É de conhecimento geral, que boa parte
dos contratos imobiliários, traz no contrato de compra e venda uma cláusula que
gera bastante controvérsia; a cláusula arbitral.
Esta cláusula, ao ser assinada pelo promissário comprador imobiliário, promove um impedimento para acionamento do judiciário, no caso de litígio em que envolva o aderente e a empresa contratada.
A Lei de Arbitragem 9307, em seu art. 3º dispõe: “As partes interessadas podem submeter à solução de seus litígios ao juízo arbitral mediante convenção de arbitragem, assim entendida a cláusula compromissória e o compromisso arbitral”.
Esta previsão é importante, já que menciona que as partes “podem” se submeter à solução dos litígios ao juízo arbitral. Nestes termos, é uma escolha para os litigantes.
Esta cláusula, ao ser assinada pelo promissário comprador imobiliário, promove um impedimento para acionamento do judiciário, no caso de litígio em que envolva o aderente e a empresa contratada.
A Lei de Arbitragem 9307, em seu art. 3º dispõe: “As partes interessadas podem submeter à solução de seus litígios ao juízo arbitral mediante convenção de arbitragem, assim entendida a cláusula compromissória e o compromisso arbitral”.
Esta previsão é importante, já que menciona que as partes “podem” se submeter à solução dos litígios ao juízo arbitral. Nestes termos, é uma escolha para os litigantes.
Neste mesmo raciocínio vejamos o que
diz a Lei nº 9.307/1996.;
Art. 4º A cláusula
compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato
comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir,
relativamente a tal contrato.
§ 1º A cláusula compromissória deve ser estipulada por escrito, podendo
estar inserta no próprio contrato ou em documento apartado que a ele se refira.
§ 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia
se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar,
expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo
ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.
Sendo assim, podemos verificar com base
na própria Lei da Arbitragem, que a cláusula arbitral deverá ser elaborada por
escrito, e apenas terá eficácia se a parte concordar expressamente com ela e se
o aderente tomar a iniciativa ou concordar com a sua instituição.
Neste mesmo
sentido descreve o Código de Defesa do Consumidor, através de seu art. 51 que; “São
nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e serviços que:
[...]
VII –
determinem a utilização compulsória de arbitragem; [...]”.
O próprio Código
de Defesa do Consumidor, na intenção de proteção aos hipossuficientes, tanto
técnica quanto economicamente, trouxe esta estipulação de instituição
compulsória à arbitragem.
Seria um grande
prejuízo ao consumidor, se tivesse de aderir, contra a sua vontade a uma
cláusula que causa embaraço ao seu direito a acionar a justiça, uma disposição
que estipula desvantagem exagerada ao contratante.
A começar pelos
árbitros, o valor cobrado no procedimento arbitral é demasiadamente oneroso ao
consumidor, e justamente por isso torna o procedimento da justiça privada,
especialmente inviável ao cidadão comum.
Já para a
empresa, isso não ocorre. Os valores despendidos na arbitragem são facilmente
arcados por uma empresa. O que viola o Princípio da Paridade Contratual, onde
as partes no contrato deveriam estar em igualdade de condições, e não é o que
ocorre, pois as empresas levarão grande vantagem neste processo.
Neste raciocínio
podemos perceber que o problema está na adesão a uma cláusula, em que muitas
vezes o consumidor não conhece e não teve oportunidade de conhecer o
procedimento arbitral e seus efeitos. No ato da assinatura do contrato, a empresa
construtora apresenta uma quantidade de documentos para assinar, onde o
contratante não consegue sequer, fazer uma avaliação detalhada sobre os termos
do contrato.
Conclui-se então,
que a cláusula arbitral é nula quando a adesão ao procedimento possui vícios, e
sua eficácia pode ficar comprometida. Por isso, ao não permitir ao aderente o
conhecimento sobre os efeitos desta cláusula, e dos ônus que instituição da
arbitragem pode acarretar, é que torna nula a cláusula de arbitragem de boa
parte dos contratos imobiliários e verdadeiramente ilegal o procedimento
arbitral que não seguir os requisitos legais.
Texto: Bernardo
César Coura