EMENTA: REVISIONAL DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.
APLICAÇÃO DO CDC. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. POSSIBILIDADE
DE REVISÃO. REAJUSTE DAS PARCELAS PELO SALÁRIO MÍNIMO. ILEGALIDADE. JUROS
REMUNETÓRIOS. LIMITAÇÃO. ART. 1º DO DECRETO 22.626/33 C/C ART. 1.062 DO
CÓDIGO CIVIL DE 1916. MULTA CONTRATUAL. RETENÇÃO. A inadimplência do
promitente comprador não inviabiliza o pedido de revisão contratual. A
Constituição Federal, em seu art. 7º, inciso IV, veda expressamente a
vinculação do salário mínimo para qualquer finalidade. Não há
ilegalidade na fixação dos juros remuneratórios em 12% (doze por cento) ao ano, estabelecido em contrato,
porquanto respeitado o limite previsto no Decreto nº 22.626/33. A
teor do disposto no art. 53 do Código de Defesa e Proteção do
Consumidor, nos contratos de
promessa de compra e venda de imóvel, rescindido o pacto, impõe-se a
devolução das parcelas já pagas pelo comprador, sendo lícito ao
vendedor, porém, reter percentual a título de indenização pelos
prejuízos sofridos com o distrato, percentual este que pode ser fixado
em 10%, a teor do entendimento jurisprudencial e das circunstâncias do
caso concreto.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0035.03.027070-2/001 - COMARCA DE ARAGUARI - APELANTE(S): EMBRAH - EMPRESA BRASILEIRA DE HABITAÇÃO LTDA. - APELADO(A)(S): SEBASTIÃO PEREIRA DE LIMA - RELATOR: EXMO. SR. DES. NICOLAU MASSELLI
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 13ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, sob a Presidência do Desembargador FRANCISCO KUPIDLOWSKI , incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO E DAR PARCIAL PROVIMENTO.
Belo Horizonte, 02 de junho de 2011.
DES. NICOLAU MASSELLI - Relator
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
O SR. DES. NICOLAU MASSELLI:
VOTO
Trata-se de recurso de apelação interposto por EMBRAH - EMPRESA BRASILEIRA DE HABITAÇÃO LTDA. contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Araguari, Dr. Rowilson Gomes Garcia, que, nos autos da ação revisão contratual c/c repetição de indébito ajuizada por SEBASTIÃO PEREIRA DE LIMA, declarou a rescisão do contrato entabulado entre as partes e determinou a revisão nos seguintes moldes: exclusão da vinculação da parcelas pagas ao salário mínimo, para que incida somente as taxas de correção monetária previstas no contrato (INCC e IGPM); fixação dos juros remuneratórios em 6% a.a; limitação da cobrança da cláusula penal pela rescisão contratual em 2% e repetição do indébito de forma simples.
Em julgamento simultâneo, o pedido formulado na ação de reintegração de posse c/c perdas e danos ajuizada por EMBRAH - EMPRESA BRASILEIRA DE HABITAÇÃO LTDA contra SEBASTIÃO PEREIRA DE LIMA, foi julgado parcialmente procedente para condenar o requerido a pagar à requerente o correspondente a 1% sobre o valor do contrato a título de fruição mensal, determinando a restituição de todos os pagamentos referentes a IPTU, energia elétrica e taxa de condomínio porventura quitados pela requerente. Condenou a Embrah a indenizar o requerido no valor de R$6.000,00, corrigido, a título de benfeitorias, após o que, determinou a expedição do mandado de reintegração de posse.
Opostos embargos de declaração (fls. 393), foram acolhidos em parte, determinando que a apuração dos valores a restituir se dará em liquidação de sentença, devendo o montante ser restituído a Sebastião Pereira ou pago por este à Embrah, se for o caso, sob pena da multa prevista no art. 475-J.
Nas razões recursais, sustenta a empresa de habitação que o contrato foi rescindido na forma autorizada pela cláusula contratual resolutiva expressa, por falta de pagamento das prestações mensais, acrescentando que constatada a mora impõe-se a rescisão do contrato nos moldes avençados, com o retorno das partes ao status quo ante, implicando apenas na devolução das parcelas pagas, restando prejudicado o pedido de revisão de cláusula contratual.
Aduz, ainda, que a sentença não observou os aspectos legais que autorizam a contratação parcelada, a autonomia da vontade das partes, alegando que a correção monetária pelo INCC E IGPM não é suficiente, por resultar em prejuízo, vez que foi rechaçada a "cláusula de equilíbrio", bem como não foi observado que os juros contratados podem ser superiores a 6% a.a diante dos limites impostos pelo Constituição da República e pela Lei 22.626/33.
