Número do processo: 1.0024.03.103675-9/001
EMENTA: AÇÃO REVISIONAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA PELO ÍNDICE CUB/SINDUSCON - LEGALIDADE, ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES - SUBSTITUIÇÃO PELO INPC - CORREÇÃO MONETÁRIA - PERIODICIDADE ANUAL - ART. 28 DA LEI 9.069/95.- Não há qualquer ilegalidade na previsão da correção monetária pelo índice CUB/Sinduscon, desde que referido índice seja aplicado durante a construção do imóvel, uma vez que reflete a variação dos preços dos produtos da construção civil. - Com a entrega das chaves ao comprador, deve o índice de correção monetária CUB/Sinduscon ser substituído por outro que reflita a variação da moeda, sem qualquer vinculação aos insumos e materiais de construção, como, por exemplo, o IGPM, publicado pela Fundação Getúlio Vargas.- A periodicidade da correção monetária deve ser anual, em observância ao disposto no art. 28 da Lei 9.069/95.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.03.103675-9/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): MRV SERVIÇOS ENGENHARIA LTDA - APELADO(A)(S): ARMANDO GUIMARAES FONSECA E OUTRO(A)(S) - RELATOR: EXMO. SR. DES. IRMAR FERREIRA CAMPOS
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 17ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.
Belo Horizonte, 13 de novembro de 2008.
DES. IRMAR FERREIRA CAMPOS - Relator
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
O SR. DES. IRMAR FERREIRA CAMPOS:
VOTO
Trata-se de recurso de apelação interposto por MRV Serviços de Engenharia Ltda contra sentença de fls. 235/246 que, nos autos da Ação Revisional ajuizada por Armando Guimarães Fonseca e outra julgou parcialmente procedente o pedido inicial para rever o contrato firmado entre as partes e determinar que:
"as parcelas sejam corrigidas pelo CUB até a entrega das chaves, 08/10/1999,e pelo IGPM após esta data; que a correção monetária seja anual; que seja excluída a capitalização de juros; que os valores pagos antes do aditivo contratual sejam considerados para o cálculo do valor devido naquela data; bem como para fixar os juros moratórios em 1% ao mês, os juros remuneratórios em 12% ao ano e a multa moratória em 2%, e para deixar de fixar as parcelas em R$ 527,90, e o faço com fulcro no art. 269, I do CPC".
Contra citada decisão insurge-se MRV Serviços de Engenharia Ltda às fls. 250/258, sustentando que não há nenhum impedimento legal à aplicação do CUB, índice apurado e publicado mensalmente, sendo considerado o mais adequado para os contratos de incorporação.
Aduz que o CUB está amparado pela legislação das incorporações imobiliárias - Lei 4.591/64 - reiterado no art. 2º da Lei 10.192/01, bem como pela MP 223/01, sendo que a sua divulgação e utilização é uma imposição legal.
Assevera que a aplicação do referido índice não representa lucro para a promitente vendedora, uma vez que serve apenas para manter atualizado o valor da prestação de acordo com o custo da construção.
Com relação à correção monetária, alega que "embora os contratantes tenham convencionado que todas as parcelas seriam corrigidas anualmente, nos termos da cláusula 6ª do contrato de promessa de compra e venda, os autores requereram expressamente que os reajustes de suas prestações ocorressem mensalmente".
Em face disso afirma que o contrato faz lei entre as partes, devendo, portanto, prevalecer o reajuste mensal das prestações dos autores.
Assim, sustenta que os ônus sucumbenciais devem ser redistribuídos, uma vez que, nos termos do art. 21 do CPC, se cada litigante for em parte vencedor e vencido, serão distribuídos recíproca e proporcionalmente os honorários e despesas.
Para tanto aduz que os apelados tiveram a maioria dos seus pedidos julgados improcedentes, devendo, portanto, serem redistribuídos os ônus impostos, respeitando os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.
Requer seja dado provimento ao presente recurso para reformar a r. sentença monocrática "no tocante ao termo final da correção pelo índice CUB, sendo esse utilizado até o termo aditivo do contrato e à correão monetária anual, passando a mesma para mensal, conforme consta no contrato".
Contra-razões às fls. 264/270.
Conheço o recurso eis que presentes os pressupostos de admissibilidade.
Feitos tais registros entendo que razão não assiste à recorrente.
Cuidam os autos de relação de consumo estabelecida entre construtora de imóveis (fornecedora) e particular (consumidor), restringindo-se a controvérsia quanto aos encargos cobrados na apuração do saldo devedor que foi assumido pelos autores quando da aquisição do apartamento descrito no contrato de compra e venda de fls. 19/25.
