Um tema de grande interesse, para o
condomínio é a questão das obras em edifícios. Este tema também gera bastante
controvérsia na esfera condominial, já que envolve arrecadação extra para benfeitorias
tanto para a contribuição com a parte estética, quanto para obras estruturais
de extrema necessidade.
A dúvida principal é a seguinte, se a
decisão em efetuar as obras obriga a todos ou apenas aqueles que consideram
estas obras importantes, ou se aqueles que não consideram estas modificações
como necessárias, poderiam não concordar em assumir o custo.
Para prosseguirmos no entendimento da
questão, será necessário entendermos uma das funções principais do síndico,
estas delimitadas pelo Código Civil;
Art. 1.348. Compete ao
síndico:
I - convocar a assembleia
dos condôminos;
II - representar, ativa e
passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos
necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato
conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou
administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer
cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a
conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços
que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento
da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos
condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à
assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da
edificação.
Podemos destacar este trecho do
dispositivo legal, V - diligenciar a
conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços
que interessem aos possuidores; para nosso estudo, pois descreve o dever de
conservação do edifício.
A conservação é um dever do síndico,
que se não for respeitado, poderá gerar a responsabilidade civil do
administrador, que poderá responder por negligência em sua função, e responder
por omissão, podendo até mesmo motivar as sua destituição nos termos do art.
1349 do compêndio civilista.
Sendo assim, a título de exemplo, se o
síndico não efetuar a pintura ou recuperação de uma fachada, naquele momento, e
depois, essa pintura demandar maiores gastos, a diferença poderá ser imposta
judicialmente ao síndico omisso. O suporte para esta decisão, será o art.186
c/c com o art. 927 do CC.
Neste entendimento, se faz necessária
a diferenciação entre obras necessárias, úteis e voluptuárias.
No capítulo II, artigo 96 do Código
Civil prescreve:
“Art. 96. As benfeitorias
podem ser voluptuárias, úteis ou
necessárias.
§1°. São voluptuárias as
de mero deleite ou recreio, que não
aumentam o uso habitual do
bem, ainda que o tornem mais agradável
ou sejam de elevado valor.
§2°. São úteis as que
aumentam ou facilitam o uso do bem.
§3°. São necessárias as
que têm por fim conservar o bem ou evitar que
se deteriore.”
A definição, pelo dicionário Aurélio
descreve que a palavra benfeitoria tem origem na expressão benfeitora, que
representa quem promove um benefício. O
conceito de benfeitoria no dicionário Aurélio vem relacionado às obras
necessárias, úteis e voluptuárias, tal como transcrito a seguir: “Benfeitorias
necessárias – as que conservam a coisa ou impedem sua deterioração, Benfeitorias
úteis – as que aumentam e facilitam o uso da coisa. Benfeitorias voluptuárias – As que não
aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio.
Cumpre ressaltar que, de acordo com o
art.1341 do Código Civil, as obras necessárias podem ser realizadas
independente de autorização, pelo síndico, ou em caso de omissão ou
impedimentos deste, por qualquer condômino.
O importante, é que para uma
definição, sobre qual tipo de obra se trata, se necessária, útil ou
voluptuária, torna-se essencial o acompanhamento de laudo pericial de um
técnico especialista, engenheiro ou arquiteto, para definir principalmente se a
obra poderá ser adiada ou deve ser encarada como prioridade pelo condomínio.
Este laudo técnico poderá inclusive,
descrever a gravidade de alguns defeito estruturais, tais como fendas e
infiltrações ou se, não configuram qualquer risco aos condôminos, por se
tratarem apenas de defeitos estéticos.
De qualquer forma, esta obra dependerá
de votação em assembleia, e deverá respeitar os quoruns definidos pela Lei,
sendo que, para as obras necessárias; a maioria dos presentes, obras úteis;
maioria do todo, obras voluptuárias; 2/3 do todo.
Importante descrever que, se a obra
for necessária e podendo ser realizada por valor não excessivo, está não
precisará de aprovação, salvo a disposição em contrário prevista na convenção
de condomínio.
O art.1341, dispõe em seu parágrafo
terceiro, que “não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que
importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após
autorização da assembleia.
Como despesa excessiva, deve-se
entender como a despesa de conservação que não ultrapassar metade do valor da
despesa ordinária do condomínio do mês em que ocorrer o fato gerador da
despesa, assim, se torna mais fácil utilizar esta medida para definir a
necessidade de aprovação ou não da despesa em assembleia.
A resposta para esta dúvida jurídica,
se encontra no art.1341, parágrafo segundo, “se a despesa for excessiva e a
obra urgente, o sindico realiza de qualquer forma, e ao depois, dá ciência da
assembléia, não havendo necessidade de prévia convocação, como pode ocorrer com
o rompimento de cano de água que abastecesse a caixa dágua.
Contudo, mesmo existindo esta previsão
legal, de que sendo uma obra urgente, onde não seria necessária a convocação
dos condôminos, havendo tempo para esta convocação, seria prudente que se
informasse a todos os condôminos, afinal são pessoas interessadas diretamente e
que merecem ter ciência da situação geral do condomínio.
De toda forma, para sua segurança, seria
aconselhável que o síndico convocasse todos os condôminos para a assembleia
extraordinária, colocar em votação a proposta de obra e observar o quorum
adequado.
Entretanto, caso sejam consideradas
obras necessárias, e sejam imprescindíveis a sua realização, o síndico poderá
tomar para si a responsabilidade e definir que esta obra emergencial será feita
independente do quorum apresentado, mas para confirmar sua decisão, poderá
colocar em votação o tema.
Texto: Bernardo César Coura
Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Condominial
Este artigo será publicado no Jornal do Síndico no mês de novembro.
Este artigo será publicado no Jornal do Síndico no mês de novembro.
