EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL - PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS - POSSIBILIDADE - CORREÇÃO
MONETÁRIA - INCIDÊNCIA DURANTE O PERÍODO DE ATRASO DA OBRA -
POSSIBILIDADE - DANOS MORAIS EXISTENTES - LUCROS CESSANTES -
POSSIBILIDADE - VALOR DO ALUGUEL.
- A previsão no contrato de promessa de compra e venda pactuado entre as partes acerca da existência de um prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel é perfeitamente admissível, tendo em vista que não consubstancia um período de tempo irrazoável ou desproporcional.
- É possível a incidência da correção monetária sobre o saldo devedor do promitente comprador durante o período de atraso da obra, tendo em vista que ela tem por objetivo compensar perda do poder aquisitivo da moeda. Dessa forma, a correção monetária apenas mantém o valor real da moeda. Do contrário, haverá enriquecimento sem causa.
- "O demasiado atraso na entrega de um imóvel para o comprador, além de causar indiscutíveis prejuízos de ordem financeira, acarreta, de modo evidente, um dano moral, que decorre da grave frustração advinda do fato de se ter quitado um imóvel, confiando na idoneidade da empresa construtora, e de não se poder para ele se mudar, em razão de injustificado atraso na conclusão da obra." (TJMG, Apelação Cível n° 1.0024.10.279905-3/004, Rel. Des. Evandro Lopes da Costa Teixeira).
- "A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes." (STJ, AgRg no REsp 1202506 / RJ, Ministro SIDNEI BENETI, 24/02/2012).
- "Não entregue pela vendedora o imóvel residencial na data contratualmente ajustada, o comprador faz jus ao recebimento, a título de lucros cessantes, dos aluguéis que poderia ter recebido e se viu privado pelo atraso." (STJ, AgRg no Ag 692543 / RJ, Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, 27/08/2007).
- Primeiro e segundo recursos providos em partes.
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0145.12.002250-7/001 - COMARCA DE JUIZ DE FORA - 1º APELANTE: SANDALO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - 2º APELANTE: MARCELO DE ALMEIDA SALES, ANAELLI APARECIDA NOGUEIRA CAMPOS E OUTRO(A)(S) - APELADO(A)(S): SANDALO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ANAELLI APARECIDA NOGUEIRA CAMPOS
A C Ó R D Ã O
Vistos etc., acorda, em Turma, a 10ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em.
DES. VEIGA DE OLIVEIRA
RELATOR.
DES. VEIGA DE OLIVEIRA (RELATOR)
V O T O
Trata-se de apelação interposta por SANDALO EMPREEDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. de fls. 195/209 contra sentença de fls. 187/193 proferida pelo Meritíssimo Juiz da 8ª Vara Cível da comarca de Juiz de Fora que, nos autos da ação de indenização por inadimplemento contratual proposta por ANAELLI APARECIDA NOGUEIRA CAMPOS e MARCELO ALMEIDA SALES, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para determinar que o saldo devedor final dos Apelados, de R$ 145.275,15, seja apurado na forma de cálculo prevista no contrato, até 26/02/2011 (prazo para entrega planejado mais 180 dias de tolerância), com interrupção até 16/01/2012 (data da certidão do habite-se), quando deverá ser novamente atualizado até 24/07/2012 (quitação do saldo devedor). A diferença deverá ser restituída aos Apelados atualizada pelos índices da Corregedoria geral de Justiça mais juros de 1% ao mês.
Condenou, ainda, a Apelante ao pagamento de R$ 6.000,00 a título de danos morais, atualizada pela CGJ a partir da data de publicação da decisão, mais juros de 1% ao mês a partir de 26/02/2011.
Em suas razões recursais a Apelante faz as seguintes considerações:
- existência do prazo de tolerância para a entrega da obra, bem como a existência de questões de força maior que impediram a conclusão da obra no prazo estipulado no contrato;
- validade da correção monetária, não havendo que se falar em congelamento do saldo final da unidade adquirida no período de 26/02/2011 até 16/01/2012 (data da certidão do habite-se);
- inexistência de danos morais indenizáveis e exorbitância em seu valor.
Paralelamente, ANAELLI APARECIDA NOGUEIRA CAMPOS e MARCELO ALMEIDA SALES interpuseram apelação de fls. 220/235, em que fazem as seguintes considerações:
- nulidade da cláusula que estipula o prazo de tolerância de 180 dias para a entrega das chaves do imóvel;
- existência de lucros cessantes, tendo em vista que durante o período de atraso na entrega das chaves, eles tiveram que arcar com o aluguel de sua residência;
- condenação da Apelada ao pagamento de multa de 50% sobre o valor pago pelos Apelantes, conforme previsão do artigo 35, § 5°, da Lei 4.591/64.
