Sistema Financeiro de Habitação
O que é SFH?
O Sistema
Financeiro de Habitação foi criado pelo governo federal através da lei
no 4.380, de 21 de agosto de 1964, para facilitar a aquisição da casa
própria. O objetivo, em tese, era favorecer as classes de baixa renda.
Segundo as regras, a casa obtida pelo mutuário será de uso próprio, não
podendo ser revendida, alugada, ou usada com fim comercial e por outra
pessoa que não o financiado. A lei prevê a rescisão do contrato de
financiamento em caso de locação ou inadimplência do mutuário.
As
duas fontes tradicionais de recursos são a Caderneta de Poupança e o
Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). A Caderneta é a
principal. Por lei, 70% da captação deve ser destinada a financiamentos
habitacionais, sendo que, deste total, 80% devem ser aplicados em
operações do SFH, e o restante, em operações a taxas de mercado,
conhecidas como Carteiras Hipotecárias. Pelo SFH financiam-se até R$ 90
mil, para imóveis de até R$ 180 mil.
O fim do BNH, em 1988, fez
com que a Caixa Econômica Federal assumisse a gestão do SFH e herdasse
um prejuízo de R$ 2,5 bilhões. O governo teve boa parte da culpa pela
crise do SFH, já que não soube administrar o sistema e ainda criou um
monstro, o Fundo de Compensação de Variações Salariais.
Atualmente
é possível adquirir imóveis novos e usados com financiamento bancário.
Existem à disposição dos interessados diversos tipos de crédito: além
dos tradicionais SFH e Carteira Hipotecária, há o leasing e até
financiamento com recursos externos. Alguns bancos privados, como o
Banco de Boston, o Citibank, o Itaú e o Real também operam linhas de
crédito imobiliário. Para obter o dinheiro não é preciso ser cliente.
O rombo do FCVS
O
Fundo de Compensação de Variações Salariais nasceu em 1967 para
garantir o pagamento de eventuais resíduos de saldos devedores dos
mutuários ao fim do prazo contratual. Como as prestações na época eram
reajustadas de ano em ano e o saldo devedor tinha correção trimestral,
foi criado em 1969 o Coeficiente de Equiparação Salarial para reduzir
possíveis resíduos.
Com décadas de alta inflação, defasagem
salarial e intervenções do governo nos contratos, o CES foi
subdimensionado. O descompasso entre o reajuste das prestações e dos
saldos foi maior que o previsto. O salário mínimo foi substituído como
indexador das prestações pelo Salário Mínimo Habitacional, e depois pela
Unidade Padrão de Capital, que subiram menos que os salários entre 1973
e 1982. Em 85, no governo Sarney, as prestações foram reajustadas em
112%, enquanto os saldos devedores tiveram correção de 246%, com base
nos índices de poupança. É a maior causa de rombo do FCVS.
No
Plano Cruzado, em 1986, o valor das prestações foi ajustado por índices
inferiores à inflação, com base na média dos 12 meses anteriores. No
Plano Bresser, em 87, houve congelamento temporário e adoção de nova
política salarial. No Plano Verão, em 89, as prestações voltaram a ser
congeladas entre fevereiro e maio. No Plano Collor, em 90, a inflação de
84,32% foi aplicada aos saldos devedores e não às prestações. Em 91, no
Plano Collor II, não houve política salarial até setembro, e os saldos
passaram a ser corrigidos pela TR.
Todo contrato habitacional
levado ao FCVS para habilitação, ou seja, entrar na fila para receber de
volta o resíduo de saldo devedor, é recalculado. No recálculo dos mais
antigos, o saldo devedor chega a cair de 20% a 30%.
O FCVS, criado
para cobrir os resíduos dos saldos devedores não pagos pelo mutuário no
final do contrato, gerou uma dívida potencial de R$ 60 bilhões por
causa dos benefícios concedidos pelo governo aos mutuários ao longo das
décadas passadas.
