O rateio de despesas condominiais é objeto de inúmeros debates tanto
na doutrina como na jurisprudência. A questão é delicada e merece
análise minuciosa quando envolve necessidade ou vontade de alteração do
percentual do rateio que compete a cada condômino.
Isso porque, a alteração da forma (quantum) do rateio das
despesas gera impacto automático no valor das contribuições
condominiais, aumentando seu percentual para alguns e diminuindo para
outros.
Diante disso, este artigo analisa recente julgado proferido nos autos
do Recurso Especial n.º 1.104.352-MG, segundo o qual se chegou a pensar
ter havido pronunciamento efetivo do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
sobre as eventuais ofensas legais levantadas pelos Recorrentes e,
portanto, vislumbrando um posicionamento da Corte Superior sobre a
matéria, derrubando critério de valor diferenciado de contribuição pelas
unidades condominiais de rateio de despesas (a exemplo do proprietário
de fração ideal maior – coberturas e/ou outros).
Entretanto, pelos termos da decisão, se verificou que o Relator
Ministro Marco Buzzi, em decisão individual, negou seguimento
(continuidade) ao recurso sem emitir juízo de conhecimento sobre o
mérito da questão, adiando, por assim dizer, o debate e posicionamento
daquela Alta Corte sobre a controvertida questão do critério para o
rateio das despesas condominiais. Ou seja, sem interpretar a matéria
jurídica de rateio de despesas condominiais diferentes àqueles
proprietários de áreas maiores.
Assim, a controvérsia sobre o rateio das despesas é tema recorrente
entre os condôminos e administradores de condômino (em Assembleias), em
especial pelo inconformismo dos proprietários de unidades condominiais
com frações ideais maiores, geralmente, localizados no térreo e
coberturas.
Vale destacar que, no caso levado ao STJ, o Condomínio recorreu de decisão preferida pela 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) que, no julgamento da Apelação Cível n.º 1.0024.04.504058-1/001, decidiu pela ilicitude da alteração de valor de quota condominial (realizada pela Assembleia Geral) atribuída aos proprietários de fração ideal maior, haja vista que não teria sido apurado maior benefício para a unidade de cobertura (e/ou àqueles que possuem metragem maior) no rateio das despesas condominiais. Por esse entendimento, não seria o caso, portanto, de, obrigá-los a suportar encargos superiores aos demais apartamentos, quando sua utilização em áreas comuns é disponibilizada de forma igual.
Nesse contexto, as outras unidades, de fração ideal menor, teriam se
locupletado ilicitamente do aumento, pois tiveram diminuído o valor de
sua contribuição condominial.
É importante ressaltar que, neste caso analisado, pela convenção
condominial originária, o rateio de despesas se dava pelo número de
unidades e não por fração ideal (metragem) e que, via Assembleia Geral,
foi alterado o critério de rateio, impondo às unidades de fração ideal
maior uma contribuição condominial superior às demais unidades, a
despeito de que a utilização de áreas comuns seja é
disponibilizada igualmente aos condôminos, de forma que a utilização
não é medida pelo tamanho da fração ideal e sim pelo critério de cada
morador em se beneficiar desses espaços. Haja vista, por exemplo, que
não se cogitou ao possuidor de mais de uma garagem sofrer aumento em sua
quota condominial.
Vale destacar trecho do fundamento adotado pelo TJMG (não debatido pela Corte Superior do STJ): “a
soberania da assembleia geral não autoriza que se locupletem os demais
apartamentos tipos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor
possuir uma área maior, já que tal fato, por si só não aumenta a
despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do
que os demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais
condôminos”.
Mais à frente, o relator destacou ainda que: “a ressalva legal, salvo disposição em contrário, deixou à assembleia geral na elaboração da Convenção de Condomínio ou em deliberação extraordinária a
fixação da contribuição fora do critério da fração ideal para que fosse
adotado com justiça o princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios
ofertados com a despesa”.
A partir da interpretação desse fundamento, mesmo que o tema não
tenha sido decidido de forma conclusiva pelo STJ, é de muita valia que
os síndicos, conselheiros, administradores e advogados, atuantes na
seara imobiliária, orientem os Condomínios para melhor se prepararem
diante de hipóteses de realização de Assembleia Geral com finalidade de
alterar critérios de rateio de despesas e pagamento de cotas
condominiais, quando o pano de fundo envolver o tamanho da fração ideal
de cada unidade.
Fonte: Direcionalcondomínios