É este, em epítome, o relatório. Decido.
PRIMEIRA APELAÇÃO - APELANTE: SANDALO EMPREEDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Conheço do recurso, pois, encontram-se presentes seus pressupostos de admissibilidade.
EXISTÊNCIA DE PRAZO DE TOLERÂNCIA E FORÇA MAIOR
Com relação à alegação da Apelante acerca da existência de prazo de tolerância e da ocorrência de força maior que teriam impedido a entrega do imóvel na data prevista no contrato, verifica-se que lhe assiste razão em sua irresignação.
Primeiramente, conforme bem observado pelo Juiz primevo, tem-se que a previsão no contrato de promessa de compra e venda pactuado entre as partes acerca da existência de um prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel (cláusula 16) é perfeitamente admissível, tendo em vista que não consubstancia um período de tempo irrazoável ou desproporcional.
O Eg. Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, quando do julgamento da apelação de n° 70048800296, de relatoria da Em. DES.ª LIÉGE PURICELLI PIRES ao decidir sobre questão idêntica, inclusive com o mesmo prazo de tolerância, assim se manifestou:
"Os autores, em suas razões recursais, sustentam que deve ser desconsiderado o prazo de tolerância previsto no contrato quanto à entrega do imóvel, declarando-se nula tal cláusula (9.1), haja vista que, na qualidade de consumidores, foram vinculados à oferta no sentido de que o bem lhes seria entregue em outubro de 2009. Requerem seja este o marco inicial considerado para fins de incidência dos encargos moratórios fixados na sentença.
Não lhes assiste razão quanto a tal aspecto.
Apesar de efetivamente vinculada a oferta no sentido de que o imóvel seria entregue em outubro de 2009, os autores consentiram com a previsão do prazo de tolerância de 180 dias previsto na cláusula n. 9.1 do pacto (fl. 38).
Tal previsão contratual está redigida em letras grandes, foi alcançado o contrato aos autores, tanto que o acostaram à inicial, e não se vê qualquer abusividade, pois é sabida dificuldade do ramo da construção quanto à mão de obra e dias que não se mostram úteis para o trabalho. É normal, portanto, que haja um prazo de tolerância para fins de entrega do imóvel. Esperar o contrário seria realmente ótimo, mas infelizmente não é a realidade brasileira. Correto o construtor, portanto, ao não iludir o consumidor e prever, no pacto com ele firmado, que pode ser elastecido o prazo para a entrega.
Por tais motivos, não há ofensa ao art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, pois o prazo de outubro de 2009 integrou o contrato, assim como o prazo de tolerância de 180 dias. Tampouco há falar em ofensa ao art. 54, §4º, do mesmo Diploma, pois as cláusulas acerca da possibilidade de tolerância estão redigidas em título com destaque ("IX. A CONSTRUÇÃO E O PRAZO DA OBRA"), permitindo sua imediata e fácil compreensão pelo consumidor."
Portanto, não há que se falar em abusividade da cláusula de n° 16 que prevê um prazo de tolerância para a entrega do imóvel de 180 dias.
Entretanto, em que pese a existência do referido prazo de tolerância, observa-se que a Apelante não entregou o imóvel na data de 26/02/2011 (já contado o prazo de tolerância), pois a "certidão do habite-se" somente foi disponibilizada aos Apelados em 16/01/2012.
Ademais, conforme bem exposto pelo Juiz primevo, a Apelante não se desincumbiu de seu ônus que era de comprovar a existência de situação capaz de caracterizar força maior ou caso fortuito, que poderia justificar o atraso na entrega do imóvel após o prazo de tolerância acima referido.
Portanto não lhe assiste razão quanto a essa questão.
VALIDADE DA CORREÇÃO MONETÁRIA NO PERÍODO POSTERIOR AO VENCIMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ATÉ A ENTREGA DA CERTIDÃO DO HABITE-SE
Com relação à correção monetária, nota-se que assiste razão à Apelante quanto a essa questão.
O Juiz primevo determinou o congelamento do saldo devedor dos Apelados entre o período de 26/02/2011 até 16/01/2012, que compreende, justamente, o lapso temporal em que ocorreu o atraso injustificado na entrega no imóvel por parte da Apelante.
Entretanto, a correção monetária tem como objetivo compensar perda do poder aquisitivo da moeda. Dessa forma, a correção monetária apenas mantém o valor real da moeda.