As tentativas de reverter a situação
Para
tentar aumentar as opções de financiamento a CEF criou o programa de
Cartas de Crédito, com recursos do FGTS. A Caixa analisa a renda do
candidato, e fornece uma carta de determinado valor. Por exemplo: com
uma renda mensal de R$ 3.670,00, o mutuário recebe uma carta de R$ 63
mil (mensalidade de R$ 845,00). O interessado tem, então, 180 dias para
encontrar um imóvel compatível com o financiamento. Mesmo assim a
situação não melhorou: apesar de a Caixa ter inscrito 838 mil pessoas,
só 5 mil cartas foram concedidas. Isso porque o inscrito dificilmente
encontrava um imóvel, e quando conseguia muitas vezes a documentação
estava irregular, ou havia outro problema. De janeiro a maio de 96,
nenhuma carta foi emitida, embora mais de 50 mil pessoas tenham se
candidatado.
Outra alternativa criada no ano passado foi a
poupança vinculada: neste caso, o poupador faz depósitos mensais durante
um período, e, depois, obtém um crédito de valor idêntico ao poupado
para comprar um imóvel.
Em São Paulo, a prefeitura tentou ajudar
os mutuários ao assinar um decreto, em 30 de janeiro de 96, permitindo
que empresas privadas façam o financiamento. Em troca, ganhariam
benefícios como a flexibilização da lei do zoneamento e a redução do
tamanho dos lotes mínimos para construção de imóveis e das taxas
cobradas pela prefeitura para aprovação de projetos.
A Caixa
Econômica Federal tem ainda os programas Cred-Mac e Cred-Casa,
respectivamente para financiamento de material de construção e aquisição
de imóveis, que usam recursos do FGTS. O crédito é destinado a pessoas
com renda mensal familiar de até R$ 896,00. O valor das prestações varia
conforme a renda do interessado.
O melhor negócio
Uma das
alternativas mais bem sucedidas hoje é a Cooperativa Habitacional.
Segundo o Secovi, sindicato que reúne imobiliárias e corretores, 50% dos
lançamentos atendem a pedidos de cooperativas.
O sistema, no
entanto, não é para qualquer um: a tendência atual é que o mutuário
tenha uma renda mensal de 20 a 30 salários mínimos. No Banco de Boston,
por exemplo, as linhas de crédito são de R$ 50 mil a R$ 60 mil, em
média, para uma renda familiar acima de R$ 2,5 mil.
Até a década
passada, as ccoperativas eram tuteladas pelo BNH, passando depois para a
Caixa. Agora, o programa é livre, e a responsabilidade é do próprio
cidadão. O principal risco para o cooperado é a inadimplência de outros
inscritos, que pode atrasar a obra. O pagamento é feito mensalmente, num
período médio de 70 a 90 meses. As construções são entregues em etapas.
O
preço final mais baixo é conseguido devido às próprias características
da cooperativa. Em primeiro lugar, a instituição não tem fins
lucrativos. Há ainda a possibilidade de adquirir terrenos por valores
menores, em locais que não podem ser usados por empresas privadas. São
áreas afastadas do centro, denominadas rurais pelo município de São
Paulo.
Para adquirir um imóvel pelo sistema há três caminhos.
Primeiro: a inscrição em cooperativas já existentes. Neste caso, convém
se informar sobre a seriedade das empresas envolvidas, além de conferir
os documentos junto à prefeitura. Outro modo é reunir um grupo, de no
mínimo 20 pessoas, e montar uma cooperativa autogerida. É recomendável
contratar uma assessoria jurídica e técnica, além de manter um bom
controle contábil. Sindicatos e entidades de classe também têm criado
cooperativas para atender a necessidade dos associados.
Situação Crítica
O
Documento "Política Nacional de Habitação" do Ministério do
Planejamento (Folha, 09.08.96) dá uma idéia de como a União não tem
recursos para atender à demanda habitacional do país. O governo
precisaria investir R$ 68,4 bilhões. Ao invés disso, a previsão é de R$
26,6 bilhões no período de 96 a 99.
A Frente Parlamentar da
Habitação e Desenvolvimento Urbano, com 180 deputados, surgiu em julho
de 96 com o objetivo de auxiliar o Executivo a elaborar uma política
nacional de habitação. Segundo a Frente, em 26 anos o número de
habitantes nas regiões urbanas saltou de 52 para 118 milhões. Como o
processo não foi acompanhado de planejamento e investimentos, gerou-se
um déficit estimado de 10 milhões de moradias e aumentou a deficiência
na área de sanaemento básico.
A CEF enfrenta uma inadimplência
(atraso de pagamento superior a 60 dias) média de 40 %. Ao mesmo tempo,
entre mais de 1,2 milhão de contratos, 656 mil têm amortização negativa,
ou seja, a prestação não cobre sequer o juro.