Alega a inaplicabilidade da restituição em dobro das parcelas pagas, pugnando pelo reconhecimento da legalidade do critério de proceder à incidência dos juros e correção monetária, para reajuste do saldo devedor, antes de ser feita a amortização da parcela.
Por derradeiro, busca a reforma da sentença para julgar improcedente o pleito inicial da ação revisional c/c repetição de indébito, diante da rescisão contratual decorrente da inadimplência. Eventualmente, requer a reforma da sentença para autorizar a incidência de juros de 1% a.m; majorar a multa rescisória em 10% ou 20% incidentes sobre as parcelas pagas e decotar da condenação a repetição do indébito, se for o caso, na forma simples.
Inexistente interesse recursal da empresa de habitação no tocante ao critério de amortização da dívida e repetição do indébito, porquanto não sucumbiu nestes pontos.
Nesse aspecto, consta da sentença: "no tocante à utilização da Tabela Price como forma de amortização do saldo devedor, ressalto não haver qualquer ilegalidade, sendo abusiva tão-somente a capitalização mensal dos juros, a qual não restou comprovada nos autos".
Como se vê, embora a cláusula 18 (fls. 24-verso) estabeleça como forma de amortização a Tabela Price, referida cláusula foi considerada válida pela sentença.
De igual modo a respeito da repetição do indébito, insurgindo-se contra a restituição em dobro, quando a sentença determina a repetição de forma simples.
Nos termos do artigo 499, CPC, a legitimação para recorrer decorre da existência de gravame à parte imposto na sentença de primeiro grau, o que, nas situações destacadas, não ocorreu.
Por tais razões, falece à empresa de habitação interesse recursal para se insurgir contra o critério de amortização da dívida e repetição do indébito.
Destarte, conheço parcialmente do recurso, por estarem presentes os demais pressupostos de admissibilidade.
Inicialmente, é de se registrar que reputo como perfeitamente aplicável ao caso sob exame as disposições do Código de Defesa do Consumidor, vez que as partes se enquadram perfeitamente no conceito de consumidor e fornecedor estabelecido pelos artigos 2º e 3º do referido diploma.
Pois bem. Ao contrário do que alega o Apelante, a inadimplência do Apelado com o pagamento das prestações do contrato de compra e venda do imóvel não inviabiliza a revisão da avença, visto que é cabível à parte pleitear a tutela jurisdicional quando considera que o contrato firmado está em contrariedade com a legislação pátria, conforme previsão contida no art. 6º, V, do CDC.
Nesse sentido, os seguintes julgados:
REVISIONAL CONTRATO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR - POSSIBILIDADE DE REVISÃO - CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS - ANULAÇÃO - PREVALÊNCIA DO VALOR DO IMÓVEL - BENFEITORIAS - RETENÇÃO 10%. - Possível a revisão das cláusulas contratuais, mormente estando o autor inadimplente. (...)" (TJMG - Apelação Cível 2.0000.00.464067-7/000 - Rel. Des. Walter Pinto da Rocha - Pub. 02.12.04)
APELAÇÃO CIVIL - AÇÃO ORDINÁRIA DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C ANTECIPAÇÃO DE TUTELA - POSSIBILIDADE DE REVISÃO - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 6º, INCISO V, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO - CARÊNCIA DE AÇÃO - IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO - INOCORRÊNCIA - SENTENÇA ANULADA.
Mesmo inadimplente, o contratante tem interesse processual em pedir a revisão do contrato de financiamento, eis que demonstrada a necessidade da intervenção judicial como meio de evitar prejuízo a direito que entende possuir.
O artigo 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor, estabelece que são direitos básicos do consumidor a alteração de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em determinados casos'. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.05.731360-3/001 - Rel. Des. Unias Silva - Pub. 11.01.06).
Portanto, indiscutível a possibilidade de revisão das cláusulas contratuais decorrente da avença de compromisso de compra e venda celebrada entre as partes, ainda que inadimplente o consumidor.
Manuseando os autos, verifico que se cuidam de duas ações conexas: ação de revisão de valor de imóvel c/c repetição de indébito e ação de reintegração de posse c/c perdas e danos.
Na ação de ação de revisão de valor de imóvel c/c repetição de indébito, o autor, ora Apelado, pretende a declaração de extinção do contrato, em face do pagamento integral do valor, bem como a revisão de cláusulas contratuais.
Na ação de reintegração de posse c/c perdas e danos, a autora, Embrah - Empresa Brasileira de Habitação Ltda., objetiva a reintegração de posse do bem com a devolução dos valores pagos pelo Apelado, descontados os valores a título de fruição do bem, multa contratual e restituição das despesas com condomínio, energia elétrica e IPTU.