Dessa forma, em que pese o atraso na obra ter sido imputado à Apelante, verifica-se que deverá incidir a correção monetária sobre o saldo devedor no período de 26/02/2011 até 16/01/2012, sob pena de enriquecimento indevido dos Apelados, utilizando-se como índice o IGP-M.
INEXISTÊNCIA DE DANOS MORAIS INDENIZÁVEIS E EXORBITÂNCIA DE SEU VALOR
O dano moral pode ser conceituado de maneira simples e precisa como sendo aquele que provoca uma lesão a um direito da personalidade. Assim, o dano moral, independentemente de prejuízo material, fere direitos personalíssimos, isto é, todo e qualquer atributo que individualiza cada pessoa, tal como a liberdade, a honra, dignidade, a vida íntima e privada, além da atividade profissional, a reputação, as manifestações culturais e intelectuais, entre outros.
O dano é ainda considerado moral quando os efeitos da ação, embora não repercutam na órbita de seu patrimônio material, originam angústia, dor, sofrimento, tristeza ou humilhação à vítima, trazendo-lhe sensações e emoções negativas. É o que se convencionou chamar de dano moral puro.
Embora, em regra, o inadimplemento contratual não permita o reconhecimento de dano moral, no caso concreto verifica-se que os Apelados não sofreram apenas mero aborrecimento, tendo em vista que o atraso na obra inviabilizou a efetiva utilização do imóvel.
Nesse sentido já se pronunciou o Em Relator Evandro Lopes da Costa Teixeira no julgamento da apelação cível 1.0024.10.279905-3/004, nos seguintes termos:
"No que concerne à indenização por danos morais, o STJ tem entendimento pacificado de que o simples descumprimento de contrato não enseja o dano extrapatrimonial.
Também é sabido que o mero dissabor não pode ser alçado ao patamar do dano moral.
No entanto, no caso em exame, não se trata de simples descumprimento de contrato de que tenha decorrido mero dissabor.
Isso porque a propriedade, em nosso ordenamento jurídico, está atrelada a uma função social, sendo de conhecimento comum que o brasileiro, em especial da sofrida classe média, sonha com a casa própria para nele residir com sua família, para isso envidando todos os esforços.
Por essa razão, o demasiado atraso na entrega de um imóvel para o comprador, além de causar indiscutíveis prejuízos de ordem financeira, acarreta, de modo evidente, um dano moral, que decorre da grave frustração advinda do fato de se ter quitado um imóvel, confiando na idoneidade da empresa construtora, e de não se poder para ele se mudar, em razão de injustificado atraso na conclusão da obra.
Por conseqüência, em casos como o dos autos, é forçoso reconhecer a ocorrência do dano moral."
Portanto, resta caracterizada situação ensejadora do dano moral passível de compensação.
Com relação ao quantum fixado a título de danos morais, entende este Relator que o valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais) se coaduna com os danos morais sofridos pelos Apelados, levando-se em consideração a proporcionalidade e razoabilidade, a fim de suprir o caráter punitivo-pedagógico do dano moral, não se afigurando, pelo seu montante, como exagerada a ponto de se constituir em fonte de renda, já que tem o nítido caráter compensatório.
SEGUNDA APELAÇÃO - APELANTES: ANAELLI APARECIDA NOGUEIRA CAMPOS e MARCELO ALMEIDA SALES
NULIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTIPULA O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS PARA A ENTREGA DO IMÓVEL
Essa questão já foi devidamente apreciada quando da análise da primeira apelação, em que foi decidido pela validade da cláusula que estipulava um prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel.
EXISTÊNCIA DE LUCROS CESSANTES
Com relação ao pedido de condenação da Apelada ao pagamento de lucros cessantes, nota-se que assiste razão aos Apelantes.
Conforme reiterada jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, há presunção relativa do prejuízo dos Apelados pelo atraso na entrega de imóvel pela Apelante, cabendo a esta, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.
Conforme já mencionado no presente voto, a Apelada não se desincumbiu do referido ônus, tendo em vista que não trouxe aos autos qualquer comprovação de que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito ou força maior ou que houve culpa exclusiva dos Apelantes.
Nesse sentido:
AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.
1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.
2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos.
3.- Agravo Regimental improvido. (STJ, AgRg no REsp 1202506 / RJ, Ministro SIDNEI BENETI, 24/02/2012).
Dessa forma, para que a Apelada não fosse condenada ao pagamento dos lucros cessantes deveria comprovar que o atraso na entrega do imóvel, após o prazo de tolerância previsto no contrato, não lhe foi imputável, o que, conforme já exposto, não ocorreu.
Destarte, deverá a Apelada arcar com o pagamento dos lucros cessantes.
