Número do processo: 1.0024.05.779049-5/001
EMENTA: CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - PRESCRIÇÃO - MULTA - JUROS MORATÓRIOS - Lei 4.591/64 - CÓDIGO CIVIL DE 2002. Nos termos do artigo 2028 do CC/02, o prazo de prescrição deve ser o previsto neste código quando, reduzido pelo mesmo, não houver transcorrido mais da metade do tempo previsto no código anterior, portanto, o prazo para se cobrar taxas condominiais que no art. 177 do CC/1916 era de 20 anos, passa a ser de 10 anos, nos termos do art. 205 de tal diploma, por se tratar de obrigação de direito pessoal, não havendo disposição específica acerca da pretensão de cobrança de referidas taxas. A multa referente ao não pagamento das taxas condominiais deve ser de até 20%, com fulcro no art. 12, § 3º, da Lei n. 4.591/64, até o CC/2002 (11/01/03) entrar em vigor, quando passará a ser de 2%, nos termos do art. 1.336, § 1º, desse diploma legal. Os juros moratórios referentes às taxas condominiais devem ser de 1% ao ano conforme Lei 4.591/64 e CC/2002.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.05.779049-5/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): KLEBER CID MIRANDA EM CAUSA PRÓPRIA - APELADO(A)(S): CONDOMÍNIO CONJUNTO ARCÃNGELO MALETTA - RELATOR: EXMO. SR. DES. VALDEZ LEITE MACHADO
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 14ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM REJEITAR A PREJUDICIAL DE MÉRITO E NEGAR PROVIMENTO.
Belo Horizonte, 18 de abril de 2007.
DES. VALDEZ LEITE MACHADO - Relator
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
O SR. DES. VALDEZ LEITE MACHADO:
VOTO
Condomínio do Conjunto Arcângelo Maletta ajuizou ação de cobrança em face de Kleber Cid Miranda, alegando que é credor do réu na importância de R$ 8.696,43, devido à taxas condominiais, uma vez que o mesmo é condômino, por ser proprietário de sala junto ao condomínio, não tendo efetuado o pagamento da importância mencionada nos respectivos vencimentos na época oportuna.
Aduziu que todas as tentativas no sentido de receber o crédito devido foram infrutíferas.
Requereu que o pedido fosse julgado procedente, incidindo também no mesmo as parcelas vincendas.
Às f. 58-59, o réu apresentou contestação, alegando a ocorrência de prescrição, nos termos do artigo 206, § 3º, do CC/02.
No mérito, alegou excesso de cobrança, uma vez que os acréscimos ultrapassam em mais que o dobro do valor do condomínio.
Às f. 70-73, sobreveio aos autos a r. sentença, em que o MM. Juiz julgou o pedido procedente, abrangendo as parcelas vencidas e vincendas, e, condenou o réu ao pagamento de R$8.696,43, acrescido de correção pela tabela do TJMG, desde o ajuizamento da ação, e, juros de 1% ao mês, a partir da citação. Condenou o réu, ainda, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitrou em 20% sobre valor da causa atualizado.
Inconformado com a sentença, o réu apelou, alegando que entende ser a obrigação de pagar as taxas condominiais uma questão de direito, no entanto, afirmou que tais taxas, após a entrada em vigor do NCC/02, passaram a ser consideradas prescritas.
Ressaltou que o MM. Juiz citou o artigo 2.028 do CC/02, que dispõe sobre a aplicação da lei nova com relação aos débitos prescritos, no entanto, não a aplicou, sendo que já havia ocorrido o tempo integral para a consolidação da prescrição, e, referido Código exige que tenha transcorrido apenas metade do tempo. Assim, afirmou que as taxas cobradas até o quarto período de 2002, no valor de R$4.902,87 estão prescritas, nos termos do CC/02.
Asseverou que, se a cobrança de taxas de 10% também fere o preceito legal do CC/02, que as dispõe em 2%, a cobrança efetuada não está correta, estando excessiva.
Disse, também, que os juros cobrados estão acima dos juros legais, tendo sido cobrados juros de mercado, portanto, afirma que também foram cobrados a maior.
Aduziu, ainda, que a administração do síndico do condomínio autor é ruim, tendo causado constrangimentos aos condôminos, que fixou números de salas, que diz serem de inadimplentes, no saguão do edifício, além de ter trancado o prédio nos feriados públicos, prejudicando o exercício de sua profissão, qual seja, advocacia, além de ter contrariado a lei municipal que autoriza o comércio na Rua da Bahia, onde fica o edifício, funcionar 24 horas.
Alegou que a convenção do condomínio não foi alterada como determina o Novo Código Civil por falta de foro para renová-la e devido às guerras internas entre os condôminos proprietários e o condomínio autoritário.
Colacionou arestos que entendeu atinentes ao caso em julgamento.
Ao final, requereu fosse dado provimento ao recurso, reformando-se a r. sentença recorrida.