Nos financiamentos
concedidos com recursos da poupança, a inadimplência atingia em maio
passado 19,26%. Na área do FGTS e no sistema hipotecário chegava a 40%, e
nos contratos firmados com base no Fundo de Desenvolvimento Social,
24,58%. A CEF convive com duas situações distintas: os contratos mais
antigos tem prestações muito baixas; nos mais recentes os mutuários não
tem condições de pagar. Um exemplo: do 1,2 milhão de contratos em maio,
72,9 mil tinham prestações mensais de até R$15,00; 129,7 mil de R$15,00 a
R$30,00. No outro extremo, 60,6 mil tinham valor superior a R$500,00.
Desde 1990 o Banco Central tenta montar um cadastro nacional de
mutuários.
As novidade
O Planalto anunciou em 24 de setembro
a Medida Provisória de reestruturação do SFH. A principal preocupação é
tapar o rombo do FCVS. As principais novidades são:
a) o governo
vai trocar os créditos que os bancos têm com o FCVS por títulos do
Tesouro. Para renovar a dívida, o executivo propõe entregar papéis com
prazos de 30 anos, atualizados em 6% quando a operação original tiver
sido financiada pela poupança, e 3,12% quando o dinheiro vier do FGTS.
Os papéis terão carência de 8 anos para os juros e de 12 anos para o
principal. Poderão ser usados para pagamento de dívidas com os fundos do
SFH e no Programa Nacional de Desestatização.
b) contratos
assinados entre fevereiro de 1986 e março de 1990 poderão ser quitados
com desconto de 40% (assinados até dezembro de 1988) ou de 30% (entre
janeiro de 1989 e março de 1990).
c) o governo quer acabar também
com os contratos de gaveta - em que o mutuário original vende o imóvel,
mas não comunica a operação ao agente financeiro. Para incentivar a
transferência, a MP mantém para o novo mutuário as condições do primeiro
contrato. A prestação terá um acréscimo de 20%, devendo ser pago 2% da
dívida no ato da transferência.
d) as construtoras poderão vender
para companhias hipotecárias as dívidas das pessoas que compraram
imóveis financiados. Em troca, as empresas recebem agora o dinheiro que
poderia demorar até 20 anos para entrar.
e) os mutuários com
financiamento pela Carteira Hipotecária (juros livres) terão a chance de
renegociar. Se as condições dos financiamentos permitirem - valor do
imóvel inferior a R$ 180 mil e novo empréstimo de até R$ 90 mil -
poderão ser transferidos para o SFH. Se não for possível, a Caixa propõe
incorporar ao saldo devedor o total das prestações em atraso, esticando
o prazo para até 180 meses.
f) a CEF também quer renegociar os
contratos com prestação em atraso dos mutuários que têm FGTS. Ao
transferir o contrato do sistema hipotecário para o SFH, como proposto
pela Caixa, o titular tem as vantagens de reduzir o juro contratual,
usar o FGTS para abater a dívida e limitar a prestação a 30 % da renda.
Em contrapartida, perde o direito de reclamar na Justiça o expurgo da
correção de 84,32% aplicada ao saldo devedor no Plano Collor. A CEF faz
um novo contrato, pelas normas do SFH, a partir do saldo que inclui
aquela correção.
g) será criada uma companhia, com participação da
CEF, responsável pela compra dos créditos a receber das empresas da
construção civil. A companhia é considerada pela equipe econômica o
embrião do novo sistema de financiamentos habitacionais.
h) foi elevada de 0,025% para 0,01% a contribuição trimestral dos agentes financeiros sobre os saldos do FCVS.
Baixa renda
O
mutuário que quiser a casa e não tiver recursos suficientes contará com
dinheiro da CEF para a liquidação antecipada da dívida. O crédito com
recursos próprios, fora do SFH, é uma das idéias da Caixa para a limpeza
do passivo do SFH. A quitação antecipada implica pagamento único. Só
que a CEF, prevendo que muitos mutuários poderão não dispor da quantia
necessária, pensa em financiar a quitação. O financiamento poderá ser de
12 meses, pela mesma taxa de juros do contrato, mas pode chegar a 24
meses, com juros anuais de 12%.
