Dívida de condomínio só pode ser passada a condôminos em último caso

É possível redirecionar a execução da dívida de um condomínio contra os condôminos, entretanto, esta medida só é viável após esgotadas todas as possibilidades de penhora dos créditos do condomínio. Esse foi o entendimento aplicado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao negar recurso especial de uma empresa de Curitiba que buscava penhorar bens de proprietários de um edifício para pagamento de dívidas do condomínio.

Responsável pela administração do condomínio, a empresa deixou de receber R$ 90 mil. Condenado pela Justiça a pagar a dívida, o condomínio iniciou o pagamento por meio de depósitos bancários. O primeiro foi de R$ 220 e o segundo, de R$ 229. Como os dois depósitos foram considerados “irrisórios”, a administradora pediu a penhora da fração ideal de cada unidade do edifício para receber a dívida.

O pedido foi negado pelo Tribunal de Justiça do Paraná. Inconformada, a administradora recorreu ao Superior Tribunal de Justiça. Ao analisar o caso, o relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, entendeu que a inclusão dos condôminos na cobrança “é medida excepcional, que somente deve ser admitida após esgotadas as possibilidades de se satisfazer o crédito contra o condomínio”.

Sanseverino ressaltou que os condôminos já contribuem para o condomínio, “não devendo ser onerados novamente em razão de alguma despesa em particular, a menos que essa medida seja indispensável”.

“Porém, o juízo de origem preferiu contar com a colaboração do condomínio, intimando-o para que fizesse a retenção da parcela penhorada das cotas condominiais, depositando-as em juízo. Essa medida, em pouco tempo, restou frustrada, pois o condomínio parou de fazer a retenção”, afirmou o ministro.

Diante desse fato, caberia à administradora requerer a penhora do crédito do condomínio, segundo determinação do artigo 671 do Código do Processo Civil de 1973. Em vez disso, a administradora requereu a penhora do patrimônio dos condôminos, “medida extremamente gravosa, que não merece acolhida”. Portanto, o ministro considerou correto o entendimento do TJ-PR.

“Desse modo, não estando esgotadas as possibilidades de penhora dos créditos do condomínio, descabido o redirecionamento da execução contra os condôminos, em respeito ao princípio da menor onerosidade para o devedor”, concluiu o relator.

Fonte: Conjur

Empregado de empresa de engenharia que tinha de pegar ônibus para usar banheiro será indenizado

Em caso julgado na 28ª Vara do Trabalho de Belo Horizonte, a juíza Carla Cristina de Paula Gomes deu razão a um roçador que pediu indenização, em razão das inadequadas condições de trabalho a que era submetido na empresa de engenharia onde trabalhava. Isto porque, segundo alegou, não eram disponibilizadas instalações sanitárias no local de trabalho. Para satisfazer suas necessidades, os trabalhadores tinham de se deslocar, de ônibus, por vários quilômetros, até o galpão da empresa, o que era eventualmente oferecido pela empregadora em alguns horários do dia. A empresa de engenharia e a tomadora dos serviços, uma construtora, negaram ter praticado qualquer ato que pudesse ensejar a reparação pretendida. 

Examinando a situação, a julgadora constatou que o roçador prestava serviços em uma extensão da rodovia, entre os quilômetros 12 a 31, não havendo banheiro no local. Ela entendeu que a existência de banheiro no galpão da empresa, situado próximo à Cidade Administrativa, no quilômetro 16, caracterizaria restrição à liberalidade do uso do banheiro. Como ponderou a magistrada, o eventual procedimento de se levar as equipes de operários até o galpão para uso do banheiro não é satisfatório e nem atende às necessidades básicas de qualquer cidadão comum, que nem sempre pode esperar para fazer uso do banheiro com hora marcada. Na sua percepção, condicionar o uso do banheiro ao transporte, que não se mostrou eficaz e suficiente a essa necessidade, acabou sendo inócuo e ainda constrangedor aos operários. De forma que as empresas deveriam providenciar, entre os quilômetros do trajeto trabalhado, banheiros químicos em número suficiente a atender às necessidades básicas de seus empregados. 

Nesse cenário, a julgadora concluiu que as condições de trabalho oferecidas ao empregado eram ofensivas à sua honra, intimidade e imagem, em desrespeito aos mais básicos princípios constitucionais (artigos 5º, V e X da CF/88). Por essas razões, as empresas foram condenadas a pagar ao trabalhador uma indenização arbitrada em R$5.000,00. O recurso da empresa de engenharia contra a decisão encontra-se pendente de julgamento no TRT mineiro. 

Fonte: TRT/MG

Imóvel alienado comprado de boa-fé não pode ser penhorado

O comprador de um imóvel que já foi alvo de alienação não tem que checar toda a cadeia de antigos proprietários para constatar se existe um obstáculo para o negócio. Se ele tirou as certidões necessárias e fez a compra com boa-fé, o ato é legal.

