo iG, a Caixa Econômica afirmou, em comunicado, que o prazo para a liberação do financiamento depende das construtoras, já que elas têm que deixar o imóvel em condições de ser avaliado pelo banco. A avaliação da renda dos clientes é feita pelo último holerite antes da assinatura do contrato de crédito. A Caixa afirmou também que não é responsável pela fiscalização das construtoras, tanto pela formação de preços quanto pela publicidade usada nos empreendimentos. Até o dia 26 de outubro, 181.079 pessoas contrataram crédito habitacional dentro do Minha Casa, Minha Vida.
A Goldfarb ressaltou, em nota, que o “logotipo do programa Minha Casa, Minha Vida não quer dizer, especificamente, que o consumidor terá o benefício”. A construtora disse que em um mesmo empreendimento há imóveis enquadrados no programa e outros não. E, além do valor do imóvel, fatores que independem da empresa, como a renda do comprador, são considerados para a liberação do financiamento subsidiado.
A Brookfield e Tenda afirmaram ao iG que informam os clientes que o processo de financiamento imobiliário não depende da incorporadora, mas do banco, e que os critérios de aprovação não são estabelecidos por elas. A Tenda ressaltou que todos os empreendimentos são colocados à venda somente após a avaliação da Caixa, que deve ser refeita a cada seis meses. A empresa informou também que não possui casos de consumidores que perderam o benefício após a análise do valor do imóvel, mas o iG identificou duas reclamações por este motivo contra a construtora no site Reclame Aqui.
Fonte: economia.ig.com.br
O caso de Aguiar não é o único. Clientes que compram imóveis na planta com a promessa de que receberão o financiamento subsidiado podem perder o benefício após a avaliação do imóvel. O iG identificou pelo menos 20 relatos deste problema no site Reclame Aqui envolvendo empreendimentos de quatro construtoras - MRV, Tenda, Goldfarb e Brookfield.
A liberação do crédito no Minha Casa, Minha Vida não depende do preço pago à construtora, mas do valor da avaliação feita pelo banco. O programa oferece condições de crédito facilitadas para a compra de apartamentos avaliados em até R$ 130 mil, em municípios com mais de um milhão de habitantes, R$ 100 mil, nos que tiverem acima de 250 mil moradores, ou R$ 80 mil, nos demais. Famílias com renda de até dez salários mínimos podem ser beneficiadas pelo programa.
Sem o Minha Casa, Minha Vida, as condições de crédito são menos atraentes. Dentro do programa, Aguiar pagaria uma taxa de juros de 4,8%, receberia um subsídio de R$ 14 mil do governo federal e não precisaria dar uma entrada para comprar o imóvel, apenas pagar as parcelas durante a obra. Com a opção de crédito fora do Minha Casa, Minha Vida, Aguiar perde o subsídio, terá que pagar R$ 30 mil como entrada do financiamento e o juro sobe para 9,1%.
Apenas no empreendimento Mirante da Serra nove pessoas perderam o benefício após a avaliação da Caixa. A MRV ofereceu aos clientes 5% de desconto no valor do imóvel ou a devolução das parcelas pagas com reajustes. Quatro clientes aceitaram. Aguiar e outras cinco pessoas entraram com uma ação coletiva contra a construtora. “Eu quero que honrem o contrato. Venderam uma coisa e depois ofereceram outra”, afirma Aguiar.
Três amigos de Sorocaba, Juliano de Almeida, Edinei Legaspe e Eduardo Blaz, tiveram o mesmo problema, mas preferiram desfazer o negócio. Cada um deles comprou uma das coberturas do empreendimento da MRV Spazio Splendido em abril do ano passado, por R$ 97 mil, mas o imóvel foi avaliado pela Caixa Econômica por um valor maior dez meses depois e ficou acima do teto do Minha Casa, Minha Vida no município. “Não me falaram em nenhum momento que isso poderia acontecer”, afirma Almeida. “Para mim, foi propaganda enganosa. Toda a divulgação do empreendimento dizia que o imóvel entraria no Minha Casa, Minha Vida”, completa Blaz.
