Se o imóvel é financiado pelo SFH, não se aplica os requisitos do usucapião

Imóvel construído com recursos do Sistema Financeiro da Habitação não pode sofrer usucapião, porque é bem público, de interesse social. Foi o quedecidiu a 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, ao manter sentença que extinguiu o pedido de usucapião, feito por uma moradora de Londrina (PR).

Os magistrados de primeiro e segundo graus, citando a Constituição, a lei e a jurisprudência dos tribunais, entenderam de forma unânime que não é possível legalizar, pela via do usucapião, imóvel financiado com dinheiro público. Afinal, o sistema que o financia tem o objetivo social de possibilitar a aquisição de moradias a baixo custo para a população.

‘‘O fato de os autores encontrarem-se na posse do imóvel não valida a pretensão, porque entendo que, no presente caso, a prescrição aquisitiva sequer teve início. O que pretende a parte autora, na verdade, é a aquisição do direito de propriedade do bem imóvel adquirido com recursos públicos’’, observou o desembargador-relator da Apelação, Luís Alberto d’Azevedo Aurvalle. O acórdão foi lavrado na sessão do dia 30 de julho.

O casoCinda Pereira de Souza ingressou com ação judicial contra a Cooperativa Habitacional Bandeirantes de Londrina (Cohaban), pedindo o reconhecimento da aquisição de um apartamento por meio de usucapião. O imóvel está localizado no Residencial Santos Dumont, naquele município do norte do Paraná. A demanda foi parar na Justiça Federal em função do interesse da Caixa Econômica Federal — agente financiador de imóvel popular.

O juiz substituto Rogério Cangussu Dantas Cachichi, da 2ª Vara Federal de Londrina, extinguiu o processo sem julgamento de mérito, tendo em vista a impossibilidade jurídica do pedido. Explicou que o imóvel integra contrato de mútuo celebrado entre a CEF, a Cooperativa e a Construtora Khouri Ltda, para a construção do Residencial. Logo, pelas regras do Sistema Financeiro da Habitação, o imóvel está gravado por hipoteca em favor da CEF.

Considerando as peculiaridades do apartamento em questão e a função social que lhe é destinada por lei, o juiz entendeu que o referido imóvel é bem público. E esse fato, por si só, impede sua aquisição por usucapião especial urbano, conforme expressa vedação da Constituição Federal — parágrafo 3º do artigo 183.

Na visão do juiz, permitir a aquisição de imóvel vinculado ao SFH por usucapião implica privilegiar interesse particular em detrimento da sociedade e do interesse público, com evidente burla do ordenamento jurídico.

‘‘Além disso, em face do preceito do artigo 9º da Lei 5.741/71, que tipifica a invasão e ocupação de imóvel do Sistema Financeiro da Habitação como crime, o Supremo Tribunal Federal já se pronunciou pela impossibilidade de usucapir imóvel do SFH’’, arrematou. O Recurso Especial 191.603-6/MS teve como relator o ministro Marco Aurélio.

Fonte: Conjur

Comissões devem ser calculadas sobre o valor final pago pelo cliente

As comissões devem ser calculadas sobre o valor final pago pelo cliente, tanto em caso de vendas a vista como nas vendas a prazo, assim consideradas as realizadas mediante cartão de crédito, cheques pré-datados ou crediário. Com esse entendimento, a juíza substituta Fabiana Mendes de Oliveira, atuando na 38ª Vara do Trabalho de Belo Horizonte, julgou procedente o pedido formulado por uma vendedora para que sua ex-empregadora, uma grande empresa do ramo de varejo, fosse condenada ao pagamento de diferenças de comissões. 

A reclamante alegou que recebia incorretamente as comissões sobre as vendas realizadas mediante financiamento próprio da loja. Isto porque a empregadora calculava o valor apenas sobre o preço a vista da mercadoria, não incluindo juros e demais despesas de financiamento. Já a ré, afirmou que adotava o procedimento correto, não integrando os juros e multas decorrentes do financiamento na base de cálculo das comissões. 

Ao analisar o caso, a juíza deu razão à trabalhadora. Ela esclareceu que a comissão deve ser paga considerando o preço a vista ou a prazo. Nesse sentido, citou o que prevê a Lei nº 3.207/57, ao disciplinar o direito do vendedor à comissão: "Artigo 2º. O empregado vendedor terá direito à comissão avençada sobre as vendas que realizar. No caso de lhe ter sido reservada expressamente, com exclusividade, uma zona de trabalho, terá esse direito sobre as vendas ali realizadas diretamente pela empresa ou por um preposto desta". 

De acordo com a interpretação da juíza, a norma não diferencia preço a vista e a prazo para o fim de incidência de comissões sobre vendas, não fazendo qualquer restrição em relação à dedução de juros e multas, em caso de vendas a prazo. 

No seu modo de entender, o conceito que melhor se enquadra na expressão vendas realizadas é o de venda de produtos concluída, em que se considera o preço total da venda. Mesmo porque, conforme ponderou, os financiamentos aumentam em demasia o valor final do produto vendido ao cliente. Os juros cobrados refletem diretamente no valor da transação realizada pelo vendedor, o que também deve refletir no pagamento da comissão. 

Por tudo isso, a reclamada foi condenada ao pagamento das diferenças de comissões e reflexos em outras parcelas, tudo conforme explicitado na sentença. Cabe recurso da decisão. 

Fonte: TRT/MG

Construtora não pode cobrar juros antes da entrega do imóvel

As construtoras que negociam imóveis na planta não podem cobrar juros sobre as parcelas pagas pelo promitente comprador antes da entrega das chaves. Decisão nesse sentido foi tomada pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso com o qual a construtora Queiroz Galvão pretendia desobrigar-se de devolver em dobro os juros pagos por uma cliente, na Paraíba.

A cobrança dos juros antes da entrega do imóvel era prática comum entre as construtoras, mas começou a ser limitada após o surgimento do Código de Defesa do Consumidor, em 1990, o qual considera nulas as cláusulas de contrato tidas por abusivas.

Em 2001, a Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça editou portaria declarando abusiva qualquer cláusula "que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves". Em 1997, o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios firmou com 27 construtoras um termo de ajuste que proibia esses juros.

No caso julgado pela Quarta Turma, a compradora havia sido obrigada em contrato a pagar correção monetária pelo INCC e juros de 1% ao mês sobre as parcelas anteriores ao recebimento do imóvel, a chamada poupança. Ela entrou na Justiça com pedido de revisão do contrato e devolução em dobro dos valores pagos indevidamente, tendo ganhado em primeira e segunda instâncias. A construtora recorreu ao STJ.