O entendimento é da 1ª Vara do Trabalho de Uberlândia, que acolheu os embargos de terceiro apresentados pelo comprador de imóvel penhorado, por considerá-lo de boa-fé. Assim, a corte determinou o cancelamento da penhora determinada sobre o imóvel. A decisão foi mantida pelo Tribunal Regional do Trabalho da 3ª Região.

Embora a reclamação trabalhista que deu origem aos embargos tenha sido ajuizada em 2012 — data anterior à transcrição do negócio no registro de imóveis, que ocorreu em 2014 — a juíza Alessandra Duarte Antunes dos Santos Freitas acolheu o pedido do embargante, destacando tratar-se de caso excepcional. E justificou a decisão com base na aplicação do princípio da boa-fé objetiva, norma de ordem pública de caráter cogente e imperativa.

A julgadora ressaltou que não seria lícito pressupor que o embargante não foi diligente na aquisição do imóvel de fins residenciais, que é impenhorável nos termos da Lei8.009/1990. Isso porque, segundo regra geral, o ato de aquisição de bem imóvel pressupõe a pesquisa junto ao Registro de Imóveis acerca da inexistência de impedimentos para transferência da titularidade do imóvel, o que, de fato, não havia em relação ao imóvel em questão na época da compra.

Conforme registrou, a embargante retirou certidões negativas do vendedor nos órgãos pertinentes (Receita Federal, Secretaria da Fazenda de Minas Gerais, no Tribunal Regional Federal da 1ª Região, no Serviço de Proteção ao Crédito, na Justiça Comum e Juizados Especiais, na JT), além de ter efetuado a compra por meio de imobiliária.

“Entendimento contrário implicaria a completa ausência de segurança jurídica nas relações comerciais, assim como o colapso do mercado de compra e venda de bens, não sendo essa a finalidade jurídica do processo”, escreveu a juíza.

Após ressaltar a boa-fé objetiva do comprador, a julgadora concluiu que o imóvel em questão estava comprovadamente alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, não sendo admissível sua penhora em execução trabalhista (Súmula 31/TRT 3, por analogia).

Fonte: Conjur

Servidor com mera expectativa de direito não consegue incorporação de gratificação

Direito adquirido é aquele conquistado em decorrência de fatos jurídicos anteriores e definitivamente incorporado ao patrimônio jurídico do titular, em virtude de lei ou do tempo decorrido. A lei nova não pode prejudicá-lo. Foi com base em um suposto direito adquirido que um servidor público do Município de Poços de Caldas buscou na Justiça do Trabalho a incorporação de gratificação pelo exercício de função de confiança à sua remuneração. 

Para o servidor, o pedido tem fundamento no artigo 12-A do Ato das Disposições Transitórias da Lei Orgânica Municipal, e a revogação desse dispositivo legal, em maio de 2008, não poderia afetar os efeitos dos atos constituídos durante sua vigência. Segundo alegou, invocando o princípio da estabilidade financeira e os termos da Súmula 51 do TST, as cláusulas regulamentares, que revoguem ou alterem vantagens deferidas anteriormente, só atingirão os trabalhadores admitidos após a revogação ou alteração do regulamento. 

Mas ao examinar o caso, o juiz convocado Frederico Leopoldo Pereira, em sua atuação na 5ª Turma do TRT mineiro, entendeu que o trabalhador não tinha razão, confirmando decisão de 1º grau que indeferiu a pretensão. Conforme destacou o magistrado, na data da revogação da norma (que assegurava ao servidor o direito de estabilizar-se no cargo de maior remuneração após o exercício de cargos em comissão por 05 anos), o reclamante ainda não somava o período estipulado, já que contava com cerca de 4 anos e 10 meses de efetivo exercício na função. Por essa razão, ele não satisfez os requisitos para aquisição do direito, havendo somente expectativa de direito. 

"As leis municipais que fixam vencimentos, reajustes e direitos como o ATS têm caráter regulamentar e, tratando-se de Administração Pública, para preservação do interesse público e cumprimento da Lei de Responsabilidade Fiscal (Lei Complementar 101/2000), é possível a alteração legislativa, assegurados os direitos adquiridos (art. 5o, XXXVI, da CF)", esclareceu o magistrado, acrescentando que não se aplica ao caso o disposto na Súmula 51 do TST porque o trabalhador não possui direito adquirido à continuidade do recebimento da gratificação. 

Por outro lado, o julgador frisou que a Súmula 372 do TST - a qual prevê que, recebida a gratificação de função por dez anos ou mais, se o empregador, sem justo motivo, reverter o empregado a seu cargo efetivo, não poderá retirar-lhe a gratificação, tendo em vista o princípio da estabilidade financeira - também não tem aplicação ao caso. Isso porque não houve o preenchimento de requisito legal necessário para obtenção da incorporação pretendida, qual seja, atuação por 10 anos consecutivos ou não em função de confiança. No caso, somados os períodos de atuação do servidor em função de confiança (independente da nomenclatura adotada), chegou-se a um total de 9 anos, 5 meses e alguns dias. 