Nesse contexto, pretende o Apelante a manutenção do critério de correção do contrato, alegando ter sido afastada "cláusula de equilíbrio" das prestações, sob o argumento de insuficiência da correção das prestações pelo INCC E IGPM.
Todavia, equivocada a tese adotada pela Apelante ao afirmar que a cláusula de reajuste das prestações pactuada deve ser mantida.
Ao exame do contrato de fls. 22, da ação de revisional, denota-se que a avença sobre preço e condições de pagamento dispõe textualmente a respeito da vinculação ao salário mínimo do valor das prestações mensais, caracterizando inequívoco fator de correção das parcelas ajustadas.
Ora, a indexação do valor das parcelas do contrato ao salário mínimo é vedada expressamente pela Constituição Federal, para qualquer finalidade (art.7º, IV).
Oportunos os ensinamentos de Manoel Gonçalves Ferreira Filho em comentário ao citado artigo:
"Proibição de vinculações. A inflação, ao produzir o descrédito da moeda, leva à procura de valor que tenha a segurança da atualização, para definição das prestações em geral. O salário, ainda mais com a garantia de 'reajustes periódicos que lhe preservem o poder aquisitivo', seria um desses valores. A constituição, porém, proíbe que o salário mínimo sirva de valor-de-referência. A razão disto é impedir que o aumento (ainda que nominal) de salário mínimo acarrete, automaticamente, o aumento de outras prestações: preços, aluguéis etc." (in Comentários à Constituição brasileira de 1988, vol. 1, São Paulo, Saraiva, 1990, p. 96)
Portanto, não há como manter a equivalência estabelecida pelo contrato, ante a ilegalidade da utilização do salário mínimo para o reajuste das parcelas do contrato de compra e venda de imóvel, resultando, daí, a patente nulidade da cláusula que assim dispõe.
Nesse sentido, os seguintes julgados:
AÇÃO REVISIONAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CORREÇÃO - VARIAÇÃO DO SALÁRIO MÍNIMO - IMPOSSIBILIDADE - JUROS CONTRATUAIS -ABUSIVIDADE - COMISSÃO DE PERMANÊNCIA - CORREÇÃO MONETÁRIA - ACUMULAÇÃO - INADMISSIBILIDADE.
- Caracterizam-se como abusivas as cláusulas contratuais que estabelecem o reajuste das prestações com base no salário mínimo.
- No contrato de compra e venda firmado entre particulares, é abusiva a taxa de juros fixada acima do estabelecido no Decreto 22.626/33 (Lei de Usura)." (TAMG - AC nº 463.058-4, 9ª Câmara Cível. Rel. Juiz Luciano Pinto, j. 01.10.2004).
PROCESSO CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ILEGALIDADE DO REAJUSTE DAS PARCELAS PELO SALÁRIO MÍNIMO - POSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DA TUTELA ANTECIPADA.
- A decisão sucinta e breve, ainda que deficientemente fundamentada, não é nula.
- É vedada, pela Constituição, a contratação de reajuste das prestações vinculado ao salário mínimo, mormente em se tratando de contrato de adesão e acarretando desvantagem excessiva para o consumidor, sendo a cláusula que estabelece a indexação pelo salário mínimo nula nos termos do art. 7º, IV da CF, art. 115 do CC e art. 51, IV, do CDC.
- É viável, uma vez presentes os requisitos do art. 273 do CPC, a concessão da tutela antecipada para determinar o reajuste das prestações pelo INPC/IBGE." (TAMG - AC nº 358.141-9, 6ª Câmara Cível. Rel. Juiz Domingos Coelho, j. 14.03.2002).
Logo, prescinde de reparo a sentença no que tange à exclusão da vinculação das parcelas ao salário mínimo.
No tocante à fixação dos juros remuneratórios, a taxa foi estipulada contratualmente no importe de 1% ao mês, amortizado pela Tabela Price, conforme estabelece a cláusula 18ª (fls. 24-verso dos autos da ação revisional).
O contrato firmado (fls. 23/29) não contém data, restando, pois, incontroversa a data noticiada na petição inicial da ação de reintegração de posse (04.03.1999), reconhecida pela sentença, sem qualquer insurgência nesse aspecto.
Assim, impõe-se o exame da legalidade da taxa de juros remuneratórios estipulada quando da assinatura do contrato de compra e venda do bem imóvel.