Não impressiona a alegação de que a construtora capta recursos no mercado financeiro para a construção do empreendimento, pagando juros que devem ser repassados ao comprador do imóvel, afirmou o relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, ressaltando que todos os custos da obra inclusive os decorrentes de financiamento realizado pela construtora estão embutidos no preço do imóvel oferecido ao público.

Para o relator, a cobrança de juros durante a obra, antes da entrega das chaves, é descabida porque, nesse período, a construtora é quem usa o capital do promitente comprador e este nem sequer tem o gozo do imóvel. O que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo, disse o ministro.

Ao proclamar seu voto contra o recurso da construtora, no que foi acompanhado por toda a Turma, o relator concluiu que, se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo.

Fonte: Jusbrasil

JT declara nulidade de pedido de demissão de empregado analfabeto

Um reclamante que trabalhava como ajudante geral numa empresa do ramo da construção civil procurou a Justiça do Trabalho requerendo a rescisão indireta do seu contrato de trabalho. Alegou atraso no pagamento dos salários e descumprimento das obrigações contratuais pela empregadora. Combatendo sua tese, a ré argumentou que ele pediu demissão e que recebeu tudo o que lhe era devido, com apenas alguns atrasos nos salários. O caso foi analisado pela juíza Maria José Rigotti Borges, em exercício na 4a Vara do Trabalho de Uberlândia. Após constatar que o trabalhador era analfabeto, ela concluiu pela nulidade do pedido de demissão que havia sido assinado por ele. A magistrada observou ainda que a ré atrasou o pagamento dos salários em quase todos os meses do contrato, além de não ter comprovado os depósitos regulares do FGTS na conta vinculada do empregado. Por essas razões, julgou procedente o pedido de rescisão indireta do contrato e condenou a empresa no pagamento das parcelas decorrentes. 

A empresa apresentou o pedido demissão assinado pelo trabalhador. Mas o advogado dele sustentou que o reclamante não conhecia o conteúdo do documento que assinou porque não sabe ler, sendo capaz apenas de escrever o próprio nome. Ao prestar depoimento, o empregado confirmou esses fatos. Disse que foi informado de que seria dispensado e que "acertariam as contas", recebendo um papel para assinar. Mas, nas palavras do trabalhador, "ele não sabia o que estava assinando porque não sabe ler". Buscando averiguar a verdade, a magistrada pediu, na própria audiência, que o reclamante lesse determinado texto, quando, então, ele respondeu: "não tenho leitura não".

Conforme observou a juíza, o preposto da empresa sustentou que o trabalhador, na contratação, escondeu que era analfabeto, tendo, inclusive, apresentado uma declaração de escolaridade exigida pela empresa na época, feita do seu próprio punho. Mas, a magistrada determinou que a ré apresentasse o documento e, ao examiná-lo, notou que ele revelava exatamente o contrário do afirmando pela empresa: "Somente é possível entender, com algum esforço, alguns números, a data e a assinatura, sendo as demais partes escritas prova absoluta de que o Reclamante não sabe escrever e, por consequência, como de regra, não sabe ler", ponderou. Nesse quadro, a condição de analfabeto do trabalhador ficou clara para a julgadora. 

Ela explicou que, apesar de a CLT tratar da validade de recibo dado pelo empregado analfabeto (art. 464), a lei é omissa quanto ao procedimento adequado no caso de pedido de demissão do analfabeto, antes que complete um ano de serviço. Entretanto, é possível encontrar uma série de normas legais que visam a resguardar o direito dos analfabetos, diante da dificuldade que possuem para expressar livremente a sua vontade, ou mesmo pelo fato de que podem ser induzidos a erro, conforme esclareceu a magistrada. Como exemplo, ela citou o artigo 595 do Código Civil, que estabelece que o contrato de prestação de serviço poderá ser assinado por duas testemunhas, quando qualquer das partes não souber ler, nem escrever. 

Assim, diante da evidente condição de analfabeto do trabalhador, a empresa deveria ter tido o cuidado de solicitar a presença de testemunhas, ou mesmo a assistência sindical, quando efetuou a rescisão do contrato, frisou a juíza. Como isso não foi feito, ela concluiu pela nulidade do suposto "pedido de demissão" do reclamante. Além do mais, o documento consistiu apenas em formulário digitado e pré-constituído, com um "X" na opção "indenizarei o aviso prévio" e a assinatura do empregado, o que, para a julgadora, reforçou ainda mais a conclusão de que o "pedido de demissão" não traduziu a real vontade do trabalhador. 

"Pelo princípio da boa-fé que deve reger as relações contratuais, em especial a relação trabalhista, cuja assimetria é patente notadamente em face de empregado analfabeto, deveria a Reclamada ter proporcionado condições para que o trabalhador tivesse pleno conhecimento do conteúdo do documento que estava assinando, assim como das consequências do seu ato, como forma de preservar a higidez na manifestação de vontade do empregado", ponderou a magistrada, que também estranhou o fato de o "pedido de demissão" ter sido assinado pelo empregado depois que ele ajuizou a ação trabalhista, requerendo a rescisão indireta do contrato. 

Em razão da tentativa de fraude à legislação trabalhista, a juíza reconheceu a nulidade do pedido de demissão, nos termos dos artigos 9º da CLT e 166, VI, do Código Civil. Por fim, ela observou que a empresa não comprovou a regularidade dos depósitos do FGTS e nem o pagamento dos salários no prazo legal, sendo que os extratos bancários do trabalhador revelaram o atraso no pagamento dos salários em quase todos os meses do contrato de trabalho. Assim, acolheu o pedido de rescisão indireta do contrato, nos termos da alínea "d", do artigo 483 da CLT, deferindo ao reclamante os direitos trabalhistas decorrentes, com a condenação subsidiária da empresa tomadora (Súmula 331, IV, do TST), por ter havido terceirização dos serviços executados pelo trabalhador. 

Fonte: TRT/MG

Risco de perder imóvel por calote no financiamento aumenta

O comprador de imóveis financiados deve estar alerta. Está mais fácil para as construtoras e incorporadoras retomarem imóveis no caso de não pagamento das parcelas.

O processo antes levava anos, mas agora pode ser concluído em meses.

A mudança faz parte da Lei 13.097/2015, publicada em 19 de janeiro. No artigo 62, ela muda a redação do artigo 1º do Decreto Lei 745, de 1969, que estabelecia a forma como a retomada do imóvel era feita.

A mudança vale para os contratos antigos também, desde que eles tenham uma cláusula de resolução, que define que o contrato será cancelado se uma das partes descumprir algum de seus compromissos, explica Pedro Ricardo e Serpa, advogado especialista em direito imobiliário e coordenador do Departamento de Contencioso Imobiliário do escritório Bicalho e Mollica.