Negado, portanto, o pedido do servidor municipal, sendo o entendimento acompanhado pelos demais julgadores da Turma. 

Fonte: TRT/MG

Em venda direta não pode ser cobrada taxa de corretagem

Após o consumidor pedir cancelamento de contrato de compra e venda de imóvel, por motivo de inadimplência, a empresa deve ressarcir as quantias já pagas. Do montante, é permitido abater porcentagem destinada a administração do empreendimento, mas a taxa de corretagem só pode ser cobrada caso haja participação comprovada de corretor na transação. O entendimento é da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO), nos termos do relator, desembargador Francisco Vildon Valente, que julgou procedente o pedido de uma consumidora contra a Costa do Paraíso Empreendimentos.

Segundo a petição inicial, a autora comprou um apartamento no valor de R$ 86 mil, parcelado, na cidade de Valparaíso. Ela teria pago em torno de R$ 12 mil, quando, por enfrentar dificuldades financeiras, não conseguiu arcar com o restante do financiamento. Ao solicitar a restituição dos valores, mais de 50% foi retido pela empresa: 10% do total das parcelas já pagas, em relação à taxa administrativa, e mais 7% do valor integral do imóvel, devido à corretagem.

Em primeiro grau, o pleito da autora foi negado na comarca. Ela recorreu e o colegiado reformou integralmente a sentença, para assegurar a retirada da parte devida ao corretor, considerado inexistente no caso. Segundo o magistrado relator destacou, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que “não se revela indevida a retenção de valores, com finalidade de recompensar gastos para a formalização do negócio jurídico, entretanto, deve ser analisado o percentual adequado (para cada situação)”.

No que tange às despesas administrativas, a autora da ação alegou que não questionou a retenção, por entender que estava previsto contratualmente, impugnando, apenas, a taxa de corretagem. Para o relator, os argumentos da compradora merecem prosperar, pois a referida quantia “deve ser repassada diretamente a terceiro corretor, se houver, não integrando patrimônio da vendedora e no caso, o contrato firmado entre as partes não prevê a existência de pagamento a título da suposta mediação e corretagem”.

Fonte: Âmbito Jurídico

Juíza autoriza transferência de automóvel que já havia sido vendido antes do início da ação trabalhista

A juíza Alessandra Junqueira Franco, em sua atuação na 2ª Vara do Trabalho de Poços de Caldas/MG, suspendeu o impedimento judicial de transferência que recaiu sobre um automóvel, ao constatar que ele havia sido vendido pelo sócio da empresa executada antes do início da ação trabalhista movida por um ex-empregado. Ao se ver impedido de transferir o carro para o seu nome, o comprador interpôs embargos de terceiro, acolhidos pela magistrada, que concluiu que o veículo, de fato, pertencia a ele. 

Na decisão, a julgadora expôs que o impedimento judicial à transferência causou restrição ao direito do comprador do automóvel. Dessa forma, apesar de não ser parte na ação trabalhista, ele tem legitimidade para defender o bem que adquiriu do executado, na condição de terceiro interessado, o que se faz justamente por meio do recurso de embargos de terceiro. 

E, ao examinar o caso, a julgadora observou que ambos, embargante e executado, celebraram um contrato particular de compromisso de compra e venda, com firma reconhecida em cartório, datado do ano de 2012, anteriormente à ação trabalhista movida contra a empresa do executado, ajuizada em 2013. Nesse contrato, constou que o automóvel estava alienado fiduciariamente ao Banco Itaú e o comprador se responsabilizou por saldar o restante das prestações do financiamento, pagando o preço ajustado, no ato da compra. 

Nesse quadro, de acordo com a magistrada, embora o automóvel não estivesse registrado no nome do embargante, na realidade, já lhe pertencia desde um ano antes do início da ação. Esse fato também foi confirmado pelos seguros relativos ao carro, nos quais o embargante figurava como segurado, "tudo a evidenciar que ele é seu real proprietário", arrematou a juíza. 

Por essas razões, os embargos de terceiro foram julgados procedentes, sendo determinada a imediata suspensão da restrição de transferência sobre o automóvel. Não houve recurso da sentença ao TRT-MG. 

Fonte: TRT/MG

É legítimo cobrar IPTU sobre imóveis em área de expansão urbana, diz STJ

É legítima a cobrança do IPTU sobre imóveis situados em área de expansão urbana, ainda que não dotada dos melhoramentos previstos no artigo 32, parágrafo 1º, do Código Tributário Nacional. A tese é do Superior Tribunal de Justiça e faz parte da 55ª edição do projeto Jurisprudência em Teses, que reúne entendimentos da corte. O tema abordado foi impostos municipais. 

