A administradora de imóveis não é parte legítima
para ajuizar, em nome próprio, ação de execução de créditos referentes a
contrato de locação. Ela é apenas representante do proprietário e não
substituta processual. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior
Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento de recurso especial interposto pela
fiadora de um locatário.
Na origem, uma administradora de imóveis ajuizou
ação de execução de aluguéis inadimplidos contra a fiadora do locatário.
Posteriormente, a fiadora opôs embargos à execução, alegando que a empresa não
teria legitimidade para executar os aluguéis em nome próprio.
O juiz reconheceu a validade da fiança e excluiu
da execução valores acessórios, como água, energia elétrica e IPTU, mantendo
apenas o valor dos aluguéis devidos.
A fiadora apelou, mas o tribunal de segunda
instância manteve a sentença, fundamentando que a empresa imobiliária,
“investida de amplos poderes de administração do imóvel locado e bem assim de
poderes especiais para constituir advogado e ingressar em juízo”, é parte
legítima para ajuizar ação de execução, tanto quanto o proprietário.
Direito alheio
A fiadora, já falecida, foi substituída por
espólio, o qual recorreu ao STJ. No recurso especial, alegou violação do artigo
6º do Código de Processo Civil (CPC), segundo o qual, “ninguém poderá pleitear,
em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado por lei”.
Em seu entendimento, a administradora de imóveis
não é parte legítima para pleitear, em nome próprio, os aluguéis devidos.
A locação de imóveis urbanos é regulada pela Lei
8.245/91. A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial, mencionou
que grande parte dos contratos de locação de imóveis são firmados com a
participação de um intermediário (corretor de imóveis ou imobiliária) que atua,
em maior ou menor grau, para convergir a vontade das partes em questões como preço,
modo e local de pagamento, entrega das chaves e vistoria do imóvel.
Ao analisar o processo, a relatora concluiu que a
empresa imobiliária foi constituída pelo locador para a prática de atos de
administração em geral, com poderes para, inclusive, ajuizar ações de interesse
do proprietário do imóvel.
“Nesse ponto, ressalte-se que não há dúvidas,
portanto, de que a imobiliária, por força do mandato outorgado pelo locador,
poderia ajuizar ação de cobrança ou de execução de aluguéis e encargos
inadimplidos, contra o locatário ou fiadores, em nome do locador”, disse.
Legitimidade
Apesar disso, em relação à possibilidade de a
imobiliária ajuizar, em seu nome, ação de execução de aluguéis, ela explicou
que a legitimidade ordinária é de quem detém o direito material, no caso, o
proprietário do imóvel.
“Todavia, a lei pode legitimar,
extraordinariamente, outros sujeitos, denominados substitutos processuais”,
explicou Andrighi. Em seu entendimento, a substituição processual só poderá
ocorrer nos termos definidos expressamente em lei, não sendo permitido que se
opere mediante “disposição voluntária e contratual feita entre substituído e
substituto”.
“A participação da imobiliária, portanto, não é
ampla a ponto de colocá-la no lugar do próprio locador”, disse. A legitimidade
da administradora de imóveis – que foi reconhecida nas instâncias ordinárias –
deve ser afastada, “por lhe faltar uma das condições indispensáveis para o
legítimo exercício desse direito”, qual seja, a possibilidade de ser substituta
no processo e não apenas representante do proprietário.
A ministra acolheu a alegação de violação do
artigo 6º do CPC, o que justificou o provimento do recurso especial. A Terceira
Turma anulou o acórdão do tribunal estadual e extinguiu o processo, sem
resolução de mérito, por reconhecer a ilegitimidade ativa da imobiliária.
Fonte: Diário das leis