Essa dificuldade de retomada dos imóveis era um dos grandes gargalos para a ampliação dos financiamentos, diz.

Segundo Serpa, pela lei antiga, quando o comprador de um imóvel atrasava as parcelas do financiamento, era preciso notificá-lo via cartório judicial ou de registro civil.

O devedor tinha então 15 dias para quitar o débito. Se não, a incorporadora ou loteadora tinha de entrar com uma ação judicial para o juiz reconhecer que o contrato estava extinto por inadimplência. Mas, se o devedor já estava no imóvel, ficava morando nele até o contrato ser extinto.

“Havia casos de esse processo demorar até 10 anos e, enquanto isso, o devedor não pagava nada, e a empresa não podia tirá-lo do imóvel e nem revender a propriedade, ficando com o prejuízo”, diz Serpa.

A lei nova também prevê a notificação via cartório do devedor e o prazo de 15 dias, mas se o contrato tiver a cláusula de resolução, prevendo que se o devedor não pagar, Compr o acordo será extinto, o vendedor pode revender o imóvel se ele estiver vago.

Já se o devedor estiver morando no imóvel, o vendedor pode entrar com a ação de reintegração de posse para depois revendê-lo.

“Antes, era preciso esperar a autorização do juiz para tirar a pessoa e para revender, e isso só ocorria depois do trânsito em julgado, até último recurso, o que levava anos”, afirma Serpa.

Para o advogado, a medida aumenta a segurança jurídica do mercado de imóveis, ao resguardar os direitos do incorporador para revender o imóvel no caso de falta de pagamento. Assim, a empresa passa a ter uma rentabilidade que demoraria anos.

Fonte: Exame

Execução de tarefas ligadas à função principal na mesma jornada não dá direito a diferenças salariais

O empregado deve colocar à disposição do empregador a energia de trabalho compatível com sua condição social. É o que estabelece a lei, interpretada à luz do princípio da boa-fé, nas palavras da juíza Renata Maximiano de Oliveira Chaves. Ela julgou improcedente o pedido de um montador de móveis que pretendia receber diferenças salariais por acúmulo de funções, por realizar também o trabalho de separação de mercadorias (artigo 456, parágrafo único da CLT). 

Como explicou a magistrada, essa diferença salarial somente tem cabimento quando o empregado assume atribuições diversas daquelas inicialmente contratadas e desde que não sejam meros desdobramentos delas. Ou seja: o empregado deve exercer outra função diferente ou outro conjunto de funções diferenciadas dentro da divisão do trabalho da empresa. Assim, somente se a tarefa ou atribuição agregada implicar alteração relevante na complexidade do trabalho desempenhado, ou se houver incompatibilidade com as tarefas da função inicialmente contratada, é que a situação poderá levar ao reconhecimento do acúmulo de funções ou a diferenças salariais por atribuições diversas. 

No caso, a juíza apurou, pelos depoimentos das testemunhas, que o feixe de atribuições do trabalhador não foi alterado no curso do contrato e que todas as tarefas desempenhadas eram relacionadas à montagem e remontagem de móveis, além da troca de peças nos produtos com defeito. Assim, ela concluiu que o "modus operandi" também não sofreu alterações. E, considerando que o trabalhador atuou preponderantemente na montagem de móveis, ponderou que eventual retirada de ordens de serviços e o carregamento do veículo com peças não caracteriza exercício simultâneo de duas atribuições, já que realizadas dentro da mesma jornada e relacionadas à função principal. 

Assim, constatado que o montador de móveis não passou a exercer atividades distintas das inicialmente contratadas, bem como que inexistiu desequilíbrio contratual, a julgadora entendeu não configurado o direito a diferenças por acúmulo de funções. 

Fonte: TRT/MG

Regularizar o imóvel com a baixa de construção é fundamental

Quem já tem uma casa ou pretende construir por conta própria da base muitas vezes não se preocupa com o que parece ser uma burocracia limitada às grandes construtoras: a baixa de construção.

Antes tratada como habite-se, a documentação só faz falta mesmo na hora que o proprietário decide se desfazer do imóvel. Como, em geral, são construções com valor mais alto, o futuro comprador fatalmente recorrerá ao financiamento imobiliário e, para que o empréstimo seja concedido, a baixa fornecida pela prefeitura é indispensável. Caso contrário, o banco simplesmente não libera os recursos e o processo de venda pode se tornar extremamente moroso.

Para regularizar imóveis que já estão construídos há anos ou aqueles prestes a serem finalizados, é preciso avaliar cada situação separadamente. Otimar Ferreira Bicalho, diretor de relações institucionais da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi), lembra que há duas possibilidades. “A primeira é de obras que foram realizadas rigorosamente de acordo com a planta aprovada na prefeitura. A outra, mais comum, é quando há mudança externa, como a ampliação da área construída”, observa.

No primeiro caso, os procedimentos para regularização do imóvel são mais simples (veja passo a passo na página 2). Já quando ocorrem alterações em relação ao projeto aprovado na prefeitura, é preciso verificar a data de conclusão da obra. “Dependendo da época, é preciso verificar em qual lei a pessoa vai se enquadrar. Até 2009, existe uma anistia que permite que as pessoas paguem pelas transgressões realizadas e legalizem a situação”, explica o arquiteto urbanista Oscar Ferreira. Para isso, é preciso fazer um levantamento da área construída e uma nova planta do imóvel para apresentação à prefeitura.

A arquiteta e urbanista da IMA Projetos Cecília Fraga de Moraes Galvani explica que todo o projeto com as medidas é executado de acordo com os parâmetros estabelecidos pela prefeitura. “É importante o acompanhamento de um profissional especializado, seja ele arquiteto ou engenheiro, que conheça as leis e procedimentos, além de toda a padronização dos documentos exigidos pela prefeitura.” Os papéis são então analisados para, em seguida, ser realizada vistoria da prefeitura. “Isso para que seja verificado se o projeto enviado corresponde à realidade”, observa Cecília.

A partir daí, são pontuadas as irregularidades verificadas em relação à planta original. “Para cada uma das divergências há um valor específico de multa que será calculado. Ao pagar, a pessoa poderá seguir com a regularização da casa”, garante Otimar. Quando decidiu vender a casa, que já tem mais de 20 anos, o empresário José Luiz Gomes sabia que, para conseguir o financiamento, não escaparia da multa. “Comecei o processo de baixa de construção há cerca de seis meses e há um já estou com o documento. Só de multa paguei mais de R$ 30 mil”, conta. Isso porque à casa original foi incorporado um anexo, além de várias outras reformas que destoaram do projeto original. “O imóvel não obedece a parâmetros de recuo, coeficiente construtivo, entre outras questões”, conta José Luiz.

