O
brasileiro tem memória curta. Para corroborar essa máxima, basta vermos
que esqueceu os problemas que aconteceram com a falência da Construtora
Encol, considerada a maior do país na década de 90 e de várias outras
em diversas cidades brasileiras, que deixaram milhares de pessoas sem o
imóvel adquirido na planta pelo fato de não terem tomado as providências
que oferecem mais segurança a esse tipo de transação, previstas na Lei
nº 4.591/64. A população ignora que o fato de antigamente surgirem
constantemente centenas de “esqueletos de prédios”, que deixavam os
compradores desamparados, motivou a aprovação em 1964 da lei nº 4.591,
para regulamentar as incorporações e evitar prejuízos.
A lei autoriza o comprador de imóvel na planta a registrar no Cartório de Registro de Imóveis, junto à matrícula da incorporação, o Contrato de Promessa de Compra e Venda, passando ele a figurar como proprietário perante terceiros, conforme previsto no art. 32: “O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: [...] § 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incor-porador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra”.
Essa providência impede que a incorporadora ofereça a unidade registrada em nome do comprador para hipoteca ou garantia fiduciária no caso de empréstimo bancário, bem como evita que um credor venha a requerer a sua penhora no caso de falência da construtora. Ocorre que, inexplicavelmente, a maioria dos compradores prefere correr riscos ao deixar de fazer o registro.
ANTECIPAR O ITBI GERA ECONOMIA
Muitas pessoas não perceberam que os imóveis têm valorizado em torno de 15% ou mais ao ano. Dessa maneira, quem adquiriu uma unidade na planta em 2008, caso tivesse quitado o ITBI de imediato, teria obtido expressiva economia, pois se o fez somente em 2011, quando a unidade obteve a Baixa de Construção, acabou pagando o imposto num valor bem mais elevado.
Basta fazer as contas, pois o comprador que optou por não registrar o contrato de compra e venda em 2008, pensando que economizaria, perdeu dinheiro. Ao deixar aplicado num Fundo de Investimento ou CDB obteve um ganho médio anual de 9%, bem menos que a valorização do imóvel. Assim, o Município, ao avaliar o imóvel anos após o fechamento do contrato de compra e venda, apurou o valor com toda a valorização acumulada no período e sobre ele cobrou o ITBI, que certamente resultou num valor muito superior à aquele que seria pago antecipadamente.
A precaução e a análise matemática orientam que o custo com o pagamento do ITBI e emolumentos do cartório não são justificativas para deixar de promover essa importante providência que aumenta a garantia do comprador.
COMPRADOR DESCUIDADO
Diversos são os casos de construtoras que praticaram a “bicicleta”, que consiste no fato de lançar um novo empreendimento para obter recursos financeiros dos adquirentes com o intuito de custear e terminar outro edifício que está com o prazo de entrega estourado. Até mesmo advogados, juízes e promotores de justiça não tomaram os devidos cuidados, pois, com a falência da Construtora Milão, estes conhecedores das leis também ficaram sem suas salas no edifício situado na Av. Augusto de Lima, n° 1.578 - Bairro Barro Preto, em frente ao Fórum Lafayette de Belo Horizonte/MG, situação essa também verificada em outras capitais.
São dezenas os casos em todo o país de prédios inacabados, com documentação pendente devido a falência, onde compradores de elevado nível cultural e até empresas de grande porte estão com seu patrimônio imobiliário “travado” devido a falta de análise profissional dos documentos, do contrato e por inércia em não tomar providências rotineiras. Esse cenário motivou a criação da Lei nº 10.931/2004, denominada Patrimônio de Afetação, que acabou não pegando, pois o legislador cedeu ao lobby das construtoras e cometeu o erro de deixar a critério do incorporador adotar ou não essa proteção ao consumidor.
Texto: Kenio Pereira
Fonte: Conjur
A lei autoriza o comprador de imóvel na planta a registrar no Cartório de Registro de Imóveis, junto à matrícula da incorporação, o Contrato de Promessa de Compra e Venda, passando ele a figurar como proprietário perante terceiros, conforme previsto no art. 32: “O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: [...] § 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incor-porador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra”.
Essa providência impede que a incorporadora ofereça a unidade registrada em nome do comprador para hipoteca ou garantia fiduciária no caso de empréstimo bancário, bem como evita que um credor venha a requerer a sua penhora no caso de falência da construtora. Ocorre que, inexplicavelmente, a maioria dos compradores prefere correr riscos ao deixar de fazer o registro.
ANTECIPAR O ITBI GERA ECONOMIA
Muitas pessoas não perceberam que os imóveis têm valorizado em torno de 15% ou mais ao ano. Dessa maneira, quem adquiriu uma unidade na planta em 2008, caso tivesse quitado o ITBI de imediato, teria obtido expressiva economia, pois se o fez somente em 2011, quando a unidade obteve a Baixa de Construção, acabou pagando o imposto num valor bem mais elevado.
Basta fazer as contas, pois o comprador que optou por não registrar o contrato de compra e venda em 2008, pensando que economizaria, perdeu dinheiro. Ao deixar aplicado num Fundo de Investimento ou CDB obteve um ganho médio anual de 9%, bem menos que a valorização do imóvel. Assim, o Município, ao avaliar o imóvel anos após o fechamento do contrato de compra e venda, apurou o valor com toda a valorização acumulada no período e sobre ele cobrou o ITBI, que certamente resultou num valor muito superior à aquele que seria pago antecipadamente.
A precaução e a análise matemática orientam que o custo com o pagamento do ITBI e emolumentos do cartório não são justificativas para deixar de promover essa importante providência que aumenta a garantia do comprador.
COMPRADOR DESCUIDADO
Diversos são os casos de construtoras que praticaram a “bicicleta”, que consiste no fato de lançar um novo empreendimento para obter recursos financeiros dos adquirentes com o intuito de custear e terminar outro edifício que está com o prazo de entrega estourado. Até mesmo advogados, juízes e promotores de justiça não tomaram os devidos cuidados, pois, com a falência da Construtora Milão, estes conhecedores das leis também ficaram sem suas salas no edifício situado na Av. Augusto de Lima, n° 1.578 - Bairro Barro Preto, em frente ao Fórum Lafayette de Belo Horizonte/MG, situação essa também verificada em outras capitais.
São dezenas os casos em todo o país de prédios inacabados, com documentação pendente devido a falência, onde compradores de elevado nível cultural e até empresas de grande porte estão com seu patrimônio imobiliário “travado” devido a falta de análise profissional dos documentos, do contrato e por inércia em não tomar providências rotineiras. Esse cenário motivou a criação da Lei nº 10.931/2004, denominada Patrimônio de Afetação, que acabou não pegando, pois o legislador cedeu ao lobby das construtoras e cometeu o erro de deixar a critério do incorporador adotar ou não essa proteção ao consumidor.
Texto: Kenio Pereira
Fonte: Conjur