Alívio para o governo
A
reestruturação da dívida do FCVS proporciona um alívio imediato ao
governo. Apesar de reconhecer que o vermelho é alto - os R$ 17,7 bilhões
correspondem a 28% das receitas disponíveis do Tesouro - as novas
condições de pagamento são mais favoráveis, pois há significativa queda
dos juros. A dívida original estava sendo corrigida pela variação da
Taxa Referencial mais juros médios de 8,9%. Agora, depois de
securitizada, continua corrigida pela TR, mas os juros caem para 6,7%
nos casos de financiamento com recursos das cadernetas de poupança e
para 3,12% se o dinheiro vier do FGTS. A CEF admite, no entanto, que a
quitação implicará em prejuízo de 20% para a instituição. A perda maior,
porém, será do Tesouro Nacional, que vai absorver o diferencial do
desconto ao saldo devedor para os financiamentos pelo FGTS.
Classe média
A
Caixa abriu de 28 de outubro a 8 de novembro inscrições para o
financiamento da casa própria à classe média. Foram colocados à
disposição R$ 600 milhões para os candidatos com renda familiar bruta de
pelo menos 12 salários mínimos (compra de imóvel novo ou usado,
construção, reforma e ampliação). No caso de compra, o valor da
prestação não poderá superar 20% da renda familiar bruta. Esta será
corrigida anualmente pela TR mais juros de 12% ao ano. Terão prioridade
os candidatos com maior saldo médio na poupança ou em outra aplicação da
Caixa nos últimos doze meses.
O novo financiamento pode ser usado
também por quem comprou imóvel diretamente da construtora. Segundo o
presidente Sérgio Cutolo (AE 02.11.96), a linha de crédito serve também
para quem quer trocar a dívida: a CEF quita o débito com a construtora e
passa a receber o dinheiro do mutuário. A estratégia permite alongar o
prazo com redução automática da prestação. O mutuário não estará,
necessariamente, aumentando a dívida: os juros das construtoras, de 12%
ao ano, são iguais aos da CEF.
A Caixa Econômica Federal registrou
no Estado de São Paulo uma solicitação de recursos que ultrapassa o
total que o governo tem disponível. As agências da instituição no Estado
receberam mais de 7 mil inscrições de pedido de financiamento, num
total de mais de 266 milhões de reais. A CEF dispõe na região de apenas
R$ 158 milhões. A oferta de imóveis, no momento, está sendo considerada
maior do que a procura.
Um detalhe curioso: pessoas com mais de 80
anos de idade não terão acesso ao financiamento. Durante as inscrições,
os candidatos tiveram que observar a seguinte regra: a soma da idade do
interessado e o prazo de financiamento não podem superar 80 anos.
Assim, só pessoas com até 65 anos poderão obter financiamentos de 15
anos. Alguém com 70 anos, por exemplo, poderá pegar crédito de, no
máximo, 10 anos de duração.
Vale a pena quitar a dívida?
Liquidar
a dívida antes do prazo final pode não ser bom negócio. Do ponto de
vista financeiro, não há vantagem mesmo com desconto, pois quase toda
dívida não é de responsabilidade do mutuário.
Até meados de 1987,
todos podiam ter a cobertura do FCVS. Depois, o guarda- chuva ficou
restrito à baixa renda. Terminado o prazo, o mutuário com a cobertura dá
baixa na hipoteca, e o que sobrar de saldo devedor é assumido pelo
agente financeiro, e principalmente, pelo FCVS (leia-se Tesouro
Nacional).
Em todos os contratos com cobertura existe a
possibilidade de quitação antecipada. O total a pagar equivale à
prestação atual corrigida pela TR até a data de quitação, e multiplicada
pelo número de parcelas que faltam (sistema P x N). O uso da TR está
sendo contestado na justiça.
Mutuários com contratos antigos ainda
resistem a quitar a dívida com desconto porque, além da pagar prestação
baixa e ter a segurança de que o dinheiro do pagamento do resíduo não
sairá do bolso, continuam com a proteção do seguro habitacional contra
danos no imóvel e morte do titular. A única vantagem da liquidação
antecipada, avaliam especialistas, é o mutuário se ver livre da hipoteca
e poder negociar o imóvel como quiser.
Além disso, o saldo
devedor sobre o qual incide o desconto está inchado pela correção de
84,32% do Plano Collor, discutida na Justiça. O expurgo equivale, em
muitos casos, a desconto maior do que os concedidos hoje. O expurgo já
foi definido pelo Superior Tribunal de Justiça em ações impetradas por
mutuários.