Nesse sentido faço mister ressaltar que as regras estatuídas pelo Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis à presente relação, pois o princípio do pacta sunt servanda, a que se refere a apelante, deve ser visto com moderação, não se podendo dele cogitar para legitimar liberalidades contratuais que deixem uma das partes contratantes sob o jugo da outra, de maior poder econômico.
Isso porque, com o advento da Constituição Federal e, posteriormente, do Código de Defesa do Consumidor, as relações comerciais sofreram profundas mudanças, entendendo serem aplicáveis ao caso em questão as disposições do diploma consumerista, uma vez que a relação em tela enquadra-se nas hipóteses previstas pelos arts. 2º e 3º, § 2º, da Lei nº. 8.078/90.
Destarte, em decorrência de referido posicionamento, é permitido ao Poder Judiciário intervir na presente relação para restabelecer o equilíbrio das prestações, promovendo o reajuste da base negocial da avença, mediante o afastamento da incidência de todos os encargos considerados abusivos e ilegais.
É incontroverso que o contrato celebrado pelas partes é de adesão, e por si só não pressupõe a existência de cláusulas abusivas. Tanto é assim, que a própria legislação prevê tal modalidade contratual, fazendo apenas algumas exigências para sua validade.
O pacto seguiu todos os requisitos exigidos pelo art. 54 do CDC, inclusive quanto à clareza do conteúdo da cláusula que previu o reajuste pelo CUB-Sinduscon, ex vi:
Cláusula 6:
Todas as parcelas serão reajustadas pelo CUB + 1% a/m
Cláusula 6.1: Critérios de reajuste:
Todas as parcelas citadas nos itens 5.2, 5.3 e 5.4, serão corrigidas anualmente, ou seja, após o decurso de cada 12 (doze) meses. O valor efetivo de cada parcela será conhecido através da multiplicação de seu valor nominal inicial, pelo índice que resultar da divisão do Curso Unitário Básico de Minas Gerais (CUB-SINDUSCON/MG) do mês anterior do seu respectivo resgate pelo Custo Unitário Básico de Minas Gerais (CUB-SINDUSCON/MG) do mês anterior à data do contrato e acrescido de 1% (um) ao mês.
Tenho o entendimento no sentido de que a previsão de incidência do índice de correção monetária denominado CUB - Custo Unitário Básico, durante o período da construção do imóvel não apresenta qualquer ilegalidade e não ameaça o equilíbrio contratual nos termos do art. 51, § 1º, II do CDC.
Todavia, embora reconheça que a previsão contratual de atualização das prestações pelo CUB-Sinduscon não afronta a ordem legal, também é certo que, após a conclusão da obra, não há mais razão para a sua utilização, eis que seu objetivo é exatamente atualizar o valor do material adquirido para a edificação.
Assim, após a entrega do imóvel, referido índice deve ser substituído por outro que reflita a variação da moeda sem qualquer vinculação aos insumos e materiais de construção, como, por exemplo, o IGPM, publicado pela Fundação Getúlio Vargas, conforme acertadamente determinou o Douto Magistrado singular.
Nesse sentido recentemente decidiu o Superior Tribunal de Justiça:
EMBARGOS À EXECUÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL JÁ CONCLUÍDO. FINANCIAMENTO EFETIVADO PELA PRÓPRIA CONSTRUTORA. ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. UTILIZAÇÃO DO CUB. IMPOSSIBILIDADE. CAPITALIZAÇÃO DOS JUROS. ACÓRDÃO QUE A ADMITIU SOB A FORMA ANUAL. FUNDAMENTO INATACADO.
I - No contrato de compra e venda de imóvel com a obra finalizada
não é possível a utilização de índice setorial de reajuste, pois não há mais influência do preço dos insumos da construção civil.
II - O recurso especial não impugna a fundamentação do acórdão
recorrido a respeito da admissão da capitalização de juros apenas
sob a forma anual.