O Colendo Superior Tribunal de Justiça já estabeleceu um parâmetro para o cálculo dos lucros cessantes, que é o valor do aluguel que poderia ter recebido o comprador do imóvel, mas se viu impedido em face do atraso na entrega do bem.
Nesse sentido:
"REGIMENTAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRECEDENTES.
- Não entregue pela vendedora o imóvel residencial na data contratualmente ajustada, o comprador faz jus ao recebimento, a título de lucros cessantes, dos aluguéis que poderia ter recebido e se viu privado pelo atraso." (STJ, AgRg no Ag 692543 / RJ, Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, 27/08/2007)
Do acórdão supra referido extrai-se o seguinte excerto:
"Caso o imóvel tivesse sido entregue na data aprazada, poderia a proprietária habitá-lo ou alugá-lo, a critério seu. O fato é que tanto poderia ter aferido rendimentos do imóvel, deixado de pagar aluguel, caso não tivesse moradia própria.
Nesse sentido transcrevo trechos do voto da Ministra Nancy Andrighi, no REsp 644.984/RJ, em julgamento de situação semelhante, onde a ora agravante também é parte. Confira-se:
"Alega a recorrente que os recorridos não fizeram prova dos lucros cessantes, razão pela qual, o acórdão recorrido ao incluí-los na condenação, acabou por violar os arts. 1.059 e 1.060, ambos do Código Civil/1916 e 333, I do Código de Processo Civil.
(...)
Portanto, a controvérsia consiste em saber se seriam devidos os lucros cessantes, correspondentes ao "valor locativo do imóvel, a contar do término do prazo de entrega da unidade, isto é, 05.11.97 até a data do ajuizamento da ação" (fls. 575/576) e se o valor dos mesmos restou provado.
Pois bem, como é sabido: "O inadimplemento obriga o contratante que não executou as obrigações a indenizar a outra parte, supondo-a na situação econômica em que se encontraria se a prestação tivesse sido tempestivamente cumprida ." (Cfr. Arnoldo Wald, Direito Civil - Obrigações e Contratos, São Paulo: Ed. Sugestões Literárias, 4.ª ed., 1974, pag. 110).
A esse respeito, os recorridos formularam pedido de devolução das parcelas pagas, devidamente atualizadas e acrescidas de juros, bem como indenização por lucros cessantes pelo valor locativo do imóvel a contar do término do prazo para entrega da obra até o ajuizamento da ação (fls. 135).
Ora, com a inexecução do contrato pela recorrente, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas, é mais do que óbvio terem os recorridos sofrido lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada, pois esta seria a situação econômica em que se encontrariam se a prestação da recorrente tivesse sido tempestivamente cumprida. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (Art. 335 do Código de Processo Civil). Portanto, consideram-se provados os lucros cessantes na sua existência (na debeatur)."
O valor do aluguel deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença, conforme o preço médio do aluguel praticado na região em que se localiza o imóvel, tendo como termo inicial a data de 26/02/2011 (data máxima de tolerância para a entrega do imóvel) e termo final em 16/01/2012 (data da certidão do habite-se).
CONDENAÇÃO DA APELADA AO PAGAMENTO DE MULTA DE 50% SOBRE O VALOR PAGO PELOS APELANTES, CONFORME PREVISÃO DO ARTIGO 35, § 5°, DA LEI 4.591/64.
Com relação a essa questão, observa-se que determinado pedido não poderá ser apreciado na presente ação de conhecimento, tendo em vista que, conforme disposto no próprio § 5°, do artigo 35, da Lei 4.591/64, referida multa deverá ser cobrada por via executiva, que possui procedimento próprio.
Ex positis, DOU PARCIAL PROVIMENTO à apelação interposta por SANDALO EMPREEDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., reformando a r. sentença somente para permitir a incidência da correção monetária sobre o saldo devedor dos promitentes compradores no período de 26/02/2011 até 16/01/2012, utilizando-se como índice o IGP-M.
Com relação à apelação interposta por ANAELLI APARECIDA NOGUEIRA CAMPOS e MARCELO ALMEIDA SALES DOU PARCIAL PROVIMENTO, para condenar SANDALO EMPREEDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ao pagamento de lucros cessantes aos Apelantes que deverão ser calculados em sede de liquidação de sentença, utilizando-se como parâmetro o valor médio do aluguel praticado na região em que se localiza o imóvel, tendo termo inicial a data de 26/02/2011 (data máxima de tolerância para a entrega do imóvel) e termo final em 16/01/2012 (data da certidão do habite-se).
Mantenho a divisão dos ônus sucumbenciais conforme determinado na r. sentença.