Outra tese afirma que o concessionário de serviço público que detém direito de uso de imóvel público não é contribuinte do IPTU, pois possui apenas a posse mediante relação de natureza pessoal, sem animus domini. Um dos casos adotados como referência foi o AgRg no AREsp 535.846, julgado em novembro de 2015 pela 1ª Turma, relatado pelo ministro Sérgio Kukina.

Lançada em maio de 2014, o Jurisprudência em Teses apresenta diversos entendimentos do STJ sobre temas específicos, escolhidos de acordo com sua relevância no âmbito jurídico.

Fonte: Conjur

JT mantém justa causa aplicada a empregada gestante durante período estabilitário

Acompanhando voto da desembargadora Emília Facchini, a 9ª Turma do TRT mineiro manteve decisão que reconheceu a justa causa aplicada a uma gestante. É que, com base na prova produzida, ela concluiu que a trabalhadora deu causa à ruptura contratual, ao incorrer em desídia, falta grave prevista no artigo 482, alínea e, da CLT, que significa desleixo, descuido no desempenho das tarefas.

No caso, o que as provas demonstraram foi que a trabalhadora recebeu diversas advertências por escrito, em razão dos atrasos constantes e faltas sem justificativa, bem como por ato de indisciplina e insubordinação por desacato ao superior imediato, além de algumas suspensões, sendo a última delas de três dias por faltas sem justificativa, e advertência por uso do celular no horário de trabalho. Finalmente, após ter saído do trabalho mais cedo, alegando que passava mal por estar grávida e ainda faltar no dia seguinte sem trazer o comprovante da gravidez, a trabalhadora foi dispensada em 06/11/2014. 

A afirmação da trabalhadora de que deixou de apresentar o exame gravídico por falta de recursos não convenceu a julgadora, que refutou a afirmação explicando que, nos termos da previsão normativa, ela poderia ter recorrido ao próprio sindicato da categoria para atendimento médico, munindo-se, assim, de atestado que justificasse suas faltas. 

De acordo com a magistrada, as faltas, os atrasos injustificados e a indisciplina no trabalho foram suficientes para ensejar cominações. Ela observou que os documentos comprovaram que a empregadora agiu com imediatidade e gradação na aplicação das sanções. Ponderou ainda que as ausências e atrasos reiterados do empregado causam impacto, não só na organização da empresa, mas também para o grupo de trabalhadores no qual se insere. E, nem mesmo após ter sido advertida, inclusive com o aviso de que a reincidência poderia conduzir à pena mais austera, a trabalhadora modificou sua conduta. 

Considerando acertada a atitude da empresa que, adotando critério pedagógico para recuperar a empregada, aplicou penas de advertência e suspensão, vindo a despedi-la somente após novos e graves atos de desídia, a julgadora arrematou dizendo que o fato de o empregador conhecer ou não o estado gravídico da trabalhadora em nada altera a dispensa por justa causa, já que, nesse caso, não é isso o que se discute, mas sim as faltas praticadas pela empregada. 

Lembrou a relatora que o art. 10, inciso II, "b", do ADCT da Constituição da República, assegura à empregada gestante estabilidade provisória no emprego, ficando a empregadora, desde a confirmação da gravidez até cinco meses após o parto, impedida de efetuar a dispensa arbitrária ou sem justo motivo. Porém, a estabilidade não remanesce diante da prática reiterada de atos faltosos pela empregada, não cabendo indenização substitutiva dessa estabilidade em caso de dispensa por justa causa. 

Acompanhando a relatora, a Turma considerou correto o indeferimento dos pedidos de reintegração da trabalhadora ao emprego ou de indenização correspondente, bem como das verbas rescisórias devidas na dispensa sem justa causa. 

Fonte: TRT/MG

Imóvel localizado em área residencial e comercial pode ser penhorado, diz STJ

Imóveis localizados em área mista, de uso residencial e comercial, podem ser penhorados. Foi o que entendeu a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça ao rejeitar a reclamação de uma comerciante que buscava manter a impenhorabilidade de um bem que fica na cidade de Boa Vista (RR).

A impossibilidade de penhora havia sido decidida pelo Tribunal de Justiça de Roraima, que, com base em uma lei municipal, entendeu que a habitação era residencial e indivisível. Para a corte, o patrimônio também seria um bem de família, ainda que parte dele fosse destinada a atividades comerciais.

Em 2009, o STJ negou seguimento a um recurso do ex-companheiro da comerciante; assim, a decisão de segunda instância foi mantida. Porém, uma nova decisão, proferida pela 1ª Vara Cível de Boa Vista, determinou novamente a penhora da parte comercial de imóvel que anteriormente foi considerado impenhorável. A autora, então, voltou a recorrer ao tribunal superior, alegando que a determinação afrontava o julgado anterior.