O art. 1º do Decreto n.º 22.626/33 (Lei de Usura) veda a estipulação em qualquer contrato de taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal: "É vedado, e será punido nos termos desta lei, estipular em quaisquer contratos taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal (Código Civil, art. 1062)."
Já o Código Civil vigente à época da assinatura do contrato, dispunha no art. 1062: "A taxa dos juros moratórios, quando não convencionada (art. 1.262), será de 6% (seis por cento) ao ano."
Sob tais considerações, entendo que os juros remuneratórios, ao tempo da celebração do contrato, estavam limitados em 12% ao ano, tendo em vista o disposto no artigo 1º do Decreto 22.626/33, bem como o artigo 1.062 do Código Civil.
Cumpre colacionar a lição da professora Maria Helena Diniz que, em 1995, já observava:
"O mútuo feneratício ou oneroso é permitido no nosso direito, uma vez que a lei possibilita que, por cláusula expressa, se fixem juros ao empréstimo de dinheiro ou de outras coisas fungíveis, desde que não ultrapassem a taxa de 12% ao ano, sob pena de serem restituídos por meio da condictio indebiti." (Código Civil Anotado, 1995, p. 775).
Assim, não há como negar que a norma em vigor atinente à matéria em questão é aquela extraída da combinação dos artigos 1.062 do Código Civil de 1.916 e do artigo 1º da Lei de Usura, que limitavam a taxa de juros remuneratórios em 12% ao ano.
No caso concreto, neste ponto, não se vislumbra no contrato em exame violação aos ditames legais, razão pela qual merece prevalecer a taxa de juros remuneratórios acertada no contrato em 1% ao mês, resultando em 12% ao ano.
Assim, merece reforma a sentença no tocante à fixação dos juros remuneratórios, devendo prevalecer o que fora pactuado.
Quanto à fração de retenção de 2% (dois por cento) dos valores pagos do contrato para compensar as perdas e despesas da construtora, convém gizar que a quantia estabelecida na sentença está aquém do que comumente é adotado na jurisprudência dominante.
Prevê o Código de Defesa do Consumidor:
"Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado".
Na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, fundamentada na impossibilidade financeira do promissário-comprador, reserva-se a este o direito à restituição do que efetivamente pagou à promitente-vendedora, com dedução da multa compensatória, se outras avenças não houve.
Desse modo, reputo lícita a dedução no valor das parcelas da quantia correspondente a 10% (dez por cento) a título de despesas com a realização do empreendimento, devendo ser alterado o percentual fixado pelo juiz sentenciante.
Doutrinam Nelson Nery Júnior Rosa Maria Andrade Nery, em seu Código de Processo Civil Comentado, 4ª ed., rev. e ampliado, RT, p. 1.851:
"a lei veda o pacto de perda total das prestações pagas pelo consumidor. É permitido, contudo, estabelecer-se pena para o descumprimento da obrigação pelo consumidor. A estipulação da pena deve ser feita de forma eqüitativa e estabelecer vantagem razoável para o fornecedor, proporcional à sua posição e participação no contrato, pois do contrário seria abusiva e ofenderia o postulado do equilíbrio contratual e a cláusula geral de boa-fé."
Nesse sentido, confira precedentes do Superior Tribunal de Justiça:
"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERDA DAS PRESTAÇÕES PAGAS. CONTRATO ANTERIOR AO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO DO ART. 924, CC. ORIENTAÇÃO DA CORTE. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE ACOLHIDO.
- MESMO CELEBRADO O CONTRATO ANTES DA VIGÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, O QUE IMPUNHA CONSIDERAR EFICAZ PREVISÃO CONTRATUAL DE PERDA DAS QUANTIAS PAGAS PELO PROMISSÁRIO ADQUIRENTE, PODE O JUIZ, AUTORIZADO PELO DISPOSTO NO ART. 924, CC, REDUZI-LA A PATAMAR JUSTO, COM O FITO DE EVITAR ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA, QUE DE SUA IMPOSIÇÃO INTEGRAL ADVIRIA À PROMITENTE VENDEDORA. CIRCUNSTÂNCIAS ESPECÍFICAS DO CASO IMPÕEM A PERDA DE 10% (DEZ POR CENTO) DO QUE FOI PAGO PELOS COMPRADORES." (REsp 41.493/RS, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ: 29/10/1996, p. 41.651)
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO. RESTITUIÇÃO. JULGAMENTO A SER PROFERIDO NA AÇÃO.
A promitente vendedora tem o direito de reter 10% do que recebeu, mas fica obrigada a restituir o excedente, matéria que deve ser desde logo decidida na ação de resolução. Recurso conhecido e provido em parte." (REsp 239.576/SP, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ: 15/5/2000, p. 167)
Diante do exposto, dou parcial provimento ao recurso para, reformando parcialmente a sentença, manter os juros remuneratórios durante a vigência do contrato em 12% a.a e majorar para 10% (dez por cento) a cobrança da cláusula penal por rescisão contratual.
Arque a Apelante com o pagamento de 70% das custas recursais, ficando o restante a cargo do Apelado, suspensas com relação a este, nos termos do art.12, Lei 1060/50.
LC
Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): ALBERTO HENRIQUE e LUIZ CARLOS GOMES DA MATA.
SÚMULA : CONHECERAM PARCIALMENTE DO RECURSO E DERAM PARCIAL PROVIMENTO.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0035.03.027070-2/001 - COMARCA DE ARAGUARI - APELANTE(S): EMBRAH - EMPRESA BRASILEIRA DE HABITAÇÃO LTDA. - APELADO(A)(S): SEBASTIÃO PEREIRA DE LIMA - RELATOR: EXMO. SR. DES. NICOLAU MASSELLI
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 13ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, sob a Presidência do Desembargador FRANCISCO KUPIDLOWSKI , incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO E DAR PARCIAL PROVIMENTO.
Belo Horizonte, 02 de junho de 2011.
DES. NICOLAU MASSELLI - Relator
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
O SR. DES. NICOLAU MASSELLI:
VOTO
Trata-se de recurso de apelação interposto por EMBRAH - EMPRESA BRASILEIRA DE HABITAÇÃO LTDA. contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Araguari, Dr. Rowilson Gomes Garcia, que, nos autos da ação revisão contratual c/c repetição de indébito ajuizada por SEBASTIÃO PEREIRA DE LIMA, declarou a rescisão do contrato entabulado entre as partes e determinou a revisão nos seguintes moldes: exclusão da vinculação da parcelas pagas ao salário mínimo, para que incida somente as taxas de correção monetária previstas no contrato (INCC e IGPM); fixação dos juros remuneratórios em 6% a.a; limitação da cobrança da cláusula penal pela rescisão contratual em 2% e repetição do indébito de forma simples.
Em julgamento simultâneo, o pedido formulado na ação de reintegração de posse c/c perdas e danos ajuizada por EMBRAH - EMPRESA BRASILEIRA DE HABITAÇÃO LTDA contra SEBASTIÃO PEREIRA DE LIMA, foi julgado parcialmente procedente para condenar o requerido a pagar à requerente o correspondente a 1% sobre o valor do contrato a título de fruição mensal, determinando a restituição de todos os pagamentos referentes a IPTU, energia elétrica e taxa de condomínio porventura quitados pela requerente. Condenou a Embrah a indenizar o requerido no valor de R$6.000,00, corrigido, a título de benfeitorias, após o que, determinou a expedição do mandado de reintegração de posse.
Opostos embargos de declaração (fls. 393), foram acolhidos em parte, determinando que a apuração dos valores a restituir se dará em liquidação de sentença, devendo o montante ser restituído a Sebastião Pereira ou pago por este à Embrah, se for o caso, sob pena da multa prevista no art. 475-J.
Nas razões recursais, sustenta a empresa de habitação que o contrato foi rescindido na forma autorizada pela cláusula contratual resolutiva expressa, por falta de pagamento das prestações mensais, acrescentando que constatada a mora impõe-se a rescisão do contrato nos moldes avençados, com o retorno das partes ao status quo ante, implicando apenas na devolução das parcelas pagas, restando prejudicado o pedido de revisão de cláusula contratual.
Aduz, ainda, que a sentença não observou os aspectos legais que autorizam a contratação parcelada, a autonomia da vontade das partes, alegando que a correção monetária pelo INCC E IGPM não é suficiente, por resultar em prejuízo, vez que foi rechaçada a "cláusula de equilíbrio", bem como não foi observado que os juros contratados podem ser superiores a 6% a.a diante dos limites impostos pelo Constituição da República e pela Lei 22.626/33.
Alega a inaplicabilidade da restituição em dobro das parcelas pagas, pugnando pelo reconhecimento da legalidade do critério de proceder à incidência dos juros e correção monetária, para reajuste do saldo devedor, antes de ser feita a amortização da parcela.
Por derradeiro, busca a reforma da sentença para julgar improcedente o pleito inicial da ação revisional c/c repetição de indébito, diante da rescisão contratual decorrente da inadimplência. Eventualmente, requer a reforma da sentença para autorizar a incidência de juros de 1% a.m; majorar a multa rescisória em 10% ou 20% incidentes sobre as parcelas pagas e decotar da condenação a repetição do indébito, se for o caso, na forma simples.
Inexistente interesse recursal da empresa de habitação no tocante ao critério de amortização da dívida e repetição do indébito, porquanto não sucumbiu nestes pontos.
Nesse aspecto, consta da sentença: "no tocante à utilização da Tabela Price como forma de amortização do saldo devedor, ressalto não haver qualquer ilegalidade, sendo abusiva tão-somente a capitalização mensal dos juros, a qual não restou comprovada nos autos".
Como se vê, embora a cláusula 18 (fls. 24-verso) estabeleça como forma de amortização a Tabela Price, referida cláusula foi considerada válida pela sentença.
De igual modo a respeito da repetição do indébito, insurgindo-se contra a restituição em dobro, quando a sentença determina a repetição de forma simples.
Nos termos do artigo 499, CPC, a legitimação para recorrer decorre da existência de gravame à parte imposto na sentença de primeiro grau, o que, nas situações destacadas, não ocorreu.
Por tais razões, falece à empresa de habitação interesse recursal para se insurgir contra o critério de amortização da dívida e repetição do indébito.
Destarte, conheço parcialmente do recurso, por estarem presentes os demais pressupostos de admissibilidade.
Inicialmente, é de se registrar que reputo como perfeitamente aplicável ao caso sob exame as disposições do Código de Defesa do Consumidor, vez que as partes se enquadram perfeitamente no conceito de consumidor e fornecedor estabelecido pelos artigos 2º e 3º do referido diploma.
Pois bem. Ao contrário do que alega o Apelante, a inadimplência do Apelado com o pagamento das prestações do contrato de compra e venda do imóvel não inviabiliza a revisão da avença, visto que é cabível à parte pleitear a tutela jurisdicional quando considera que o contrato firmado está em contrariedade com a legislação pátria, conforme previsão contida no art. 6º, V, do CDC.
Nesse sentido, os seguintes julgados:
REVISIONAL CONTRATO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR - POSSIBILIDADE DE REVISÃO - CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS - ANULAÇÃO - PREVALÊNCIA DO VALOR DO IMÓVEL - BENFEITORIAS - RETENÇÃO 10%. - Possível a revisão das cláusulas contratuais, mormente estando o autor inadimplente. (...)" (TJMG - Apelação Cível 2.0000.00.464067-7/000 - Rel. Des. Walter Pinto da Rocha - Pub. 02.12.04)
APELAÇÃO CIVIL - AÇÃO ORDINÁRIA DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C ANTECIPAÇÃO DE TUTELA - POSSIBILIDADE DE REVISÃO - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 6º, INCISO V, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO - CARÊNCIA DE AÇÃO - IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO - INOCORRÊNCIA - SENTENÇA ANULADA.
Mesmo inadimplente, o contratante tem interesse processual em pedir a revisão do contrato de financiamento, eis que demonstrada a necessidade da intervenção judicial como meio de evitar prejuízo a direito que entende possuir.
O artigo 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor, estabelece que são direitos básicos do consumidor a alteração de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em determinados casos'. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.05.731360-3/001 - Rel. Des. Unias Silva - Pub. 11.01.06).
Portanto, indiscutível a possibilidade de revisão das cláusulas contratuais decorrente da avença de compromisso de compra e venda celebrada entre as partes, ainda que inadimplente o consumidor.
Manuseando os autos, verifico que se cuidam de duas ações conexas: ação de revisão de valor de imóvel c/c repetição de indébito e ação de reintegração de posse c/c perdas e danos.
Na ação de ação de revisão de valor de imóvel c/c repetição de indébito, o autor, ora Apelado, pretende a declaração de extinção do contrato, em face do pagamento integral do valor, bem como a revisão de cláusulas contratuais.
Na ação de reintegração de posse c/c perdas e danos, a autora, Embrah - Empresa Brasileira de Habitação Ltda., objetiva a reintegração de posse do bem com a devolução dos valores pagos pelo Apelado, descontados os valores a título de fruição do bem, multa contratual e restituição das despesas com condomínio, energia elétrica e IPTU.
Nesse contexto, pretende o Apelante a manutenção do critério de correção do contrato, alegando ter sido afastada "cláusula de equilíbrio" das prestações, sob o argumento de insuficiência da correção das prestações pelo INCC E IGPM.
Todavia, equivocada a tese adotada pela Apelante ao afirmar que a cláusula de reajuste das prestações pactuada deve ser mantida.
Ao exame do contrato de fls. 22, da ação de revisional, denota-se que a avença sobre preço e condições de pagamento dispõe textualmente a respeito da vinculação ao salário mínimo do valor das prestações mensais, caracterizando inequívoco fator de correção das parcelas ajustadas.
Ora, a indexação do valor das parcelas do contrato ao salário mínimo é vedada expressamente pela Constituição Federal, para qualquer finalidade (art.7º, IV).
Oportunos os ensinamentos de Manoel Gonçalves Ferreira Filho em comentário ao citado artigo:
"Proibição de vinculações. A inflação, ao produzir o descrédito da moeda, leva à procura de valor que tenha a segurança da atualização, para definição das prestações em geral. O salário, ainda mais com a garantia de 'reajustes periódicos que lhe preservem o poder aquisitivo', seria um desses valores. A constituição, porém, proíbe que o salário mínimo sirva de valor-de-referência. A razão disto é impedir que o aumento (ainda que nominal) de salário mínimo acarrete, automaticamente, o aumento de outras prestações: preços, aluguéis etc." (in Comentários à Constituição brasileira de 1988, vol. 1, São Paulo, Saraiva, 1990, p. 96)
Portanto, não há como manter a equivalência estabelecida pelo contrato, ante a ilegalidade da utilização do salário mínimo para o reajuste das parcelas do contrato de compra e venda de imóvel, resultando, daí, a patente nulidade da cláusula que assim dispõe.
Nesse sentido, os seguintes julgados:
AÇÃO REVISIONAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CORREÇÃO - VARIAÇÃO DO SALÁRIO MÍNIMO - IMPOSSIBILIDADE - JUROS CONTRATUAIS -ABUSIVIDADE - COMISSÃO DE PERMANÊNCIA - CORREÇÃO MONETÁRIA - ACUMULAÇÃO - INADMISSIBILIDADE.
- Caracterizam-se como abusivas as cláusulas contratuais que estabelecem o reajuste das prestações com base no salário mínimo.
- No contrato de compra e venda firmado entre particulares, é abusiva a taxa de juros fixada acima do estabelecido no Decreto 22.626/33 (Lei de Usura)." (TAMG - AC nº 463.058-4, 9ª Câmara Cível. Rel. Juiz Luciano Pinto, j. 01.10.2004).
PROCESSO CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ILEGALIDADE DO REAJUSTE DAS PARCELAS PELO SALÁRIO MÍNIMO - POSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DA TUTELA ANTECIPADA.
- A decisão sucinta e breve, ainda que deficientemente fundamentada, não é nula.
- É vedada, pela Constituição, a contratação de reajuste das prestações vinculado ao salário mínimo, mormente em se tratando de contrato de adesão e acarretando desvantagem excessiva para o consumidor, sendo a cláusula que estabelece a indexação pelo salário mínimo nula nos termos do art. 7º, IV da CF, art. 115 do CC e art. 51, IV, do CDC.
- É viável, uma vez presentes os requisitos do art. 273 do CPC, a concessão da tutela antecipada para determinar o reajuste das prestações pelo INPC/IBGE." (TAMG - AC nº 358.141-9, 6ª Câmara Cível. Rel. Juiz Domingos Coelho, j. 14.03.2002).
Logo, prescinde de reparo a sentença no que tange à exclusão da vinculação das parcelas ao salário mínimo.
No tocante à fixação dos juros remuneratórios, a taxa foi estipulada contratualmente no importe de 1% ao mês, amortizado pela Tabela Price, conforme estabelece a cláusula 18ª (fls. 24-verso dos autos da ação revisional).
O contrato firmado (fls. 23/29) não contém data, restando, pois, incontroversa a data noticiada na petição inicial da ação de reintegração de posse (04.03.1999), reconhecida pela sentença, sem qualquer insurgência nesse aspecto.
Assim, impõe-se o exame da legalidade da taxa de juros remuneratórios estipulada quando da assinatura do contrato de compra e venda do bem imóvel.
O art. 1º do Decreto n.º 22.626/33 (Lei de Usura) veda a estipulação em qualquer contrato de taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal: "É vedado, e será punido nos termos desta lei, estipular em quaisquer contratos taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal (Código Civil, art. 1062)."
Já o Código Civil vigente à época da assinatura do contrato, dispunha no art. 1062: "A taxa dos juros moratórios, quando não convencionada (art. 1.262), será de 6% (seis por cento) ao ano."
Sob tais considerações, entendo que os juros remuneratórios, ao tempo da celebração do contrato, estavam limitados em 12% ao ano, tendo em vista o disposto no artigo 1º do Decreto 22.626/33, bem como o artigo 1.062 do Código Civil.
Cumpre colacionar a lição da professora Maria Helena Diniz que, em 1995, já observava:
"O mútuo feneratício ou oneroso é permitido no nosso direito, uma vez que a lei possibilita que, por cláusula expressa, se fixem juros ao empréstimo de dinheiro ou de outras coisas fungíveis, desde que não ultrapassem a taxa de 12% ao ano, sob pena de serem restituídos por meio da condictio indebiti." (Código Civil Anotado, 1995, p. 775).
Assim, não há como negar que a norma em vigor atinente à matéria em questão é aquela extraída da combinação dos artigos 1.062 do Código Civil de 1.916 e do artigo 1º da Lei de Usura, que limitavam a taxa de juros remuneratórios em 12% ao ano.
No caso concreto, neste ponto, não se vislumbra no contrato em exame violação aos ditames legais, razão pela qual merece prevalecer a taxa de juros remuneratórios acertada no contrato em 1% ao mês, resultando em 12% ao ano.
Assim, merece reforma a sentença no tocante à fixação dos juros remuneratórios, devendo prevalecer o que fora pactuado.
Quanto à fração de retenção de 2% (dois por cento) dos valores pagos do contrato para compensar as perdas e despesas da construtora, convém gizar que a quantia estabelecida na sentença está aquém do que comumente é adotado na jurisprudência dominante.
Prevê o Código de Defesa do Consumidor:
"Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado".
Na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, fundamentada na impossibilidade financeira do promissário-comprador, reserva-se a este o direito à restituição do que efetivamente pagou à promitente-vendedora, com dedução da multa compensatória, se outras avenças não houve.
Desse modo, reputo lícita a dedução no valor das parcelas da quantia correspondente a 10% (dez por cento) a título de despesas com a realização do empreendimento, devendo ser alterado o percentual fixado pelo juiz sentenciante.
Doutrinam Nelson Nery Júnior Rosa Maria Andrade Nery, em seu Código de Processo Civil Comentado, 4ª ed., rev. e ampliado, RT, p. 1.851:
"a lei veda o pacto de perda total das prestações pagas pelo consumidor. É permitido, contudo, estabelecer-se pena para o descumprimento da obrigação pelo consumidor. A estipulação da pena deve ser feita de forma eqüitativa e estabelecer vantagem razoável para o fornecedor, proporcional à sua posição e participação no contrato, pois do contrário seria abusiva e ofenderia o postulado do equilíbrio contratual e a cláusula geral de boa-fé."
Nesse sentido, confira precedentes do Superior Tribunal de Justiça:
"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERDA DAS PRESTAÇÕES PAGAS. CONTRATO ANTERIOR AO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO DO ART. 924, CC. ORIENTAÇÃO DA CORTE. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE ACOLHIDO.
- MESMO CELEBRADO O CONTRATO ANTES DA VIGÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, O QUE IMPUNHA CONSIDERAR EFICAZ PREVISÃO CONTRATUAL DE PERDA DAS QUANTIAS PAGAS PELO PROMISSÁRIO ADQUIRENTE, PODE O JUIZ, AUTORIZADO PELO DISPOSTO NO ART. 924, CC, REDUZI-LA A PATAMAR JUSTO, COM O FITO DE EVITAR ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA, QUE DE SUA IMPOSIÇÃO INTEGRAL ADVIRIA À PROMITENTE VENDEDORA. CIRCUNSTÂNCIAS ESPECÍFICAS DO CASO IMPÕEM A PERDA DE 10% (DEZ POR CENTO) DO QUE FOI PAGO PELOS COMPRADORES." (REsp 41.493/RS, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ: 29/10/1996, p. 41.651)
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO. RESTITUIÇÃO. JULGAMENTO A SER PROFERIDO NA AÇÃO.
A promitente vendedora tem o direito de reter 10% do que recebeu, mas fica obrigada a restituir o excedente, matéria que deve ser desde logo decidida na ação de resolução. Recurso conhecido e provido em parte." (REsp 239.576/SP, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ: 15/5/2000, p. 167)
Diante do exposto, dou parcial provimento ao recurso para, reformando parcialmente a sentença, manter os juros remuneratórios durante a vigência do contrato em 12% a.a e majorar para 10% (dez por cento) a cobrança da cláusula penal por rescisão contratual.
Arque a Apelante com o pagamento de 70% das custas recursais, ficando o restante a cargo do Apelado, suspensas com relação a este, nos termos do art.12, Lei 1060/50.
LC
Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): ALBERTO HENRIQUE e LUIZ CARLOS GOMES DA MATA.
SÚMULA : CONHECERAM PARCIALMENTE DO RECURSO E DERAM PARCIAL PROVIMENTO.
Fonte: TJMG