Recurso especial não conhecido. (REsp nº 936795 / SC - TJMG - Relator: Ministro Sidnei Beneti - Publicação: 25/04/2008)
Este também é o entendimento deste Tribunal:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO - INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO - REAJUSTE DE PRESTAÇÕES - CUB/SIDUSCON - CAPITALIZAÇÃO DE JUROS - RETENÇÃO - IMPOSSIBILIDADE. Deve ser afastada a fixação de indenização a título de fruição se está demonstrado que o promitente vendedor é o responsável pela rescisão do contrato, não ocorrendo ocupação indevida ou má-fé do promitente comprador. O índice CUB (Custo Unitário Básico de Construção), estipulado pelo SINDUSCON, é destinado a medir a evolução do custo parcial da obra, sendo admitida sua aplicação como correção monetária para os contratos de negociação de imóveis até o final da construção. O INPC é índice oficial e se limita a recompor o poder aquisitivo da moeda, cumprindo o objetivo da correção monetária sem que haja ganhos excessivos para uma das partes. A capitalização de juros não é permitida, salvo algumas exceções expressas em lei, mas só pode ser excluída de contrato se comprovada sua prática. O promitente vendedor que dá causa à rescisão contratual não tem direito à retenção de parte das prestações pagas pelo promitente comprador. Apelação principal provida em parte. Apelação adesiva não provida. (Apelação nº 1.0024.99.158210-7/002 - TJMG - Relatora: Desembargadora Evangelina Castilho Duarte - Publicação: 11/03/2008)
REVISIONAL - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INCIDÊNCIA - RELAÇÕES CONTRATUAIS - INTERVENÇAO ESTATAL - POSSIBILIDADE. JUROS - LIMITAÇÃO - LEI N.º 4.380 DE 21 DE AGOSTO DE 1964. ANATOCISMO - IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA - SALDO DEVEDOR - CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB) OU TAXA REFERENCIAL (TR) - INADMISSIBILIDADE - SUBSTITUIÇÃO - ÍNDICE NACIONAL DE PREÇO AO CONSUMIDOR (INPC). REPETIÇÃO DO INDÉBITO - CABIMENTO. A intervenção Estatal faz-se necessária no âmbito das relações contratuais, para garantir o equilíbrio financeiro. Nos contratos firmados sob a vigência da Lei n. 4.380, de 21 de agosto de 1964, a taxa de juros está limitada a 10% (dez por cento) ao ano. A capitalização mensal dos juros é vedada ainda que pactuada, salvo as expressas exceções legais. O Custo Unitário Básico (CUB) por não constituir índice neutro de correção monetária, deve ser substituído, após a entrega do imóvel, pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC). A repetição do indébito de valores pagos por engano em virtude de cláusulas descomedidas é cabível, sob pena de se permitir o locupletamento ilícito do credor. (Apelação nº 1.0024.06.984823-2/001 - TJMG - Relator: Desembargador Batista de Abreu - Publicação: 01/02/2008)
AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL - CAPITALIZAÇÃO DE JUROS - INOCORRÊNCIA - CUB-SINDUSCOM - POSSIBILIDADE ATÉ ENTREGA DAS CHAVES - REPETIÇÃO DE INDÉBITO - IMPOSSIBILIDADE. Não havendo aplicação de juros sobre a dívida já acrescida de juros, não se configura a sua capitalização. Aplicação do CUB - Custo Unitário Básico como índice de correção somente se justifica enquanto o imóvel estiver em construção, na medida em que possibilitaria a recomposição por parte do empreendedor de eventual elevação no custo da obra, significando, assim, um mecanismo para manutenção do equilíbrio contratual, o que não se dá se a obra já estiver pronta. A repetição do indébito deve se dar de forma simples, tendo em vista que as cobranças encontravam respaldo no contrato. (Apelação nº 1.0024.03.031801-8/001 - TJMG - Relator: Desembargador Antônio de Pádua - Publicação: 16/09/2008)
"APELAÇÃO CÍVEL - REVISÃO CONTRATUAL CONEXA COM RESCISÃO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA - CUB/SINDUSCON - IMÓVEL CONSTRUÍDO - SUBSTITUIÇÃO - CAPITALIZAÇÃO - AUSÊNCIA - ESBULHO NÃO CONFIGURADO - AFASTAMENTO DA MORA. O índice CUB/Sinduscon, quando aplicado no período de construção da unidade autônoma, não é ilegal, posto que reflete a variação dos preços dos produtos da construção civil, amparado na Lei 4.591, de 1964. Após a entrega das chaves e imissão na posse pelo comprador, deve o índice de correção monetária CUB/Sinduscon ser substituído por outro que reflita a variação da moeda sem se agregar aos insumos e materiais de construção. (...)." (Apelação nº 1.0027.02.006177-9/001 - TJMG - Relator: Desembargador Marcelo Rodrigues - Publicação: 08/12/2007)
Mediante tais considerações, deve ser mantida a decisão monocrática que determinou que "as parcelas sejam corrigidas pelo CUB até a entrega das chaves, 08/10/99, e pelo IGPM após esta data, índice oficial que realmente reflete a variação da moeda e dos bens de consumo".
No que se refere à periodicidade da correção monetária, a meu ver mais uma vez agiu com acerto o MM. Juiz sentenciante ao determinar que "a correção monetária seja anual".
Isso porque, a Lei n. 9.069/95, dispõe em seu artigo 28 que:
"Art. 28. Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados, a periodicidade de aplicação dessas cláusulas será anual.
§ 1º É nula de pleno direito e não surtirá nenhum efeito cláusula de correção monetária cuja periodicidade seja inferior a um ano."