O ministro Raul Araújo, que relatou o caso, reformou a decisão. Ele destacou que a legislação municipal que amparava as decisões de impenhorabilidade havia sido revogada. As novas regras locais passaram a considerar os imóveis localizados na área onde a edificação está situada como mistos — ou seja, de uso residencial e comercial —, o que tornaria possível a penhora.

No voto, que foi seguido de forma unânime pelos ministros da seção, Araújo também destacou a evolução da jurisprudência atual no sentido da possibilidade de penhora do bem de família quando não houver prejuízo à parte residencial do imóvel, ainda que sob a mesma matrícula.

Nova súmula

No julgamento, os ministros também aprovaram a súmula 572, relacionada ao Cadastro de Emitentes de Cheques sem Fundos e ao Banco do Brasil, gestor do cadastro.

A orientação diz que o BB, na condição de gestor do cadastro, não tem a responsabilidade de notificar previamente o devedor acerca da sua inscrição no cadastro. O banco também não possui legitimidade passiva nas ações de reparação de danos fundadas na ausência de prévia comunicação ao devedor.

Fonte: STJ

Professor que autorizou aluno a realizar provas sem comparecer à aula não consegue reverter justa causa

Um professor universitário que concedeu tratamento especial a um aluno, permitindo que ele realizasse provas e fosse aprovado sem comparecer às aulas, não conseguiu reverter a justa causa aplicada pela instituição de ensino reclamada. O caso foi julgado pela juíza Luciana de Carvalho Rodrigues, em sua atuação na 13ª Vara do Trabalho de Belo Horizonte. 

Para a magistrada, a empregadora andou bem ao promover a dispensa por justa causa em razão de mau procedimento e indisciplina, nos termos do artigo 482, letras b e h da CLT. Isto porque, no seu modo de entender, a prática de falta grave ficou claramente comprovada no processo. 

Na sentença, ela chamou a atenção para o fato de a instituição ter promovido processo administrativo para apuração de falta grave, garantido ao autor acesso às informações sobre as questões investigadas. A magistrada apurou que o professor teve mais de uma oportunidade para se manifestar. Além disso, constatou que a pena máxima foi aplicada considerando-se o disposto no Regimento Interno. De qualquer forma, lembrou a julgadora que toda a matéria envolvendo os fatos que ensejaram a justa causa são passíveis de análise pelo Poder Judiciário. Nesse contexto, a violação aos princípios da ampla defesa e do contraditório não foi identificada no caso. 

A prova também revelou que o aluno foi aprovado em duas disciplinas ministradas pelo reclamante, sem que tivesse obtido a frequência necessária para tanto. A existência de autorização formal para o aluno realizar apenas as provas das disciplinas em questão não ficou provada. Aliás, o próprio aluno afirmou que não houve sequer pedido formal para que fosse concedido a ele regime especial em função dos problemas de saúde apresentados. 

A decisão se referiu à Lei 9.394/1996, que estabelece as diretrizes e base da educação nacional, bem como ao Decreto Lei 1044/1969, que dispõe sobre tratamento excepcional para os alunos portadores de doenças indicadas. Concluiu a juíza sentenciante que o professor - que possuía mais de 15 anos de atuação na universidade - não poderia ter permitido que fossem realizadas apenas as provas, sem que nenhuma autorização formal tivesse sido concedida para tanto. O entendimento foi adotado mesmo considerando que o aluno estivesse com problemas de saúde. "O reclamante deveria ter zelado para que fossem atendidas e observadas as normas estabelecidas para um procedimento de exceção, como o examinado", registrou a sentença. 

Por fim, a julgadora considerou razoável o tempo transcorrido entre o início das apurações relativas à situação do aluno e a dispensa do professor, entendendo que não houve violação ao princípio da imediatidade. "Diante da prova produzida tenho, pois, como válida a justa causa aplicada sendo que o autor, ao não observar as previsões regimentais e legais a respeito dos fatos ocorridos, cometeu atos de mau procedimento e indisciplina", concluiu, ao declarar improcedentes os pedidos de nulidade da rescisão contratual e de reintegração ao emprego. 

A decisão foi confirmada em grau de recurso. "Patente o descumprimento das normas da instituição de ensino e da legislação vigente pelo reclamante, o que demonstra a prática de falta grave o suficiente para atrair a aplicação da penalidade máxima, face o rompimento da necessária fidúcia entre as partes contratantes", constou da decisão proferida pelo TRT de Minas. 

Fonte: TRT/MG

O direito real de usufruto

A compreensão do direito real de usufruto e seus efeitos depende do conhecimento dos atributos do direito real de propriedade, uma das maiores garantias constitucionais.

Pelo teor do artigo 1.228 do Código Civil “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”. Desta forma, entende-se que a propriedade é composta pelos descritos atributos, quais sejam, os direitos de usar (jus utendi), gozar ou fruir (jus fruendi), dispor (jus abutendi) e reivindicar.

