Em primeiro lugar, cabe ressaltar-se que o início da contagem do prazo prescricional, nestes casos, ocorre somente após o cumprimento do contrato de promessa de compra e venda, ou seja, a partir da data em que o imóvel é entregue ao comprador.
Por outro lado, embora alguns Magistrados entendam de forma diversa, a posição majoritária é no sentido de que não se aplica o prazo prescricional de 3 anos, tendo em vista não se tratar de pretensão de ressarcimento por enriquecimento sem causa, mas de autêntica discussão em torno da legalidade de cobrança de valores embutidos em compromisso de compra e venda de imóvel, cujo caráter é obrigacional e pessoal.
Entendimento majoritário: deve ser aplicada a regra geral, qual seja, o prazo prescricional de 10 anos (artigo 205 do Código Civil).
Seguem, abaixo, algumas decisões sobre o tema:
“RESTITUIÇÃO DE VALORES – Compra e venda de imóvel – Comissão de corretagem – Prescrição – Inocorrência – Restituição de importâncias pagas não se confunde com enriquecimento sem causa. Aplicação do prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil, ante a ausência de regra específica (…)” (Colégio Recursal de Santos/SP).
“Com efeito, não se aplica o prazo trienal conforme fundamentado pelo MM. Juízo. Na verdade, o fato gerador para se aplicar o art. 206, § 3º, inciso IV do Código de Civil é o enriquecimento sem causa, o que não é o caso dos autos. Havia causa subjacente para que os recorrentes realizassem o pagamento (o negócio que estava em negociações preliminares), logo o prazo prescricional da ação ‘solve et repete’ é o decenal do art. 205 do Código Civil e não o art. 27 do CDC, que na verdade contempla ações de reparação de dano, o que não é o caso” (Colégio Recursal Central de São Paulo/SP).
“Quanto à prescrição, revendo posicionamento anteriormente adotado, reputo que o triênio previsto no artigo 206, § 3º, IV, do Código Civil não se aplica à hipótese, pois não se tem tela questão sobre enriquecimento indevido, mas sim sobre o conteúdo e amplitude de cláusula contratual que estabelece obrigação questionável e, portanto, merecedora de análise” (Colégio Recursal Central de São Paulo/SP).
Fonte: gracchosimoes.