Regularizar o contrato de gaveta pelas novas normas
também não traz vantagem: dependendo do reajuste, haverá acréscimo
imediato na prestação de até 35%. Se a data-base do novo mutuário
estiver próxima, ele terá novo aumento da prestação em breve, limitado à
variação do saldo devedor. Segundo o advogado Cristóvão Colombo dos
Reis Miller (OESP, 25.09.96), o Código Civil protege os contratos de
gaveta registrados em cartório.
O próprio governo federal
reconhece que não é economicamente vantajoso para os mutuários do SFH
usar os descontos para quitar os contratos fechados com cobertura do
FCVS.
Já a transferência dos contratos da Carteria Hipotecária
para o SFH é vantajosa. Pode haver redução dos juros com redução da
dívida atual. A CEF já decidiu que os juros desse tipo de contrato serão
limitados a 15% ao ano.
Quem transferir seu financiamento para o
SFH poderá usar o FGTS para se enquadrar nas exigências. A principal
vantagem do sistema é que a prestação não pode superar 30% da renda do
mutuário. Na carteira hipotecária não existe limite de comprometimento
de renda. O mutuário passará a poder usar o FGTS para abater parte do
financiamento. Como o contrato será enquadrado no Plano de
Comprometimento de Renda, poderá suspender a correção pela TR caso o
vínculo seja ultrapassado.
As construtoras que usarem recursos do
FGTS para financiar a compra da casa própria terão de cobrar juros mais
altos que os estipulados pelo Governo no programa Carta de Crédito, que
estão em torno de 3% a 9% ao ano. Os representantes da Central Única dos
Trabalhadores (CUT) no Conselho Curador do FGTS concordam com a volta
das construtoras às operações com o fundo, fechadas desde 1991, mas
querem garantias de comercialização das unidades habitacionais. No dia 8
de outubro o Conselho praticamente acertou a participação das
construtoras porque o governo não vem conseguindo liberar dinheiro para
famílias com renda de até 12 salários mínimos pelo sistema de carta de
crédito individual. Como as construtoras terão de pagar juros entre 6% e
10% pelos empréstimos, o financiamento ao mutuário final certamente
terá um custo mais elevado.
O mutuário terá, no entanto, a chance
de reduzir os juros se ele já tiver uma carta de crédito da Caixa
Econômica Federal. Segundo André Luís de Souza, representante da CUT no
Conselho, o mutuário quitaria a dívida junto à construtora e passaria a
dever à Caixa a juros menores (Dipo, 10.10.96). Hoje, os detentores das
cartas não conseguem encontrar imóveis dentro das condições exigidas
pelo governo, principalmente em relação à documentação.
Há vantagem em:
*
liquidar a dívida pelo número de prestações restantes, desde que o
total seja inferior ao saldo devedor com desconto, e desde que seja
usado somente o FGTS.
* transferir o contrato do Sistema
Hipotecário para o SFH, porque haverá redução das taxas de juros, a
prestação não poderá ultrapassar 30% da renda do mutuário e o dinheiro
do FGTS poderá ser usado.
Há desvantagem em:
* liquidar a dívida antecipadamente pelo valor do saldo devedor com desconto de 30% a 50%, ainda que seja com dinheiro do FGTS.
*
Tranferir o contrato do SH para o SFH quando o mutuário tem interesse
em reclamar na Justiça a correção de 84,32% do Plano Collor e ainda
pedir a substituição da TR pelo INPC na atualização do saldo devedor.
Armadilha?
A
correção das prestações no novo financiamento à classe média ficará
muito acima do reajuste dos salários, o que pode se transformar numa
armadilha para o tomador do empréstimo e para a própria CEF. Calculos de
especialistas apontam: no prazo de 15 anos a prestação subirá 714% além
do salário, caso a Caixa insista em manter os custos da em TR mais 15%
ao ano.
Como o novo plano não tem equivalência salarial, o limite
de comprometimento de 20% da renda só vale na assinatura do contrato. A
partir daí, como a prestação vai subir mais do que o salário, esse
comprometimento aumentará progressivamente, sem qualquer mecanismo de
proteção ao mutuário.