Às f. 83-87, o apelado apresentou contra-razões, batendo-se pela manutenção da r. sentença apelada.
Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço.
Inicialmente, analisarei prejudicial de mérito de prescrição, argüida pelo apelante em suas razões recursais, no tangente às taxas condominiais cobradas pelo condomínio autor até o quarto período de 2002, no entanto, entendo que não lhe assiste razão, senão vejamos.
A meu ver, é indiscutível o entendimento jurisprudencial e doutrinário no sentido de ser vintenária a prescrição para a cobrança dos encargos condominiais durante a vigência do CC/1916.
De fato, no regime legal anterior, ou seja, o Código Civil de 1916, inexiste previsão específica de prazo prescricional para a ação de cobrança de taxas condominiais, portanto, era unânime o entendimento de que se aplicava o disposto no artigo 177, sendo o prazo, portanto, de 20 anos.
Assim, em se tratando de taxa de condomínio, incide a autoridade do artigo 177 do Código Civil de 1916, haja vista que se trata de obrigação de natureza pessoal.
Nesse sentido, o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça:
"Agravo regimental. Recurso especial não admitido. Cotas condominiais. 1. No tocante à prescrição, a recorrente não indicou especificamente o dispositivo porventura violado. De todos os modos, o posicionamento adotado no Acórdão recorrido harmoniza-se com o desta Corte quanto à incidência do prazo prescricional vintenário na ação de cobrança de cotas condominiais. Precedentes. 2. O entendimento desta Corte também é tranqüilo no sentido de que os encargos de condomínio configuram modalidade de ônus real, devendo o adquirente do imóvel responder por eventual débito existente. Trata-se de obrigação propter rem. Precedentes. 3. Agravo regimental improvido" (AGA n 305.718/RS, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. 29.08.2000, DJ 16.10.2000, p. 311).
Merece transcrição parte do voto do Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, ao apreciar a questão da prescrição das cotas condominiais no REsp n. 202.618/SP:
"A Corte já enfrentou a matéria e decidiu, Relator o Sr. Ministro Waldemar Zveiter, que "o prazo prescricional da ação de cobrança de quotas condominiais é de vinte anos, regulado pelo art. 177 do Código Civil" (REsp n. 88.885-RS, DJ de 17.2.1997). Em outra oportunidade, decidiu a Corte que à "falta de norma específica, incide a geral, do Código Civil, para os direitos pessoais", destacando o voto-condutor do Sr. Ministro Eduardo Ribeiro que a "Lei n. 4.591/1964 regulou minuciosamente as questões relativas ao condomínio por unidades autônomas. Se nada dispôs sobre a questionada prescrição é porque não se pretendeu excluir a aplicação da norma genérica. Não é dado ao juiz, nas circunstâncias, criar regra nova" (AgRg no Ag n. 135.435-RJ, DJ de 25.8.1997).
In casu, é de se ressaltar que a ação foi proposta em 21-07-05, ou seja, já na vigência do Novo Código Civil, razão pela qual, para fins de exame da prescrição do direito do autor, faz-se mister a observância da regra de transição contida no artigo 2.028 do NCC, que tem a seguinte dicção:
"Serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada".
Como as contribuições impugnadas venceram no período de abril de 2001 a julho de 2005, é evidente que, quando da entrada em vigor do CC/2002, em 11-1-2003, ainda não transcorrera metade do prazo prescricional previsto na lei antiga, pelo que se deve aplicar o prazo prescricional previsto na lei atual.
Mas, ao contrário do que insiste em afirmar o apelante, o novo Código Civil também não possui disposição específica acerca da prescrição da pretensão de cobrança de taxas condominiais, não sendo aplicável ao caso o disposto no art. 206, § 5º, I, que diz respeito, especificamente, "a cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular", pois as contribuições condominiais possuem natureza totalmente diversa.
Portanto, sob a égide do novo Código Civil deve-se aplicar às ações como a presente o prazo prescricional geral, previsto no artigo 205, que é de dez anos.
Acrescenta-se que o prazo de dez anos, previsto no novo diploma legal, obviamente, apenas pode ser contado a partir de sua entrada em vigor, sob pena de violação ao princípio fundamental da irretroatividade da lei.
É da jurisprudência:
"Não se objetivando a ação anular deliberações assembleares tomadas sob coação, erro, dolo, simulação ou fraude, aplica-se a prescrição de 20 (vinte) anos prevista no art. 177, do CC.
Serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada, ut art. 2.028, Código Civil" (TJMG - 15ª Câm. Cív. - rel. Des. Mota e Silva - AC n. 0488554-7 - j. em 28-04-05).
Assim, o prazo prescricional da pretensão do condomínio autor apenas venceria no ano de 2011, de modo que, a toda evidência, não há que se falar em prescrição.
Deflui-se, portanto, que os valores não se encontram prescritos, pelo que afasto a alegada prejudicial de mérito.
