Acompanhando o voto do relator, ministro Villas Bôas Cueva, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu que o Código de Defesa do Consumidor (CDC)
incide nos contratos de administração imobiliária, pois o proprietário
de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus interesses é,
de fato, destinatário final do serviço prestado, o que revela sua
condição de consumidor.
No caso julgado, a empresa Apolar Imóveis Ltda. questionou decisão
do Tribunal de Justiça do Paraná, sustentando que o proprietário que
contrata imobiliária para administrar seu imóvel não se enquadra no
conceito de consumidor, por não ser o destinatário final econômico do
serviço prestado. A ação discutiu a natureza abusiva de cláusula
estabelecida em contrato de adesão.
Em seu voto, o relator admitiu que os conceitos de consumidor e de
fornecedor, mesmo depois de passados mais de 20 anos da edição do CDC (Lei 8.078/90), ainda provocam divergências e dúvidas quanto ao alcance da relação jurídica estabelecida entre as partes.
“Saber se o destinatário final de um produto ou serviço se enquadra
no conceito de consumidor é compreender, além da sua destinação, se a
relação jurídica estabelecida é marcada pela vulnerabilidade da pessoa
física ou jurídica que adquire ou contrata produto ou serviço diante do
seu fornecedor”, ressaltou o ministro em seu voto.
De acordo com o relator, o contrato de administração imobiliária
possui natureza jurídica complexa, na qual convivem características de
diversas modalidades contratuais típicas, como corretagem, agenciamento,
administração e mandato, não se confundindo com a locação imobiliária.
Para Villas Bôas Cueva, são duas relações jurídicas distintas: a de
prestação de serviços, estabelecida com o proprietário de um ou mais
imóveis, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua
como intermediária de um contrato de locação. Assim, a prestação de
serviços é uma relação autônoma, que pode até não ter como objetivo a
locação daquela edificação.
Segundo o relator, normalmente, mas não sempre, a administração
imobiliária envolve a divulgação, a corretagem e a própria administração
do imóvel com vistas à futura locação. Sendo assim, o dono do imóvel
ocupa a posição de destinatário final econômico do serviço, pois
remunera a expertise da contratada e o know-how oferecido em benefício
próprio. Não se trata propriamente de atividade que agrega valor
econômico ao bem.
Citando doutrina e precedentes, o ministro enfatizou que, além da
locação do imóvel, a atividade imobiliária também pode se resumir no
cumprimento de uma agenda de pagamentos (taxas, impostos e emolumentos)
ou apenas na conservação do bem, na sua manutenção.
A Turma entendeu que, diante de tal abrangência, somente
circunstâncias muito peculiares e especiais seriam capazes de afastar a
vulnerabilidade do contratante e justificar a não aplicação do CDC
nesses casos, seja porque o contrato firmado é de adesão, seja porque é
uma atividade complexa e especializada, seja porque os mercados se
comportam de forma diferenciada e específica em cada lugar e período.
“Portanto, sob qualquer ângulo que se examine a questão, parece
evidente que o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para
administrar seus interesses é, de fato, destinatário final fático e
também econômico do serviço prestado, revelando a sua inegável condição
de consumidor”, concluiu o relator.
Fonte: STJ