DESA. MARIÂNGELA MEYER (REVISORA) - De acordo com o(a) Relator(a).
DES. PAULO ROBERTO PEREIRA DA SILVA - De acordo com o(a) Relator(a).
- A previsão no contrato de promessa de compra e venda pactuado entre as partes acerca da existência de um prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel é perfeitamente admissível, tendo em vista que não consubstancia um período de tempo irrazoável ou desproporcional.
- É possível a incidência da correção monetária sobre o saldo devedor do promitente comprador durante o período de atraso da obra, tendo em vista que ela tem por objetivo compensar perda do poder aquisitivo da moeda. Dessa forma, a correção monetária apenas mantém o valor real da moeda. Do contrário, haverá enriquecimento sem causa.
- "O demasiado atraso na entrega de um imóvel para o comprador, além de causar indiscutíveis prejuízos de ordem financeira, acarreta, de modo evidente, um dano moral, que decorre da grave frustração advinda do fato de se ter quitado um imóvel, confiando na idoneidade da empresa construtora, e de não se poder para ele se mudar, em razão de injustificado atraso na conclusão da obra." (TJMG, Apelação Cível n° 1.0024.10.279905-3/004, Rel. Des. Evandro Lopes da Costa Teixeira).
- "A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes." (STJ, AgRg no REsp 1202506 / RJ, Ministro SIDNEI BENETI, 24/02/2012).
- "Não entregue pela vendedora o imóvel residencial na data contratualmente ajustada, o comprador faz jus ao recebimento, a título de lucros cessantes, dos aluguéis que poderia ter recebido e se viu privado pelo atraso." (STJ, AgRg no Ag 692543 / RJ, Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, 27/08/2007).
- Primeiro e segundo recursos providos em partes.
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0145.12.002250-7/001 - COMARCA DE JUIZ DE FORA - 1º APELANTE: SANDALO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - 2º APELANTE: MARCELO DE ALMEIDA SALES, ANAELLI APARECIDA NOGUEIRA CAMPOS E OUTRO(A)(S) - APELADO(A)(S): SANDALO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ANAELLI APARECIDA NOGUEIRA CAMPOS
A C Ó R D Ã O
Vistos etc., acorda, em Turma, a 10ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em
DES. VEIGA DE OLIVEIRA
RELATOR.
DES. VEIGA DE OLIVEIRA (RELATOR)
V O T O
Trata-se de apelação interposta por SANDALO EMPREEDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. de fls. 195/209 contra sentença de fls. 187/193 proferida pelo Meritíssimo Juiz da 8ª Vara Cível da comarca de Juiz de Fora que, nos autos da ação de indenização por inadimplemento contratual proposta por ANAELLI APARECIDA NOGUEIRA CAMPOS e MARCELO ALMEIDA SALES, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para determinar que o saldo devedor final dos Apelados, de R$ 145.275,15, seja apurado na forma de cálculo prevista no contrato, até 26/02/2011 (prazo para entrega planejado mais 180 dias de tolerância), com interrupção até 16/01/2012 (data da certidão do habite-se), quando deverá ser novamente atualizado até 24/07/2012 (quitação do saldo devedor). A diferença deverá ser restituída aos Apelados atualizada pelos índices da Corregedoria geral de Justiça mais juros de 1% ao mês.
Condenou, ainda, a Apelante ao pagamento de R$ 6.000,00 a título de danos morais, atualizada pela CGJ a partir da data de publicação da decisão, mais juros de 1% ao mês a partir de 26/02/2011.
Em suas razões recursais a Apelante faz as seguintes considerações:
- existência do prazo de tolerância para a entrega da obra, bem como a existência de questões de força maior que impediram a conclusão da obra no prazo estipulado no contrato;
- validade da correção monetária, não havendo que se falar em congelamento do saldo final da unidade adquirida no período de 26/02/2011 até 16/01/2012 (data da certidão do habite-se);
- inexistência de danos morais indenizáveis e exorbitância em seu valor.
Paralelamente, ANAELLI APARECIDA NOGUEIRA CAMPOS e MARCELO ALMEIDA SALES interpuseram apelação de fls. 220/235, em que fazem as seguintes considerações:
- nulidade da cláusula que estipula o prazo de tolerância de 180 dias para a entrega das chaves do imóvel;
- existência de lucros cessantes, tendo em vista que durante o período de atraso na entrega das chaves, eles tiveram que arcar com o aluguel de sua residência;
- condenação da Apelada ao pagamento de multa de 50% sobre o valor pago pelos Apelantes, conforme previsão do artigo 35, § 5°, da Lei 4.591/64.
É este, em epítome, o relatório. Decido.