Adentrando ao mérito da questão, não nega o apelante estar em débito com as taxas condominiais não pagas em seus respectivos vencimentos e cobradas nos autos, no entanto, se insurge em face dos acréscimos atinentes às mesmas relativos aos juros e taxa, esta denominada multa, alegando que a cobrança desta em 10% fere o CC/2002, o qual as dispõe em 2%, e, que os juros foram cobrados acima dos juros legais.
No tocante à multa, tenho que não lhe assiste razão, senão vejamos.
Tem-se que a multa referente ao não pagamento da taxa condominial era de até 20%, conforme art. 12, § 3º, da Lei 4.591/64, que dispunha acerca de Condomínio em edificações, dispondo mencionado artigo:
"O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% (um por cento) ao mês, e multa de até 20% (vinte por cento) sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por período igual ou superior a 6 (seis) meses" (grifo meu).
Depreende-se da cláusula 7º da Convenção do Condomínio (f. 49):
"Das penalidades - O co-proprietário que deixar de pagar sua contribuição dos encargos comuns no dia do vencimento, ficará sujeito ao pagamento dos juros de 12% (doze por cento) ao ano e à multa compulsória de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito, penalidades impostas de pleno direito, pelo administrador e em benefício dos demais, acrescidos os honorários de advogado e as custas processuais se ocorrer cobrança judicial" (grifo meu).
A partir da data em que o CC/2002 entrou em vigor (11-01-03), referida multa passou a ser de 2%, conforme se depreende do art. 1336, § 1º desse diploma legal:
"O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito" (grifo meu).
Analisando os autos, observa-se da convenção do condomínio, da inicial e da planilha de débito atualizado de f. 05, que a mesma foi cobrada no percentual de 10% até o dezembro de 2002, sendo tal percentual, inclusive, inferior ao máximo permitido em lei, e, a partir de janeiro de 2003, observa-se a cobrança de referida multa no percentual de 2% após tal data, devido ao fato da entrada em vigor do Novo Código Civil, assim, tem-se que a multa foi cobrada corretamente, não havendo que se falar em cobrança excessiva.
A jurisprudência também é no mesmo sentido:
"Havendo previsão expressa na Convenção de Condomínio e no art. 12, § 3º, da Lei nº 4.591/64, devem prevalecer os percentuais exigidos a título de multa (20%) e juros de mora (1% ao mês), com relação às parcelas anteriores à vigência do novo Civil Brasileiro.
A contar de 10/01/2003, deve a multa moratória ser limitada à razão de 2% (dois por cento), na forma do art. 1.336, § 1º, da Lei nº 10.406/2002 (novo CCB)" (TJMG - 1ª Câm. Civ. - rel. Des. Orlando Adão - AC n. 1.0024.02.873369-9/001 - j. em 11-05-04).
"AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - MULTA - ATRASO DE PAGAMENTO - CÓDIGO CIVIL 2002. Frise-se que, antes do Código Civil de 2002, a Lei 4.591/64 previa multa de até 20% sobre as taxas de condomínio em atraso, conforme fosse previsto na Convenção de Condomínio. Após 11 de janeiro de 2003, com a entrada em vigor do Código Civil de 2002, novo valor foi estabelecido em relação à multa pelo atraso do pagamento das taxas de condomínio, passando a ser de no máximo 2% sobre o débito, conforme o artigo 1.336, §1º" ( TJMG - 16ª Câm. Cív. - rel. Des. Otávio Portes - AC n. 1.0024.05.787343-2/001 - j. em 05-07-06).
No tocante aos juros moratórios, entendo que o apelante também não está com a razão, visto que, conforme se observa dos artigos 12, § 3º, da Lei 4.591/64, 1336, § 1º do CC/2002 e da jurisprudência, já mencionados, os juros deverão ser de 1% ao mês com relação às taxas condominiais não pagas, e, conforme se observa da cláusula 7ª da Convenção Coletiva (f. 49), da inicial e da planilha de débito, os juros foram cobrados em tal percentual, portanto, não há que se falar, também, em cobrança de juros a maior.
Ressalte-se que, as alegações do apelante concernentes a problemas pessoais que afirma possuir com o síndico e com a sua administração, não elidem sua obrigação de pagar as taxas condominiais nos prazos corretos, além de não haver nos autos qualquer prova de tais alegações.
Sendo assim, considero que a r. sentença recorrida deve ser mantida, por ter bem aplicado o direito ao caso concreto.
Diante do exposto, rejeito a prejudicial de mérito suscitada e nego provimento ao recurso, mantendo a r. sentença apelada.
Custas pelo apelante.
Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): ELIAS CAMILO e HILDA TEIXEIRA DA COSTA.
SÚMULA : REJEITARAM A PREJUDICIAL DE MÉRITO E NEGARAM PROVIMENTO.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.05.779049-5/001
