Nestes tempos modernos, onde o mercado se torna aquecido, muito pelo
crescimento imobiliário, surgem os contratos de imóveis. Com textos de difícil
entendimento e cláusulas desfavoráveis ao consumidor, estes contratos podem se
tornar uma verdadeira armadilha para o consumidor.
O Código de Defesa do Consumidor em seu art. 51 inciso IV, se refere às
abusividades de cláusulas que: “estabeleçam obrigações consideradas iníquas,
abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam
incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade”, de forma que tal previsão contratual
é nula de pleno direito.
Nesse contexto, incluem-se contratos de adesão que, na definição do art.
54 do CDC, seria aqueles: “cuja cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade
competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou
serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu
conteúdo”.
Estas cláusulas em questão, são configuradas de uma forma que beneficiem
a Construtora ou Revendedora, de modo que, torna a adesão um grande negócio
para a empresa.No entanto para o aderente, é obrigado a lidar com entraves
jurídicos e cláusulas abusivas, que desfavorecem sobremaneira o consumidor.
A começar pelo contrato em si, que traz em seu teor uma linguagem
rebuscada, com excesso de técnica jurídica, que desequilibra a relação entre as
partes, já que uma delas, o adquirente imobiliário não possui conhecimentos
necessários para discutir o conteúdo contrato. Este é um dos principais problemas, pois o
consumidor não possui condições técnicas para avaliar a qualidade destes
produtos ou serviços.
Outra discrepância, que existe em contratos imobiliários, é a cláusula
compromissória de arbitragem. Esta cláusula, muitas vezes abusiva, impede o
consumidor de acionar o judiciário, a partir do momento em que ele assina este
documento. Exatamente por isso, é que se configura o vício do negócio jurídico.
Um vício na vontade, já que o aderente sequer conhece o documento que assinou,
ou seja, não entende que ao aderir à uma cláusula destas, está abdicando de um
direito garantido na Constituição Federal. O direito de acesso ao judiciário, é
um direito basilar, fundamental e dever do Estado.
A Lei 9307, mais conhecida como Lei da Arbitragem, descreve;
§ 1º A cláusula compromissória deve ser estipulada
por escrito, podendo estar inserta no próprio contrato ou em documento apartado
que a ele se refira.
§ 2º Nos contratos de adesão, a cláusula
compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a
arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por
escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto
especialmente para essa cláusula.
Assim se percebe que, para um documento ser considerado válido, devemos
nos ater a alguns detalhes importantes, tais como; a cláusula deverá ser
estipulada por escrito e a iniciativa deve ser tomada pelo aderente, o que
quase não acontece, e na maioria dos casos, o aderente sequer sabe o que significa
assinar este documento, desse modo, decorre daí a ilegalidade e o abuso. Muitas
construtoras se aproveitam, da falta de conhecimento técnico da parte, e
induzem o consumidor a assinar tal documento, o que é ilegal, e torna a
cláusula nula.
Neste entendimento, outra cláusula comprovadamente abusiva, é a que prevê
uma multa por atraso diferente para cada contratante. Uma multa, em caso de
inadimplência da Construtora, menor que a estipulada em caso de atraso do
adquirente do imóvel. Assim, se a empresa se compromete a entregar um imóvel em
uma data, a multa é de 0,5% em caso de inadimplência, no entanto, se é o
consumidor que atrasa as parcelas do pagamento, a multa é de 2% sobre o valor
do imóvel, totalmente desproporcional e em franca violação ao Princípio da
Igualdade nos Contratos.
Contudo, o principal problema que a maioria dos consumidores tem
enfrentado, é o atraso na entrega do imóvel adquirido. Nos contratos
imobiliários, está prevista a data para a entrega do empreendimento e de suas
respectivas unidades habitacionais, mas muitas vezes não é respeitado pela
empresa vendedora.
Como todo contrato, imobiliário ou não, existe uma data fixada para o
cumprimento da obrigação. É assim que deveria ser, pois não é. Algumas Construtoras
argumentam que o imóvel dever se entregue na data compromissada ou ao término
do financiamento, o que não é verdade, pois apenas uma data deve ser
considerada.
Do contrário, o consumidor também deveria ter uma dilação no prazo para
pagamento das parcelas contratadas, mas não é assim. Todo e qualquer contrato
deve ser respeitado, assim como a data estipulada para o cumprimento da
obrigação deverá ser cumprida de maneira pontual.
As tarifas ilegais, se tornaram outro grande problema nos contratos, pois
muitas vezes as empresas cobram por um serviço que não deveria ser repassado ao
consumidor; ex: as tarifas para registro de contrato, tarifas por serviços de
terceiros ou mesmo as tarifas de cadastro. Não existe qualquer comprovação que
justifique estas cobranças, ou a comprovação da existência de qualquer ônus
para as empresas ou bancos no exercício de sua atividade que explique a
cobrança de tais valores. O fato, é que nenhuma cobrança deste tipo, deveria
ser transferida ao consumidor, pois este serviço é considerado uma obrigação da
Construtora ou banco, sem qualquer ônus para as empresas.
De toda a forma, também é direito do consumidor a comprovação da entrega
dos documentos que comprovam a regularidade do imóvel, em respeito ao direito
de informação do consumidor, garantido pelo Código de Defesa do Consumidor, tais
como Certidão de habite-se, escritura, certidão de situação do imóvel, certidão
de ônus fiscais e certidão negativa de débitos e registro do contrato de compra
e venda.
Nestes termos, o consumidor deve ser bastante atento às cláusulas do
contrato, principalmente o imobiliário, por se tratar de um bem valioso e de
difícil aquisição. Qualquer dúvida o adquirente imobiliário poderá consultar um
despachante, para elucidar questões cartorárias e um advogado imobiliário, para
questões contratuais técnicas e legais, para desse modo, evitar qualquer
surpresa.
Texto: Bernardo César Coura