PRIMEIRA APELAÇÃO - APELANTE: SANDALO EMPREEDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Conheço do recurso, pois, encontram-se presentes seus pressupostos de admissibilidade.
EXISTÊNCIA DE PRAZO DE TOLERÂNCIA E FORÇA MAIOR
Com relação à alegação da Apelante acerca da existência de prazo de tolerância e da ocorrência de força maior que teriam impedido a entrega do imóvel na data prevista no contrato, verifica-se que lhe assiste razão em sua irresignação.
Primeiramente, conforme bem observado pelo Juiz primevo, tem-se que a previsão no contrato de promessa de compra e venda pactuado entre as partes acerca da existência de um prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel (cláusula 16) é perfeitamente admissível, tendo em vista que não consubstancia um período de tempo irrazoável ou desproporcional.
O Eg. Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, quando do julgamento da apelação de n° 70048800296, de relatoria da Em. DES.ª LIÉGE PURICELLI PIRES ao decidir sobre questão idêntica, inclusive com o mesmo prazo de tolerância, assim se manifestou:
"Os autores, em suas razões recursais, sustentam que deve ser desconsiderado o prazo de tolerância previsto no contrato quanto à entrega do imóvel, declarando-se nula tal cláusula (9.1), haja vista que, na qualidade de consumidores, foram vinculados à oferta no sentido de que o bem lhes seria entregue em outubro de 2009. Requerem seja este o marco inicial considerado para fins de incidência dos encargos moratórios fixados na sentença.
Não lhes assiste razão quanto a tal aspecto.
Apesar de efetivamente vinculada a oferta no sentido de que o imóvel seria entregue em outubro de 2009, os autores consentiram com a previsão do prazo de tolerância de 180 dias previsto na cláusula n. 9.1 do pacto (fl. 38).
Tal previsão contratual está redigida em letras grandes, foi alcançado o contrato aos autores, tanto que o acostaram à inicial, e não se vê qualquer abusividade, pois é sabida dificuldade do ramo da construção quanto à mão de obra e dias que não se mostram úteis para o trabalho. É normal, portanto, que haja um prazo de tolerância para fins de entrega do imóvel. Esperar o contrário seria realmente ótimo, mas infelizmente não é a realidade brasileira. Correto o construtor, portanto, ao não iludir o consumidor e prever, no pacto com ele firmado, que pode ser elastecido o prazo para a entrega.
Por tais motivos, não há ofensa ao art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, pois o prazo de outubro de 2009 integrou o contrato, assim como o prazo de tolerância de 180 dias. Tampouco há falar em ofensa ao art. 54, §4º, do mesmo Diploma, pois as cláusulas acerca da possibilidade de tolerância estão redigidas em título com destaque ("IX. A CONSTRUÇÃO E O PRAZO DA OBRA"), permitindo sua imediata e fácil compreensão pelo consumidor."
Portanto, não há que se falar em abusividade da cláusula de n° 16 que prevê um prazo de tolerância para a entrega do imóvel de 180 dias.
Entretanto, em que pese a existência do referido prazo de tolerância, observa-se que a Apelante não entregou o imóvel na data de 26/02/2011 (já contado o prazo de tolerância), pois a "certidão do habite-se" somente foi disponibilizada aos Apelados em 16/01/2012.
Ademais, conforme bem exposto pelo Juiz primevo, a Apelante não se desincumbiu de seu ônus que era de comprovar a existência de situação capaz de caracterizar força maior ou caso fortuito, que poderia justificar o atraso na entrega do imóvel após o prazo de tolerância acima referido.
Portanto não lhe assiste razão quanto a essa questão.
VALIDADE DA CORREÇÃO MONETÁRIA NO PERÍODO POSTERIOR AO VENCIMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ATÉ A ENTREGA DA CERTIDÃO DO HABITE-SE
Com relação à correção monetária, nota-se que assiste razão à Apelante quanto a essa questão.
O Juiz primevo determinou o congelamento do saldo devedor dos Apelados entre o período de 26/02/2011 até 16/01/2012, que compreende, justamente, o lapso temporal em que ocorreu o atraso injustificado na entrega no imóvel por parte da Apelante.
Entretanto, a correção monetária tem como objetivo compensar perda do poder aquisitivo da moeda. Dessa forma, a correção monetária apenas mantém o valor real da moeda.
Dessa forma, em que pese o atraso na obra ter sido imputado à Apelante, verifica-se que deverá incidir a correção monetária sobre o saldo devedor no período de 26/02/2011 até 16/01/2012, sob pena de enriquecimento indevido dos Apelados, utilizando-se como índice o IGP-M.