A opinião dos mutuário
O diretor da
Central de Antendimento a Moradores e Mutuários de São Paulo (Cammesp)
considera demagogia do governo a possibilidade de liquidar as dívidas
com desconto. Humberto Rocha garante: a dívida real da maioria dos
mutuários deveria ser hoje pelo menos 50% menor do que a contabilizada
nos contratos. Além da TR que incide sobre as dívidas, que Rocha critica
porque não é índice de correção monetária, ele lembra que os 84,32% de
inflação em março de 1990 (Plano Collor) foram indevidamente aplicados
aos saldos devedores.
O fato de os mutuários pagarem prestações
baixas, segundo ele, estaria relacionado ao arrocho salarial dos últimos
anos. Para Rocha, todos os contratos deveriam ser recalculados segundo
outros critérios. Ele entende que muitos mutuários irão quitar as
dívidas com o tal desconto por medo de novos abusos por parte do
governo.
Repercussão
A Caixa registrou uma boa procura para a
quitação antecipada. Segundo a CEF, em apenas dois dias - 26 e 27 de
setembro - 711 mutuários quitaram seus contratos. O total é quase três
vezes maior que os 254 contratos liquidados ao longo de julho, por
exemplo.
O lançamento de um financiamento voltado para famílias
com renda mensal acima de 12 salários mínimos aumentou o número de
contas correntes abertas nas agências da Caixa. Na agência Sé, por
exemplo, a média diária de contas abertas passou de 15 para 35 em
outubro.
Outras opçõe
O FGTS vai destinar R$ 384 milhões
este ano para um programa de crédito à produção de imóveis em que a
construtora será mutuária do sistema. O dinheiro pode beneficiar
aproximadamente 32 mil famílias, se cada uma pegar 12 mil de
financiamento. A carência será de 24 meses, e o prazo para pagar o
empréstimo, de 120 meses, com juros de 10% ao ano.
A decisão foi
tomada no dia 22 de outubro, numa reunião do Conselho Curador do FGTS
que mudou também o sistema de carta de crédito associativo (Procred)
para o setor público (Cohabs) e privado (associações, sindicatos e
cooperativas). As Cohabs, que atuarão na faixa de um a oito salários
mínimos, deverão submeter os projetos para avaliação prévia da Caixa e, a
partir da aprovação, também vão ter 180 dias para comercializar 75% das
unidades.
Pro-cred associativo
cooperativas, sindicatos e associações *acaba a oobrigatoriedade de comprovação de salário médio em poupança
*seleção
deixa de considerar o saldo no FGTS. Na classificação, é levado em
conta apenas o fato de o trabalhador ter conta no FGTS
*a Caixa
passa a financiar a compra do terreno mesmo nos projetos que prevêm a
construção de mais de 50 unidades. Antes, o empréstimo para o terreno só
saía para projetos com menos de 50 unidades.
*o nome da cooperativa, sindicato ou associação tem que constar no contrato como intermediário
Financiamento
através de construtoras *as construtoras assumem o papel de mutuário e
têm que pagar o empréstimo em até 120 meses, com juros de 10% ao ano
*cada construtora pode financiar a construção de até 500 unidades; cada uma pode custar no máximo R$31,5 mil
*a Caixa só libera o dinheiro para as empresas quando forem vendidas no mínimo 50 unidade
*os imóveis só poderão ser vendidos para pessoas com renda de até 12 salários mínimo
*a construtora passa a ser obrigada a tocar 100% da obra
*
será criado um seguro de conclusão de cada obra a ser pago pela
construtora e que vai garantir a conclusão da obra no caso de a empresa
apresentar algum tipo de problema, financeiro ou não.
O Instituto
de Previdência do Estado de São Paulo, ligado à Secretaria da
Administração, também financia a casa própria. No dia 3 de novembro, o
Ipesp realizou um sorteio em que contemplou dez mil servidores com
financiamentos de até R$ 46 mil para compra, construção ou reforma. Os
juros são de 11% ao ano, com prazo de até 20 anos para pagamento. As
prestações são corrigidas pelo Plano de Equivalência Salarial, ou seja,
sobrem de acordo com o salário. O comprometimento máximo nas prestações é
de 30% da renda familiar, variando de R$ 241,81 a R$ 692,31 mensais,
dependendo do valor da renda financiado.