Assim, qualquer estipulação em contrário deve ser declarada nula, conforme bem ressaltado pelo Douto Magistrado a quo na r. sentença proferida.
No caso sub judice restou estipulado na cláusula 6.1 a periodicidade anual, todavia, no documento de fls. 66 titulado de "Termo de Opção - Reajuste Mensal", cuja data é a mesma do contrato de compra e venda (dia 05/02/1999), foi "requerido" pelas partes o reajuste mensal das parcelas.
É com base nesse documento que a ora recorrente pugna pela correção monetária mensal, afirmando para tanto que o contrato faz lei entre as partes e que as partes tinham conhecimento da forma de reajuste por elas solicitadas.
Todavia a meu ver sem razão à apelante.
Isso porque, se existe uma lei prevendo expressamente que a nulidade de determinada cláusula que estipula ser nula de pleno direito cláusula de correção monetária cuja periodicidade seja inferior a um ano, não pode prevalecer a declaração constante no "Termo de Opção - Reajuste Mensal", já que contraria disposição expressa de lei.
Ora, a meu ver o simples fato de terem os apelados assinado o documento de fls.66 não autoriza a incidência de correção mensal, uma vez que o reajuste em periodicidade inferior somente é possível no caso de haver lei ou decisão judicial autorizando, o que não ocorre no presente caso.
Outrossim, é de causar estranheza o fato de os apelados assinarem um "Termo de Opção - Reajuste Mensal" na mesma data em que o contrato, prevendo correção monetária em periodicidade diversa daquela constante do contrato.
Destarte, deve prevalecer a incidência da correção monetária anual, conforme pactuado no contrato de compra e venda.
Nesse sentido a orientação jurisprudencial:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEI 9.069/95. CORREÇÃO ANUAL. CAPITALIZAÇÃO DOS JUROS. AUSÊNCIA DE PROVAS.
1 - Como a Lei 9.069/95 e o contrato celebrado entre as partes prevêem que a correção das prestações deve ocorrer anualmente, não pode prevalecer a correção mensal efetivada pela construtora.
2 - Não prevalece a declaração assinada pelo promitente comprador autorizando correção mensal, pois a assinatura do documento lhe foi imposta pela construtora em afronta a Lei 9.069/95.
3 - Não havendo provas acerca da efetiva cobrança de juros capitalizados, não pode ser acolhida a alegação neste sentido. (Embargos Infringentes nº 2.0000.00.477433-6/001 - TJMG - Relator: Desembargador Pedro Bernardes - Publicação: 11/03/2006)
AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL - INOVAÇÃO RECURSAL - VEDAÇÃO - CUB-SINDUSCON - PERIODICIDADE DO REAJUSTE
- Não é admissível que determinada matéria seja levada à apreciação judicial pela primeira vez em sede recursal, pois tal procedimento implicaria em nítida supressão de instância e por conseqüência ofenderia a garantia constitucional da recorribilidade das decisões judiciais. Nos termos do art. 515 do Código de Processo Civil, é vedado inovação recursal em respeito ao princípio tantum devolutum quantum appelatum.
- A periodicidade do reajuste aplicado in casu, deve ser anual, em observância ao disposto no art. 28 da Lei 9.069/95. (Apelação nº 1.0024.03.058508-7/001 - TJMG - Relator: Desembargador Domingos Coelho - Publicação: 04/02/2006)
Assim, insurge a apelante contra a condenação nas custas e honorários advocatícios, ao argumento de que os apelados tiveram a maioria dos seus pedidos julgados improcedentes devendo, portanto, serem redistribuídos os ônus impostos, respeitando os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.
Razão não assiste à apelante.
Isso porque, ao contrário do afirmado pela recorrente, o apelado não teve a maioria dos seus pedidos julgados improcedentes, muito pelo contrário.
Depreende-se da parte dispositiva da sentença que o contrato entabulado entre as partes foi revisado havendo alteração no índice de correção utilizado, bem como na periodicidade da correção monetária; foi determinada a exclusão da capitalização mensal; os juros moratórios foram fixados em 1% ao mês e 12% ao ano e a multa moratória em 2%; os valores pagos antes do aditivo foram considerados para o recálculo do valor do saldo devedor, tudo conforme requerido pelos autores.
Somente o pedido de limitação do valor das prestações em R$ 527,90 foi julgado improcedente.
Na verdade, os requerentes decaíram de parte mínima no seu pedido, todavia, como não pode haver a reformatio in pejus, mantenho os ônus sucumbenciais na forma determinada na r. sentença.
Mediante tais considerações, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, para manter a r. sentença nos seus exatos termos.
Custas ex lege.
Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): LUCIANO PINTO e MÁRCIA DE PAOLI BALBINO.
SÚMULA : NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.03.103675-9/001
Fonte: TJMG
