Nos municípios do Rio de Janeiro, Belo Horizonte
e Distrito Federal, a Corte do Supremo Tribunal Federal (STF) tem barrado a
cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Em decisões
recentes da 1ª e da 2ª Turma, os ministros entenderam que o imposto só seria
devido com o registro da transferência efetiva da propriedade.
O que levou a decisão foi o fato desses
municípios cobrarem valores milionários, de acréscimos de mora, ao gerar as
guias de ITBI para o registro efetivo dos imóveis. Diante das decisoes, Rio de
Janeiro e Belo Horizonte, mudaram suas leis municipais, seguindo o entendimento
dos ministros. Contudo, ainda há casos em andamento no Judiciário, sob a
vigência das normas antigas.
A ministra Cármen Lúcia, ao analisar um recurso
do Rio de Janeiro, entendeu que “a
jurisprudência do Supremo já se assentou no sentido de que a incidência do ITBI
somente ocorre com a transferência efetiva do imóvel”. Seu voto foi
seguido pelo demais ministros da 2ª Turma.
Com o mesmo pedido negado ao Distrito Federal
pela 2ª Turma, a Procuradoria-Geral do Distrito Federal alegou que os
precedentes do STF não consideram o inciso VII do artigo 1.225 do novo Código Civil.
O dispositivo reconhece o direito real do
promitente comprador do imóvel. Contudo, os ministros rejeitaram a
argumentação, entendendo que a jurisprudência da Corte já estaria consolidada.
A 1ª Turma de Belo Horizonte também barrou a
pretensão no município, sustentando que o ITBI, instituído pela Lei nº 5.492,
de 1988, determinou a incidência sobre compromissos ou promessas de compra e
venda de imóveis.
O ministro Dias Toffoli, relator do caso, citou
outras decisões de turma, afirmando que o Pleno, em 1984, analisou a
representação de Inconstitucionalidade nº 1.121-6, e assentou a
inconstitucionalidade de que a lei tome compromisso de compra e venda como fato
gerador do ITBI.
Em nota enviada pela prefeitura ao Valor, o caso
citato é anterior a 2006, sendo que o município mudou a legislação em 2008, com
a Lei nª 9532.
Já a 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do
Rio de Janeiro (TJ-RJ) também decidiu recentemente a favor de uma construtora
que tinha sofrido um acréscimo moratório de R$ 1,9 milhões por uma operação ao
registrar o contrato de compra e venda.
O caso é que a construtora tinha um contrato com
promessa de compra e venda com outra construtora, o que comprometia-a adquirir
73,25% de um lote avaliado em aproximadamente R$ 100 milhões, no qual seriam
quitados com a entrega das unidades imobiliárias. No fim das obras, com
solicitação para o pagamento do ITBI, foram surpreendidas com a cobrança do
acréscimo moratório, que foi pago na época.
Segundo o advogado da construtora, Maurício Faro,
do Barbosa, Müssnich & Aragão,
“o município do Rio de Janeiro tinha criado um fato gerador fictício do ITBI. O
tributo só pode ser cobrado no momento da escritura”.
O desembargador Luiz Fernando Ribeiro de
Carvalho, em decisão, alega que “a
jurisprudência predominante no STJ e no TJ-RJ é no sentido de que o imposto é
devido apenas com o registro definitivo do imóvel. Com isso, o Código
Tributário Municipal também é claro nesse sentido, ao prever a cobrança do
imposto apenas quando o imóvel tiver sido quitado na sua integralidade”.
No Rio de Janeiro, o ITBI é de 2% do valor da
operação. Segundo Maurício Faro, a maioria das decisões é favorável aos
contribuintes.“Estamos ganhando em
todos os casos na Justiça e conseguindo reverter alguns
administrativamente”, diz.
Em nota enviada ao Valor, a Procuradoria-Geral do
Município do Rio informou que, em maio de 2014, foi aprovada a Lei nº 5.740, de
2014, que alterou a legislação municipal, “passando a cobrar o ITBI no momento do registro”.
Apesar de as prefeituras já terem alterado suas
legislações, o advogado Alessandro Mendes Cardoso, do Rolim, Viotti &
Leite Campos, afirma que ainda tem assessorado diversos clientes com esse
problema. “A jurisprudência é
favorável ao contribuinte tanto no STF quanto no STJ e também no Tribunal de
Justiça de Minas Gerais [onde atua]“, afirma.
Segundo o advogado, o contrato de compra e venda
não tem eficácia jurídica para gerar a cobrança do tributo. “Esse contrato é
apenas um direito de preferência para a realização do negócio.” Em Belo
Horizonte, o ITBI é de 2,5% sobre a operação.
Fonte: STF