Wilton Lage, gerente de Controle Urbano da Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana da Prefeitura de Belo Horizonte, conta que os problemas mais comuns costumam ser a invasão do afastamento frontal, área permeável e número de vagas. “Os itens passíveis de multa são aqueles que geram maior impacto urbanístico à cidade e que tenham relação com a vizinhança, microclima local e impactos no trânsito”, observa. Outros detalhes de menor relevância são, inclusive, gratuitos.

CERTIDÃO NEGATIVA

Depois de concluída a etapa de baixa de habite-se, é hora da averbação do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Para isso, será necessário providenciar a Certidão Negativa de Débitos do Instituto Nacional de Seguro Social (INSS). Isso significa que os encargos referentes aos trabalhadores da obra deveriam ter sido devidamente recolhidos.

Solução atual é demolir As obras finalizadas depois de 2009 não podem ser regularizadas com o mero pagamento de multa. A baixa de habite-se só sai com adequação, o que pode significar até demolição

Dependendo da época de conclusão da obra, é preciso saber em qual lei a pessoa se enquadra, alerta o arquiteto urbanista Oscar Ferreira

Imóveis finalizados de 2009 para ca que não obedeceram a planta aprovada pela prefeitura e, portanto, estão irregulares não se enquadram na lei de anistia. Por isso, não estão passíveis de regularização mediante pagamento de multa. Nesse caso, não restam muitas alternativas aos proprietários. “O jeito é esperar mesmo. Essas leis de anistia costumam ser renovadas”, afirma Otimar Ferreira Bicalho, diretor de relações institucionais da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi).

A expectativa é de que a legislação seja alterada ano que vem, quando será realizada uma nova conferência municipal de política urbana na capital mineira. “Ocorre sempre no segundo mandato do prefeito e é quando é discutida a atualização da lei de uso e ocupação do solo”, observa Otimar. Ele acredita que o assunto fatalmente entrará na pauta de discussões. Até lá, quem quiser regularizar a situação e conseguir a baixa de construção deverá fazer as adaptações exigidas na lei atual, inclusive com a possibilidade de demolição das áreas construídas indevidamente.

A área de regulação urbana da prefeitura – sempre informada no caso de algum projeto que tramite na Câmara Municipal com o fim de atualizar a legislação – garante que ainda não há nenhuma análise de projeto com a intenção de estender a anistia aos imóveis construídos depois de 2009. “Esse assunto poderá ser proposto por qualquer cidadão durante a conferência. Normalmente, as associações de bairro só participam e sugerem”, afirma Wilton Lage, gerente de Controle Urbano da Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana da Prefeitura de Belo Horizonte.

ACESSÍVEIS

A prefeitura não tem estimativas de quantos imóveis estão em situação irregular em Belo Horizonte, mas espera que, com a implantação de um novo sistema informatizado, essas informações estejam mais acessíveis para a população. “Estamos implantando este ano um sistema que vai permitir consulta de dados geográficos da cidade. Cartórios, corretores e qualquer outro requerente poderão saber a situação do imóvel inclusive se está ou não em ação judicial”, antecipa Wilton. O programa está em fase de testes e a alimentação dos dados dependerá da participação de vários órgãos. “A baixa é concedida e logo registrada no banco de dados. Cada um vai ter sua parcela de responsabilidade para alimentar regularmente as informações.”

» Para obras concluídas antes de julho de 2009 e cujo valor venal no exercício de 2004 seja superior a R$ 50 mil, a regularização obedece à Lei 9.074/05. O proprietário deve pagar multa de acordo com a irregularidade identificada para conseguir a baixa de construção

» Para obras concluídas antes de julho de 2009, cujo valor venal no exercício de 2004 seja inferior a R$ 50 mil e o proprietário não possua outro imóvel em Belo Horizonte, a regularização não terá qualquer ônu

» Para obras concluídas depois de 15 de julho de 2009, é necessário realizar a demolição da área irregular e adaptações necessárias para baixa de construção.

Os primeiros passos para a solicitação a baixa de construção

» Protocole o pedido de regularização na Central de Atendimento BH Resolve (Avenida Santos Dumont, 363, Centro)

» Apresente toda a documentação exigida, formulários corretamente preenchidos, além dos comprovantes originais e cópias das guias quitadas de Vistoria para Concessão de Baixa; Certidão de Baixa de Construção - emissão -; Exame de Projeto de Levantamento; e taxas de expedientes referentes a cada guia.

Andamento

Depois de realizada a conferência documental, se não houver nenhuma pendência a ser sanada pelo solicitante, é agendada a vistoria pela equipe da Gerência de Controle Urbano (GCON) da Regulação Urbana para a edificação. O laudo de vistoria é anexado ao processo para análise do projeto da edificação. Casa esteja tudo correto, o projeto é visado (aprovado) e é emitida a baixa de construção, que deve ser retirada na central BH Resolve.

Passo a passo

» Ao formalizar o pedido no BH Resolve, o solicitante recebe um protocolo que possibilita o acompanhamento da sua demanda pelo site www.siasp-ru.gov.br. Para isso, é necessário informar número do protocolo, CNPJ/CPF, número do IPTU do ano vigente ou o número do processo administrativo.

De olho nos prazos

» Caso não haja nenhuma pendência a ser sanada pelo solicitante, em média, dentro de 60 dias úteis a baixa de construção é emitida. Os prazos são:

» 7 dias úteis para análise documental» 10 dias úteis para vistoria, após a aprovação da análise documental» 30 dias úteis para análise do levantamento/projeto da obra, após a análise da vistoria» 3 dias úteis para a concessão da baixa de construção, depois da aprovação do projeto» 10 dias úteis para a emissão da baixa de construção

Verifique algumas taxas cobradas

Vistoria para baixa de construção- retorno: R$ 81,77

Exame de projeto de levantamento: R$ 0,55 por m²

Análise/concessão de baixa de construção: R$ 149,65

Regularização de afastamentos: 10% do valor do m² do terreno por m³ de volume irregular para outros zoneamentos. 4,5% do valor do m² do terreno por m³ de volume irregular para ZHIP/ZCBH

Regularização de altura: 15% do valor do m² do terreno por área do plano vertical excedente, para outros zoneamentos. 7,5% do valor do m² do terreno por área do plano vertical excedente para ZCBH/ZHIP

Certidão de baixa de construção: R$ 14,71

Casos em que a edificação não poderá ser regularizada

Imóveis situados em área de plano viário prioritário, área de risco, de preservação ambiental e se não apresentar condições de habitabilidade

Fonte: Prefeitura de Belo Horizonte

Engenheiro que utilizava veículo próprio para fiscalizar obras para a Copa do Mundo será ressarcido

O reclamante trabalhou como engenheiro civil para uma fundação contratada pelo Ministério do Esporte e tinha como atribuição fiscalizar o andamento de obras para a Copa do Mundo de 2014, em Belo Horizonte. Como ele utilizava o próprio veículo para tanto, pediu na Justiça a restituição das despesas com o deslocamento. Segundo o trabalhador, a distância média percorrida era de 100 km por dia.