O jus utendi permite retirar da coisa o proveito econômico que ela possa dar sem interposta pessoa. A utilização do imóvel para moradia do proprietário é um exemplo do direito de uso. Por seu turno, o jus fruendipressupõe o direito de colher os frutos que a coisa possa gerar, como ocorrer com a colheita de frutas e rendimentos dos aluguéis. O jus abutendirepresenta a garantia de retirada do imóvel da esfera patrimonial dos proprietários, por alienação (compra e venda, p. Ex.) ou mesmo por abandono. Por último, a reivindicação ou direito de sequela permite recobrar a coisa de quem a injustamente a possua ou detenha, bem a dar a finalidade pretendida para a coisa.

O usufruto, então, representa o exercício simultâneo de dois atributos da propriedade, os direitos de usar e fruir. Deste modo, conceitua-se como o direito real de uso e fruição sobre coisa alheia que atribui ao titular, denominado deusufrutuário, temporariamente, o direito de usar e fruir do bem móvel, imóvel ou universalidades pertencentes ao nu-proprietário. Assim, é possível compreender que o usufruto limita, mas não afasta o direito de propriedade. No mesmo sentido, a autora Maria Helena Diniz disserta que “perde o proprietário do bem o jus utendi e o fruendi, que são poderes inerentes ao domínio, porém não perde a substância, o conteúdo de seu direito de propriedade, que lhe fica na nua-propriedade”. O presente direito real está regulado no Código Civil de 2002 entre os artigos 1390 e 1411.

O usufruto pode ser constituído pela lei, por ato inter vivos(contrato, p. Ex.), por ato causa mortis(testamento), por doação e por usucapião. É cabível o usufruto simultâneo, ou seja, duas ou mais pessoas exercerem o referido direito ao mesmo tempo. Entretanto, não pode haver usufruto sucessivo, tendo em vista se tratar de direito personalíssimo. O registro do usufruto na serventia imobiliária encontra base legal no artigo 167, inciso I, item 7, da Lei Federal 6.015/73, sendo lançado no Livro 2 – registro geral.

O Código Civil também estatui em seu artigo 1.391 que “o usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis”. A exceção ao usucapião se dá por que, neste caso, aconstituição do usufruto ocorrerá com o trânsito em julgado da sentença declaratória de usucapião, a qual servirá de título para fins de registro imobiliário. Em complemento, Nicolau Balbino Filho ensina que “é sumariamente importante deixar claro que o usufruto constituído pela usucapião não depende do registro para confirmar sua legitimidade erga omnes. Mas para poder aliená-lo ao proprietário da coisa, com o objetivo de tornar plena a propriedade, em obediência ao princípio da continuidade registrária, ele não escapa à pré-inscrição, ou seja, ao registro propriamente dito”.

Como dito acima, é possível a existência de co-usufruto. Contudo, caso algum co-usufrutuário falte, por falecimento ou renúncia, o que ocorre com a sua parte? Nesta hipótese, surge o instituto do direito de acrescer que atribui a parte do indivíduo faltante ao co-usufrutuário remanescente. Em outras palavras, se A e B eram usufrutuários conjuntos, depois da morte de um deles, o outro poderá agregar o direito de usufruto do falecido. Todavia, só há que se falar em direito de acrescer no usufruto quando o instituidor ou reservante expressamente previr o referido direito no título que constituir o usufruto. Deste modo, a possibilidade de acréscimo deve ser expressa, na forma do artigo 1.411 doCódigo Civil, o qual prescreve que “constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a parte em relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desses couber ao sobrevivente”.

O poder de alienar é conditio sine qua non para a constituiçãodo usufruto e de qualquer outro direito real. Logo, a instituição de usufruto, que opera a favor de terceiro, somente poderá ocorrer enquanto o instituidor for titular do domínio. O mesmo vale para a reserva de usufruto, pois esta deve ser efetivada antes da transmissão da nua-propriedade do imóvel. Para elucidar a matéria, tomemos os seguintes exemplos:

a) Doação com reserva de usufruto:A e B são proprietários de um imóvel e resolvem doar a nua-propriedade do mesmo ao filho C, reservando para si o usufruto vitalício. Apresentada a escritura no Registro Imobiliário, é tecnicamente correto registrar a reserva de usufruto antes do registro da doação da nua-propriedade. Ora, se a constituição do usufruto depende do poder de alienação, impossível será proceder à reserva após a doação da nua-propriedade, ocasião em que os doadores não mais terão o imóvel na sua esfera patrimonial. Contudo, há na doutrina uma discussão pertinente quanto ao registro da reserva de usufruto. Se antes do referido ato os reservantes já eram titulares do direito de uso e gozo, é dispensável o registro daquilo que foi constituído na aquisição da propriedade plena.