INEXISTÊNCIA DE DANOS MORAIS INDENIZÁVEIS E EXORBITÂNCIA DE SEU VALOR
O dano moral pode ser conceituado de maneira simples e precisa como sendo aquele que provoca uma lesão a um direito da personalidade. Assim, o dano moral, independentemente de prejuízo material, fere direitos personalíssimos, isto é, todo e qualquer atributo que individualiza cada pessoa, tal como a liberdade, a honra, dignidade, a vida íntima e privada, além da atividade profissional, a reputação, as manifestações culturais e intelectuais, entre outros.
O dano é ainda considerado moral quando os efeitos da ação, embora não repercutam na órbita de seu patrimônio material, originam angústia, dor, sofrimento, tristeza ou humilhação à vítima, trazendo-lhe sensações e emoções negativas. É o que se convencionou chamar de dano moral puro.
Embora, em regra, o inadimplemento contratual não permita o reconhecimento de dano moral, no caso concreto verifica-se que os Apelados não sofreram apenas mero aborrecimento, tendo em vista que o atraso na obra inviabilizou a efetiva utilização do imóvel.
Nesse sentido já se pronunciou o Em Relator Evandro Lopes da Costa Teixeira no julgamento da apelação cível 1.0024.10.279905-3/004, nos seguintes termos:
"No que concerne à indenização por danos morais, o STJ tem entendimento pacificado de que o simples descumprimento de contrato não enseja o dano extrapatrimonial.
Também é sabido que o mero dissabor não pode ser alçado ao patamar do dano moral.
No entanto, no caso em exame, não se trata de simples descumprimento de contrato de que tenha decorrido mero dissabor.
Isso porque a propriedade, em nosso ordenamento jurídico, está atrelada a uma função social, sendo de conhecimento comum que o brasileiro, em especial da sofrida classe média, sonha com a casa própria para nele residir com sua família, para isso envidando todos os esforços.
Por essa razão, o demasiado atraso na entrega de um imóvel para o comprador, além de causar indiscutíveis prejuízos de ordem financeira, acarreta, de modo evidente, um dano moral, que decorre da grave frustração advinda do fato de se ter quitado um imóvel, confiando na idoneidade da empresa construtora, e de não se poder para ele se mudar, em razão de injustificado atraso na conclusão da obra.
Por conseqüência, em casos como o dos autos, é forçoso reconhecer a ocorrência do dano moral."
Portanto, resta caracterizada situação ensejadora do dano moral passível de compensação.
Com relação ao quantum fixado a título de danos morais, entende este Relator que o valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais) se coaduna com os danos morais sofridos pelos Apelados, levando-se em consideração a proporcionalidade e razoabilidade, a fim de suprir o caráter punitivo-pedagógico do dano moral, não se afigurando, pelo seu montante, como exagerada a ponto de se constituir em fonte de renda, já que tem o nítido caráter compensatório.
SEGUNDA APELAÇÃO - APELANTES: ANAELLI APARECIDA NOGUEIRA CAMPOS e MARCELO ALMEIDA SALES
NULIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTIPULA O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS PARA A ENTREGA DO IMÓVEL
Essa questão já foi devidamente apreciada quando da análise da primeira apelação, em que foi decidido pela validade da cláusula que estipulava um prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel.
EXISTÊNCIA DE LUCROS CESSANTES
Com relação ao pedido de condenação da Apelada ao pagamento de lucros cessantes, nota-se que assiste razão aos Apelantes.
Conforme reiterada jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, há presunção relativa do prejuízo dos Apelados pelo atraso na entrega de imóvel pela Apelante, cabendo a esta, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.
Conforme já mencionado no presente voto, a Apelada não se desincumbiu do referido ônus, tendo em vista que não trouxe aos autos qualquer comprovação de que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito ou força maior ou que houve culpa exclusiva dos Apelantes.
Nesse sentido:
AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.
1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.
2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos.
3.- Agravo Regimental improvido. (STJ, AgRg no REsp 1202506 / RJ, Ministro SIDNEI BENETI, 24/02/2012).
Dessa forma, para que a Apelada não fosse condenada ao pagamento dos lucros cessantes deveria comprovar que o atraso na entrega do imóvel, após o prazo de tolerância previsto no contrato, não lhe foi imputável, o que, conforme já exposto, não ocorreu.
Destarte, deverá a Apelada arcar com o pagamento dos lucros cessantes.
O Colendo Superior Tribunal de Justiça já estabeleceu um parâmetro para o cálculo dos lucros cessantes, que é o valor do aluguel que poderia ter recebido o comprador do imóvel, mas se viu impedido em face do atraso na entrega do bem.
