De fato, as vagas de garagem
têm gerado grandes problemas aos condôminos e ao próprio condomínio, pois a sua
venda ou locação às pessoas estranhas, pode gerar grave problema de segurança.
Existem dois tipos de vagas, aquelas advindas
de unidades autônomas (com registros próprios), em sua grande maioria existente
em edifícios comerciais, assim, esta não é vinculada a unidade habitacional ou
comercial e a vaga previamente demarcada em área comum, que não se separa da
fração ideal ou da unidade, sendo que esta não pode ser alienada separada do
apartamento ou sala comercial.
Ocorre, principalmente pelo
direito de propriedade, se entendia que a vaga de garagem constituída por
unidade autônoma que pode ser alienada ou locada livremente, sem maiores
impedimentos.
É o que descrevia o art.1331,
em especial o “§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos,
com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietários”.
Já a restrição do § 2º da Lei
4591/64, em que descreve; “O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá
ser transferido a outro condômino independentemente da alienação da unidade a
que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio”,
se aplicava apenas às vagas de garagem constituídas acessórias dos
apartamentos.
No entanto, com a promulgação
da Lei 12607/12, que altera o § 1o do art. 1.331 da Lei no 10.406, de 10 de
janeiro de 2002 - Código Civil, no que tange ao critério de fixação da fração
ideal e às disposições sobre alienação e locação de abrigos para veículos em
condomínios edilícios, inovou descrevendo que; “§ 1º As partes suscetíveis de
utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e
sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes
comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não
poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo
autorização expressa na convenção de condomínio”.
Nestes termos, fica proibida a
locação ou venda de abrigos para veículos em condomínios, à pessoas estranhas,
com o claro intuito de garantir maior controle e segurança aos condôminos.
Cabe lembrar, que somente Leis
de pequena repercussão, te a sua incidência imediata. Neste caso, a Lei
12607/12 somente entrará em vigor 45 dias após a sua publicação.
Esta disposição afeta,
diretamente o Direito de Propriedade, em que dispõe sobre o direito de usar,
fruir e dispor da coisa de livremente.
Outra importante mudança, será
notada quanto ao direito de preferência exercido sobre o abrigo de veículos.
Este direito de preferência, descrito na Lei de Locações, onde afirma que o
Locador que pretender vender, ceder, ou dar em pagamento o imóvel locado, o
Locatário terá preferência na sua aquisição, em igualdade de condições com
terceiros, ou seja, mesmo com o direito de preferência sobre o imóvel, ou no
caso a vaga de garagem, o interessado deverá se submeter à anuência dos
condôminos, e à própria Convenção de Condomínio.
Em contraposição a isso, está o
dispositivo na Constituição federal, que trata dos Direitos e Deveres
Individuais e Coletivos, descreve que a Lei não prejudicará o direito
adquirido, e que ninguém será privado da liberdade ou de seus bens, sem o devido
processo legal, art. 5°, LIV. Esta é a garantia de fruição plena e exclusiva,
por uma pessoa, de um determinado bem.
De qualquer forma, a nova Lei
definiu, e cabe agora aos condôminos, principalmente no caso de vaga autônoma,
aquela com matrícula própria, o seu titular só poderá aliená-la ou proceder a
locação, se houver previsão na Convenção de Condomínio, assim, com a permissão
de venda ou locação, será assim assegurado o direito de fruir, de uma forma
condicionada, não totalmente livre, este exercício regular do direito.
Texto: Bernardo César Coura