Venda sem financiamento
O
processo de estabilização da economia está reativando uma prática
antiga: a venda direta, sem financiamento de qualquer banco, de imóveis
usados a prazo, em parcelamentos que chegam até 20 meses. De acordo com o
presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci),
Roberto Capuano (Diário Popular, 01.10.96), o negócio, quase extinto nos
tempos de inflação galopante, ressurgiu nos últimos meses e já
representa cerca de 30% das transações no mercado de usados.
A falta de casas populares e o difícil mercado de usado
Os
programas da CEF para as camadas de baixa renda têm difícil aplicação
em centros urbanos, como São Paulo e Rio, onde há maior déficit
habitacional. A pouca oferta de imóveis populares e a burocracia para
legalizar a compra dificultam aos mutuários que já tiveram o
financiamento liberado a aquisição da casa própria.
O Pró-Cred
individual, para pessoas com renda de até 12 salários mínimos, foi
lançado em setembro de 1995. O imóvel pode custar até R$ 58 mil e o
valor máximo do financiamento, com prazo máximo de 20 anos, é de R$31,5
mil. Os juros vão de 3% a 9% ao ano, mais TR. A CEF selecionou até
setembro 257 mil pessoas. Das 70 mil cartas de crédito liberadas até o
dia 13 de outubro, apenas cerca de 16 mil foram contratadas. As cartas
autorizadas ficam na faixa de R$ 12 mil, permitindo a compra de imóveis
que custam entre R$15 mil e R$ 20 mil. Os mutuários têm renda média de
seis salários mínimos.
A maioria dos imóveis comprados no RJ e em
SP fica em cidades do interior, onde os preços são mais baixos e há
menor dificuldade para legalizar os terrenos. Em SP, os imóveis mais
populares muitas vezes não têm os documentos exigidos para outorga do
crédito, como licença da prefeitura ou escritura de posse.
Existe
difculdade ainda em conseguir crédito bancário para a compra de imóvel
usado. A oferta pelo SFH é escassa, devido à queda das aplicações em
caderneta de poupança. Como não há recursos novos na poupança em quase
nenhum agente financeiro, grande parte dos bancos não abre novos
financiamentos. Com isso, quem sai mais prejudicado é o comprador de
imóveis usados, que não conta com a alternativa encontrada pelo mercado
de novos - o financiamento direto pela construtora.
O FGTS pode
ser usado na compra de imóveis usados à vista e na entrada ou quitação
de financiamento pelo SFH. O interessado não pode possuir outro imóvel
na mesma cidade ou ter um outro imóvel financiado pelo SFH. O sacador
deve ser contribuinte há mais de três anos e a conta do FGTS não pode
ter sido movimentada nos últimos 36 meses. O saque pode ser feito por
meio de qualquer agente financeiro que faça parte do SFH - a maior parte
dos grandes bancos brasileiros. O interessado deve possuir 5% do valor
do imóvel depositado no agente financeiro por meio do qual será feito o
saque (contribui para o FGTS todo o trabalhador registrado e coom
carteira assinada).
Quem financia a compra de imóveis usado
Banco de Boston - SFH, Carteira Hipotecária, Home Equity, Leasing Imobiliário
Itaú - SFH, Carteira Hipotecária
Citibank - SFH
Banco Real - Carteira Hipotecária
Para
tentar facilitar a vida dos mutuários, a CEF quer implantar em SP e no
RJ um projeto para reduzir em 80% o número de documentos exigidos no
Pró-Cred. Dos 12 exigidos antes, serão solicitados somente a matrícula
do imóvel e a certidão negativa de débito de impostos. O projeto deverá
ser estendido às cidades do interior.
Futuro
A tendência é
que as instituições privadas invistam cada vez mais onde a atuação do
Estado é insuficiente. Ao mesmo tempo em que se mostram otimistas com o
futuro, os empreendedores reclamam da "timidez" do consumidor. A solução
para o problema da habitação, segundo os empresários, seria restringir a
atuação do Estado ao financiamento popular para pessoas de baixa renda.
O valor das habitações para as classes média e alta seria determinado
pela livre concorrência.
O Secovi tem uma proposta na qual os
recursos vão direto aos empresários, para que estes produzam os imóveis.
Eles pleiteiam ainda que os recursos do compulsório entregue pelos
bancos ao Banco Central sejam revertidos ao financiamento imobiliário.
Fonte: http://www.economiabr.net/economia/2_sfh.html