Nos últimos 11 meses, os brasileiros se tornaram os estrangeiros que mais pesquisam imóveis à venda na Flórida. A ideia de comprar uma casa nas áreas de Miami ou Orlando é tentadora, mas requer atenção na escolha do imóvel e contratação do seguro. As casas são de madeira e as mais antigas têm, muitas vezes, problema de cupim. A Flórida também está sujeita a furacões e, em algumas áreas, a enchentes. Algumas áreas também têm o problema de afundamento do chão. Em todos esses casos, as companhias de seguro tendem a alegar que os problemas não estão cobertos pela apólice. E, provavelmente, o proprietário terá de contratar um advogado na Flórida ou aderir a uma ação coletiva.
A procura de brasileiros por imóveis no exterior, especialmente nos Estados Unidos e, em particular, Miami, disparou nos últimos anos com a queda nos preços lá e a redução dos juros reais aqui. Somente o private banking do Citibank triplicou o valor de empréstimos para brasileiros para a compra de imóveis, as chamadas hipotecas, de 2011 para ca, com um aumento de 2,5 vezes no número de operações.
“A procura é tão grande que há quiosques em shoppings vendendo imóveis para brasileiros em Miami”, afirma Rogério Bastos, gestor de patrimônio e sócio da empresa Biscaynebay, que assessora investimentos em imóveis nos Estados Unidos. O problema é que muitas vezes as pessoas compram o imóvel sem saber de regras e riscos que podem comprometer o negócio no futuro.
Os riscos podem ser com a construção, pendências financeiras, como débitos ocultos que sobram para o novo comprador, e até fiscais, pelo elevado imposto de heranças para estrangeiros.
Sobre os problemas de construção, Bastos cita o caso de paredes e tetos pré-fabricados no sistema drywall vindos da China, que depois de um certo tempo soltavam substâncias tóxicas. “Algumas casas tiveram de ser praticamente reconstruídas internamente para substituir essas divisórias”, diz.
Para um leigo, reconhecer um problema desse tipo é quase impossível, o que é ainda mais difícil já que em muitos casos não é permitido ao comprador entrar no imóvel antes da venda, no caso dos leiloados por bancos. E há os imóveis que ficaram fechados por muito tempo e que precisam de boas reformas para serem usados.
Condomínio e IPTU
Há também o risco de pendências financeiras, já que, nos Estados Unidos, se o imóvel ficar seis meses vazio, o banco deixa de pagar condomínio e imposto predial, o nosso IPTU. O valor da dívida fica para o novo comprador, que só descobre isso depois da compra, já que o valor pago ao banco é apenas da casa. Bastos diz que há casos de imóveis vendidos por US$ 100 mil, mas que tinham US$ 30 mil, US$ 40 mil de pendências com condomínios e impostos.
Imposto de herança de 48%
Outro problema é a tributação. Nos Estados Unidos, estrangeiros têm de pagar um imposto de 48% na transmissão de bens por herança. Isso pode ser evitado se o comprador abrir uma empresa, que passa a ser dona do imóvel. No caso de falecimento do dono, as cotas da empresa são transferidas para os filhos, sem o imposto de 48%.
Outra saída seria fazer um seguro de vida para a pessoa que está comprando o imóvel. “Hoje, os seguros nos Estados Unidos estão baixos, paga-se US$ 200 por ao por um seguro de US$ 1 milhão para uma pessoa de 40 anos”, diz. Assim, o seguro serviria para pagar o imposto de transmissão dos bens.
Já a venda de bens é tributada em 15% sobre o ganho, como ocorre no Brasil, e há possibilidade de compensar o imposto de renda pago lá do imposto devido aqui quando o dinheiro volta. “Há acordo para evitar bitributação”, explica Bastos.
Seguros e manutenção
Ele observa que a legislação americana é muito mais abrangente que a brasileira e a possibilidade de problemas com ações judiciais é muito grande. Por isso, é bom ter também seguros para acidentes que envolvam terceiros, como uma luminária que cai e machuca alguém ou uma calçada escorregadia. E é preciso também ter alguém para fazer a manutenção do imóvel, cuidar de pequenos consertos e pagar impostos e condomínio, que são de responsabilidade do proprietário.
Fonte: Exame e Conjur
