Um trabalho difícil, com a aparência de ser simples. É
assim que poderia ser considerado o trabalho de um síndico condominial. Mas o
que os condôminos não têm idéia, é que para este cargo são necessárias três
qualidades essenciais; capacidade organizacional, compromisso com o bem comum e
senso de gestão empresarial.
Comecemos pela última qualidade descrita. O senso de
gestão é essencial para atividade, pois o síndico é acima de tudo, um gestor.
Um gestor empresarial, afinal o condomínio é uma empresa, registrada, com CNPJ
constituído e contas em separado da pessoa física. Sendo assim, seja em
condomínio residencial ou comercial, o síndico é o gerente.
Compromisso com o bem comum, nós podemos considerar a
fidelidade com o interesse dos condôminos. Para isso, é necessário a ética e
sinceridade, tanto na gestão do condomínio, quanto para demonstrar as
dificuldades a serem superadas pela administração.
Capacidade organizacional, ou habilidade de gerência. O
síndico, assim como o gerente de uma grande empresa, mescla claramente
características empresariais. Assim, deve agir como gestor de negócios,
administrador financeiro, através dos balancetes a serem estudados, e assumir o
risco da atividade, pois suas decisões causam impacto em todo o condomínio.
O
síndico do condomínio edilício é escolhido pela maioria para exercer as funções
de administração do condomínio, podendo ser condômino ou não, para exercer o
mandato por prazo não superior a dois anos, permitida a reeleição. De todo
modo, estas funções estão estabelecidas no Art. 1348 do Código Civil.
De acordo com o Art. 1.348, compete ao síndico; I -
convocar a assembléia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o
condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos
interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência
de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV -
cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da
assembleia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar
pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o
orçamento da receita e despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos
as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII -
prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;IX - realizar o
seguro da edificação.
De
qualquer forma, o principal dever do síndico, é administrar o condomínio,
representando os interesses comuns, prestando contas na assembléia ordinária
anual e cumprir com a sua obrigação de zelar pela parte comum.
De todas estas obrigações, a de prestar contas é uma das
mais importantes. O ato de prestar contas do síndico, é essencial para o seu
sucesso como gestor; ademais, ele ocupa um cargo eletivo, que representa a
vontade dos condôminos e deve uma resposta aos condôminos que depositam nele a
confiança de administrador de um condomínio.
O síndico pode prestar contas através de notificações,
balancetes, comunicados, e reuniões extraordinárias em que são discutidos os
mais variados temas de interesse geral, mas é essencial que o faça, através da
reunião ordinária anual, ocasião específica e obrigatória em que se elegerá o
novo síndico, novo conselho fiscal e se demonstrará o balanço fiscal do ano.
Esta prestação de contas deve estar embasada em balancetes, e planilhas que
exibem a arrecadação e as despesas, acompanhadas de recibos.
O seguro da edificação é obrigatório, e cabe ao síndico
diligenciar na procura de empresas idôneas, com o melhor preço, para cumprir
esta obrigação estabelecida em Lei.
É
função do síndico, convocar as assembléias gerais, e estas possuem a finalidade
de deliberação sobre assuntos rotineiros, que constam na pauta do dia, mas
também podem tratar de assuntos extraordinários e essenciais para o andamento
das funções do condomínio.
Estas
assembléias, podem ser ordinárias e extraordinárias. Cabe lembrar, que as
assembléias ordinárias, de acordo com o Código Civil, devem ser convocadas pelo
síndico ou por um quarto dos condôminos, sendo que, os avisos para estas
reuniões, devem ser feitos dentro de um prazo razoável, por escrito, com aviso
de recepção (art.1354 do Código Civil). A convenção traz ainda a ressalva, nos
termos do art. 1335, III, que o condômino não poderá participar e votar nas
assembléias, se não estiver quite com o pagamento das obrigações condominiais.
