O proprietário de um imóvel pode realizar as construções que quiser em sua propriedade, desde que respeitados os direitos dos vizinhos e a legislação edilícia. Isto importa em que o dono da obra responda pelos danos que sua construção cause. Trata-se de responsabilidade objetiva (que independe de culpa), bastando que se demonstre a relação de causalidade entre a construção e o dano.
No novo Código Civil tal objetivo está presente. É que ele passou a determinar expressamente sejam tomadas providências preliminares para eliminar riscos. É o que consta do artigo 1311 que condiciona "a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho", a que tenham "sido feitas as obras acautelatórias". Este destaque evidencia que a lei exige a tomada de providências prévias, como condição para que obras potencialmente sensíveis para o entorno possam ser feitas.
Estas medidas vão desde a realização de vistoria nos imóveis vizinhos (visando o registro de sua situação antes do início da obra) até a demonstração de que a vistoria redundou em informações que influenciaram as decisões quanto aos métodos empregados. Ou seja, tão importante quanto o registro da situação preexistente é utilizar as informações coletadas como elemento que influencie as decisões do construtor. Nesta linha, se faz necessário o prévio registro (por exemplo, por intermédio de atas de reunião e/ou projetos específicos de fundações/contenção de vizinhos) a respeito das medidas efetivas que tenham sido debatidas/executadas em vista da situação. Tudo, enfim, com o objetivo de executar a obra com segurança e ainda gerar informações (e provas) de que foram tomadas as medidas tecnicamente recomendáveis para resguardo do entorno.
Estas providências são fundamentais para evitar acidentes, mas também para propiciar melhores condições de defesa, numa eventual ação de embargo ajuizada por vizinho. Neste ponto, cabe observar que o Judiciário é muito sensível a pedidos de embargo de obra, de modo que estas medidas preventivas são essenciais para também diminuir os riscos de ordem judicial que determine a paralisação da obra, com todos prejuízos daí decorrentes.
Resta mencionar que estas providências devem ser acompanhadas de um cuidadoso relacionamento com os vizinhos. Nossa experiência demonstra que a maior parte dos litígios entre construtor e vizinho decorrem do fato de a reclamação não ter recebido a devida atenção. Sabe-se que nem sempre o vizinho está de boa-fé, mas o fato é que na maioria dos casos ele apenas pretende ver reparadas questões ocorridas após o início da construção ou, pelo menos, obter informação clara, atenciosa e precisa sobre se as ocorrências foram ou não causadas pela construção.
Para este contato, as medidas prévias de acautelamento, aliadas a um atendimento prestativo, são elementos preciosos para evitar os prejuízos decorrentes da eventual paralisação judicial da obra. E assim é porque este tipo de ordem é concedida com relativa facilidade, mas demanda bastante tempo, meios e esforços para sua reversão.
Estas considerações são feitas com o intuito de propiciar aos profissionais noção a respeito destas exigências legais e demonstrar que elas auxiliam no aperfeiçoamento do mercado e mesmo na defesa judicial que se faça necessária naqueles casos em que o impasse não for solucionado amigavelmente.
Fonte: Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário
