O sonho
da casa própria, é ao anseio de grande parte dos consumidores brasileiros. Em
termos de História, um medidor de riqueza social é a propriedade imobiliária.
Boa parte dos anúncios, veiculados em mídia impressa, rádio ou televisão,
tratam da aquisição da unidade imobiliária. De maneira proporcional, à medida
que os imóveis valorizam, aumenta também a quantidade de problemas, tais como,
falsidade de documentos, simulação, defeito ou invalidade no negócio jurídico,
atrasos na entrega do imóvel, defeitos construtivos e até mesmo a falência da
Construtora ou Incorporadora.
De
qualquer forma, não se consegue prever quais os problemas, que o adquirente
poderá enfrentar, ou mesmo, se vai receber o imóvel da maneira que foi
demonstrado na maquete, no estande de vendas, ou nas condições contratadas.
O fato
é que, para a compra de um imóvel na planta, os primeiros cuidados na
aquisição; é a verificação de documentos que informam sobre a situação da obra,
e sua regularidade e a proceder ampla pesquisa sobre a idoneidade, moral e
financeira da Construtora. Na compra de imóvel, se deve verificar, se o imóvel
possui os documentos em ordem, se pertence ao proprietário e se este
proprietário, cumpre de maneira regular as suas obrigações.
Entretanto,
antes de analisar o imóvel e a venda, o consumidor deverá vir documentado ao
estande de vendas da Construtora, embasado com o tipo de imóvel que procura, as
condições ideais de pagamento, as taxas mais favoráveis, tais como IPC, e a
certeza de que é o momento certo para adquiri-lo. Outro ponto importante, é
verificar qual é o sistema utilizado no financiamento imobiliário, o mais
utilizado é a tabela price, no
entanto, este sistema conta com os juros capitalizados, ela prioriza a
amortização dos juros do período e não o valor principal, ou seja, abusiva e
ilegal. A tabela mais favorável é a SAC, ou sistema de amortização constante e
mais vantajosa nos contratos imobiliários.
Pesquise
sobre a Construtora, a internet oferece esta possibilidade, principalmente no
PROCON e nos sites de Reclamação, permitem ao consumidor uma maior garantia,
por uma empresa sólida e que respeita os contratos.
Visite
a obra pessoalmente. Um grande erro do comprador de imóvel, é confiar no anúncio,
na maquete apresentada pelo vendedor, mas não visitar o imóvel pessoalmente.
Somente com a vistoria da obra e que se consegue visualizar, como é feito o
trabalho da Construtora, se a está atendendo ao Memorial Descritivo do Imóvel e
se o material utilizado é de qualidade. Até mesmo os vícios construtivos, tais
como trincas, fissuras e infiltrações, somente são percebíveis, visitando o
local pessoalmente, se possível, ir acompanhado de um engenheiro de confiança
também é importante.
Os
documentos para verificação do imóvel, são vários, mas podemos descrever o
principal: a certidão de propriedade. É
um documento que é a cópia da matrícula do imóvel, ou seja, a ficha que contém
as informações sobre o registro do imóvel, que consta também o proprietário, tudo
de acordo com a Lei 6015/73, art. 167, Lei de Registros Públicos. O mais
importante, é que nesta ficha, ou matrícula, constam as alterações no registro,
bem como, as vendas que ocorreram do imóvel, em que época e para que pessoa.
Este documento, descreve todo o histórico do imóvel. Através da matrícula se
verifica; o estado civil do vendedor e a participação do cônjuge no imóvel, se
há promessa de compra e venda, se está hipotecado (garantindo alguma dívida),
se está penhorado por dívidas, se está gravado como usufruto, se existe caução,
se existe cláusula de inalienabilidade, se o vendedor é capaz, se há averbação
da construção.
Exija o
memorial de incorporação, documento essencial para qualquer obra
comercializada, como descreve a Lei 4591, de 1964. Neste documento, estão as
prova de propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela
prefeitura, o cálculo da área do imóvel, das frações ideais das unidades
habitacionais, e a descrição do acabamento e material utilizado na construção.
A
Certidão Negativa de Tributos Municipais, é a garantia de que todos os impostos
municipais foram quitados, pois cabe lembrar, a obrigação de pagamento dos
impostos é propter rem, acompanha a
coisa e essa certidão de quitação, é essencial para a lavratura da escritura do
imóvel, pois como descrevei o antigo Código Civil de 1916; “A certidão negativa
exonera o imóvel e isenta o adquirente de toda a responsabilidade”.
Outra
certidão essencial, é a Certidão Negativa de Débitos Condominais, descrita no
art. 4, da Lei 4591/64, que a “que dependerá de prova a quitação das obrigações
do alienante para com o respectivo condomínio”, ou seja, dependerá de uma
declaração do síndico do edifício, que comprovará a quitação de todas as taxas
condominiais. Somente de posse desta declaração, emitida pelo síndico, é que o
tabelião lavrará a escritura de venda, doação, cessão de direitos.
Para
evitar os riscos de uma desapropriação, também é válido, antes de efetivar a
compra e entregar o sinal de pagamento, verificar se o imóvel não foi
pretendido não foi declarado de utilidade pública. Esta pesquisa, poderá ser
feita na Prefeitura local.
Ao
fechar o negócio, lembre-se de registrar o contrato de promessa de compra e
venda, pois mesmo que a Lei descreva que a ausência do registro não invalida o
documento, este registro é a prova da concretização do negócio e poderá ser
oponível contra terceiros. Devemos seguir a máxima “quem não registra, não é
dono”. Neste mesmo entendimento, cabe lembrar, que devemos registrar não apenas
a promessa de compra e venda, mas principalmente a escritura do imóvel.
De toda
forma, o mais importante é proceder o registro da escritura, pois somente com a
lavratura da escritura em cartório, é que se opera a transferência de
propriedade.
Todas
estas precauções são necessárias e evitam problemas na aquisição do imóvel,
afinal, este bem tão esperado por grande parte dos consumidores, não pode
proporcionar frustração, e sim a sensação de segurança e a satisfação de
realização de uma conquista.
Texto:
Bernardo César Coura