Com as alterações trazidas pela Lei nº12.112, que entrou em vigor no dia 25 de janeiro de 2010 e modificou a Lei do Inquilinato, muitas dúvidas surgiram no mercado de aluguéis. As mudanças mais debatidas foram a possibilidade de viabilizar a locação sem garantias e a segurança maior do proprietário em casos de inadimplência. No entanto, alguns direitos dos inquilinos continuam gerando polêmicas.
Uma das questões mais comuns é quanto à prioridade do locatário em caso de venda do imóvel. A Lei do Inquilinato, de 1991, previa que, caso o proprietário decidisse vender o imóvel, ele deveria avisar ao inquilino e dar a esse a prioridade de compra, pelo preço e condições oferecidos pelo locador. O locatário teria, então, 30 dias para decidir sobre a compra ou renunciar a tal direito. A consultora jurídica da CMI/Secovi-MG, Letícia Madureira, explica que os artigos que definem essa condição não foram alterados. “Todos os artigos sobre o direito de preferência, que são os artigos 27 a 34 foram mantidos desde a entrada em vigor da Lei do Inquilinato”, esclarece.
De acordo com ela, caso o inquilino não seja avisado da venda pelo proprietário ou pela imobiliária que alugou o imóvel, ele tem direito a recorrer da transação. “Se o locatário for preterido no direito de preferência, ele pode, através de ação judicial, depositar as despesas do imóvel —que incluem preço pelo qual foi vendido, despesas com ITBI, cartório, entre outras— e haver para si o imóvel locado”, explica. Letícia acrescenta que o inquilino tem prioridade na compra independentemente da situação do contrato de locação, esteja ele vigente por prazo determinado ou indeterminado.
Além disso, segundo a consultora, o locatário pode reclamar perdas e danos junto à Justiça. “Ele pode pedir reembolso pelo que gastou com a mudança para outro imóvel e todas as despesas decorrentes disso, como o valor da transferência da escola dos filhos e o valor que ele passou a gastar a mais com transporte”, diz. A consultora jurídica aponta que o prazo para entrar com a ação e reaver o imóvel é de seis meses após o registro da venda no Cartório de Registro de Imóveis e que o contrato de locação tem que estar averbado na matrícula do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis no prazo de pelo menos 30 dias antes da alienação. “Quando averba o contrato na matrícula do imóvel, o inquilino demonstra seu interesse por ele. Dessa forma, se um terceiro quiser comprar aquele imóvel, sabe que já tem alguém interessado e com preferência na compra”, explica.
Fonte: Coluna Foco Imobiliário – CMI/SECOVI MG
