Uma
questão recorrente e de grande interesse para os condôminos, é a oportunidade
de se oferecer espaços dentro do condomínio, para alugar, mesmo esta se
tratando de área comum, principalmente para instalação de antenas de telefonia
móvel.
A
verdade é que, não existe qualquer previsão no ordenamento jurídico, à respeito
deste tema, especialmente na Lei 4.591/64.
O
Código Civil em seu art. 1331, destaca que “...Pode haver, em edificações,
partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos
condôminos”.
§
1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos,
escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as
respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a
propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus
proprietários. (Vide Lei nº 12.607, de 2012)
§
1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos,
escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no
solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo
ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos
para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao
condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação
dada pela Lei nº 12.607, de 2012)
§
2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de
água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as
demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados
em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou
divididos.
Sendo
assim, concluímos que existe a possibilidade de locação de partes comuns,
apesar da ser considerado um tema polêmico, haja vista que, não se verificando
qualquer atividade de divisão, alienação ou utilização exclusiva de
condomínios.
De
toda forma, para que o condomínio possa alugar estes espaços, se faz necessário
que a locação seja aprovada em unanimidade pelos condôminos, reunidos em
assembleia instituída para este objetivo.
Especialmente
em se tratando de espaços para publicidade, na utilização de placas e painéis
luminosos, que podem alterar a fachada, é exigido o quorum por unanimidade dos
condôminos em assembleia.
Contudo,
para a instalação de antenas de telefonia celular, desde que não altere o
projeto inicial, não deve ser considerada como alteração de fachada, pois não
há qualquer modificação.
A
questão controversa é exatamente esta, não sendo considerada uma alteração de
fachada, também não deveria ser exigido quorum de unanimidade, ou quorum
especial, para definir pela locação ou não de espaço comum, para inclusive, a
instalação de antenas.
Ao
mesmo tempo, existem dispositivos na Lei que não tornam muito clara esta
situação, senão vejamos a Lei 4591;
Art.
19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua
unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas
e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns
de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores,
nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
Assim,
este artigo Art. 19, descreve a possibilidade do condômino utilizar livremente
do espaço comum, por ser esta uma área sem exclusividade.
O
entendimento do art.1336 do Código Civil, em que descreve os direitos dos
condôminos, compartilha deste mesmo entendimento; “...IV – dar às suas partes a
mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial
ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.
Já
neste dispositivo, alerta ao fato de que os condôminos não poderão dar uma destinação
diferente do que tem a edificação, ou seja, no caso especial das antenas de
telefonia, grande parte da doutrina acredita que não há qualquer modificação
quanto à destinação, pois o espaço utilizado normalmente utilizado é o externo,
e as modificações costumam ser apenas estéticas.
O
teto do telhado, de acordo com o art.3° da Lei 4591, são áreas comuns, sendo
assim, poderá ser utilizada para a instalação de diversos equipamentos, dentre
eles a antena de telefonia.
Esta
área comum, como já descrito antes, existe em benefício de todos os condôminos,
e deve ser garantido o seu livre acesso, ao mesmo tempo, cabe ao condômino, em
reunião de condomínio, definir como será promovida a utilização desta área.
Mas
antes mesmo, de tomar qualquer decisão à respeito da locação de áreas comuns, é
essencial que seja verificada as condições do contrato de locação.
É
verdade que, a locação de uma área não utilizada, pode significar bastante para
o condomínio, em termos financeiros. Por outro lado, um contrato mal feito, com
cláusulas leoninas e abusivas, pode trazer grandes prejuízos ao condomínio.
Desse
modo, mesmo que a proposta oferecida pela empresa de telefonia, no caso, seja
excelente financeiramente para o condomínio, seria aconselhável que o contrato
seja analisado por um advogado especialista para estudar as cláusulas do
contrato e as condições da proposta.
Estas
propostas contratuais costumam beneficiar, sobremaneira as empresas de
telefonia, e estipulam cláusulas abusivas, que determinam por exemplo, prazo de
dilação com carência para recebimento dos primeiros valores mensais, ou a
permissão de que funcionários das operadoras entrem no condomínio
desacompanhados dos funcionários do condomínio ou zelador, em qualquer horário
e, em alguns casos, apresentam um valor contratual muito aquém do valor pago no
mercado.
Sendo
assim, é essencial, que se faça um estudo de viabilidade técnica estrutural do
edifício e dos equipamentos e dos valores que poderão ser oferecidos no
contrato, para otimizar a negociação e possibilitando um bom negócio para o
condomínio.
Para
a segurança física do condomínio, é primordial que se proceda a verificação da estrutura
geral do edifício, e se o condomínio comportará a instalação de objetos extras,
tais como as antenas já descritas, para isso, será essencial contar com um
laudo de um especialista arquiteto ou engenheiro de confiança.
Cabe
lembrar, mesmo que as antenas instaladas na parte exterior não proporcionem um grande
risco para a parte estrutural do edifício, os equipamentos de controle das
antenas normalmente ficam dentro de containers, e este poderá refletir em
sobrecarga à estrutura do edifício, que não foi projetado para receber um
equipamento deste porte.
Exatamente
por isso, o condomínio deverá contar com um perito, arquiteto ou engenheiro,
para definir os requisitos necessários para a instalação destes equipamentos e
se o edifício comporta a sobrecarga das antenas e containers que abrigam os
equipamentos.
De
toda forma, para proteção do próprio condomínio, seria sensato e adequado que
seja elaborado um laudo ou parecer de um engenheiro calculista ou engenheiro
projetista, como uma forma de resguardar o condomínio, em uma possível
responsabilização do gestor condominial, conselho fiscal e condôminos, se
houver qualquer dano fortuito nesta situação não usual, para o condomínio.
Outra
recomendação, especialmente no caso de antenas de telefonia celular, é promover
um estudo de risco ambiental preventivo, para que seja verificado se as ondas
emitidas por estas antenas podem significar algum risco para os condôminos e
vizinhos.
Todavia,
é sabido que existem alguns estudos à respeito deste tema, entretanto não
conclusivos, dos quais não se consegue apontar riscos na instalação destas
antenas.
Outro
cuidado importante seria promover uma pesquisa, sobre a própria empresa
contratante, esta pode ser feita através de órgão de reclamações como o Procon
e sites de reclamações on line como o
“Reclame Aqui”. Se esta empresa tem por costume, cumprir os contratos, se a
empresa possui uma reputação ilibada, e se a conduta de seus funcionários,
principalmente na parte de manutenção preventiva é adequada, podem ser estes
motivos suficientes para embasar a decisão em contratar ou não com este
empresa.
De
todo modo, observando estes cuidados, torna mais fácil colocar na pauta do condomínio
este tema novo, que poderá trazer grandes benefícios financeiros para o
condomínio, pois poderá proporcionar uma renda extra e a possibilidade de utilização
deste aporte financeiro para a promoção de obras, alento financeiro e outros
benefícios coletivos.
Bernardo César Coura
Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Condominial