E o pedido foi acolhido tanto em 1º Grau quanto pela 7ª Turma do TRT-MG, que analisou o recurso da ré. Atuando como relator, o juiz convocado Cléber Lúcio de Almeida considerou verdadeira a versão apresentada pelo trabalhador, por falta de impugnação específica por parte da reclamada. "É incontroverso nos autos que, no exercício de suas funções, cabia ao reclamante, rotineiramente, acompanhar e vistoriar as diversas obras de infraestrutura e estádios, necessárias à realização da copa do mundo de 2014", registrou. 

Para o julgador, é evidente que a reclamada deve arcar com as despesas de deslocamento, uma vez que a utilização de veículo próprio não se dava por mera conveniência ou conforto do reclamante. Na verdade, isso ocorria por necessidade, otimizando o trabalho realizado. 

Ao caso foi aplicado o princípio da alteridade, pelo qual os custos da atividade econômica não podem ser transferidos ao trabalhador. O magistrado também lembrou na decisão que os meios para a execução dos serviços, bem como os riscos do empreendimento, devem ser suportados pelo empregador. Nesse sentido, invocou os artigos 2º e 458 da CLT. 

Acompanhando o relator, a Turma de julgadores negou provimento ao recurso da reclamada e confirmou a condenação imposta em 1ª instância, no valor de R$40,00 por dia, ao longo de todo o contrato de trabalho, de segunda a sexta-feira, exceto em feriados. 

Fonte: TRT/MG

Considerações sobre o Direito de Vizinhança

Os direitos de vizinhança são previsões legais que têm por objeto regulamentar a relação social e jurídica que existe entre os titulares de direito real sobre imóveis, tendo em vista a proximidade geográfica entre os prédios ou entre apartamentos num condomínio de edifícios.

Os prédios não precisam necessariamente ser contíguos ou vicinais, porém a atividade exercida possa de alguma forma repercutir em outro prédio.

Para efeitos legais, quem sofrer a repercussão nociva, será reputado vizinho, independentemente de confrontar com o prédio ou não.

Os direitos de vizinhança são criados por lei e, não visam aumentar a utilidade do prédio, mas sim reputados necessários para a coexistência pacífica entre os vizinhos. Estas duas características distinguem o direito de vizinhança do direito real sobre coisa alheia denominado de servidão predial, cuja regulamentação se encontra nos arts. 1378 até 1389 do C. C./2002.

O direito de preservação da pessoa contra a utilização da posse ou da propriedade alheia de modo a não causar dano à segurança ou sossego ou a saúde, é exercido ainda em caráter de reciprocidade.

É sabido que o uso regular de um direito reconhecido não constitui ato ilícito, conforme se verifica da análise do art. 188, I do C. C.. Desta forma, o exercício irregular de um direito enseja o ato ilícito denominado tecnicamente de abuso de direito. Alguns doutrinadores apontam que o abuso de direito, a priori não se revela como ilícito, mas com o tempo e, por infringir a esfera jurídica de outrem, passa a se configurara como ato ilícito.

Abusa do direito de propriedade de imóvel quem a utiliza nocivamente, pondo em risco ou afetando a segurança, o sossego e a saúde dos donos dos prédios vizinhos.

Portanto, define-se o uso da propriedade conforme prevê o art. 1.228 do C. C. Privilegiando sua função social com efetivo interesse dói proprietário ou a sua comodidade e, nunca sendo utilizada como instrumento de vingança, capricho ou com o fito de perturbar ou causar dano a outrem.

É abuso de direito, por exemplo, construir muro altíssimo apenas para fazer sombra sobre o prédio vizinho ou para atrapalhar a navegação aérea; ou construir um poço profundo para suprimir as águas dos demais adquirentes do lote, ou não permitir a passagem forçada para o proprietário que necessite escoar sua produção agrícola, encontrando-se a estrada pública em péssimas condições, entre outros comportamentos igualmente reprováveis.

Todavia, há casos que se tem que tolerar as interferências à propriedade em razão do interesse público (art. 1.1278 C. C.) podendo requerer a qualquer tempo a redução ou a própria cessação da atividade considerada como nociva, basta que se prove que tal fato não traria prejuízo à atividade em prol do interesse público.

O direito de vizinhança é uma restrição ou limitação ao direito de propriedade em benefício do direito privado.San Tiago Dantas preleciona: “para que haja conflito de vizinhança é sempre necessário que um ato praticado pelo possuidor de um prédio, ou o estado de coisas por ele mantido, vá exercer seus efeitos sobre o imóvel vizinho, causando prejuízo ao próprio imóvel ou incômodos ao seu morador.”

O fundamento da responsabilidade nessa seara, não se esteia na culpa e assenta-se efetivamente na responsabilidade objetiva. Assim, se o ato praticado no imóvel vizinho repercute de modo prejudicial e danoso ao outro, impõe-se o dever de remover o mal causado ou indenizar o dano experimentado, a exemplo da construção de um imóvel em terreno contíguo, cujo sistema de estaqueamento cause trincas, fissuras, rachaduras no imóvel vizinho.

Atenção! Imóveis vizinhos não são apenas os confinantes, mas também os que se localizam nas proximidades desde que o ato praticado por alguém em determinado prédio vá repercutir diretamente sobre o outro, causando incômodo ou prejuízo ao seu ocupante.

Compreende o direito de vizinhança: o uso anormal da propriedade; as árvores limítrofes; a passagem de cabos e tubulações, as águas, os limites entre prédios, o direito de tapagem e o direito de construir (arts. 1.277 ao 1.313 do C. C. De 2002).

Procura a lei coibir o uso anormal da propriedade lançando mão por vezes da chamada tutela inibitória que impõe ao réu (proprietário-infrator) condenado uma obrigação de não-fazer, ou ainda, uma multa cominatória (astreinte).

Aponta a doutrina alguns critérios seguros para efeito de composição dos conflitos. São eles: a pré-ocupação, a natureza da utilização, a localização do prédio, as normas relativas às edificações e os limites de tolerância dos moradores vizinhos. É óbvio que entre um mero detentor e um proprietário, esse último goza de maiores prerrogativas legais para impor o respeito ao direito de vizinhança.

