No momento do acordo para a locação do imóvel, um
dos temas mais controversos é a garantia. No mercado, atualmente, o
contrato pode ser assinado usando várias opções como o depósito-caução,
seguro-fiança e o Cartão Aluguel da Caixa. No entanto, a forma mais
comum ainda é o tradicional fiador, que responde por 60% dos contratos.
Porém, está cada vez mais difícil encontrar pessoas dispostas a assumir o
risco. Neste cenário, a modalidade de seguro-fiança ganhou força nos
últimos anos por ser mais prático tanto para o locador, que tem garantia
de receber o valor do aluguel mesmo em caso de atraso e para o
locatário, que não precisa pedir para que amigos e familiares se tornem
seus fiadores.
Segundo dados do Conselho Regional de Corretores de
Imóveis (Creci-RJ), o seguro-fiança já responde por 27% do mercado. E
segundo especialistas, a tendência do mercado é que a modalidade se
expanda nos próximos anos.
“A grande vantagem é que o locador não precisa
arcar com gastos na Justiça, pois a seguradora repassa o valor do
aluguel”, explica o gerente da Coluna Consultoria Imobiliária, Nelson
Azeredo Coutinho.
No seguro-fiança o locador tem a garantia de
recebimento do pagamento em dia pela seguradora, em caso de atraso ou
inadimplência do locatário, e não precisará aguardar o desfecho de
processos judiciais lentos.
Quem arca com este ônus é a própria
seguradora. Para a aprovação, o locatário deverá comprovar renda mensal
equivalente a quatro vezes o valor mensal da locação. A empresária Ana
Paula Paesler alugou seu imóvel e aprovou o seguro-fiança. No entanto,
ela reclama que demorou três meses para receber os valores referentes
aos aluguéis.
“No primeiro mês de atraso a seguradora foi
informada, mas o sinistro só poderia ser aberto após 60 dias. A
seguradora levou ainda 30 dias para me pagar o valor dos atrasados e as
multas contratuais”, conta.
Ana Paula diz que o locatário optou pelo
seguro-fiança por não conseguir encontrar ninguém que aceitasse ser
fiador na locação do imóvel. Esta situação é cada vez mais comum no
mercado.
“Ninguém mais quer ser fiador. A pessoa vê como um
problema e por isso foge dessa obrigação”, constata o diretor de locação
do Creci-RJ, Carlos Samuel Freitas.
O advogado especialista em direito imobiliário,
David Nigri diz que na maioria dos contratos firmados atualmente o
fiador acaba sendo alguém da família. No entanto, o fato de ser da
família não é garantia de que o fiador não terá dor de cabeça. Exemplo
disso é a aposentada Francisca Rodrigues, de 59 anos. Ela conta que
aceitou ser fiadora do filho na locação de um imóvel, mas se arrepende.
“Só tive problema. Comecei a desconfiar que ele (o
filho) e a esposa não conseguiriam arcar com o aluguel.
E depois de oito
meses, eles atrasaram o pagamento, a administradora começou a me
procurar e agora estou neste impasse. Pois o aluguel continua atrasado
em três meses”, conta Francisca.
Para evitar problemas, de acordo com Nigri, o
artigo 835 do Código Civil prevê que o fiador pode desistir de sua
condição a qualquer momento, precisando apenas cumprir 60 dias de
carência após o comunicar o locador. Segundo Nelson Azeredo Coutinho, o
dispositivo acabou deixando ainda mais difícil a locação com fiador.
“O fiador hoje tem o livre arbítrio de se eximir da
função. Então, o inquilino tem que correr atrás de novo fiador ou outra
garantia”, revela Coutinho.
Segundo especialistas, as outras formas de
garantias são pouco usadas por não serem atraentes. O depósito-caução é
um depósito em dinheiro ou a nomeação de um bem móvel ou imóvel de
propriedade do locatário, como garantia. Quando a caução for realizada
em dinheiro, o valor não poderá ultrapassar o equivalente a três meses
de aluguel, o que, segundo especialista, desestimula sua utilização pelo
prazo curto.
No final de 2010, a Caixa lançou o Cartão Aluguel. O
inquilino recebe um cartão de crédito para quitar o aluguel todos os
meses. Se atrasar o pagamento, o valor será repassado pelo banco e
depois cobrado com juros ao locatário. No entanto, segundo Carlos Samuel
Freitas, o produto deu certo apenas em São Paulo e Goiás.
Despejo mais difícil
Com a promessa de agilizar os contratos de locação,
a nova Lei do Inquilinato, que entrou em vigor há dois anos, o prazo de
15 dias para despejo em contratos sem garantias ainda não vingou. A
ideia seria facilitar a vida do locador, que, com a certeza de receber o
imóvel de volta em pouco tempo, não precisaria de tantas garantias. No
entanto, a medida emperrou na lentidão e burocracia da Justiça no País. A
proprietária da Abidon Nazareth Imóveis, Cláudia Nazareth, revela que
tem processos que estão há mais de um ano sem decisão. Para ela, a
situação é ainda pior em Niterói.
“Em Niterói a situação é pior. Como todas as
petições vão para o mesmo lugar, acaba acumulando e a decisão demora.
Essa lei não adiantou de nada”, conta Cláudia.
O advogado David Nigri concorda que o novo
dispositivo tinha uma boa intenção. Porém, segundo ele, há todo um longo
caminho entre acionar a Justiça e efetivamente o inquilino deixar o
imóvel, o que impede maior agilidade no despejo.
“Até o inquilino de fato deixar o imóvel demora
muito porque o locador não pode simplesmente retirar os móveis do
locatário, há todo um trâmite que demora”, avalia Nigri.
A locação sem garantia (que seria incentivada pelo
prazo de 15 dias) é feita apenas em casos especiais, apontam os
especialistas. Na opinião de Cláudia Nazareth, o corretor e a
administradora devem fazer uma análise completa da situação do
inquilino. De acordo com o direito de locação do Creci-Rj, o aluguel sem
garantia é uma opção apenas quando se comprovar que o locatário possui
boas condições financeiras.
“Existe muita gente fazendo contrato sem garantia.
Mas isso só deve ser feito quando o inquilino possui muitos bens, tem
renda alta ou é funcionário público. Caso contrário é um risco”, opina
Carlos Samuel.
Atenção ao contrato
Muito se fala sobre a inadimplência. No entanto,
muitas vezes as pendências envolvendo imóveis tem os inquilinos como
vítima. O caso mais comum diz respeito às condições de conservação do
apartamento. Segundo o advogado David Nigri, é imprescindível que antes
de assinar o contrato, o locatário realize uma vistoria no imóvel.
“Podem surgir defeitos e o locatário ser acusado de
ser o responsável pelas avarias. Já teve caso de uma janela cair e
ferir uma pessoa na rua e o locatário acabar sendo responsabilizado”,
alerta Nigri.
Entretanto, apesar da vistoria, defeitos podem
surgir ao longo do período de locação. A associação de consumidores
Proteste aconselha ao locatário prestar atenção ao contrato de locação
para não ser surpreendido com gastos não planejados.
“Por lei, as benfeitorias são de responsabilidade
do proprietário. Mas, se o contrato atribuir essas tarefas ao locatário,
não tem jeito, quem alugou vai arcar com esse custo”, conclui a
associação
Fonte: O Fluminense