Nesse sentido:
"REGIMENTAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRECEDENTES.
- Não entregue pela vendedora o imóvel residencial na data contratualmente ajustada, o comprador faz jus ao recebimento, a título de lucros cessantes, dos aluguéis que poderia ter recebido e se viu privado pelo atraso." (STJ, AgRg no Ag 692543 / RJ, Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, 27/08/2007)
Do acórdão supra referido extrai-se o seguinte excerto:
"Caso o imóvel tivesse sido entregue na data aprazada, poderia a proprietária habitá-lo ou alugá-lo, a critério seu. O fato é que tanto poderia ter aferido rendimentos do imóvel, deixado de pagar aluguel, caso não tivesse moradia própria.
Nesse sentido transcrevo trechos do voto da Ministra Nancy Andrighi, no REsp 644.984/RJ, em julgamento de situação semelhante, onde a ora agravante também é parte. Confira-se:
"Alega a recorrente que os recorridos não fizeram prova dos lucros cessantes, razão pela qual, o acórdão recorrido ao incluí-los na condenação, acabou por violar os arts. 1.059 e 1.060, ambos do Código Civil/1916 e 333, I do Código de Processo Civil.
(...)
Portanto, a controvérsia consiste em saber se seriam devidos os lucros cessantes, correspondentes ao "valor locativo do imóvel, a contar do término do prazo de entrega da unidade, isto é, 05.11.97 até a data do ajuizamento da ação" (fls. 575/576) e se o valor dos mesmos restou provado.
Pois bem, como é sabido: "O inadimplemento obriga o contratante que não executou as obrigações a indenizar a outra parte, supondo-a na situação econômica em que se encontraria se a prestação tivesse sido tempestivamente cumprida ." (Cfr. Arnoldo Wald, Direito Civil - Obrigações e Contratos, São Paulo: Ed. Sugestões Literárias, 4.ª ed., 1974, pag. 110).
A esse respeito, os recorridos formularam pedido de devolução das parcelas pagas, devidamente atualizadas e acrescidas de juros, bem como indenização por lucros cessantes pelo valor locativo do imóvel a contar do término do prazo para entrega da obra até o ajuizamento da ação (fls. 135).
Ora, com a inexecução do contrato pela recorrente, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas, é mais do que óbvio terem os recorridos sofrido lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada, pois esta seria a situação econômica em que se encontrariam se a prestação da recorrente tivesse sido tempestivamente cumprida. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (Art. 335 do Código de Processo Civil). Portanto, consideram-se provados os lucros cessantes na sua existência (na debeatur)."
O valor do aluguel deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença, conforme o preço médio do aluguel praticado na região em que se localiza o imóvel, tendo como termo inicial a data de 26/02/2011 (data máxima de tolerância para a entrega do imóvel) e termo final em 16/01/2012 (data da certidão do habite-se).
CONDENAÇÃO DA APELADA AO PAGAMENTO DE MULTA DE 50% SOBRE O VALOR PAGO PELOS APELANTES, CONFORME PREVISÃO DO ARTIGO 35, § 5°, DA LEI 4.591/64.
Com relação a essa questão, observa-se que determinado pedido não poderá ser apreciado na presente ação de conhecimento, tendo em vista que, conforme disposto no próprio § 5°, do artigo 35, da Lei 4.591/64, referida multa deverá ser cobrada por via executiva, que possui procedimento próprio.
Ex positis, DOU PARCIAL PROVIMENTO à apelação interposta por SANDALO EMPREEDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., reformando a r. sentença somente para permitir a incidência da correção monetária sobre o saldo devedor dos promitentes compradores no período de 26/02/2011 até 16/01/2012, utilizando-se como índice o IGP-M.
Com relação à apelação interposta por ANAELLI APARECIDA NOGUEIRA CAMPOS e MARCELO ALMEIDA SALES DOU PARCIAL PROVIMENTO, para condenar SANDALO EMPREEDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ao pagamento de lucros cessantes aos Apelantes que deverão ser calculados em sede de liquidação de sentença, utilizando-se como parâmetro o valor médio do aluguel praticado na região em que se localiza o imóvel, tendo termo inicial a data de 26/02/2011 (data máxima de tolerância para a entrega do imóvel) e termo final em 16/01/2012 (data da certidão do habite-se).
Mantenho a divisão dos ônus sucumbenciais conforme determinado na r. sentença.
DESA. MARIÂNGELA MEYER (REVISORA) - De acordo com o(a) Relator(a).
DES. PAULO ROBERTO PEREIRA DA SILVA - De acordo com o(a) Relator(a).