A pré-ocupação ou precedência significa que ao analisar o conflito, o juiz verificando qual dos vizinhos se instalou antes no local. Analisará, ipso facto, se houve inclusive a intenção danosa.

Com isso, se alguém fixa residência nas imediações de uma fábrica em zona industrial, e sabidamente reconhece de antemão tais condições, não lídimo reclamar das condições ambientais do local. Assim, havendo conflito de vizinhança, o juiz não se limitará a analisar apenas a pré-ocupação, mas igualmente outros elementos para melhor formar seu convencimento.

O barulho é sem dúvida um dos motivos corriqueiros de atritos entre vizinhos e há até engenheiros e ambientalistas que fornecem uma tabela contendo os níveis de ruídos em decibéis, e só a guisa de curiosidade, uma banda de rock em geral produz 110 dB enquanto que a decolagem de um jato a 100 metros de distância produz 125 dB; (nesse sentido o TJ-RS, 18ª. Câmara Cível, relator André Luiz Planella Villarinho, decidiu no processo 70.003.573.029 que os ensaios da banda de rock estão proibidos em uma residência de Pelotas, por incomodar os vizinhos).

O critério basilar a ser adotado para a composição do conflito é o de uso normal em confronto com o uso anormal. Mas a questão é complexa e subjetiva, pois não há marco divisório nítido entre a normalidade e anormalidade. E devem ser levados a termo, o fator objetivo que é o ato causador do conflito e, o outro fato subjetivo, concernente à pessoa que se vê prejudicada.

É certo que para se viver em sociedade, é mesmo preciso reconhecer limites e tolerar e, o ponto de equilíbrio nem sempre, é fácil de se alcançar. A jurisprudência tem procurado fixar remos capazes de aferir a normalidade no uso da propriedade:

“A utilização indevida de apartamento em edifício estritamente residencial como escritório de empresa ou mesmo de atividade profissional pelo locatário, importa em uso nocivo da propriedade pro prejudicar a segurança e, sobretudo o sossego de moradores dos demais apartamentos.” (RT 708:159).

“A responsabilidade civil pelos danos de vizinhança é objetiva, conduzindo a obrigação de indenizar independentemente da existência de culpa, se da atuação nociva do agente resultar dano efetivo. É necessária a comprovação de nexo causal entre a ação do vizinho e o dano sofrido pelo outro como pressuposto essencial para caracterização do dever de indenizar recaindo o ônus da prova, tratando-se se de ação de indenização ao autor” (TA/MG, Ap. Civ. 259 054-3, relatora Desa. Jurema Brasil, DJ 1.7.98).

Recentemente a cantora Simone recebeu do STJ a confirmação das decisões de primeira e segunda instâncias que obrigaram sua vizinha, a ambientalista Fernanda Colagrossi, a retirar de seu apartamento os vinte e cinco cães que lá mantinha. Pela mesma decisão, Fernanda poderia manter apenas três cães no imóvel, é a decisão tomada unanimemente pela 3ª. Turma do STJ e põe fim a lide que vinha sido debatida na Justiça desde de 1998.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do processo acima, afirmou que a ambientalista, apesar de não ser proprietária do imóvel, é parte legítima, uma vez que a obrigação de não causar interferência prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde surge da qualidade de vizinho e, não de proprietário”. (RESP 622.303).

Vamos mormente definir mais amiúde alguns relevantes conceitos para o tema, como por exemplo, segurança que tem haver com solidez, estabilidade material do prédio e a incolumidade pessoal de seus moradores. Deve ser afastado qualquer perigo pessoal ou patrimonial, como por exemplo, a instalação de indústria de inflamáveis e explosivos, ou uma de produtos químicos nocivos a saúde.

Sossego é bem jurídico inestimável, componente dos direitos da personalidade, intrinsecamente ligado ao direito à privacidade. Não é a ausência completa de ruídos, mas a possibilidade de afastar ruídos excessivos que comprometam a incolumidade da pessoa.

É direito dos moradores a uma relativa tranqüilidade na qual bailes, festas, algazarras, animais e vibrações intensas provenientes de vizinhos acarretem enorme desgaste a paz do ser humano.

A violação do sossego agride o equipamento psíquico do homem e deve ser encarado como ofensa ao direito à integridade moral do homem, conceito muito próximo ao direito à intimidade, à imagem e a incolumidade mental.

Afora, os danos extrapatrimoniais os ruídos impedem o repouso, acabando por comprometer a saúde e a própria segurança do indivíduo.

O art. 1.277 do C. C. Possui rol taxativo (numerus clausus) e não admite interpretação extensiva. Desta forma, se as interferências prejudiciais causadas não repercutirem sob o trinômio (saúde – segurança- sossego) a questão extrapolará do conflito de vizinhança.

Ressalte-se que a segurança, sossego e saúde são direitos da personalidade inerentes a qualquer ser humano e não apenas aos vizinhos. E o mau uso da propriedade dá-se pela prática de atos ilegais, abusivos ou excessivos (não raros classificados na esfera criminal como contravenções ou crimes, o mais comum o crime de dano).

Atos excessivos são aqueles praticados com finalidades legítimas porém ainda assim gerando danos anormais e injustos passíveis de indenização em sede de responsabilidade objetiva.

Assim é sábia a popular parêmia: “é vedado exercer nossos direitos com sacrifícios dos direitos alheios” ou ainda, “o direito de um acaba quando começa o direito do outro”.(grifo nosso)

O limite do uso normal ou anormal da propriedade não pode ser teorizado, o art. 1.277 do C. C. Disciplina a questão justamente pelas exceções.

Temos também como uso anormal, o não-uso ou a subtilização da propriedade de forma a causar conflitos de vizinhança. É o caso de imóvel usado com desídia ou legado ao abandono. Onde os vizinhos podem sofrer, dentre outras cosias, ameaças de ruína do prédio.

Da mesma maneira, a postura passiva ou permissiva do titular do prédio acarreta o seu uso por terceiros para atividades prejudiciais a todos e mesmo ilícitas (como drogas, prostituição, depósito de entulhos, lixo tóxico, matagal e, etc.) gerando insegurança e danos à saúde e tranqüilidade de todos os vizinhos.

O não-uso também fere o direito urbanístico (art. 182 § 4º da CF) por ser ofensivo à função social da propriedade no município. Tem também a questão relativa a proteção aos prédios tombados.

Destarte, a tutela a saúde e da segurança é resguardada pelos arts. 30 e 38 do Decreto-Lei 3668/1941 que cuida do perigo de desabamento e da emissão de fumaça, vapores ou gases.