b) Compra e venda/doação de nua-propriedade e instituição de usufruto pelos vendedores/doadores: A e B são proprietários de um imóvel. Resolvem vender/doar a nua propriedade a C e instituir o usufruto vitalício em favor do filho D. Como a instituição depende do poder de alienar, necessário será formalizar o registro da instituição do usufruto para, em seguida, efetuar o registro da compra e venda/doação da nua-propriedade;

c) Compra e venda de nua-propriedade e instituição de usufruto pelo comprador: A e B são proprietários de um imóvel. Resolvem vender o imóvel a C que, por sua vez, institui o usufruto vitalício em favor de D. A lógica registral é distinta dos exemplos anteriores, pois o instituidor é o próprio comprador. Desta forma, C deverá adquirir o imóvel a fim de obter o poder de alienação para depois instituir o usufruto. Assim, os atos serão os seguintes: registro da compra e venda da propriedade plena seguido do registro da instituição do usufruto em favor de D.

Dentre outros caracteres, o usufruto é revestido da intransmissibilidade, por disposição expressa do artigo 1.393do Código Civil vigente. A referida norma versa que “não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso”. Contudo, é viável a alienação do usufruto ao proprietário da coisa resolúvel, tornando plena a propriedade. Tal transformação ocasiona a denominada consolidação que constitui forma legal de extinção do usufruto.

Como explanado acima, o usufruto registrado no fólio real pode ser constituído por ato inter vivos, causa mortisou, ainda, doação. Desta forma, o tributo incidente dependerá da natureza do ato. Se a manifestação de vontade ocorrer por ato oneroso (inter vivos) deverá ser recolhimento o Imposto de Transmissão sobre bens imóvel por Ato Oneroso Inter Vivos - ITBI, cuja instituição é de competência municipal. Por outro lado, sendo a constituição por ato gratuito ou não oneroso (testamento ou doação), incide o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação - ITCD, de natureza estadual.

As formas de extinção do usufruto estão previstas no artigo1.410 do Código Civil, a saber:

I - pela renúncia ou falecimento do usufrutuário;

II - pelo termo de sua duração;

III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;

IV - pela cessação do motivo de que se origina;

V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;

VI - pela consolidação;

VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;

VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

Embora não conste no rol do referido artigo, a desapropriação também constitui forma de extinção do usufruto. Lado outro, o usufruto sobre bens de menor termina com a extinção do poder familiar, quando o menor atinge a maioridade legal.

A extinção do usufruto por si só não encerra os efeitos jurídicos deste direito no Cartório de Registro de Imóveis. Neste sentido, o artigo 252 da Lei Federal 6.015/73 regulamenta que “o registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido”. Frise-se então que, sempre que ocorrer alguma hipótese de extinção do direito real de usufruto, como morte ou renúncia, é indispensável proceder ao cancelamento do usufruto no fólio real, por averbação.

Com grande repercussão no mercado imobiliário, o usufruto de bem imóvel é um dos mais comuns direitos reais. Concluindo, o objetivo desta pesquisa foi demonstrar, além do aspecto conceitual e doutrinário do referido instituto, os efeitos percebidos pelo ingresso do título que formaliza o usufruto no Serviço de Registro Imobiliário, não apenas em relação aos sujeitos que participam do ato, mas também em relação a terceiros.

Fonte: Âmbito Jurídico

Assembleia aberta ou em sessão permanente

Sabemos que, em condomínios, quem pauta a gestão do síndico é a assembleia. Mas e quando o assunto é urgente, ou pede um quórum específico que não se conseguiu atingir?

Em muitas situações assim, pode-se usar o recurso de “abrir” a assembleia, ou torná-la em “sessão permanente”.

O recurso é polêmico, mas não é ilegal, uma vez que a lei não proíbe esse tipo de artifício, e pode ser uma alternativa para casos específicos.

“Às vezes precisamos de um quórum muito expressivo, como de dois terços dos condôminos para alterar a convenção do condomínio, que já está ultrapassada, por exemplo. Se o codomínio contar com 2 mil unidades, não há nem um local onde se possa reunir esse quórum”, argumenta Alexandre Marques, advogado especializado em condomínios.

Veja abaixo como funciona esse tipo de assembleia:

Convocação

O primeiro passo para uma boa assembleia é umaconvocação nos moldes da convenção do condomínio. Quando a decisão a ser tomada pede quórum específico, isso já deve constar no edital de convocação.

“Geralmente não se convoca para uma assembleia em aberto. Isso acontece de forma natural, com o passar avançado da hora, ou quando é necessário um quórum específico para alguma alteração no condomínio. Nesse caso, o presidente da mesa, juntamente com os presentes, decide por abrir a sessão”, explica Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios.

“Não há nada na lei que obrigue a assembleia a terminar no mesmo dia que começou”, assinala Edwin Brito, advogado especialista em condomínios e membro da comissão de direito imobiliário da OAB-SP.