Os três pediram a rescisão de contrato no início do ano, mas, até agora, apenas Almeida recebeu a restituição. Ele calcula um prejuízo de R$ 3.000 com o negócio -o valor da comissão do corretor não foi devolvido. Blaz e Legaspe aguardam a devolução do dinheiro investido para recomeçar a procura pela casa própria. Agora, a tarefa será mais difícil: os imóveis valorizaram e eles terão que pagar mais para comprar apartamentos com o mesmo padrão.
Quando os clientes perdem o benefício do Minha Casa, Minha Vida após a avaliação do imóvel a construtora também é prejudicada, afirma o vice-presidente de relações institucionais da MRV, Marcos Cabaleiro. Segundo ele, a empresa mantém o preço de venda. “Se eu vendo por R$ 100 mil, mas a Caixa avalia em R$ 140 mil, o cliente perde o subsídio do programa e eu perco R$ 40 mil”, diz o executivo.
A empresa afirmou que não informa aos clientes que o imóvel pode ficar de fora do Minha Casa, Minha Vida no momento da venda e que não faz propaganda enganosa. “Quando a MRV vende o apartamento, ele está dentro da faixa do programa. A Caixa é que o desenquadra. Não é culpa da empresa”, afirma Cabaleiro.
Para ele, a retirada do benefício do Minha Casa, Minha Vida para compradores de imóveis avaliados acima do teto do programa é um erro da Caixa. “Qual o problema de a construtora vender um imóvel que vale R$ 150 mil por R$ 100 mil? Ela está beneficiando o consumidor”, afirma Cavaleiro. O executivo entende que ao restringir esta prática a Caixa vai na contramão da proposta do Minha Casa, Minha Vida, que é ajudar famílias de baixa renda a comprar a casa própria. A expectativa da construtora é que essa falha seja reajustada no próximo ano.
O casal Wellington Trindade e Adriana Cardoso, de Cuiabá, enfrenta uma situação diferente, mas também corre o risco de perder os benefícios do Minha Casa, Minha Vida. Em setembro do ano passado, eles compraram um imóvel por R$ 94 mil. A simulação feita no plantão de vendas considerava uma renda mensal de R$ 1.800, que garantiria um financiamento com subsídio de R$ 9,6 mil e uma entrada de R$ 4,5 mil.
Depois de receberem um aumento salarial, a renda passou para R$ 2.800 e as condições mudaram. Agora, a entrada sobe para R$ 18 mil e eles perdem o subsídio. Adriana perdeu o emprego e eles voltam a ter direito a um subsídio. A luta do casal é para acelerar a assinatura do contrato de financiamento, para que eles não percam o benefício quando ela conseguir um emprego. “Compramos um apartamento há mais de um ano e não assinamos o financiamento ainda. Alguém está errando”, afirma Trindade.
Procurada pelo iG, a Caixa Econômica afirmou, em comunicado, que o prazo para a liberação do financiamento depende das construtoras, já que elas têm que deixar o imóvel em condições de ser avaliado pelo banco. A avaliação da renda dos clientes é feita pelo último holerite antes da assinatura do contrato de crédito. A Caixa afirmou também que não é responsável pela fiscalização das construtoras, tanto pela formação de preços quanto pela publicidade usada nos empreendimentos. Até o dia 26 de outubro, 181.079 pessoas contrataram crédito habitacional dentro do Minha Casa, Minha Vida.
A Goldfarb ressaltou, em nota, que o “logotipo do programa Minha Casa, Minha Vida não quer dizer, especificamente, que o consumidor terá o benefício”. A construtora disse que em um mesmo empreendimento há imóveis enquadrados no programa e outros não. E, além do valor do imóvel, fatores que independem da empresa, como a renda do comprador, são considerados para a liberação do financiamento subsidiado.
A Brookfield e Tenda afirmaram ao iG que informam os clientes que o processo de financiamento imobiliário não depende da incorporadora, mas do banco, e que os critérios de aprovação não são estabelecidos por elas. A Tenda ressaltou que todos os empreendimentos são colocados à venda somente após a avaliação da Caixa, que deve ser refeita a cada seis meses. A empresa informou também que não possui casos de consumidores que perderam o benefício após a análise do valor do imóvel, mas o iG identificou duas reclamações por este motivo contra a construtora no site Reclame Aqui.
Fonte: economia.ig.com.br
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