Temos três tipos de administradores de condomínio, cada um
deles com características próprias e se adequando a um perfil de condomínio e
situação específica.
Nos
edifícios comerciais, este administrador de condomínios conta com um aporte de
funcionários para auxiliá-lo, e principalmente com o zelador, que além de
cuidar da organização da portaria, efetua a verificação geral das partes comuns
do edifício e comanda os funcionários. A contabilidade ou empresa de
conservação, exercem um papel essencial neste tipo de gestão, pois auxiliam na
elaboração de boletos, gestão financeira, e organização contábil dos
balancetes.
Neste caso, o síndico se torna muito mais um
gestor, tal como um administrador de empresa, do que propriamente um síndico.
Não apenas pela responsabilidade, de ter de lidar com situações complexas e de
decisões imediatas, mas estes administradores atuam na gestão de uma grande
empresa, que comporta várias outras empresas, tais como consultórios médicos e
odontológicos, construtoras, empresas de engenharia, cidadãos dos mais diversos
níveis, intelectuais, sociais e comportamentais, o que torna a tarefa ainda
mais laboriosa. Assim, atua de forma mais pessoal, mas como um gestor um
administrador de empresas.
Já nos
edifícios residenciais, o síndico precisa estar disponível em qualquer hora do
dia, é o síndico de tradicional, ortodoxo na real concepção da palavra. Esta
espécie de sindicante, precisa ser completo, cuidar da parte de conservação das
partes comuns do edifício, verificar a manutenção de elevadores, pagamentos de
funcionários, e caso o edifício não possua portaria, organização de
correspondências e a tarefa mais difícil, exigir pessoalmente, uma mudança do
comportamento do condômino que não obedece a convenção de condomínio, entre
outras tantas funções.
O
ideal, é que para este tipo de administrador residencial, eleito pelos
condôminos, é que seja uma pessoa que possua um maior tempo à disposição do
edifício. Este tipo de administração, é mais pessoal e emocional, pois o
síndico se envolve de maneira pessoal, seus interesses se fundem com os interesses
dos condôminos e em prol do condomínio.
Como o
descrito no Código Civil, “A Assembléia escolherá um síndico, que poderá não
ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois
anos, o qual poderá renovar-se”, é o artigo 1347 do Código Civil Brasileiro. Desta
forma, também poderá ser escolhido um não-condômino como síndico, desde que
exista esta previsão na convenção de condomínio para tal. Nestes termos,
aparece a figura do síndico profissional, uma pessoa sem ligação imobiliária
com o condomínio, pessoal e sem possuir fração ideal qualquer no prédio, mas
com uma grande expertise na gestão
contábil, financeira e organizacional geral.
Este
administrador, ficará incumbido, sem qualquer vínculo social ou emocional com
os outros moradores, de gerir uma empresa composta de unidades habitacionais ou
comerciais. Pode ser uma boa idéia, ainda mais no momento em que o condomínio
encontra dificuldade na escolha do novo síndico, lembrando que, a prática do
rodízio de moradores obrigatório é ilegal, pois ninguém pode ser forçado a
assumir o cargo de síndico, isto acontecer de forma voluntária. Devemos sempre
lembrar do princípio da Legalidade, presente no Art. 5°, inciso II, da
Constituição Federal, em que descreve que ”ninguém
será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”,
o mesmo dispositivo deve ser aplicado na escolha do novo administrador.
Sendo
assim, mais importante do que a escolha do novo síndico é indagar, se a pessoa
está preparada para assumir o cargo de administrador do condomínio, pois esta
pessoa tem de ser acima de tudo, organizada, possuir boa visão gerencial, e ser
uma pessoa comprometida com o bem comum, e principalmente com um forte senso ético,
a partir daí, poderá se criar uma boa expectativa em uma grande administração
condominial. É o que todos esperam; os condôminos, funcionários e esta grande
empresa chamada condomínio.
Texto:
Bernardo César Coura