Durante a assembleia

Se, durante a assembleia não se chegar a um acordo sobre o que será decidido, ou se o número de presentes não é o suficiente para atingir o quórum necessário, o presidente da mesa pode perguntar aos presentes se desejam deixar a assembleia aberta, até que se tome uma decisão, ou até que o quórum necessário para executar a alteração desejada seja alcançado.

“Caso os presentes concordem, a praxe de duração da assembleia em sessão permanente é de 30 dias”, pontua Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

Então, durante esse período as assinaturas e os votos dos outros condôminos podem ser coletadas para que se alcance o quórum pedido.

Importante

“Indico esse tipo de artifício apenas para assuntos que estejam pacificados no condomínio, e que precisem de um apoio assemblear. Assembleia em sessão permanente não é indicada para assuntos polêmicos ou do dia-a-dia, como aprovação de contas ou mesmo votação para síndicos”, explica Gabriel.

Com as assinaturas colhidas e os votos computados, a assembleia é encerrada no dia que havia sido acordada anteriormente. Uma ata é redigida com o resultado, e encaminhada para o cartório, normalmente, como a ata de qualquer outra assembleia.

Não é obrigatório agendar uma nova reunião para encerrar os trabalhos, nem comunicar a todos que a assembleia será encerrada em uma data posterior.

“A sessão aberta é uma forma de atender o que a lei exige dos condomínios, em termos de quórum e anuência assemblear”, aponta Edwin Brito. 

Consenso

Pode parecer simples, mas a assembleia em sessão permanente ainda não é consenso entre os especialistas.

“Não recomendo o uso da assembleia em sessão aberta pelo fato da mesma dar possibilidade a confusões e fraudes. Mais prático e seguro é garantir o preenchimento de votação qualificada por meio de procurações. Além disso, não há limite legal para que um mesmo assunto retorne à discussão na assembleia para o fim de se preencher a votação qualificada", explica o advogado especialista em condomínios e professor da Universidade Secovi João Paulo Rossi Paschoal.

O diretor da administradora Graiche, José Roberto Graiche, entende que a assembleia em sessão aberta deve ser usada apenas como um recurso extremamente raro – e também não deve ser usada para alcançar quórum.

“Para mim, se for para dar mais tempo para a coletividade entender um laudo, sobre a real necessidade de uma obra de grande extensão, por exemplo, e se chama um perito para ser ouvido pela assembleia, é um cenário, e vale a pena deixar a assembleia aberta. Porém, se for apenas para atingir quórum, não recomendo”, argumenta.

• Veja o julgado do STJ aqui e uma notícia sobre a decisão aqui.
  Sobre essa decisão, o advogado Alexandre Marques esclarece: “é só um julgado do STJ. Não é uma súmula e nem lei. Não é dessa forma que todas as decisões serão tomadas no futuro, necessariamente”. 

Cuidados

Como se pode ver, o uso de assembleia em sessão permanente ainda é algo sem consenso entre especialistas.

O que todos concordam, porém, é que ela não é ilegal, mas também não é considerada a maneira mais comum de se fazer uma assembleia.

Há administradoras que não concordam com esse tipo de assembleia e orientam seus clientes a optarem por outros caminhos quando há a necessidade de um quórum específico.

“Aqui, quando temos uma situação do tipo, fazemos um trabalho prévio de colheita de procurações já com o voto, quando a convenção assim permite. Mas achamos a assembleia aberta um risco, devido a alguns julgados do STJ que considera a presença dos condôminos fundamental durante o andamento da reunião”, aponta Jackson Kawakami, advogado da Habitacional, administradora de condomínios.

Prevenção

Justamente por ser uma medida polêmica, o ideal é que, se aplicada, a assembleia em sessão permanente seja um instrumento apenas para oficializar decisões específicas, que não sejam polêmicas e que contem com a aprovação da grande maioria dos condôminos.

“Não acho que seja uma boa para assuntos polêmicos. Para esses, discutir com a coletividade é sempre um bom caminho”, pondera Gabriel Karpat.

Impugnação

A assembleia em sessão permanente, como qualquer outra, pode ser impugnada caso não siga o que pede a convenção condominial.

“Nunca passamos por problemas desse tipo com assembleias abertas. O que pode ser um obstáculo na hora de registrar a ata no cartório é a falta de cuidados com o que pede a convenção, ou que esteja em desacordo com o Código Civil”, aponta Gabriel.

Por isso, no momento que a equipe – geralmente da administradora, ou do mesmo do condomínio – estiver recolhendo votos e assinaturas durante a assembleia, é fundamental checar se quem está assinando é realmente o proprietário cujo nome conste no cartório de bens imóveis. 

Também é fundamental que os condôminos que assinem a lista e manifestem seu voto estejam em dia com as suas obrigações condominiais.

Fonte: Sindiconet