A compradora de um imóvel hipotecado, mesmo com contrato não
registrado em cartório, pode embargar penhora para defender seus
próprios direitos. A Quarta Turma chegou a essa conclusão em recurso
interposto pela Caixa Econômica Federal (CEF) contra julgado do Tribunal
Regional Federal da 1ª Região (TRF1). A Turma acompanhou de forma
unânime o relator do processo, ministro Raul Araújo.
Em novembro
de 1994, a CEF ajuizou execução hipotecária contra um mutuário
inadimplente. Em agosto de 1995, ele foi citado por edital e no ano
seguinte o imóvel foi penhorado. A compradora alegou que havia adquirido
o imóvel em setembro de 1995, por contrato de promessa de compra e
venda não registrado no cartório imobiliário, o chamado “contrato de
gaveta”. Ela interpôs embargos de terceiros para suspender a execução da
hipoteca e impedir a desocupação.
Em primeira instância, os
embargos foram extintos sem julgamento de mérito. O juiz considerou que a
compradora adquiriu o bem após a citação do mutuário para a execução
hipotecária e que ela deveria ter-se habilitado como assistente
litisconsorcial, ou seja, como parte interessada no processo que auxilia
a parte original.
Entretanto, o TRF1 considerou que, no caso,
não se aplicaria o artigo 42, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil
(CPC). A regra estabelece que a alienação de coisa litigiosa não altera a
legitimidade das partes no processo. O que ocorreu, para o TRF1, foi a
compra de bem posteriormente penhorado em execução contra o mutuário.
Assim, o tribunal determinou a volta dos autos à origem para o
prosseguimento da ação.
Recurso da CEF
A CEF recorreu ao STJ afirmando que o artigo 42 do CPC deveria ser aplicado no caso. Também haveria dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema), já que o Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) entende que um imóvel pode ser considerado coisa litigiosa mesmo antes da penhora e que o fato de a penhora ocorrer após a transferência do imóvel não influencia na sua caracterização como coisa litigiosa.
A CEF recorreu ao STJ afirmando que o artigo 42 do CPC deveria ser aplicado no caso. Também haveria dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema), já que o Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) entende que um imóvel pode ser considerado coisa litigiosa mesmo antes da penhora e que o fato de a penhora ocorrer após a transferência do imóvel não influencia na sua caracterização como coisa litigiosa.
O TRF4 também considera que a compra de bem com execução hipotecária em curso pode configurar fraude.
A
Súmula 84 do STJ não deveria ser aplicada na hipótese, segundo
argumentou a CEF. A súmula permite o embargo de terceiro fundado em
alegação de posse de imóvelis decorrente de compromisso de compra e
venda, mesmo sem registo. A Caixa apontou que a situação era outra,
pois, na verdade, houve cessão de direitos de financiamento habitacional
não quitado, sem a autorização da instituição financeira.
Defesa do próprio direito
No seu voto, o ministro Raul Araújo considerou o entendimento do TRF1 adequado. Ele explicou que a compradora não pretendeu substituir o mutuário na execução hipotecária, mas, com base no artigo 1.046 do CPC, embargou a execução para defender direito próprio por ter posse do imóvel.
No seu voto, o ministro Raul Araújo considerou o entendimento do TRF1 adequado. Ele explicou que a compradora não pretendeu substituir o mutuário na execução hipotecária, mas, com base no artigo 1.046 do CPC, embargou a execução para defender direito próprio por ter posse do imóvel.
“Portanto, a recorrida não deduz pretensão de
substituição da parte executada na execução hipotecária, mas sim de
defender direito próprio decorrente de sua condição de possuidora e
adquirente/cessionária de direitos relativos ao imóvel hipotecado e
penhorado”, esclareceu.
Para o relator, a compradora ajuizou ação
autônoma, com pretensões próprias, por ver atingido seu direito como
possuidora de um bem. O ministro Raul Araújo acrescentou que o fato de
ela ou a CEF ter razão deve ser decidido no momento processual oportuno.
Não há, todavia, impedimento para o embargo ser apreciado.
Fonte: Direito Net