Com o
boom imobiliário, e o mercado extremamente aquecido, as construtoras não
conseguem cumprir o prazo para entrega do imóvel. Os contratos imobiliários,
estipulam uma data de entrega, mas que de fato, salvo raríssimas exceções, não
é cumprida.
O fato
é que, na ânsia de vender uma quantidade cada vez maior de unidades
habitacionais, as incorporadoras oferecem um produto, geralmente na planta, mas
sem traçar um plano para viabilidade da finalização da obra. Neste mesmo
contrato, não se consegue prever os possíveis problemas que poderão ser
enfrentados.
A justificativa,
para o inadimplemento contratual, é a tão discutida força maior, ou mesmo o caso
fortuito, tais como, a queda de energia, atraso no fornecimento de materiais,
greve ou mesmo a incompetência de alguns gestores da construção, não são
contabilizados e antecipados pela construtora.
O
Código de Defesa do Consumidor, em seu art.39, prevê “É vedado ao fornecedor
deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação”, no entanto,
algumas empresas, incluem no contrato imobiliário uma cláusula que estipula a
dilação do prazo para cumprimento da obrigação. Normalmente, esta cláusula
estabelece o prazo de 180 ou 120 dias para cumprimento da entrega do imóvel.
Este tipo de cláusula, por entendimento majoritário dos juristas, é uma
cláusula abusiva, passível de ser declarada nula.
Cabe
ainda descrever, que é um direito do consumidor a estipulação de um prazo para
o cumprimento do avençado. Do contrário, se violaria um dos princípios
basilares do Direito de Contratos, o da paridade contratual. Este princípio
descreve exatamente a igualdade de condições entre as partes contratantes, e
uma das partes podendo cumprir a obrigação e duas datas diferentes, estipula a
desigualdade e é ilegal.
Neste
mesmo raciocínio, se posiciona o jurista Orlando Gomes, que nos ensina que, “a
determinação do momento em que a obrigação deve ser cumprida é de fundamental
importância, atenta à circunstância de a dívida só se tornar exigível quando se
vence. A esse momento chama-se vencimento”. “Sem a fixação do prazo e seu termo
final — o vencimento — não se pode apreender a caracterização da
mora do devedor, no caso o fornecedor de consumo. Por isso que o mestre adverte que “para se
determinar o exato momento em que o devedor incorre em mora, é da maior importância saber quando ocorre o vencimento”.
Sobre o
tema, trazemos em destaque o entendimento de Nelson Nery Jr, “sempre que
verificar a existência de desequilíbrio na posição das partes no contrato de
consumo, o juiz poderá reconhecer e declarar abusiva determinada cláusula,
atendidos os princípios da boa-fé e da compatibilidade com o sistema de
proteção ao consumidor” (Código de Defesa do Consumidor, p.573).
O
próprio Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 51., declara que: “São
nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e serviços que:
I -
impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios
de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou
disposição de direitos. (...)
....................................
IV -
estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o
consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a
eqüidade;
....................................
XV -
estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;
....................................
§ 1º.
Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
I -
ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
II -
restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato,
de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual;
III -
se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza
e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias
peculiares ao caso.
Nestes
termos, podemos considerar que a cláusula de dilação do prazo para cumprimento
da obrigação, trata-se de cláusula abusiva, temerária ao consumidor. Cumpre
ressaltar que, este tipo de contrato é de adesão, e não se permite qualquer
tipo de discussão sobre suas cláusulas, estipulando menos direitos e mais
obrigações para o consumidor.
Sendo assim, um contrato, tais como os contratos
imobiliários, deve promover direitos e obrigações em igualdade de condições. No
momento em que, se permite o cumprimento de uma obrigação, em duas datas
possíveis apenas para uma das partes, faz incidir a ilegalidade e vício no contrato.
Se no contrato, a construtora ou incorporadora, se
compromete a cumprir a obrigação em uma data, mas prevê que na impossibilidade
de cumpri-lo, poderá entregar o imóvel em outra data, sendo este por motivo de
força maior ou qualquer outra justificativa, deveria fazer o mesmo pelo seu
cliente. O cliente também, deveria poder pagar a mensalidade do contrato de
compra e venda do imóvel, em duas datas diferentes, em igualdade de condições.
Texto: Bernardo César Coura