Há um julgado (JTACSP-RT 117:43) que teve a oportunidade de apreciar a poluição sonora produzida por uma araponga (ave canora) cujo canto é anormal, excessivamente alto, irritante, estridente e ensurdecedor, e o fato de seu dono suportar, não faz com que os demais vizinhos devam ter o mesmo comportamento compassivo.

Abre exceção em prol do interesse público o art. 1.278 do C. C porém, não isenta ao causador dos danos de responder por sua respectiva indenização.

A questão quanto à ruína de prédio vizinho é disciplinada pelo art. 1.280 CC, e dá direito tanto ao proprietário como ao possuidor de exigir do dono do imóvel vizinho a demolição ou a reparação do prédio que ameace a ruir, bem como exigir que se preste caução por dano iminente.

Admite que se exija caução por meio da chamada ação por dano infecto pela qual se constitui uma garantia para indenização do dano futuro e eventual. Porém, se o dano já ocorreu, sendo consumado, o ressarcimento deverá ser requerido através de uma ação indenizatória.

Caberá, por outro lado, se a obra estiver em andamento, a ação de nunciação de obra nova. O art. 1281 CC prevê a possibilidade de se exigir garantia contra eventual dano, que se perfaz na forma do art. 827 do CPC.

Sobre as árvores limítrofes há a previsão nos arts. 1282 a 1284 do CC e, envolve aquelas que se localizam na linha divisória ou bem próxima a esta.

Quando a árvore tiver seu tronco na linha divisória, há a presunção iuris tantum

de pertencer em partes iguais, aos dois vizinhos, em condomínio necessário.

Sendo que nenhum dos proprietários poderá cortá-la sem anuência do outro (art. 1282CC). A propriedade comum prevalecerá mesmo se a maior parte da árvore se encontrar no terreno de um dos confiantes, pois avulta apenas saber se esta está na linha divisória.

Quando os frutos naturalmente caírem sobre o terreno vizinho, em local próximo a linha divisória, pertencerão estes, ao dono do local da queda, evitando-se assim, as invasões em terrenos alheios e, posterior contenda entre vizinhos (art. 1.284 CC).

Pontes de Miranda ensina que essa inspiração é de origem germânica e se prende à idéia de que quem arca com ônus deve desfrutar o bônus. O fundamento deflui do brocardo “wer den bosen tropfen geniesst, geniesse auch den guten” – quem traga as gotas más que traga as boas.

A regra refere-se aos frutos caídos, impedindo-se o efeito da norma aos vizinhos que se utilizem de outros mecanismos físicos para gerar a queda dos referidos frutos. A eficácia legal aplica-se a queda natural.

Se os frutos caíram em solo de domínio público pertencerão ao dono da árvore, incorrendo em furto quem os colher. Eu, particularmente, discordo desse posicionamento doutrinário, pois vislumbro que ocorre em tese a apropriação indébita de coisa achada (art. 169 CP).

Quando os ramos e raízes ultrapassarem a divisão dos prédios, o dono do terreno invadido poderá cortá-los até o plano vertical divisório, independente de aviso prévio ou qualquer outra formalidade (art. 1283 CC).

É regra excepcional de autoexecutoriedade de obrigação de fazer, dispensando-se a intervenção judicial. É emanação típica do direito de propriedade, e atividade pode ser realizada a qualquer tempo.

Em alguns casos, o interesse público pode interferir no direito de cortar as árvores posto que essas sejam consideradas agentes despoluidores, ademais tem que se respeitar também as legislações administrativas e ambientais sobre o tema.

A passagem forçada é direito conferido a quem possui ou é proprietário de prédio encravado, impedido de alcançar a via pública, nascente ou porto, mediante o pagamento de indenização.

O legislador assegura o direito de indenização a quem ceder passagem, porém, nada impede que este abra mão dessa contraprestação.

Não havendo acordo amigável entre os proprietários vizinhos, o rumo então será fixado judicialmente. E se prestigiará o imóvel que melhor prestar naturalmente e facilmente o acesso à passagem.

O encravamento pode ser natural e artificial (produzido). Existem duas posições relativamente à direito de passagem forçada: a 1ª entende que o vizinho só terá direito a esta no caso de encravamento absoluto do imóvel; sendo forçoso que passe dentro da propriedade alheia;

Já para a 2ª posição: há a passagem forçada mesmo diante do encravamento relativo, bastando que o acesso à via pública seja incômodo, insuficiente, dispendioso ou perigoso.

O encravamento provocado ou artificial (art. 1.285, § 2º. CC) o legislador prevê outra solução, o direito à passagem forçada perdura enquanto houver o encravamento o que se justifica por sua natureza de obrigaçãopropter rem.

A passagem de cabos e tubulações tem que ser tolerada desde que não tenham outro meio condutor ou quando for muito dispendiosa a sua realização, sem atravessar a propriedade vizinha.

Outra hipótese é a de instalações que ofereçam grande risco ou perigo como a da energia elétrica, pode o proprietário exigir para realização das obras a observância estrita dos itens de segurança.

Quanto às águas é curial sempre que possível consultar o Código de Águas (Decreto24.643 de 10/07/1934) e, o Código Civil, nos arts 1.288 a 1296 que delimita o campo de incidência das normas às relações de vizinhança. Prevalece o Código Civil, no caso de haver incompatibilidade de dispositivos legais.

O dono do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior como as águas de chuvas e das nascentes, não podendo realizar obras que comprometam seu normal fluxo, como um muro de contenção das águas. Também não poderá o domo do prédio superior agravar a situação do prédio inferior, de alguma forma, aumentando o ônus.

Não pode o vizinho compelir o seu confinante a suportar os detritos de animais, quando da lavagem do quintal, não é também obrigado a tolerar esgoto, fezes de animais e demais detritos (RT 758:259).

Também não é permitido que o dono do prédio superior escoar água que artificialmente armazenou como reservatórios ou caixas de água, sobre o prédio inferior, causando-lhe prejuízo; nem pode, após ter consumido, desviar o curso d’água a fim de impedir que a sobra seja recebida pelo prédio inferior quando for águas pluviais ou de nascentes.

É proibido ao possuidor do prédio superior poluir. É lícita a construção de barragens, açudes ou outras obras para efeito de represamento, porém se houver vazamento no prédio alheio, responderá por indenização com dedução do beneficio obtido.

É facultada, a instalação de canais em prédios alheios é denominada de servidão de aqueduto, pelo proprietário ou possuidor para: a) o recebimento de águas indispensáveis ás primeiras necessidades desde que não cause prejuízo considerável à agricultura e à indústria; b) o escoamento de águas supérfluas ou acumuladas; c) para o fim de drenar o terreno.

