Administrar
um condomínio não é uma tarefa fácil, são inúmeros os problemas em uma
convivência condominial. Tanto pelo aspecto da organização financeira, quanto à
questão da convivência entre os condôminos são tarefas de alta complexidade, e
o síndico deve exercê-las com segurança. Sendo assim, para nortear o síndico em
suas tarefas, no zelo no cumprimento de suas obrigações e dos demais
condôminos, existe a Convenção de Condomínio.
Antes,
devemos nos remeter a definição de condomínio, que é o conjunto de propriedades
exclusivas em uma edificação unitária, com áreas comuns que se vinculam às
unidades autônomas, mas de acordo com o Código Civil, como condomínio edilício,
podemos entender, como um edifício residencial.
Cabe
lembrar que, cada apartamento configura um imóvel exclusivo e para a boa
convivência entre os condôminos, representantes das unidades residenciais,
existe a convenção de condomínio.
A
convenção de condomínio tem por finalidade organizar, e estabelecer as regras
para a convivência harmônica e pacifica entre os moradores. Este documento,
estabelece as regras no relacionamento condominial, regras de utilização de
áreas comuns, restrições ao uso de garagens, etc.
Esta
convenção condominial, pode ser instituída por escritura pública ou particular,
mas para a sua aprovação, deverá contar com 2/3 dos votos representativos. Este
documento não obriga somente aqueles que assinaram o documento, na reunião
ordinária, mas também todos aqueles que convivem no condomínio, e são
considerados condôminos, e até mesmo a própria unidade, que terá obrigações e
deveres.
O
importante saber, é que de um modo geral, e de acordo com o Código Civil e a
Lei 4591/64, toda convenção e condomínio deve abordar sobre questões essenciais
no condomínio; tais como; discriminação das partes de propriedade exclusiva e
comuns, modo de utilizar as coisas e serviços comuns, encargos e formas de
contribuições para as despesas ordinárias e extraordinárias, modo de escolha do
síndico e Conselho Fiscal, definições das funções, remuneração, atribuições do
síndico, quorum e prazos para as convocações, contribuição para o fundo de
reserva.
Podemos
começar, pelas atribuições do síndico. O síndico do condomínio edilício, é
escolhido pela maioria para exercer as funções de administração do condomínio,
podendo ser condômino ou não, para exercer o mandato por prazo não superior a
dois anos, permitida a reeleição, de todo modo, estas funções estão
estabelecidas no Art. 1348 do Código Civil.
Cabe lembrar
que, os deveres do síndico são impostos pela Lei, mas complementadas pela
convenção, poderes estes, que poderão ser transferidos para uma administradora
de condomínios, desde que aprovado em assembléia.
De
qualquer forma, a principal função do síndico, é administrar o condomínio,
representando os interesses comuns, prestando contas na assembléia ordinária
anual e cumprir com a sua obrigação de zelar pela parte comum.
O
conselho fiscal ou consultivo, nos termos do Art. 1356 do Código Civil, deve
ser formado por três condôminos, com o mandato de dois anos, que tem como sua
principal função o assessoramento o síndico na solução de problemas do
condomínio e verificação das contas do síndico e do condomínio.
A
convenção, tem uma importante função, qual seja, a de estipular os deveres dos
condôminos em relação ao condomínio. Estas obrigações, estão dispostas no
Código Civil, no art. 1336, que estabelece regras para o convívio dos
condôminos. As principais, podemos descrever; contribuir para as despesas do
condomínio, não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, não
alterar a forma e a cor da fachada externa, dar a mesma destinação à sua
unidade habitacional ao da edificação, etc.
Dentre
outros deveres; a obrigação de pagar as despesas ainda que o imóvel esteja
desocupado, o incorporador deverá pagar as despesas condominiais mesmo que a
unidade habitacional não tenha sido vendida e a obrigação do rateio de gastos
com advogados, em processos onde o condômino é autor ou réu.
Cabe
ressaltar, que o descumprimento dos deveres descritos, pode gerar a obrigação
de pagamento de multas, dentre outras punições possíveis.
Por
outro lado, a convenção de condomínio, descreve as Assembléias Gerais e sua
importante função, que possui a finalidade de deliberação sobre assuntos
rotineiros, que constam na pauta do dia, mas também podem tratar de assuntos
extraordinários e essenciais para o andamento das funções do condomínio.
Estas
assembléias, podem ser ordinárias e extraordinárias. Cabe lembrar, que as
assembléias ordinárias, de acordo com o Código Civil, devem ser convocadas pelo
síndico ou por um quarto dos condôminos, sendo que, os avisos para estas
reuniões, devem ser feitos dentro de um prazo razoável, por escrito, com aviso
de recepção (art.1354 do Código Civil). A convenção traz ainda a ressalva, nos
termos do art. 1335, III, que o condômino não poderá participar e votar nas
assembléias, se não estiver quite com o pagamento das obrigações condominiais.
O
estatuto condominial, ainda estipula, de acordo com o compêndio civilista, os
quóruns específicos a serem respeitados, sob pena de anulação das deliberações,
tais como; alteração da fachada, imposição de multa que não esteja na
convenção, para alteração da convenção, obras, construções de outros
pavimentos, destituição do síndico, etc.
Entretanto,
cumpre descrever o tema mais polêmico trazido pela convenção, que é a regulação
da garagem do condomínio. As vagas de garagem, tem sido um enorme problema para
os condôminos e um assunto recorrente na justiça. Isto porque, existem dois
tipos de garagens, aquelas vinculadas às unidades autônomas (com escritura e
registro) e aquelas decorrentes do direito de uso previamente marcadas, o que
gera grande confusão na instituição dos direitos e deveres sobre as mesmas.
Problemas como demarcações irregulares, medidas erradas das vagas e ainda
aluguel de vagas de garagem à estranhos ao condomínio acabam por tornar grandes
conflitos entre os condôminos. Para evitar este problema, é essencial que
exista um capítulo na convenção que trate sobre este importante tema
imobiliário.
Neste
capítulo das vagas de garagens, é essencial que descreva a vaga, com as suas
medidas oficiais, ressaltando se existe a possibilidade de alugar para o
não-condômino, e se for uma vaga independente da unidade habitacional, o
proprietário deve contribuir também com os impostos decorrentes da
garagem.
Assim,
deve constar também, a obrigação do condomínio em contratar um seguro, nos
termos do art. 1346 do Código Civil, que abrange não apenas as partes comuns,
mas também as unidades autônomas.
Por
outro lado, se houver furto ou roubo no interior do condomínio, surge ainda, a
questão da responsabilidade do condomínio no ressarcimento do valor dos bens.
São duas as hipóteses neste caso; uma se a convenção dispõe sobre a
responsabilidade, outra, se não estabelecer a obrigação em indenizar por
eventuais danos ocorridos.
De
qualquer forma, existe uma vasta jurisprudência na qual determina, que no caso
de segurança ostensiva, onde há a utilização de serviços de vigilância, com
monitoramento eletrônico e equipamentos modernos próprios para coibir este tipo
de ocorrência, existe sim a obrigação do condomínio e a sua responsabilidade.
Estas obrigações devem estar ressaltadas na própria convenção, de forma clara,
para não gerar dúvidas.
Por
tudo isso, se faz necessário a instituição de uma convenção de condomínio ampla
e atualizada, na qual se aborde os temas importantes já descritos,
principalmente pela sua essencialidade no trato das relações condominiais e por
sua relevância na estipulação de deveres e obrigações na convivência entre os
condôminos.
Texto:
Bernardo César Coura