1) Quais são as formas para o condomínio cobrar essa dívida?
Temos 03 formas para cobrar esta dívida:
1) de forma amigável entre o condômino e o condomínio;
2) levar o título a protesto; e
3) via judicial.
Em relação protesto, a Lei 9.492/77, em seu art. 1º estipula que:
“Protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação
originária em título e outros documentos de dívida.”
Logo, a despesa condominial é um documento de dívida passível de ser protestado. O
apontamento do protesto deve ser acompanhado de pelo menos da ata da assembléia em que a
obrigação se constitui como legítima; da planilha que torne a dívida líquida (pode ser substituída pelo
boleto do condomínio que contenha o timbre do condomínio ou da administradora); e da investidura do
síndico, do administrador ou que qualquer legitimado em assembléia para este f específico.
2) Quando o caso vai parar na Justiça, como se dá o processo?
No momento da distribuição da ação é marcada uma audiência de conciliação na busca da
solução do conflito. Não chegando as partes num acordo em audiência, o juiz decidirá, de forma que a
pessoa condenada poderá oferecer recurso.
Na hipótese da ação ser favorável ao Condomínio, o inadimplente tem o prazo de 24 horas para
saldar a dívida. Na maioria das vezes o inadimplente não liquida a dívida, restando ao Condomínio a
penhora dos bens, podendo, inclusive recair sobre o próprio imóvel.
Após a penhora é nomeado um perito para avaliar o bem, em seguida é publicado edital de
leilão e o bem é vendido.
3) Quanto tempo leva? E os recursos ao longo do caminho, atrasam o
processo? Com quanto tempo de atraso vale a pena entrar na justiça?
Estipular um tempo para o trâmite do processo é praticamente impossível, já que o andamento
processual depende do andamento das Secretarias, do volume de processo que tramita naquela Vara.
Em média ele pode demorar 06 meses, como pode ser reduzido diante de um acordo judicial, como pode
perdurar anos em decorrência de recursos.
O ideal é que se o título venceu de imediato procurar o condômino para saldar da dívida. Caso não seja
liquidado de imediato acionar o judiciário, em decorrência de que quanto maior o valor da dívida, maior
será as custas judiciais, logo maior será o prejuízo do Condomínio, que além de estar utilizando o fundo
reserva para cobrir o rombo do Condômino inadimplente, terá de custear despesas para propor ação
judicial.
4) É causa ganha? Porque vemos uma série de condomínios que estão anos a
fio brigando na Justiça, e não se decide nada.
Uma ação de cobrança de condomínio pautada com a documentação correta é uma demanda que
terá sucesso, já que tem o Direito a seu favor.
O que ocorre com muitas ações em andamento e que após o tramite processual, que pode ser longo em
decorrência do acúmulo de processos no judiciário, e que ao chegar na fase de execução não exista
mais o patrimônio, ou o mesmo esteja com outra penhoras.
5) Como os condôminos podem acompanhar o trabalho do advogado?
O trabalho do advogado em uma ação em andamento pode ser acompanhada pelo próprio site do
Tribunal correspondente, indicando a parte o nome do Condomínio, bem como através do número do
processo caso o advogado tenha informado.
Outra forma de acompanhar é indo na Secretaria e verificando o processo.
Texto de Luciana Gonçalves Advogada Associada da CRZAdvocacia