O exercício de tal direito subordina-se ao prévio pagamento de indenização aos proprietários pelo uso do terreno, o que afasta o direito indenizatório por danos futuros.

O dono do prédio onerado pode exigir que seja feito por canalização subterrânea.

As águas supérfluas são aquelas não utilizadas pelo dono do prédio beneficiado, quer pelo dono do prédio onerado, podendo ser canalizadas, por outra pessoa desde que pague indenização aos proprietários prejudicados e ao dono do aqueduto.

Confere a lei o direito de preferência na captação das águas supérfluas aos proprietários de imóveis atravessados pelo aqueduto. A responsabilidade pela instalação e manutenção do aqueduto é de quem dele se serve.

A delimitação de prédios visa individualizar o bem imóvel e delinear o âmbito de atuação do proprietário, bem como servir de base para cálculo do valor a ser pago a título de imposto predial, pois se leva em contra a área do imóvel.

O estabelecimento de linha divisória também pode impor ao confinante que avivente rumos apagados que renove os marcos destruídos ou arruinados.

As despesas para esses fins são divididas proporcionalmente, e para demarcação considera-se o descrito nos títulos de propriedade.

Casso esses títulos sejam insuficientes, buscar-se-á solução para demarcação através da posse, cabendo àquele que tiver posse justa. Não excedendo a posse sobre área comum, nenhum dos confinantes, deve-se dividir a área contestada em partes iguais. Não sendo possível divisão cômoda cabe conferi-la a um dos proprietários que indenizará ao outro.

É por meio da ação demarcatória (arts. 950 a 952 do CPC) que se fixa no solo, o limite da propriedade quando este não existe ou não se possa mais identificar.

O direito de tapagem consiste na faculdade conferida ao proprietário, colocando muro, grade, cerca viva, de arame, madeira, vala e, etc. É obrigação propter rem devendo os proprietários confinantes arcar com os curtos das obras divisórias.

Há presunção relativa que essas obras divisórias são comuns aos confiantes, mas a referida presunção pode ser afastada pertencendo o tapume o proprietário que o colocou.

São comuns os muros divisórios entre imóveis. A obrigação de repartir despesas sobre o tapume divisório decorre da lei e está condicionada à inexistência de anterior tapume divisória ou à prova de necessidade da substituição do tapume existente.

No entanto, havendo necessidade de tapumes especiais divisórios (para impedir, por exemplo, a passagem de animais domésticos ou de criação) a responsabilidade é de que deles necessita.

O direito de construir não é absoluto, e sofre limitação dos direitos de vizinhança e em função dos regulamentos administrativos. Restrições essas que são de duas naturezas: a de ordem privada (no interesse dos vizinhos) e que coíbe o uso nocivo da propriedade; e da ordem pública de atribuição municipal, em proveito do bem-estar coletivo, ou ainda, de regulamentação edilícia.

O art. 1.300 C. C. Não perde que se construa de modo que se despeje água no prédio vizinho. Fica proibida a colocação de calhas para colher águas das chuvas que acabem por derramarem no prédio vizinho.

Deve-se respeitar o limite de um metro e meio de linha divisória do terreno contíguo. As posturas municipais podem fixar maior distância a partir do mínimo (que é um metro e meio). Desaparece essa restrição se os imóveis forem separados por vias públicas.

Não devem as janelas devassarem à propriedade vizinha, proporcionando visão direta, bem como as janelas erigidas verticalmente, a distância a ser mantida é de no mínimo de 75 centímetros.

Não há limite de distância do prédio alheio para colocação de aberturas para luz ou ventilação que não poderão ser maiores de 10 (dez) centímetros de largura por vinte (20) centímetros de comprimento, desde que construídas a mais de 2 (dois) metros de altura de cada piso. E se esses vãos forem superiores em medidas, serão considerados como janelas.

O proprietário prejudicado com a construção irregular (seja de janela, sacada, terraço ou goteira) pode dentro do prazo decadencial de 1 ano e 1 dia, após o término da obra, requerer seu respectivo desfazimento. Se ainda em andamento a obra, a ação competente é a de nunciação de obra nova, se já concluída a obra, a cão será demolitória.

A parede-meia é aquela que serve em comum aos donos vizinhos, muito comuns em casas populares, onde se aproveita uma única parede, na linha divisória, para separar as duas propriedades.

Outra situação de parede-meia é situada no condomínio edilício, com mais de apartamento por andar. Cada condômino pode utilizá-la até o meio de espessura, com prévio aviso ao outro proprietário e desde que não ponha em risco À segurança opu a separação dos dois prédios ou propriedades.

É facultado ao confinante elevar, aumentar a parede divisória podendo reconstruí-la, se for imprescindível, arcando com as despesas necessárias.

Quem violar as proibições advindas do direito de vizinhança e do direito de construir poderá ser constrangido a demolir a construção erigida arcando ainda com perdas e danos.

È óbvio que os direitos sobre a propriedade vigoram sob a ótica da função social e sobretudo pelas condutas norteadas pela boa fé-objetiva. Não sendo o direito de propriedade infinito e ilimitado. Constituindo uma importante projeção da personalidade jurídica que por sua vez deve respeitar as demais personalidades jurídicas e os respectivos direitos que dela emanam.

Gostaria de dedicar esse modesto artigo a uma aluna “bárbara” (no bom sentido) a quem considero como filha e cuja fibra, retidão e carinho sempre me comoveu. E que tenho certeza que terá um futuro brilhante a despeito de todos, de todas as críticas e de todas as dificuldades que só servirão para fortalecê-la e lapidá-la tal qual um diamante. Aproveito enfim, a ocasião para agradecer todo carinho e afeto recebido por todos meus fiéis discípulos.

Observações importantes:

*A doutrina tradicional exigia que para existir a passagem forçada deve existir o encravamento absoluto, sem qualquer outra saída para o imóvel. Hoje, com a função social da propriedade evoca-se a destinação coletiva, em benefício do titular e da coletividade. Então, hoje mesmo o encravamento relativo dá azo à passagem forçada.

* O art. 1.293 do CC conecta-se também com a função social da propriedade ao permitir maior aproveitamento do imóvel, mesmo que para tanto se imponha a solidariedade de imóveis vizinhos.

* A ação demarcatória poderá ser simples ou qualificada. Será qualificada se o autor cumular pedidos com fixação de rumos com queixa de esbulho de glebas indevidamente ocupadas pelo dono do prédio confinante (art. 951 do C. C.).

Fonte: Âmbito Jurídico