A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento
ao recurso especial de um casal que, após vender terreno a uma
construtora do Rio Grande do Sul, foi condenado solidariamente a pagar
indenização pela paralisação das obras do empreendimento imobiliário que
seria construído no local.
Surpreendidos com a notícia da
falência da empresa e a consequente suspensão das obras, compradores das
unidades ajuizaram ação de reparação de danos contra a construtora,
seus sócios e também contra o casal que vendeu o terreno.
Entre
outras coisas, alegaram que não teria ocorrido venda do terreno à
construtora, mas uma simulação, com permuta por área construída, o que
teria mantido o casal na condição de proprietário do imóvel.
Em
outra ação, anterior, o casal vendedor havia conseguido a rescisão do
contrato com a empresa e a reintegração na posse do imóvel, mas foi
obrigado a pagar à massa falida as benfeitorias já construídas no
local.
Na sentença, o juiz reconheceu a responsabilidade da
construtora e dos sócios, mas afastou a obrigação dos proprietários do
terreno. Os clientes, então, entraram com apelação no Tribunal de
Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), que reformou a sentença e
reconheceu a responsabilidade solidária do casal.
Valorização
Segundo
o acórdão, a responsabilização solidária foi consequência da forma como
se deu o negócio entre as partes envolvidas. A decisão destacou que, no
preço do terreno, foi embutida a valorização do empreendimento, com a
projeção de lucro representado pelo edifício que ali seria erguido.
Também foi levado em consideração o fato de a compra e venda e a
incorporação não terem sido registradas.
Para os desembargadores,
uma vez que os proprietários do terreno consentiram com a realização do
projeto de forma irregular, inclusive com ampla divulgação comercial,
deveriam responder solidariamente pelos prejuízos causados aos
compradores dos imóveis. O TJRS considerou que haveria relação de
consumo entre os proprietários do terreno e os compradores das unidades
habitacionais.
Em recurso ao STJ, o casal alegou que sua relação
com a construtora se limitou a uma operação de compra e venda e que o
preço ajustado seria pago em dinheiro, parceladamente, e não em área
construída, o que não permite sua caracterização como sócios do
empreendimento.
Equiparação indevida
O
ministro Luis Felipe Salomão, relator, afastou a possibilidade de
equiparação dos vendedores do terreno ao incorporador. Para o ministro,
“a caracterização como incorporador pressupõe a prática efetiva, pelo
proprietário do terreno, de atividade de promoção da construção da
edificação condominial”.
Segundo o ministro, o tribunal estadual
se equivocou ao cobrar dos proprietários do terreno obrigações impostas
pela lei de incorporações aos incorporadores, como o registro do
projeto.
Salomão lembrou precedentes da Quarta Turma no sentido de que a Lei de Incorporações (Lei 4.591/64)
equipara o proprietário do terreno ao incorporador, desde que aquele
pratique alguma atividade condizente com a relação jurídica
incorporativa, atribuindo-lhe, nessa hipótese, responsabilidade
solidária pelo empreendimento imobiliário.
No caso julgado agora,
todavia, o casal limitou-se à mera alienação do terreno para a
incorporadora, que tomou para si a responsabilidade exclusiva pela
construção do empreendimento.
Quanto à valorização do terreno e a
possível projeção do lucro decorrente da construção do edifício, o
ministro destacou que a sentença, com base em prova pericial, consignou
que o contrato de compra e venda foi celebrado de forma lícita,
afastando a tese de simulação.
O ministro Salomão também refutou a
incidência do Código de Defesa do Consumidor na relação entre o casal e
os compradores das unidades. Para o relator, os proprietários do imóvel
“não ostentam a condição de fornecedores”, porque não prestaram nenhum
serviço nem ofereceram nenhum produto aos clientes da construtora.
Fonte: Direito net